Comment interesser (ou rebuter) les coproprietaires

ben · #1 21-01-2005 22:41:27

Tout ce qui se dit ici m'interesse.
Je lis au sujet du controle des presences sollicite par Zitoun (autre rubrique) :

1) Le syndic de Zitoun consulte "le conseiller juridique pour contrôler la légalité de votre demande" puis refuse la demarche de Zitoun tout en engageant une polemique au sujet du "fondement légal de la demande"

2) tandis qu'un syndic du forum conseille aimablement a Zitoun de prendre "les conseils d'un avocat versé en la matière" vu l'abus probable.

A croire que s'il veut s'interesser a sa copropriete, le coproprietaire doit se faire entourer de tout un staff d'avocats !

Francis · #2 22-01-2005 20:42:09

Tout belge est censé connaitre la loi.... mais celle-ci est devenue tellement vaste et compliquée qu'il faut parfois faire appel aux spécialistes, ici ce sont les avocats.
Il y a déja tellement de fausses rumeurs qui circulent que je m'en voudrai d'indiquer une mauvaise direction.
Quant on relit les diverses intervention de zitoun, et d' autres aussi, on se rend compte de la complexité de sa situation.
Franchement, si nous étions sur un forum médical, suivriez-vous un traitement renseigné par un obscur quidam?

Pour votre dernière remarque, non, un copropriétaire ne doit pas se faire assister par un avocat systématiquement, le bon sens et la communiquation permettent de résoudre beaucoup de problèmes. Pour les cas graves, oui, ne pas hésiter à prendre conseil d'un avocat.

luc · #3 28-01-2005 01:43:48

Je suis d'accord avec Francis. La matière est complexe, parfois difficile à comprendre et peut donner lieu à des interprétations divergentes.

J'ai commencé à mieux comprendre quand j'ai constaté que sont aussi d'application:

- les articles 1984 à 2010 du Code Civil concernant le mandataire (syndic) et le mandant (ACP)
(voir Fisconet - Code Civil - Le mandat )

- le droit commun sur le fonctionnement des corps constitués (= conseil communal, parlement, ...), mais tenant compte des lois (qui ont priorité).
Lisez la loi communale et surtout le chapitre II concernant les réunions et délibérations des conseils communaux (= articles 84 à 102).
Voir : UCVB.be
Ou demandez le règlement d'ordre intérieur de votre conseil communal à votre adminsitration communale.

Ces textes sont encore assez claires et compréhensibles.

Naturellement vous pouvez dire: c'est le boulot de l'avocat à vous aider. Vous avez raison, mais ne soyez pas surpris qu'il vous fait arriver à une place que vous n'avez pas voulu.

N'oubliez pas que vous pouvez donner un mandat général ou spécifique à votre avocat, qui est aussi un mandataire (voir plus haut le Code Civil).

Mais ce n'est pas l'avocat qui doit décider le but de votre action. C'est à vous de le choisir.

Exemple concret: mes buts actuels sont

- à longue terme: assurer que mon appartement (et les parties communes) sont maintenu en état jusqu'en 2030 au moins, avec une charge financière prévisible, "en veilissant dignement".

- à moyen terme (2010): assurer qu'en 2015 (année de la mise au pension de la génération du babyboom) la copropriété soit en état pour passer les années maigres sans grandes problèmes

- à court terme (2005): assurer que je puisse passer (sans contrainte ni interférence aucune de la part des organes de l'ACP) les informations en ma possesion à mes collègues copropriétaires, expliquer mon analyse, en déliberer avec eux et prendre en connaissance de cause les décisions voulues par la majorité, en acceptant d'être mis en minorité.

Je ne sais pas si j'ai réussi à convaincre le Juge de Paix aujourd'hui que je ne suis pas un emmerdeur et que ce qui précède est mon but réel. On le saura dans les semaines qui viennent.

Ce qui est très important, ce qui m'a ralenti fortement, mais ce qui rapportera probablement ses fruits dans les semaines qui viennent: je ne suis pas contre des personnes mais seulement contre certaines actions. Ce qui fait qu'il n'y pas de haine envers moi (en tout cas pas visible). Seulement deux personnes (syndic et commissaire aux comptes) m'en veulent vraiment et ouvertement. Mais ce sont aussi les seuls qui restent du petit groupe qui a imposé le syndic actuel en 1983.

En pratique cela veut dire que je n'insulte jamais des personnes n'importe ce qu'ils font. Mais je dis bien qu'ils commettent des actions qui peuvent être selon moi irrégulier, abusive ou frauduleux. La nuance est parfois subtile mais essentielle. Je sais que certains simplifient et confondent actions et personnes. L'origine de beaucoup de guerres de clans dans le temps (et encore maintenant dans certains pays).

