marché à bruxelles

mat · #1 07-02-2005 13:18:30

tout d'abord, bonjour à tout le monde !

j'ambitionne de me lancer dans l'achat d'un bien d'investissement. mais, au vu du marché actuel, peut-on encore profiter correctement des rentrées locatives? avec les taux d'intérêt très bas que l'on connaît, beaucoup passe le pas et deviennent propriétaire. ce mouvement réduit certainement le nombre de candidat locataire. quelles sont ou seront, selon vous les conséquences à venir? on a l'habitude de dire qu'investir dans la brique est un moyen sûr de ne pas perdre de l'argent mais est-ce que ce sera toujours vrai?

comment voyez-vous cette évolution? est-ce qu'il faut s'attendre à davantage de vide locatif? et donc, est-ce que l'achat d'un immeuble de rapport se verra négocié à la baisse?

ps: en consultant les annonces, je vois qu'il fait parfois écrit x% de rentabilité. Pouvez-vous également me dire comment vous calculé ce taux de rentabilité.

giannigianni · #2 07-02-2005 17:32:18

mat a écrit :

tout d'abord, bonjour à tout le monde !
j'ambitionne de me lancer dans l'achat d'un bien d'investissement. mais, au vu du marché actuel, peut-on encore profiter correctement des rentrées locatives? avec les taux d'intérêt très bas que l'on connaît, beaucoup passe le pas et deviennent propriétaire. ce mouvement réduit certainement le nombre de candidat locataire. quelles sont ou seront, selon vous les conséquences à venir? on a l'habitude de dire qu'investir dans la brique est un moyen sûr de ne pas perdre de l'argent mais est-ce que ce sera toujours vrai?
comment voyez-vous cette évolution? est-ce qu'il faut s'attendre à davantage de vide locatif? et donc, est-ce que l'achat d'un immeuble de rapport se verra négocié à la baisse?

ps: en consultant les annonces, je vois qu'il fait parfois écrit x% de rentabilité. Pouvez-vous également me dire comment vous calculé ce taux de rentabilité.

Pour le residentiel, il faut considirer que il y a, ou peut etre a eu, un'augmentation de l'offre et par consequence du vide locatif ou chomage tecnique du bien. Les loyer suffrent de cette situation et donc la rentabilité du bien depends surtout de sa revalorisation futur. Actuellment si tu a un bien qui vaut 300-400.000 € tu pourra le louer pour 1200-1500 par moi. Donc dans la situation plus optimiste et statique tu aura (1500x12)/300.000 par an soit 6% brut. Il faut en deduire les depenses d'entretien et ajouter la revalorisation du bien. Si tu as des contrat de court durée tu augmente le risque de vide tecnique et de travuaux a faire pour chaque locataire. Par contre pour le long terme tu devra compter une faible indexation qui probablmente ne couvrira pas les couts des depenses d'entretien extraordinaire. Different est la situation où tu pourras te permettre d'emprunter de l'argent à 3-4% et avoir la rentabilite mentionnée. La difference, au net des depenses et revalorisation, donnera ton benefice pur....
Conclusions: si tu aime le brique, tu l'a dans ton ventre, et tu doit diversifier ton portafeulle et son risque et tu est liquide oK, ou bien tu peut faire un leverage financier (emprunter pour investir) autrement il me semble le rendemment comparable a des asstes semblebles.

mat · #3 07-02-2005 20:51:08

c'est justement cela le problème. aujourdh'ui, les studio, meublé, ... ont un bon rapport locatif et il était intéressant d'investir dans ce genre d'immeuble, même si il est évident qu'il fallait gérer l'immeuble de manière plus assidue.
mais est-il encore intéressant d'investir dans ce genre de bien pour des baux à court terme? vous dites à juste titre que l'on peut actualiser les loyers, fort bien. mais si la demande vient à chuter, les prix vont également tendre vers le bas. dans ce cas de figure, une actualisation des loyers n'a plus lieu d'être.

je ne suis pro du marché immobilier à Bruxelles, mais ce que je peux lire là dessus à tendance à me faire réfléchir.

petit édit pour le calcul du rendement... le problème venait du fait que je calculai le rendement net, alors que l'agent immobilier c'était basé sur un rendement brute. voilà qui éclaircit ma lanterne.

mat · #4 13-02-2005 14:37:44

ce que je dis est si à la masse que ça? hmm
c'est domamge parce que j'aurais voulu avoir l'avis de ceux qui connaissent ce marché de l'intérieur.

