Achat maison: Que faire lorsqu'il y a un locataire et un bail "expiré"

clincks · #1 29-01-2006 22:22:55

Cela bouge...

Les locataires m'ont envoyés leur contre-préavis...

Bonne et mauvaise chose pour moi:
1. Bonne parce que du coup je n'ai plus de soucis de "bailleur".
2. Mauvaise parce que je ne suis pas prêt (1 mois de congé c'est vachement court),
parce que comme les locataires m'ont envoyé cela le dernier jour légal... que la poste est pas très rapide...
ben je ne suis plus dans les "conditions" légale pour donner à mon tour mon préavis...

Enfin bref, je me retrouve, sauf arrangement avec mon proprio, dans une situation telle que j'aurais deux mois de double loyer !!! (Ca fait mal !!!)

Les locataires une fois de plus n'ont pas été sympa...
Bon, de bonne guerre sans doute puisque j'avias fait appliquer l'index suite a notre dernière mésentente...
(Le but étant de les faire partir rapidement... c'est gagné pour ce point au moins).

J'aimerais prendre conseil auprès de vous pour l'attitude que je dois avoir:

Dans le recommandé que j'ai reçu, les locataires me donne rendez vous le dernier jour du mois pour :
- accomplir les formalités de sortie et pour bonne fin de contrat de location
- remetre les clés
- faire le tour de propriété à 10h30 en me signifiant que l'état des lieux d'entrée n'a jamais été fait (sous entendu, je suppose, ont vous remet le bien dans l'état - vous n'avez rien à dire)
- que nous avons 8 jours pour fixer une autre date

D'un côté je les comprends... de l'autre je trouve qu'il ne sont pas "correct" en me mettant dans l'ambarras de payer un double loyer sur deux mois !

Je trouve qu'ils auraient prévenir un peu plus tôt, que je prenne mes dispositions pour pouvoir rennoncer dans les temps.

Maintenant, le contre-préavis n'a pas été fait dans les règle de l'art:
Il a été fait uniquement a mon nom (accusé de réception) --> N'est-ce pas là un vice de forme?

Que feriez vous à ma place?
- Signifier par écrit que le contre préavis n'est pas valable parce que non signifié au deux bailleurs? (Cela me ferait gagner un mois de loyer)
- Attendre le dernier jour pour leur dire? (Cela me ferait gagner deux mois de loyer)
- Ne rien dire et accepter? (Cela me coûte deux mois de loyer)

D'un côté je suis content que cela prend fin... de l'autre je suis amère de la manière dont cela se termine... (C'est encore moi qui trinque !).

J'ai également une petite crainte sur leurs réactions vis-à-vis de l'état de la maison en fonction de ma réaction...
Bon... dans le contrat de bail, il est indiqué que les bris de vitres sont à la charge du locataire, ce quel qu'en soit la cause, y compris cas de force majeure etc... Et comme il y a pas mal de vitre fendue... je pourrais éventuellement récupérer un peu sur ce point s'ils me démontent la maison... (enfin je crois ??? quelqu'un peu confirmer?)

Merci de vos conseils.

Stéphane

PS: Cela fait tout drôle de savoir que je vais rentrer dans MA maison dans moins d'un mois !!! Je ne suis pas sûr d'être prêt psychologiquement !!! Drôle de sensation ! big_smile

clincks · #2 20-12-2005 22:12:06

Merci...

J'espère de toute manière ne pas devoir a en arriver là...

Je croise les doigts pour que mes locataires aient un comportement "normal".

Je vous tiens au courant pour la suite... d'ici 6 mois je l'espère... lorsque je serais dans "ma maison" :-)

Merci pour vos renseignements.

Joyeuses fêtes !

Stéphane

grmff · #3 20-12-2005 20:24:50

J'ai entendu dire que la conciliation ne sert a rien sinon perdre son temps, puisque le juge (de paix) n'a pas vraiment de pouvoir. Selon cette personne, il vaut mieux payer un avocat et passer au tribunal directement. C'est plus cher au départ, mais c'est plus court et la décision du juge est "obligatoire"... alors qu'en conciliation elle ne serait que "fortement sugérée". Cette personne me dit enfin que c'est le perdant qui paie les frais d'avocat de l'autre partie...
Est-ce exact? Si c'est le cas... a quoi cela sert alors les juges de paix???
Stéphane

C'est vrai que certains considèrent la conciliation comme une perte de temps. Néanmoins elle est obligatoire. On ne peut pas s'en passer.