Après avoir fixé votre but il faut choisir un avocat qui convient le mieux à votre but. Cet avocat était plus que nécessaire dans mon cas, puisque le syndic utilise les services de cinq avocats !

J'ai eu en 2001/2002 un avocat familial, médiateur et connaissant peu en copropriété. Il a échoué et je savais à l'avance que je courais ce risque là. Mais il fallait passer par cette voie. Autrement je prouvais que j'avais des idées préconcues.

Maintenant (2004/2005) j'ai pris un autre avocat. Avec une bonne connaissance de la matière et qui acceptait de m'aider à atteindre mes buts en restant dans le cadre tiré par moi (respect des personnes, ...).

Tout cela n'est pas encore réellement pratique. Mais ces conditions déterminent fortement vos possibilités d'action. Ce message est déja assez long. Donc je serai plus pratique demain ou plus tard dans un message suivant.

Zitoun-5136 · #4 28-01-2005 12:26:04

Pouvons-nous revenir au sujet de ce salon « Comment intéresser (ou rebuter) les copropriétaires » ?

Partant du principe que l’on ne fait bien que ce que l’on connaît ou comprend, les copropriétaires ne peuvent s’intéresser à leur bien que s’ils sont régulièrement informés.

Comment les informer ?

Par l’envoi à TOUS les copropriétaires d’un minimum de documents qui les concernent directement, à savoir :

- contrats entre syndic et ACP (et non avec le conseil de gérance)
- contrats d’assurance de l’immeuble
- contrats avec les fournisseurs
- rapports d’expertises
- listings réguliers (trimestriels) et détaillés de tous les frais engagés
- budgétisation des travaux à court, moyen et long terme
- rapports réguliers du syndic et du conseil de gérance s’il existe
- etc ….

Mais je m’interroge aussi sur la vie en copropriété.

N’occupant pas personnellement mon appartement, j’ai toujours été surpris par l’individualisme des copropriétaires.

J’habite une maison isolée, mais tous les propriétaires de ma rue se connaissent, s’entraident et savent se mobiliser pour diverses causes.

Comme dans toutes les communes (je crois ) il existe des « Association de quartier » regroupant chacune +-600 maisons.

Ces associations sont « dirigées » par des équipes de bénévoles ouvertes à TOUS.
Elles informent les habitants des projets communaux et envoient notamment des représentants à des conseils communaux.
Elles organisent des ateliers récréatifs pour les enfants, des fêtes, des excursions.
Des plaines de jeux sont aménagées grâce aux pouvoirs communaux mais également grâce aux bénéfices résultant des diverses festivités.

Je vais régulièrement dans mon immeuble puisque ma fille y habite, je suis chaque fois surpris par le peu de communications entre les copropriétaires.

Curieusement, alors que j’habite à 30 km de l’immeuble, j’y ai plus d’amis que la majorité des occupants, grâce à la mise sur pied de cette « Commission de contrôle des comptes » qui nous a permis de nous rencontrer.

J’ai réfléchi à cette situation et n’ai trouvé qu’une seule réponse.

Moins on se parle et moins on risque de dévoiler que l’on a bénéficié de « largesses » soit du syndic, soit du conseil de gérance, car chacun négocie directement avec ces deux organes de menus avantages.

Voilà ce qu’est malheureusement mon ACP et les 5 autres que je fréquente aussi.

Après avoir relaté les déboires dans mon ACP, un responsable de l’IPI m’a confié : « Il faudra que j’aie les deux bras et les deux jambes coupées pour habiter un jour dans une copropriété »

A méditer !

Francis · #5 28-01-2005 22:06:02

J'espère qu'il n'y a pas d'écolos sur ce forum car la quantité d'arbre nécéssaire à produire le papier pour les envois de ces renseignements, l'essence pour les faire parvenir à destination, l'encre et l'électricité pour les rédiger , ... les feraient grimper au plafond.

C'est pour rire ....

immorp · #6 29-01-2005 00:03:47

Francis a écrit :

J'espère qu'il n'y a pas d'écolos sur ce forum car la quantité d'arbre nécéssaire à produire le papier pour les envois de ces renseignements, l'essence pour les faire parvenir à destination, l'encre et l'électricité pour les rédiger , ... les feraient grimper au plafond.
C'est pour rire ....