Francis · #5 13-02-2005 18:48:34

Le but est louable en soi mais attention, les bonnes affaires sont de moins en moins faciles à trouver car de nombreux investisseurs se tournent vers l'immobilier compte tenu du peu de rendement des comptes épargnes ou autres ainsi que des risques des investissements boursiers (leernoult et hauspie etc ...).
Le taux de rentabilité brut ( loyer annuel / prix de vente) a fortement diminué par rapport à quelques années. Gagner de l'argent avec un bien de rapport acheté avec un PH de 80% du prix d'achat relève du hazard ou d'un cas particulier alors que c'était fréquent précédemment.

Il faut savoir que le % de rentabilité est plus élevé pour des petits appartements peu équipés dans des quartiers pas du tout bcbg que pour les villas à Kraainem ou les penthouse à Uccle.

Les studios, surtout meublés demandent beaucoup plus de gestion que d'autres biens, sont loués pour de très petites périodes, et sont régulièrement vides.

En bref, si vous n'avez pas besoin des loyers pour vivre et que vous pouvez consacrer même un peu d'argent de temps en temps pour remettre en état, etc... oui c'est valable. A moyene terme, 10ans, c'est même rentable au niveau des loyers. Pour la rentabilité d'investissement, l'immobilier garde la réputation d'augmenter chaque année.

mat · #6 13-02-2005 19:36:32

Merci pour votre réponse.

une gestion plus lourde concernant les meublés ne me fait pas peur. ce qui m'ennuie c'est effectivement le risque de vide locatif. Ma capacité de remboursement reposant fortement sur ces revenus, cela risquerait de poser problème en cas de vide locatif trop important.

Vous personnellement, vous ressentez des difficultés à trouver des locataires? sur ce même forum, j'ai lu qu'en s'y prenant 2 mois à l'avance, cela ne devrait pas poser de problème. c'est ce que vous constatez?

giannigianni · #7 13-02-2005 19:51:28

mat a écrit :

Merci pour votre réponse.
une gestion plus lourde concernant les meublés ne me fait pas peur. ce qui m'ennuie c'est effectivement le risque de vide locatif. Ma capacité de remboursement reposant fortement sur ces revenus, cela risquerait de poser problème en cas de vide locatif trop important.
Vous personnellement, vous ressentez des difficultés à trouver des locataires? sur ce même forum, j'ai lu qu'en s'y prenant 2 mois à l'avance, cela ne devrait pas poser de problème. c'est ce que vous constatez?

2 mois ne sont pas suffisants. très difficile faire toujours rapprocher date de sortie et date d'entrée. Pour le meublé le turnover peut etre plus elevé et donc le risque de vide locatif plus elevé. La demande de meublé ne garantie pas des bonnes affaires. Si votre capacite de remboursement repose sur les revenus du bien loué l'operation me semble très risqué. Il suffit des travaux extraordinaire à faire, un vide locatif de 3-4 mois pour differentes raisons (inclus un simple preavis du locataire) et votre operation se revele comme un achat en bourse, c'est à dire vous avez transformé votre investissement en faible rendement et risque elevé, ce que n'est pas de la bonne gestione financiere...

mat · #8 13-02-2005 21:22:52

En fait, même si mon remboursement repose sur les rentrées locatives, j'ai tout de même une marge.
ma marge me permet de tenir 2 mois 1/2 sans toucher aucuns loyers.
d'autre part, j'ai compté qu'un remplissage de seulement 83% suffirait pour assumer tout les frais, remboursement y compris. pensez-vous que ces chiffres soit réalistes? d'après l'actuel proprio, tout a toujours été totalement loué...

quant vous dites :"La demande de meublé ne garantie pas des bonnes affaires.", est-ce que vous pensez que la location de meublé n'est pas intéressante.

merci encore pour votrea aide

grmff · #9 13-02-2005 22:43:12

J'attire votre attention sur le fait que la location meublée rentre dans une autre catégorie fiscale.

Je suis resté silencieux sur ce sujet, parce que je ne connais pas le marché de Bruxelles.

Si vous compter louer meublé, il faut voir quel type de locataire vous risquez d'attirer. Si ce sont des étudiants, pas de problèmes et pas de vide locatif grave à prévoir. Si ce sont des CPAS, étrangers en stuation illégale et taulards en cavale, il est sur que vous aurez plus vide locatif et d'impayés.

J'en connais qui n'ont pas de vide locatif, qui touchent tous leurs loyers, et qui voient les locataires déguerpir de leur plein gré dès qu'ils ne savent pas payer. Mais ils sont très costauds, et ne se déplace pas sans une batte de base-ball.

C'est donc une question de choix et de marché. Perso, depuis que je regarde le marché de Bruxelles, j'entends qu'il y a moyen de faire des affaires chaque semaine que Dieu fait. Mais je n'ai jamais rien vu, rien fait.