Avantage? Elle est gratuite et rapide.
Inconvénient? Face à quelqu'un de mauvaise foi, la conciliation n'aboutit pas. Le juge ne peut que constater un accord ou un désaccord.

Après conciliation, on peut toujours passer devant le juge, avec ou sans avocat. Quant à payer l'avocat de la partie adverse, méfiez vous de cet oiseau de bon augure qui semble ne pas tout connaître... Le juge accorde systématiquement les "frais de procédure" au perdant qui a fait appel à un avocat, mais ces "frais" ne couvrent pas tout. Dans certains cas rares, le juge décide que le perdant doit payer la note d'honoraires du gagnant.

clincks · #4 20-12-2005 18:03:15

Grmff a écrit :

Ce n'est pas moi qui fait les lois... mais c'est ainsi.
Le seul moyen d'être sûr? Résilier en justice. Gratuit en conciliation.
J'ai un cas de prolongation de 6 mois pas plus tard qu'il y a 2 mois.
D'autre part, le jusge statue en équité. Ce qui veut dire qu'il doit apprécier la situation de chancun, la vôtre y compris. N'ayez donc pas de crainte de ce côté-là.

J'ai entendu dire que la conciliation ne sert a rien sinon perdre son temps, puisque le juge (de paix) n'a pas vraiment de pouvoir. Selon cette personne, il vaut mieux payer un avocat et passer au tribunal directement. C'est plus cher au départ, mais c'est plus court et la décision du juge est "obligatoire"... alors qu'en conciliation elle ne serait que "fortement sugérée". Cette personne me dit enfin que c'est le perdant qui paie les frais d'avocat de l'autre partie...

Est-ce exact? Si c'est le cas... a quoi cela sert alors les juges de paix???

Stéphane

grmff · #5 20-12-2005 15:16:41

Ce n'est pas moi qui fait les lois... mais c'est ainsi.

Le seul moyen d'être sûr? Résilier en justice. Gratuit en conciliation.

J'ai un cas de prolongation de 6 mois pas plus tard qu'il y a 2 mois.

D'autre part, le jusge statue en équité. Ce qui veut dire qu'il doit apprécier la situation de chancun, la vôtre y compris. N'ayez donc pas de crainte de ce côté-là.

clincks · #6 20-12-2005 14:40:06

Il peut trainer en longeur même si moi de mon côté j'ai fait mon renon auprès de mon proprio et que je suis sans logement???

Ce serait la meilleure ca ! Je serais propriétaire et SDF à la fois ???

Stéphane

grmff · #7 20-12-2005 11:00:03

Encore une question: S'il y a défaut de paiement de loyer, que dois je faire? Qui dois-je contacter?
Puis-je faire faire une saisie de salaire, de véhicule ou... de leur terrain?
Je sais, cela semble prématurer, mais je tiens a prendre les devants, d'être bien informé afin d'être très réactifs...
Surtout que si cette situation venait à survenir, je crois que je serais TRES mal au niveau financier !

S'il ne paie plus, c'est la procédure habituelle: conciliation, justice, huissier. Cela peut prendre du temps, surtout s'il s'accroche.

A noter également, il peut demander un délai pour quitter ...

Art. 11. Prorogation pour circonstances exceptionnelles.
Lorsque le <bail> vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.
A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du <bail>.
A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 3, § 4.
Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions.
A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.

clincks · #8 20-12-2005 10:14:04

Merci pour vos conseils.

Dès demain, je tél à la hot-line.

Stéphane

PIM · #9 20-12-2005 09:26:32

Grmff a écrit :

Citation :Pour le bail, j'y ai mis fin en ces termes:
"Par la présente et dès réception de ce courrier, je vous notifie que je mets fin au bail pour occupation personnelle. Vous êtes donc tenu de quitter les lieux et de remettre toutes les clés au plus tard le 30 juin 2006."
Est-ce correct comme formulation? Ne dois je pas y faire mentionner mon nom?
C'est correct comme formulation. (sous toute réserve... ) Pour être 100% sûr, contactez la Legal Hotline, si elle existe encore.

