Légalité des commissions perçues par le syndic.

Francis · #1 22-12-2004 21:50:38

Je viens de passer quelques minutes à parcourir les nombreux messages et quelques remarques me viennent spontanément.
Tous les intervenants qu'ils soient syndics professionels, copropriétaires, membres ou non de conseils de gérance, ou symples intervennants, sont manifestement passionnés ( dans le bon sens du terme) par le domaine de la copropriété et même s'ils ne partagent pas exactement le même point de vue, le défendent clairement et écoutent les positions des autres.
Il est également flagrant de constater que les positions évoluent petit à petit vers un rapprochement.
Tout cela est un peu normal car on ne voit généralement pas trop sur ce forum de gens de mauvaise foi.
Je comprend très bien Grmff qui se sent parfois attaquer dans sa profession à cause de mauvais tours joués par certains de ces confrères à d'autres intervennants. Je suis sur qu'il met un point d'honneur à avoir les meilleures relations avec les copropriétaires et ses conseils de gérance. Des situations vécues par Luc, Zitoun, et ... ne sont pas exeptionelles et doivent être dénoncées mais il ne faut pas ce tromper de cible.
Je suis d'accord avec, ... je ne sais plus qui, qui dit que les cp ont les syndics et les cg qu'ils méritent. Mais la réciproque est parfois vraie également.
La pluspart des copropriétés qui ont des problèmes sont celles dont les cp ne sont pas impliqués dans leur immeuble, donne leur procuration et n'assiste pas aux AG. Il est également vrai que de nombreux cp ne maitrisent pas les fonctionnements des copropriétés.

dernier point, comme suggéré par Pim, ne perdons pas de vue le but de ce forum qui n'est pas de nourrir un débat stérile ( ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit) mais de fournir des réponses aux questions de chacun.

Bon courage à tous

Zitoun-5136 · #2 22-12-2004 18:21:22

Chers intervenants,

Afin de ne pas embrouiller les futurs lecteurs et intervenants, le sujet intial concernait la légalité des commissions du syndic, et étant donné l'intérêt de continuer la discussion au sujet du rôle du conseil de gérance je propose de nous donner rendez-vous pour la suite sur le nouveau sujet que j'appellerai "contrôle de la gestion par le conseil de gérance"

luc · #3 22-12-2004 12:48:08

Grmff,

Je peux me retrouver à 99% dans votre dernière réponse.

Par expérience personnelle je sais qu'il est très difficile de se représenter une situation ou la majorité du CG travaille contre l'intérêts de la copropriété et qu'ils soit réélu chaque année à +80%.

Il est fort probable que, dés mes procédures sont terminés, que je fasse une liste des conditions réquises pour en arriver là et que je publie cela quelque part.

Je suis d'accord qu'on ne peut pas généraliser à partir de ces cas. Mais il ne faut pas tomber dans l'autre piège non plus et dénier leur existence. Ce que vous ne faites pas.

Par contre il faut aider, puisqu'une pomme pourri peut pourit tous les pommes. En c'est en cela que j'ai été déçu en ce qui concerne l'IPI. En portant plainte chez eux contre mon syndic en octobre 2003 je constate que je n'ai obtenu le nom du rapporteur que fin novembre 2004. J'ai donc du lancer contre mon gré des procédures judiciaires. Procédures couteuses, énervantes pour moi et probablement à la fin très couteux pour l'ACP et son syndic. Cela n'est pas mon but, mais parfois il faut employer les moyens forts pour arriver au but final: le maintien de la copropriété.

Le 1% ou je ne suis pas d'accord avec vous est la décharge du CG.

Une membre du conseil de gérance est mandataire de l'ACP, en ce qui concerne le contrôle et l'assistance du syndic, sans en avoir l'exclusivité comme vous avez bien précisé. Il doit en faire rapport comme tout mandataire à l'AG et en recevoir décharge, comme le code civil le prévoit. Nulle part n'est écrit que le syndic est le seul mandataire de l'ACP.