J'entends aussi que les seuls qui font des affaires comptent sur la plusvalue, et rien que sur la plus value. Acheter sans espoir de rendement pour revendre plus cher quelques mois plus tard, cela ressemble un peu à une bulle immobilière, ou je ne m'y connais guère.

Je vous invite donc à la plus grande prudence, et à effectuer vos calculs en tenant compte des loyers prévisibles, et non d'un hypothétique plus value.

mat · #10 13-02-2005 23:36:02

J'ai effectivement vu qu'il y avait une taxation supplémentaire concernant les meublés. mais elle n'est pas énorome: 15% sur la partie du loyer consacrée aux meuble. en déclarant 10% pour le mobilier, cela est encore restreint.

le public présent dans ce type de biens est actuellement plus que correct. cela depend aussi d'une sélection faite en amont par le proprio... d'après ses dires, il n'a pas rencontre de gros problème d'impayé, du moins pas plus qu'ailleurs.

par cette affaire, je ne vise pas la spéculation. nous sommes entrepreneur, ce qui a l'avantage de limiter pas mal les coûts d'entretien et de rénovation. nous avons donc pour objectif de maintenir le bien le plus longtemps possible.

la grosse inconnue dans cette affaire est l'état actuel du marché de la location... car si je me base sur les chiffres du proprio avec une remplissage pratiquement de 100%, cela est très intéressant. d

Francis · #11 14-02-2005 22:19:17

Ne pas se baser uniquement sur les infos de l'ancien propriétaire mais examiner la situation dans le quartier§

Si l'affaire est si bonne pourquoi est elle à vendre?

Ne pas sous-estimer les soucis de gestion, car être dérangé 10x le dimanche ne fait pas rester ZEN. On l'accepte peut-être au départ, mais après qq années ...

grmff · #12 14-02-2005 23:19:57

Si l'affaire est si bonne pourquoi est elle à vendre?
Ne pas sous-estimer les soucis de gestion, car être dérangé 10x le dimanche ne fait pas rester ZEN. On l'accepte peut-être au départ, mais après qq années ...

On peut accepter d'être dérangé pendant quelques années, et revendre par la suite. Ou prendre une plus value pour réinvestir dans plus gros. Ou vieillir et avoir envie de donner à ses enfants. Ou avoir une maladie grave dans la famille. Ou hériter et ne pas savoir qu'en faire. Ou hériter et être vachement dans la dêche. Ou ne pas savoir compter. Ou organiser sa succession sans vouloir emmerder ses enfants. Ou partir au soleil sans vouloir rien laisser en Belgique. Ou trouver que le quartier se dégrade. Ou trouver que le quartier ne s'améliorera plus et prendre son bénéfice.

Ou savoir que l'immeuble s'écroule et vouloir vendre avant que ce ne soit fait à un pigeon de passage en invoquant une des raisons ci-dessus.

Bref, si la raison invoquée par le vendeur vous satisfait, cela ne veut pas dire grand chose. Et si la raison ne vous satisfait pas, c'est la même chose. Par contre, je demande toujours la raison de la vente. Parce que cela fait parler le vendeur (et si possible ses locataires), et donne une fouletitude de détails et d'information qui aide à avoir un certain feeling de la situation. Info à recueillir avec prudence et circonspection.

mat · #13 15-02-2005 20:35:22

les opportunités sont tellement nombreuses qu'il est clair qu'il nous est difficile de déterminer le vrai du faux dans ce que le propriétaire nous donne comme motif.

justement, le propriétaire m'a retéléphone aujourdhui' et m'a dis que les studios qu'ils louent meublés... ne sont pas déclarés meublés. il ferait signer à ses locataires un papier "à part" pour les meubles.
Inutile de préciser qu'il n'a pas de conformité concernant le code du logement Bruxellois. Je dois avouer que le bien est en parfait état, mais ça oblige à se poser pas mal de questions. qu'est-ce que risque le proprio?

d'ailleurs j'en profite pour corriger ce que j'ai mis plus bas. la taxation sur les meublés est de 15% sur la MOITIE de la partie du loyer consacrée aux meubles. si rien n'est déclaré dans le bail , par défaut on estime que 40% du loyer est affecté aux meubles.

si cela est juste pourquoi risquer des problèmes pour une taxation si peu élevée? y'a-t-il autre chose inhérent aux meublés?

ps: voici le lien sur lequel j'ai trouvé l'info: http://www.leguide.be/Guide/immobilier/page_5399_226095.shtml
si je ne me trompe pas, il s'agit d'un commentaire de Béatrice Laloux, qui travaille au SNP. une confirmation m'aiderait beaucoup.

un grand merci

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