Legal Hotline : tel. 0903 99003 non seulement, elle existe toujours , mais, en outre, elle est terriblement efficace.

Détails ici

grmff · #10 20-12-2005 09:11:19

Pour le bail, j'y ai mis fin en ces termes:
"Par la présente et dès réception de ce courrier, je vous notifie que je mets fin au bail pour occupation personnelle. Vous êtes donc tenu de quitter les lieux et de remettre toutes les clés au plus tard le 30 juin 2006."
Est-ce correct comme formulation? Ne dois je pas y faire mentionner mon nom?

C'est correct comme formulation. (sous toute réserve... ) Pour être 100% sûr, contactez la Legal Hotline, si elle existe encore.

grmff · #11 20-12-2005 09:09:25

Et effectivement, le saut d'index est conséquent: 50.11 € / mois.

Avec un loyer entre 550 et 600 euros, je comprends que vous soyez un peu angoissé pour les mois impayés. Je confirme: votre proprio est très sympa...

grmff · #12 20-12-2005 09:05:59

Pour l'indexation et les trois mois:

Art. 6. Indexation.
(Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le <bail> ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.) <L 1997-04-13/43, art. 8, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Et sur le caractère impératif:

Art. 12. Sauf si elles en disposent autrement, les règles de la présente section sont impératives.

clincks · #13 20-12-2005 00:26:53

Merci pour votre soutien.

En fait, je ne suis propriétaire effectif que depuis mi-juin. (Donc 6 mois seulement et déjà plein de problèmes !)

Pour l'indexation... pourquoi trois mois seulement?
Les clauses du bail ne permettent t'elles pas de revenir jusqu'au départ?
Pour rappel:
"Le preneur est tenu d'appliquer cette disposition (l'index) à chaque terme annuel. Au cas ou il ne l'aurait pas fait, le bailleur sera en droit de lui en réclamer l'application avec effet depuis le moment où celle-ci aurait dû être appliquée."
Il me semblait que la loi dit... sauf clause explicite dans le bail.

Et effectivement, le saut d'index est conséquent: 50.11 € / mois. tongue

Pour le bail, j'y ai mis fin en ces termes:
"Par la présente et dès réception de ce courrier, je vous notifie que je mets fin au bail pour occupation personnelle. Vous êtes donc tenu de quitter les lieux et de remettre toutes les clés au plus tard le 30 juin 2006."
Est-ce correct comme formulation? Ne dois je pas y faire mentionner mon nom?

Pour le contre préavis, je savais... j'ai déjà prévenu mon banquier :-(
Le bon côté: Cela me donnera l'occasion de faire les travaux dans une maison vide de ses meubles...
Un autre bon côté, mon actuel proprio me demande un préavis de 2 mois (alors que j'ai un bail type court)...
En plus je peux quitter durant la première semaine du 3eme mois (il perd un loyer donc) pour qu'il puisse faire des petits travaux et donne également une semaine gratuite au prochain locataire. (Super proprio pas vrai?)

Encore une question: S'il y a défaut de paiement de loyer, que dois je faire? Qui dois-je contacter?
Puis-je faire faire une saisie de salaire, de véhicule ou... de leur terrain?
Je sais, cela semble prématurer, mais je tiens a prendre les devants, d'être bien informé afin d'être très réactifs...
Surtout que si cette situation venait à survenir, je crois que je serais TRES mal au niveau financier !

Encore merci... et en espérant ne pas arriver à la même situation que l'Lethibs69.
J'ai toujours espoir qu'il leur reste un peu de cerveau dans la tête...

Je vais penser aux Albanais... Surtout que je suis loin d'être chétif (1.9m pour 110 kg mad )

Stéphane

grmff · #14 19-12-2005 23:19:45

----la suite. Voir ci-dessous pour le début----
11. Vous n'avez pas indexé le bail? Quelle irresponsabilité. Un recommandé, avec effet rétroactif pour 3 mois d'augmentation, et en tenant compte des derniers indices. Avec 4 ans de retard d'indexation, cela va faire mal. Tant pis pour leur gueule, n'avait qu'à bien se tenir. Utilisez l'outil conseillé par pim.be: voir le ba de la page!
12. Appliquer l'indexation n'est pas "ne pas être cool", c'est être c... Mais vous progressez. Faites valoir votre droit sans haine et avec fermeté.
13. Votre crainte: l'état des lieux. Si vous avez une video, vous avez des chances pour que cela ne pose pas trop de problèmes. Vous craignez qu'ils bousillent tout en partant? Remettez leur une copie de leur renom en main propre, accompagné par quelques amis costauds qui parleront un dialecte type albanais pour la circonstance. (sauf si le locataire est albanais.) Dites simplement que vous vous êtes fait "aider" pour la rédaction du courrier.