Je vois déjà la tête des copropriétaires lorsqu’ils prendront connaissance du poste « frais administratifs » dans les décomptes….
Informer c’est bien lol dépenser c’est pas bien

Il n’y a qu’une solution à ce problème, c’est la publication en ligne sur un site Internet. Mais que vont dire les copropriétaires qui ne sont pas connectés ??

luc · #7 29-01-2005 01:33:33

Trop peu d'information n'est pas saine et trop d'information tue ... le juste compromis serait conjointement:

1. mettre une copie du paquet à disposition dans le local du conseil de gérance et/ou du syndic (misssion d'information minimale)
2. envoyer les synthéses et les contrats à tous
3. envoyer une copie du paquet aux membres du conseil de gérance
3. rendre le paquet consultable sur un site internet fermé (excepté les contrats)

Ce qui:
1. épargnera quelques arbres
2. consommera quelques watts d'électricité en plus (pour au Max 30% des CP)
3. et fera perdre quelques calories à ceux qui se déplacent à pied vers le local tongue

Zitoun à raison qu'il faut informer activement. Celui qui possède l'information à le pouvoir. Mais inonder avec l'information noie l'information clé. De grands syndics en France utilisent ce truc pour noyer une demande d'info trop concrète.

Francis et Immorp ont raison, quand ils veulent limiter les frais administratifs. Je sait combien cela coûte, puisque j'ai été obligé pendant quelques mois de diffuser beaucoup d'information à une dizaine de personnes.

Il faut traiter les CP pour ce qu'ils sont: les "actionnaires" d'une société qui maintien et gère une copropriété. Dans mon cas d'une valeur de 33 millions d'Euro. On les informe avec un rapport de synthése, ce que le rapport annuel du syndic doit être et donne la possibilité à tous de consulter les documents à place et moments mentionnés dans l'nvitation de l'AG. Avec la possiblité de recevoir une copie contre paiement des coûts. Cela peut être chez le syndic, dans le local du conseil, mais aussi l'internet. Le choix doit êter libre pour le CP.

Vu que le maintien de la copropriété est primordial, je trouve que le rapport sur l'état de la copropriété devrait être envoyé à tous.

En plus le conseil devrait faire, outre son rapport, une analyse préalable des propositions, qui seront délibérés à l'AG, et en donner une synthése objective. Donc citer le pro et contra, sans prendre position. C'est aux CP de faire un choix à l'AG , après une délibération sereine mais peut-être confrontante.

immorp · #8 29-01-2005 20:32:27

Pour ma part, je fais parvenir aux copropriétaires un formulaire de « préparation » à l’AG, à me renvoyer avec leurs remarques et la liste des points qu’ils désirent voir mettre à l’ordre du jour avant l’envoi des convocations.

Zitoun-5136 · #9 29-01-2005 22:23:42

Francis a écrit :

J'espère qu'il n'y a pas d'écolos sur ce forum car la quantité d'arbre nécéssaire à produire le papier pour les envois de ces renseignements, l'essence pour les faire parvenir à destination, l'encre et l'électricité pour les rédiger , ... les feraient grimper au plafond.
C'est pour rire ....

Toujours pour rire ....

Cher Francis,

On pourrait poursuivre le rire en imaginant que pour réduire l’abattage des arbres il n’y ait plus de presse écrite, ou plutôt plus qu’un seul journal afin malgré tout de rassurer le bon peuple tout en n’encombrant pas inutilement les boîtes aux lettres.

Et cet unique journal n’aurait qu’une seule page (les pubs deviendraient inutiles puisque le journal ne coûterait pas cher) avec tous les jours le même slogan : « Citoyens, soyez rassurés, tout va bien, faites confiance à vos dirigeants, ils veillent sur vous » et il n’y aurait qu’une seule photo, celle d’une forêt qui de jour en jour aurait de plus en plus d’arbres.

Zitoun-5136 · #10 29-01-2005 22:29:22

immorp a écrit :

Pour ma part, je fais parvenir aux copropriétaires un formulaire de « préparation » à l’AG, à me renvoyer avec leurs remarques et la liste des points qu’ils désirent voir mettre à l’ordre du jour avant l’envoi des convocations.

Cher Immorp,

Quels documents estimez-vous que tout copropriétaire doit avoir en sa possession afin de pouvoir participer activement à la gestion de son patrimoine ?

immorp · #11 29-01-2005 23:17:53

Zitoun a écrit :

Cher Immorp,
Quels documents estimez-vous que tout copropriétaire doit avoir en sa possession afin de pouvoir participer activement à la gestion de son patrimoine ?