C'est cet "oubli" qui est souvent utilisé par les syndics peu scrupuleux pour semer le doute, rendre le CG "intouchable" et qui lui permet d'utiliser leurs "avis/décisions" pour le couvrir sans que l'AG peut délibérer sur les actions (souvent de bonne foi) de ce CG.

grmff · #4 22-12-2004 12:00:55

Cher Zitoun,

Merci pour ton message et voili quelques précisions:
Je n'ai pas dit que je n'ai connu que des membres de conseil de gérance compétents. Ni de bonne volonté.

J'ai eu des cas de membres de conseil de gérance de mauvaise volonté, voire limite malhonnête, travaillant contre la copropriété, pour leur intérêt propre. En ces quelques cas, les autres membres du conseil de gérance ont fini par éjecter l'indésirable!

Si tel n'est pas votre cas, j'en suis bien désolé pour vous... mais de grâce ne généralisons pas ce qui reste l'exception à mon avis.

Pour moi, un conseil ne cogère pas. Il surveille le syndic. C'est tout à fait différent, et cela l'exonère de toute responsabilité. A mon sens, le conseil ne peut prendre de responsabilité que quand on lui en donne: mandat spécifique pour analyser les offres et signer le devis par exemple. Il est à noter que tout copropriétaire peut demander à voir les pièces qui concernent la gestion de son immeuble (dans une limite raisonnable de temps.) Membre du conseil de gérance ou non, cela ne change rien à votre accès aux informations... et à votre surveillance.

Je ne suis pas très sûr de comprendre ce qui vous ennuie dans le comportement de votre syndic, et donc je ne prendrai pas position. Je ne suis pas sûr qu'il soit professionnel ou rénuméré, et cela peut également changer pas mal de choses.

Pour ce qui est d'un jugement, si vous connaissez le tribunal et la date, il me semble que le jugement est librement consultable au tribunal (ou via avocat)

Zitoun-5136 · #5 22-12-2004 10:23:40

Grmff a écrit :

Chers tous,
Voici la partie du message de Yaqua qui m'a particulièrement énervée.
Citation :Citation Ce faisant, on oublie de dire que si l'organe de contrôle qu'est le conseil de gérance jouait correctement son rôle, dans la transparence, on préviendrait bien des problèmes. Et c'est là que le bât blesse !
Pourquoi ne pas rendre le conseil de gérance légalement responsable de sa "co"gestion s'il n'a pas informé les copropriétaires de ses initiatives ?
J'avoue avoir d'autant plus énervé que ceci venait en conclusion du message de Yaqua.
Dès lors, ce que je mentionnais, c'est que je suis d'accord que l'on s'en prenne au syndic professionnel. C'est son métier. Et vous l'avez parfaitement compris, c'est le mien aussi. (indice...) Mais que l'on s'en prenne au conseil de gérance, non! Mille fois non!
Et le reste du message était simplement une ode au conseil de gérance.
Je rajouterai simplement que les candidats au conseil de gérance, il n'y en a que très rarement. Je terminais donc par le conseil: si vous n'êtes pas d'accord avec le conseil de gérance, faites-vous en membre et ne critiquez pas sans savoir! Je connais finalement peu de cas de candidatures rejetées...
Il est vrai que le conseil de gérance fait la pluie et le beau temps, par le jeu des mandats. Mais la plupart des membres de conseil de gérance que je connais prend ses responsabilité avec sérieux, dans l'intérêt de la copropriété.
Et je rajouterai (pour mettre de l'huile sur le feu...) que si on a le syndic que l'on mérite, c'est pareil avec les membres du conseil de gérance.

Cher Grmf,

comme je vous envie de n'avoir connu que des conseils de gérance compétents, honnêtes et soucieux de transparence.

Dans mon cas personnel, le conseil de gérance qui cogérait avec le syndic depuis 12 ans (situation qui vient d'être reconnue illégale par le Juge de paix) confirme aujourd'hui par écrit la gestion "douteuse" que je dénonce depuis 8 ans.

Le syndic n'a pu se maintenir à son poste que grâce aux nombreuses procurations détenues par le conseil de gérance ce qui pose le problème des procurations.

Le problème des procurations fera l'objet d'un autre sujet.

Or, le conseil de gérance a fait approuver des comptes douteux puisqu'il reconnaît aujourd'hui des détournements dans le chef du syndic.

Pour revenir au conseil de gérance, je rappelle que le présent sujet que j'ai initié s'intitule "légalité des commissions ...".