Allez, juste pour vous faire paniquer un bon coup, voyez le lien ci-après: Lethibs69 et sur l'histoire du lien en question: lethibs sur pim.be

Courage, on est avec vous.

Dernier point: votre locataire est susceptible de vous remettre un contre préavis d'un mois. Attention qu'une période de double loyer est en vue. Faites des réserves équivalentes à 2 mois de loyer de toute urgence. (Pas de foie gras cette année - Mieux vaut un bon mousseux qu'un mauvais champagne - Un homard, ce n'est jamais qu'une seule crevette vachement prétentieuse - Saint Nicolas n'existe pas!)

grmff · #15 19-12-2005 23:19:23

Bonjour et désolé d'apprendre ce qui vous tourmente.

J'ai toujours dit qu'un bon accord valait mieux qu'un mauvais procès. Mais visiblement, il y a du foutage de gueule dans l'air.

1. Cherchez un accord. C'est fait. C'est raté. Plan B
2. Cherchez un accord. Rebelote.
3. Cherchez un accord. Mais ne pas se laisser marcher sur les pieds.
4. Déterrez la hache de guerre.

Ils se foutent de vous? Pas de pitié. Votre droit. Votre droit. Et rien que votre droit.

1. S'ils vous ont laissé visiter avec leur accord, ils ne peuvent plus dire après que cela n'était pas bien. Ce sont des arguments de sales cons.
2. Pensez à vous d'abord. Si vous avez acheté cette maison pour l'habiter, habitez-la (ou habitez là, comme vous voulez!) Laisser un mois ou deux voire 4 pour faire plaisir, d'accord. Mais votre message date de février dernier. Ce n'est plus une demande de patience, c'est du foutage de gueule.
3. Votre droit, c'est d'habiter votre maison. Votre devoir, c'est de leur laisser 6 mois. Mais pas 12! Et si ils n'en sont qu'au permis, parlez de 24 mois! Flanquez les dehors une bonne fois pour toute.
4. Si vous avez des travaux à faire, faites-les. C'est votre patrimoine qui se dégrade.
5. Si vous n'arrivez pas à contacter votre locataire, envoyez lui un courrier recommandé doublé d'un courrier simple. Vivent les écrits.
6. Si par leur faute vous devez stocker les ardoises (puisqu'ils ne vous laissent pas faire les travaux et ne vous laissent pas stocker les ardoises sur le terrain), accepter sous réserve qu'il payent l'entreposage.
7. Faites leur une jolie lettre gentille rappelant tous les échanges verbaux. S'il ne nient pas les échanges, cela fera foi devant le juge qui ne manquera pas de devoir intervenir.
8. 4 visites en 10 mois, cela ne me semble pas excessif quand on entend qu'il y a des problèmes d'humidité. Au contraire.
9. Les clés, tout le monde s'en fout. Je comprend que cela énerve, mais c'est un mauvais sujet d'énervement. En la matière, il vaut beaucoup mieux pour vous que vous n'ayez pas les clés, ils pourraient vous accuser de vol ou violation de domicile... Laissez tomber cet aspect.
10. Mettez fin au bail, c'est la meilleure chose à faire. Relisez le code civil et les explications de fin de bail pour occupation personnelle

§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au <bail>, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. (Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du <bail>.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. (A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
(Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de facon effective et continue pendant deux ans au moins.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
(Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.)

----à suivre. trop long.

clincks · #16 19-12-2005 22:43:29

(Partie 2/2: Lire partie 1 en premier merci)

--> Mais trop c'est trop... Leur recommandé me reste en travers de la gorge...

