Valeur rez commercial

grmff

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Re : Valeur rez commercial

Je pense que le raisonnement peut-être largement nuancé!

Tout d'abord, la raison pour laquelle les baux commerciaux sont plus élevés que les baux d'appartement privés, c'est l'impôt qui grêve largement le loyer commercial.

Exemple:
Personnellement, je touche 100€ de loyer appartement, ils vont dans ma poche et n'en ressortent pas.
Personnellement, je touche 100€ de loyer commercial, il y en a 30 qui ressortent pour les impôts (50% d'impôts sur 60% du loyer, les 40 autres % étant consiférés comme des charges d'immeuble)
100 euros privés = 142 euros commerciaux en privé

Autre exemple, en société:
Ma société touche 100 euros de loyer. C'est un revenu, et l'actionnaire n'en touchera qu'au plus 50€. Que le loyer soit privé ou commercial, c'est kif-kif.
100 euros privé = 100 euros commerciaux...

Exemple complémentaire, si l'immeuble comprend un ascenceur, il sera mis à charge des étages, pas du commerce. Hors, le fait qu'il y ait plusieurs étage (et donc la multiplication des appartements et la diminution du ratio du commerce) est permis par cet ascenseur. Dès lors, la présence de l'ascenseur, élément couteux pour le proprio des appartement, donne une moins value à chaque appartement de par l'augmentation des charges qu'il impose.

Bref, compter en 2/5e et 3/5e est un peu simpliste. Pour certains, ce sera un bon accord. Pour d'autres, ce sera une escroquerie. Et chacun aura raison en la matière...

En outre, un commerce permet d'obtenir un fonds de commerce, qui est un revenu complémentaire non négligeable... pour celui qui exploite le commerce. Par contre, pour celui qui n'exploite pas, le loyer et l'occupation étant bloqués pour longtemps, il ne profitera pas vraiment de la plus value du quartier. Encore des situations contradictoires (qui peuvent être nuancées par milles autres solutions, affirmations, points légaux, etc...)

Bref, l'expert sera mieux à même d'évaluer la valeur des biens... quoique.

In fine, ce sera à chacun d'estimer s'il est d'accord d'investir dans tel bien à tel prix... un point c'est tout. Et, si après 20 ans, on constate qu'il y en a un qui a fait une belle plus value et l'autre pas, il faudra assumer la décision prise en début du contrat...

Que l'on achète à deux pour diviser, ou tout seul, au bout du compte, on est seul face à son investissement...

nicvanlam

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Re : Valeur rez commercial

Je me permet de reformuler légèrement la question.  Soit un immeuble  dont les loyers sont les suivants

Rez commercial: 200
Appart 1: 100
Appart 2: 100
Appart 3: 100

Total: 500

Si je fais une offre commune pour l'achat de l'entièreté du bien avec un autre acheteur X (X achète le rez commercial, et moi les 3 appartements), est-il raisonnable que je paie les 3/5 du prix et X les 2/5 restants?

Francis

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Re : Valeur rez commercial

ouai, si l'on veut, mais... prudence

nicvanlam

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Re : Valeur rez commercial

Merci pour les réponses!

Donc je peux me faire une idée en évaluant la fourchette de rendement potentiel du bien (5% et le vendeur peut être content, 10% c'est vraiment une affaire pour l'acheteur).

Nicolas

Francis

Pimonaute incurable

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Re : Valeur rez commercial

Attention aux valeurs moyennes des biens commerciaux !
Une même rue peut avoir une partie très commerçante avec des loyers et des valeurs de vente élevés, et une partie fort délaissée.
Le taux de rentabilité est également fort variable.
D'accord avec Pim, l'appel à un expert. Et même un expert éprouve parfois des difficultés à évaluer certains biens !!!

grmff

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Re : Valeur rez commercial

On peut aussi raisonner sur le rendement attendu:
Exemple : si loyer annuel = 10 % = valeur loyer x 10
exemple : loyer annuel = 10.000 euros = valeur 100.000 euros

On peut aussi raisonner sur le prix au m2 dans une région donnée...

PIM

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Re : Valeur rez commercial

Bonjour,

Existe-t-il une méthode grossière pour estimer "à la louche" la valeur à la vente d'un rez commercial basé sur le loyer?

Merci!

En utilisant tous les instruments de cuisine : raisonner en fonctionnement du rendement.
Exemple : si loyer annuel = 5 % = valeur loyer x 20
exemple : loyer annuel = 10.000 euros = valeur 200.000 euros

Mais la meilleurs façon de faire, c'est de faire expertiser par un expert...

nicvanlam

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Valeur rez commercial

Bonjour,

Existe-t-il une méthode grossière pour estimer "à la louche" la valeur à la vente d'un rez commercial basé sur le loyer?

Merci!