Il serait utile de relancer un sujet sur le conseil de gérance.

Quelqu'un possède-t-il le jugement de Justice de paix d'Overijse-Zaventem disponible sur le site du VVFqui dénonce les abus du conseil de gérance ?

Je pense qu'il faut être membre de ce syndicat pour y avoir accès.

L'analyse de ses attendus devrait certainement apporter des éclaircissements au débat.

P.S. Je signale aussi à Grmf que je suis candidat comme membre du CdG depuis 8 ans et rejeté...grâce aux nombreuses procurations détenues ...par le conseil de gérance !!!!!!!!

PIM · #6 21-12-2004 23:47:37

Grmff a écrit :

Si les agents immobiliers sont soumis à formation, les avocats et les experts-comptables le sont aussi. Ya pas de raison qu'on soit les seuls e...
OBFG: click moi ici...Ordre des Barreaux Francophones et Germanophones

Merci pour l'info.

grmff · #7 21-12-2004 23:42:50

Si les agents immobiliers sont soumis à formation, les avocats et les experts-comptables le sont aussi. Ya pas de raison qu'on soit les seuls e...

OBFG: click moi ici...Ordre des Barreaux Francophones et Germanophones

PIM · #8 21-12-2004 23:35:02

yaqua a écrit :

Explications concernant les DEUX journées sur le thème du conseil de gérance :
http://www.journeeducoproprietaire.be/

Petit détail pratique: pour rendre un lien cliquable, utilisez ci-dessous le code html simplifié "lien html"

Pour ce qui est de ce colloque, je lis "avec attestation de présence
dans le cadre de la formation permanente /
reconnu par l'O.B.F.G.: 3 points juridiques"

C'est quoi OBFG ? Adresse d'un site ?

PIM · #9 21-12-2004 23:27:15

Chers intervenants,

Vous remarquerez que, dans ce salon, je vous ai laissé faire
Permettez-moi de rappeler qu'il s'agit, dans ce forum, de tenter de faire avancer le schmilblick en donnant des infos pertinentes aux lecteurs non avertis.

Cela n'enlève évidemment rien au droit d'avoir des opinions, ni de les exprimer. Mais restons courtois...

Je ne puis m'empêcher, à propos de cette discussion sur le rôle du conseil de gérance et de l'assemblée générale à songer aux discussions équivalentes à propos de la démocratie parlementaire... qui reste le moins mauvais des systèmes.

grmff · #10 21-12-2004 23:16:25

Chers tous,

Voici la partie du message de Yaqua qui m'a particulièrement énervée.

Citation Ce faisant, on oublie de dire que si l'organe de contrôle qu'est le conseil de gérance jouait correctement son rôle, dans la transparence, on préviendrait bien des problèmes. Et c'est là que le bât blesse !
Pourquoi ne pas rendre le conseil de gérance légalement responsable de sa "co"gestion s'il n'a pas informé les copropriétaires de ses initiatives ?

J'avoue avoir d'autant plus énervé que ceci venait en conclusion du message de Yaqua.

Dès lors, ce que je mentionnais, c'est que je suis d'accord que l'on s'en prenne au syndic professionnel. C'est son métier. Et vous l'avez parfaitement compris, c'est le mien aussi. (indice...) Mais que l'on s'en prenne au conseil de gérance, non! Mille fois non!

Et le reste du message était simplement une ode au conseil de gérance.

Je rajouterai simplement que les candidats au conseil de gérance, il n'y en a que très rarement. Je terminais donc par le conseil: si vous n'êtes pas d'accord avec le conseil de gérance, faites-vous en membre et ne critiquez pas sans savoir! Je connais finalement peu de cas de candidatures rejetées...

Il est vrai que le conseil de gérance fait la pluie et le beau temps, par le jeu des mandats. Mais la plupart des membres de conseil de gérance que je connais prend ses responsabilité avec sérieux, dans l'intérêt de la copropriété.

Et je rajouterai (pour mettre de l'huile sur le feu...) que si on a le syndic que l'on mérite, c'est pareil avec les membres du conseil de gérance.

Zitoun-5136 · #11 21-12-2004 21:35:06

J'ai beau relire tous les messages de Yaqua (le mal nommé !!).