J'envoie un recommandé à mon tour:
1. J'énumère les différentes visites. (Tel que + haut)

2. J'explique pourquoi je "devais" stocker les ardoises. Je leur propose de les déplacer à un autre endroit si celui-ci les gènes. (Il y a 16 ares de terrain, si tous les endroits gènes, c'est vraiment de la mauvaise volonté. Quelles sont mes obligations? Ils me menace de justice de paix dans le recommandé - que pourrait dire un juge la dessus?)

3. Je leur fait part également que j'aurais pu faire les travaux (- de 40 jours) mais que je ne désirais pas les déranger puisque apparemment ils ne désiraient pas ces travaux (pourtant extérieur).

Pour moi, leur envoi de recommandé a été la goûte en trop, je préfère mettre un terme à cette situation:

4. donc je mets fin au bail pour occupation personnelle. (6 mois de préavis donc à partir mois qui suit l'envoi ou de la réception du courrier???? Quid si le locataire refuse le recommandé???) Je viens de lire que je dois citer les personnes qui vont habiter dans la maison. Est-ce exact? Dois-je refaire un recommandé en signifiant cela?

5. Leur situation financière étant meilleure (pas excellente, mais bien quand même), la mienne étant restée la même (seul à travailler), et vu qu'il deviennent franchement antipathique et que si ils partent vite, je ne serais pas plus mécontent:
Le bail contient une clause d'indexation de loyer (je cite la clause):
"Le preneur est tenu d'appliquer cette disposition (l'index) à chaque terme annuel. Au cas ou il ne l'aurait pas fait, le bailleur sera en droit de lui en réclamer l'application avec effet depuis le moment où celle-ci aurait dû être appliquée."
J'ai donc demandé l'application de cette clause avec effet rétro-actif. Ce n’est pas cool, mais ils ne le sont pas avec moi non plus! (Surtout que le loyer n'était plus indexé depuis 2001). J'espère que cela les incitera à trouver plus rapidement un autre logement.

6. Je suis également payé en retard... de quelque jours, mais quand même... Nous ne roulons pas sur l'or et vivons "à flux tendu" (paiement du prêt, paiement du loyer) ... Les jours de retard son pour moi source de frais de découvert. J'ai également signifié que je voulais être payé dans les temps tel que le spécifie le bail (clause d'intérêt de découvert équivalent découvert banque en cas de non respect). Avant je laissais couler... mais maintenant que de toute manière la relation est devenue "mauvaise", je ne vois pas pourquoi je leur ferais encore ce "cadeau".

Je suis vraiment déçu ! Je pense pourtant avoir fait suffisamment pour que cela ne se passe pas de cette manière !
Quand je pense qu'il y a un mois je comptais encore "attendre" plusieurs mois pour qu'ils n'aient pas de problèmes avec leur logement! Franchement, je ne comprend pas ces gens! On ne doit pas avoir les mêmes valeurs dans la vie!
Mais maintenant c'est trop tard! Quand je suis fâché, je suis fâché! Mais j'avoue que cette situation me travaille... ce n'est pas dans mon habitude d'être dur et procédurier. Je recherche donc des conseils pou faire les choses correctement.

Ma crainte: L'état des lieux. Il n'y en n'a pas eu lors de l'entrée. (Ancien locataire avec ancien propriétaire).
Mais, dans le contrat il est indiqué ceci:
"Le bailleur reconnaît avoir reçu le bien loué en bon état de réparations locatives. Dans les 30 jours de l'occupation, et conformément à la loi, il pourra faire dresser contradictoirement et à frais communs avec le bailleur un état des lieu d'entrée. Si le preneur n'use pas de ce droit, il reconnaît définitivement avoir reçu le bien en parfait état. A sa sortie du bien loué, le preneur devra le rendre au bailleur dans le même état dans lequel il l'a reçu, sauf l'usure normale."

Ca vaut quoi cela? Si par exemple il y a une porte avec un coup de poing à travers? (J'ai malheureusement vu cela il n'y a pas longtemps dans la maison... je suis quasiment sur que cela n'y était pas lors de l'achat.)
S'ils me bousillent tout (je les en crois capable malheureusement), je peux faire quoi?
(On a beaucoup filmé lors de l'achat... mais bon...je ne m'attendais pas a cela... Enfin... je ne sais pas encore... mais je redoute le pire hmm )

Merci pour votre aide...
Désolé pour la longueur...