S’il est tout à fait normal que les copropriétaires suivent et participent à la gestion de leur patrimoine, il est matériellement impossible de fournir à tous une copie de tous les documents que vous avez mentionné…
Les actionnaires d’une société doivent aussi se contenter du rapport du conseil d’administration et des comptes annuels….
Reprenons les principes édictés par la loi du 30 juin 1994 :
- Le syndic est en charge de la gestion courante.
- Le conseil de gérance, s’il existe, contrôle la gestion du syndic
- L’assemblée générale décide et révoque ou désigne les membres du conseil de gérance et le syndic.

Le syndic a bien entendu un devoir d’information, mais lui demander de fournir des copies de tous ces document est matériellement impossible… Par contre, il est absolument nécessaire qu’il fournisse non seulement un listing clair et détaillé des dépenses, mais aussi un tableau de répartition (lisible !) de celles-ci et un bilan détaillé qui donne une image claire et fidèle de la situation patrimoniale de la copropriété. Pour ma part, je suis pour une communication trimestrielle de ces documents.
Il se doit aussi d’établir et de diffuser, au moins une fois l’an et plus si nécessaire, un rapport de synthèse de sa gestion, informant suffisamment les copropriétaires sur l’évolution des problèmes en cours. Ce document devra aussi exposer clairement ses motivations pour la création de fonds de réserve, la budgétisation des travaux etc. pour que les copropriétaires prennent leurs décisions en connaissance de cause lors des AG.
S’il existe un conseil de gérance, il devra lui communiquer lors des réunion tous les documents qui pourront permettre le contrôle de sa gestion, comme les nouveaux contrats, rapports d’expertise etc.
En outre, je pense que le syndic devra fournir à n’importe quel copropriétaire qui en fera la demande, n’importe quel document (Contre rémunération ou remboursement de ses frais).

Publier en ligne un maximum de documents sur un site Internet est aussi à mon avis une bonne manière de prouver la transparence d’une gestion. Pour que la confiance règne dans une copropriété, je pense que cela tient plus à cette impression de transparence qu’au nombre de documents diffusés.

ben · #12 30-01-2005 00:13:10

J'ajouterais aussi ceci :
Il y a des signes qui ne trompent pas.

Dans ma copropriété :
- pas de plaque de syndic à l'entrée, aucun nom nulle part
- pas de tableau d'affichage
- une tournante dans les syndics
- pas de régularité dans la tenue des assemblées générales
- pas vraiment de vote aux assemblées (d'ailleurs, le scénario est manifestement écrit à l'avance par le conseil de gérance avec le syndic)
- les gens ne se disent pas bonjour
- il faut se faire bien voir du conseil de gérance...
Bref, ca pue la combine

Dans une copropriété voisine :
- une plaque à l'entrée avec indication de la date de nomination du syndic
- un tableau d'affichage (dans l'ascenseur) avec informations - ex. travaux, ils commencent à telle date, etc. + le nom et le numéro de téléphone de tous les fournisseurs - ex. plombier, électricien, etc.
- des AG à date fixe, un PV soigné et complet permettant aux absents de comprendre ce qui s'est décidé, pourquoi
- un rapport circonstancié du commissaire aux comptes lu en assemblée générale et communiqué aux copropriétaires
- un syndic apprécié, qui reste en fonction pendant de nombreuses années
Bref, on est correctement informé ET IL Y A UNE BONNE ENTENTE ENTRE COPROPRIETAIRES

luc · #13 30-01-2005 00:37:33

immorp a écrit :

Pour ma part, je fais parvenir aux copropriétaires un formulaire de « préparation » à l’AG, à me renvoyer avec leurs remarques et la liste des points qu’ils désirent voir mettre à l’ordre du jour avant l’envoi des convocations.

Ceci est une excéllente manière de travailler, qui doit faire règner une confiance après un ou deux ans, et permet que le CP moyen à une perception positive de la gestion.

luc · #14 30-01-2005 00:47:49

immorp a écrit :

Il se doit aussi d’établir et de diffuser, au moins une fois l’an et plus si nécessaire, un rapport de synthèse de sa gestion, informant suffisamment les copropriétaires sur l’évolution des problèmes en cours.

D'accord, si les problèmes "en cours" comprennent aussi les problèmes dont la solution à été reporté et les nouveaux problèmes constaté lors de la visite au moins annuelle de toutes les parties communes.

immorp a écrit :

Ce document devra aussi exposer clairement ses motivations pour la création de fonds de réserve, la budgétisation des travaux etc. pour que les copropriétaires prennent leurs décisions en connaissance de cause lors des AG.