Je n'y lis aucun conseil du style:
- y a qu'à inclure dans la convention....
- y a qu'à mettre le point à l'ordre du jour
- y a qu'à demander au syndic ...
- y a qu'à aller contrôler les documents...
etc

Le législateur n'est pas en reste lui non plus:
- y a qu'à demander au Juge de paix...
etc

De toute manière je ne décèle chez Yaqua aucune agressivité pouvant expliquer la réaction aussi vive de Grmf.

Si je ne me trompe, Grmf est syndic professionnel et je constate que lorsque l'on aborde certains sujets "sensibles" le dialogue devient difficile.

En principe, c'est l'ACP (souveraine faut-il le rappeler) qui donne les directives au syndic.

Dans les faits, l'ACP n'est qu'une chambre d'enterrinement et le syndic travaille habituellement "en étroite collaboration" avec le (très mal nommé) conseil de gérance.

Dans ma copropriété celui-ci a même été rebatisé conseil de gestion. C'est tout dire.

Concrètement, lorsqu'il y a plusieurs années j'ai interpellé le syndic lors d'une AG sur la nécessité d'établir une convention afin de définir clairement les méthodes de gestion (ce qui est aujourd'hui prévu par la charte de certification) le syndic m'a répondu qu'il avait signé une convention ... avec le conseil de gérance.

Manifestement le syndic confond ACP avec conseil de gérance.

A ce jour, aucun propriétaire n'a reçu cette convention.

Il est capital de redéfinir les rôles de toutes les parties.

Le syndic, qui n'est que l'exécutant des décisions de l'ACP, a trop tendance à sortir de ce rôle qui lui paraît trop "étriqué" et prend à la place de l'ACP des initiatives qui ne lui incombent pas (sauf celles prévues par la loi et les statuts).

Ceci justifie notamment le désintérêt croissant des propriétaires pour les AG et le sentiment d'être dépossédé de la gestion de son bien.

Yaqua-6765 · #12 21-12-2004 18:05:01

- SVP, pas d'énervement.
- Si l'assemblée générale décide, le syndic exécute, l'éventuel conseil de gérance contrôle, chacun reste dans son rôle et les vaches seront bien gardées.
- C'est en mars qu'auront lieu les conférences du CNIC; elles feront appel à des spécialistes : avocats, syndics, etc. Ceci pour votre info.

grmff · #13 21-12-2004 17:41:22

Cher Yaqua,

Vous verrez au ton généralement réservé et positif de mes nombreuses interventions que je peux partager beaucoup d'opinions, donner beaucoup d'avis.

Je ne peux accepter que l'on mette en cause les volontaires. Si vous chercher tant que cela à éclaircir les affaires, faites-vous membre du conseil de gérance.

Finalement, il ne faut pas oublier que les membres de conseil de gérance sont des propriétaires comme vous et moi. Ils ne sont pas "membres de conseil de gérance professionnels".

Toute journée de formation des membres de conseil de gérance doit être applaudie des deux mains (z-avez déjà essayé d'une seule?) Lorsqu'on parlait de certification de syndic, in tempore non suspecto, ne disais-je pas que la formation des propriétaire était la meilleure arme contre les mauvais syndics?

Si je me suis fendu d'une lettre un peu énervée (mon clavier s'en souvient) c'est que je ne peux admettre l'inadmissible: la démission des propriétaires face à leur responsabilité de propriétaire, et la mise en cause de gens qui ne doivent pas être mis en cause! Le conseil de gérance n'est pas co-syndic! En aucun cas! Et ce genre de message sera d'autant plus un frein aux volontaires... alors qu'on a pas besoin de cela!

Pourquoi dénoncer le conseil de gérance? Dénoncez l'opacité, si elle est due au syndic. Il ne faut pas oublier que la présentation des comptes est une question de choix. On peut tout mettre et noyer le propriétaire sous les chiffres, ou mettre l'essentiel et être accusé de vouloir cacher des choses. Entre les deux, yen aura toujours trop pour les uns et trop peu pour les autres!