C'est l'évidence même, mais est souvent "oublié", puisque les implications coûtent de l'argent aux CP, dont l'effet n'est pas visible à court terme.

immorp a écrit :

S’il existe un conseil de gérance, il devra lui communiquer lors des réunion tous les documents qui pourront permettre le contrôle de sa gestion, comme les nouveaux contrats, rapports d’expertise etc.

Le PV du CG devrait être public (= affiché quelque part dans la partie interne du bâtiment) et le registre des PV du CG accessible pour les CP après RV avec un membre désigné du CG.

Zitoun-5136 · #15 30-01-2005 11:40:34

Merci Immorp pour votre intervention qui illumine ce dimanche pluvieux.

C'est la première fois que je ressens qu'un syndic profesionnel est au service de TOUS les copropriétaires et que tout est mis en oeuvre pour assurer la transparence de la gestion.

ben · #16 30-01-2005 18:36:11

Eh bien, cher Zitoun, en tant qu'usagers, n'envisagerions-nous pas d'attribuer des étoiles semble-t-il méritées à ce syndic tellement ouvert ?

immorp · #17 30-01-2005 18:54:06

Merci pour vos réactions !!

Juste une petite réflexion du dimanche :
- Pour bien travailler, il faut être justement rémunéré. Malheureusement, 9 fois sur 10, les copropriétaires choisissent l’offre du syndic le moins cher…
- A la lumière des posts précédents, vous comprendrez qu’il est impossible de tout forfaitiser. C’est le cas pour les frais administratifs, mais aussi des honoraires pour les missions particulières telles que le suivi des dossiers en justice, les gros travaux etc. Malheureusement, une offre « tout compris » sera toujours (ou presque, sinon je serais au chômage !) préférée par les copropriétaires.
- Un syndic ne devrait pas dépendre financièrement de son mandat auprès d’une grosse copropriété : La menace d’une démission est parfois nécessaire !

luc · #18 30-01-2005 19:45:00

immorp a écrit :

Merci pour vos réactions !!
Juste une petite réflexion du dimanche :
- Pour bien travailler, il faut être justement rémunéré. Malheureusement, 9 fois sur 10, les copropriétaires choisissent l’offre du syndic le moins cher…
- A la lumière des posts précédents, vous comprendrez qu’il est impossible de tout forfaitiser. C’est le cas pour les frais administratifs, mais aussi des honoraires pour les missions particulières telles que le suivi des dossiers en justice, les gros travaux etc. Malheureusement, une offre « tout compris » sera toujours (ou presque, sinon je serais au chômage !) préférée par les copropriétaires.
...

Un offre "tout compris" implique pratiquement que les prestations du syndic en souffrent, s'il ne veut pas perdre de l'argent ou qu'il se ratrappe autre part (les fameuses commissions, raffler les indemnités des mauvais payeurs comme 'frais avocat", etc ...

En préparant le cahier des charges "contrat syndic", que je vais proposer à l'AG suivante, je vais en fait en proposer trois.

Un avec le système forfaitaire du syndic-régisseur-courtier-avocat (système actuel)
Le 2° idem, mais avec les autres fonctions indépendant du syndic
Le 3° un systéme avec des certain frais tarifé, en appliquant le principe: "le polueur paie"

Le tableau de bord de l'analyse des frais (une ligne par candidat-syndic) sera calculé sur une période extrapolée de 25 ans, pour faire rentrer le cout réel de certains frais cachées. Mais aussi parceque l'immobilier est un investissement à longue terme.

Et j'en suis persuadé que les syndics qui demandent un prix correct sortiront en haut du classement.

luc · #19 30-01-2005 19:58:32

La réflexion suivante mérite un peu plus d'attention.

immorp a écrit :

Un syndic ne devrait pas dépendre financièrement de son mandat auprès d’une grosse copropriété : La menace d’une démission est parfois nécessaire !

Je partage cet opinion depuis toujours, en ce qui concerne les mandataires en général (et le syndic en particulier explicitement depuis 2001).

Un contrat ne sera exécuté correctement que si c'est un contrat entre égaux. Cela s'exprime par le fait qu'en cas de fin de contrat aucun contractant n'est lésé gravement. Ou exprimé autrement, qu'aucun contractant estime devoir "lâcher du lest" en ce qui concerne des prestations (syndic) ou contrôle (CP), parcequ'un changement de contrat lui couterait beaucoup plus.

Cela créé un état de fait ou certaines parties ne sont pas entièrement au courant. Et mène à des situations très insaines, où ceux qui sont "au courant" peuvent exiger des avantages à l'insu d'autres. C'est pourquoi la transparance devrait être de rigueur.

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