Le problème existe lorsque votre syndic ne vous donne pas toutes les réponses, refuse catégoriquement de vous laisser accès à la moindre pièce comptable. Ceci dit, passé un certain stade, il est bien entendu que le syndic finira par vous jeter de son bureau... ou par vous faire payer ses heures sup'

Yaqua-6765 · #14 21-12-2004 17:21:45

Explications concernant les DEUX journées sur le thème du conseil de gérance :
http://www.journeeducoproprietaire.be/

Yaqua-6765 · #15 21-12-2004 17:16:23

Cher grmff,
au nom de tous les copropriétaires qui, s'impliquant dans leur copropriété malgré l'opacité qu'on leur oppose, mettent à jour des pratiques abusives et s'inquiètent ainsi des pouvoirs pris par leur conseil de gérance, je dis d'aller voir ce qu'en dit votre institut - certes fort décrié :
http://www.ipi.be/web/biv/web/fr/publicaties/immobilium/jaargang2/inhoud1.htm. J'ajoute que le Centre national d'info. des copropriétaires organise DEUX journées d'info. au sujet du conseil de gérance. Ne serait-ce pas qu'il y a matière à question ?

grmff · #16 21-12-2004 16:50:24

Mon avis sur le sujet est que si les commissions sur la gestion des sinistres est légale, une ACP a tout intérêt à élire un syndic qui soit également courtier d'assurance afin de réduire les frais.

Courtier d'assurance et syndic sont des métiers totalement différents. Celui qui vous fait croire qu'il vaut mieux être les deux... vous trompe.

Et ce n'est pas parce qu'un syndic est également croutier d'assurance qu'il ne prendra pas le supplément prévu au contrat pour la gestion du sinistre.... au contraire, les courtiers seront encore mieux informés que les syndics "de base"

Votre suggestion est donc hors de propos.

grmff · #17 21-12-2004 16:46:08

Cher Yaqua,

Au nom de tous les membres de conseil de gérance volontaires et travaillant gratuitement, qui oeuvrent pour le bien de la copropriété, qui mettent souvent un peu d'eau dans leur vin et "couvrant" certaine petites bêtises involontaires de leur syndic, qui vérifient avec leur capacités propres le travail du syndic, en fonction de leur expérience et de leur formation, en toute bonne foi, avec beaucoup de bonne volonté,.... je me permets de vous remercier du plus profond du coeur.

En effet, ces membres de conseil de gérance sont élus par une assemblée dans laquelle on ne trouve jamais aucun volontaire pour donner de son temps... et voilà qu'on les menace de les poursuivre en justice.

Cher Monsieur Yaqua, vous portez bien votre nom. Yaqua ceci, yaqua cela. On trouvera toujours bien un responsable pour notre propre incurie.

Vous êtes comme ces grands enfants, qui n'ont jamais de devoir et ont tous les droits...

Pour votre parfaite information, le syndic est un mandataire. Il vous est toujours loisible de le contrôler vous-même. Si vous n'avez pas usé de votre droit, vous ne pouvez vous en prendre qu'à vous même.

Pour ce qui est des assurances, il est bien clair que de nombreux contrat d'assurance prévoient des frais de dossiers, spécifiquement pour le syndic. Cette pratique est donc tout à fait légale.

Ce qui est illicite pour un syndic professionnel agent immobilier, c'est de cacher aux propriétaires des ressources que le syndic a sur votre dos. Mais si le tout est "caché" dans une balance assurance, il vous est toujours loisible de demander avant l'assemblée générale le détail de la balance assurance. Vous pouvez même consulter les documents.

Si vous ne le faites pas, inutile de vous en prendre à quelqu'un d'autre qu'à vous-même. Inutile de rejeter la faute sur le conseil de gérance qui sera peut-être parfaitement au courant, comprendra parfaitement les raisons, et aura estimé que c'est parfaitement normal.

Vous comprendrez au ton de la présente que je ne peux accepter le comportement des propriétaires qui ne prennent pas leurs responsabilités. Et il me semble que vous faites partie de cette dernière catégorie...

Bien le bonsoir

Yaqua-6765 · #18 21-12-2004 16:22:55

Résumé des débats :

Une commission (pourcentage) est versée par la compagnie d'assurance au syndic qui lui "pré-mâche" les dossiers sinistre; le conseil de gérance a signé avec le syndic un contrat qui autorise la commission mais n'a pas montré le contrat à l'assemblée générale. Cette pratique n'était pas décelable car noyée dans une "balance assurance".

Cette commission est-elle licite, peut-elle être retenue par le syndic ? Réponse : non puisque les "clients" copropriétaires n'étaient pas au courant.

Mais voilà, c'est un fait accompli. Que faire ???????
Pas de réelle réponse, si ce n'est :

- selon les uns : poser des questions, s'informer, participer, avec le résultat : on rame, on est l'emmerdeur de service
- selon d'autres : octroyer des étoiles (payantes) au syndic, en espérant qu'il se comportera bien
- selon la loi : agir auprès du juge de paix, avec le résultat : on casque, on est le super-emmerdeur de service

Ce faisant, on oublie de dire que si l'organe de contrôle qu'est le conseil de gérance jouait correctement son rôle, dans la transparence, on préviendrait bien des problèmes. Et c'est là que le bât blesse !

Pourquoi ne pas rendre le conseil de gérance légalement responsable de sa "co"gestion s'il n'a pas informé les copropriétaires de ses initiatives ?

Zitoun-5136 · #19 21-12-2004 14:40:49

yaqua a écrit :

Pouvez-vous expliquer, Zitoun :
1) "Lorsque le syndic n’est pas le courtier d’assurance..."
2) "Les "bénéficiaires" des sinistres sont essentiellement les membres du conseil de gérance etc."
1) = il y a un courtier, mais ce n'est pas le syndic.
Que fait le courtier ?????
2) = il y a beaucoup de sinistres
Imaginaires ??????

Au risque de me répéter, il y a peu à rajouter sauf que notre prime est passée en 4 ans de 8.400 Euros à 11.500 Euros et la franchise de 185 à plus de 2.000 Euros.

Mon avis sur le sujet est que si les commissions sur la gestion des sinistres est légale, une ACP a tout intérêt à élire un syndic qui soit également courtier d'assurance afin de réduire les frais.

Je ne sais pas si c'est le voeu de l'IPI.

Zitoun-5136 · #20 21-12-2004 14:13:54

Luc a écrit :

S'il y a des travaux non indispensables (urgence ou neccessité douteuse, non provisoire, ... ), alors l'AG à la possibilité de rejeter ces dépenses spécifiques (ou les honoraires reclamées) si l'accord préalable n'a pas été demandé.

Je suppose que vous parlez bien dans ce cas du montant de la facture des travaux non indispensables et que non seulement ces montants mais aussi les éventuels honoraires du syndic pour la gestion et la surveillance de ceux-ci pourraient être rejetés par l'ACP.

Dans mon cas personnel, je crois que ce n'est qu'en exigeant le remboursement de ces frais par le syndic que l'ACP retrouvera enfin cette souveraineté dont elle dispose légalement.

Zitoun-5136 · #21 17-12-2004 17:00:35

Bonjour,

Ma question fait suite au scandale d’un syndic « indélicat » à Blankenberge durant l’été 2004.

Voici un lien qui permet d'en lire le résumé:

http://www.immopro24.de/i24_final/news/newsdetail_fr.php?nid=22648&lid=France&rid=&cid=

Dans la "convention secrète" de mon syndic, lorsque celui-ci n’est pas le courtier d’assurance, il est fait référence à la perception d’un pourcentage perçu à titre d’honoraires sur le montant de l’indemnité – y compris la franchise- accordée par la compagnie :
15% du montant de l’indemnité jusqu’à 200.000 frs
10% ………………………………... 1.000.000 frs
5% ……………………… au-delà de 1.000.000 frs.

Il s’agit bien d’une commission puisque le bordereau adressé au syndic par la Cie d’assurance mentionne ce terme.

Cette pratique est-elle légale ?

De plus, les copropriétaires sont-ils tenus par cette convention signée avec le conseil de gérance sans approbation de l’AG et non communiquée !! ?

J’en ai eu connaissance par hasard.

J’ai pris contact avec la Cie d’assurance qui m’a avisé d’un nombre impressionnant de sinistres déclarés, dont certains ne justifiaient pas une intervention de l’assurance.

Seule figure au bilan de la copropriété une « balance assurance » qui ne permet pas de connaître ces sinistres.

Légalité des commissions perçues par le syndic.

Re : Légalité des commissions perçues par le syndic.

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