Stéphane

clincks · #17 19-12-2005 22:41:49

(Partie 1/2: J'ai beaucoup de choses à dire)

Bonjour,

Encore moi... quelques mois après et très, TRES déçu.

En suivant vos conseils, j'ai essayé de faire les choses à l'amiable.

1. Le locataire venait d'acheter un terrain pour construire dessus...
Après discutions, nous sommes arrivé en commun accord que nous attendrions que leur construction serait finie pour rentrer dans le bâtiment. (Première erreur: croire sans voir... A ce jour, ils n'ont toujours pas de permis de bâtir !)

2. J'ai des travaux à faire sur la maison (gainage cheminée, bardage pignon)... il était prévu que je fasse cela avec mon beau père (russe) lorsqu'il était en visite ici. (Deuxième erreur... Nous avons eu accueil tellement odieux, que pour ne pas envenimer la situation, j'ai préféré différer les travaux.)

3. J'ai, pour faire les travaux de bardage de pignon, fait l'acquisition d'un stock d'ardoises. N'arrivant pas a entrer en contact avec les locataires (en réunion de famille, en déplacement, ...) j'ai pris "la liberté" de stocker soigneusement ces ardoises dans le jardin à un endroit non gênant (contre un mur). (Troisième erreur)... Les locataires viennent de m'envoyer un recommandé avec A/R. Celui-ci me dit en gros que j'ai violé leur domicile et que je dois évacuer les ardoises! (Trop gentil, j'aurais pu faire valoir mes 40 jours de travaux... maintenant que mon beau père est reparti... que faire, peuvent-ils vraiment m'obliger à retirer les ardoises? J'habite en appartement... je ne sais pas où les mettre. (Est-ce vraiment une violation de domicile de rentrer dans le jardin? Jardin que je suis sensé entretenir d'ailleurs d'après le contrat de bail (coupe des haies et tailles des arbres).

4. J'ai du faire 4 visites depuis que je suis nouveau propriétaire pour:
- 1ere: (1h) Echange de papiers, numéro de compte, ...
- 2eme: (2h) Visite expert région wallonne & expert société humidité (même jour, même créneau horaire)
- 3eme: (0h20) visite (extérieure seulement) pour vérifier les travaux à faire sur le toit et planifier la visite n°4
- 4eme (0h40) installer des alarmes incendies tel que prévois la loi pour un bien en location. (+visite maison de mon beau père et belle mère) Dans le même recommandé que précédemment, ils m'ont reproché de : "ne pas avoir la jouissance paisible du bien et de cesser de les importuner et de respecter leurs droits".
(Pour être complet, Il y a eu également 4 visites lors de l'achat: 2 de 15 minutes par nous lors de la visite pour la vente, 2 de 1 h par des experts mandaté par la banque (Celles-ci ont eu lieu avant que je ne sois proprio))
Toutes ces visites ont été demandées à l'avance et avec leur consentement. Le tout en 10 mois environ. C'est objectivement trop ou pas???

5. Lors de la vente, l'ancien proprio avait oublié les clés lors du passage au notaire.
Il a été convenu avec lui qu'il les remettraient au locataire (il n'habite pas loin) et que ceux-ci me les remettraient.
Ceux-ci ne prétendent pas me les donner! (En fait, je ne suis pas intéressé par les clés, mais c'est pour le principe! Il m'auraient demandé... je leur aurait laissé les clés, mais là ils me "forcent" la main. ) Je leur ai cependant signifié que je ne désirais pas les clés si cela leur était à ce point insupportable! (Encore une erreur sans doute).

Voir suite...

Francis · #18 24-02-2005 22:57:26

le locataire est resté dans les lieux, dons le bail 3 ans, même avec la clause de non réconduction tacite devient un bail de 9 ans, ayant débuté le 1er juillet 2001. Les possibilités de renon du propriétaire sont donc règlé par la législation sur ces baux.

La mention " en parfait état " inclue dans le bail n'a pas de valeur, et vu l'absence d'état des lieux d'entrée, il sera très dificille d'obtenir une indemnité pour dégâts locatifs à charge du locataire.

Pour les bris de vitrage, il faut vérifier dans le bail si une clause ne met pas automatiquement tous les bris de vitre à charge du locataire, quelqu'en soit la cause.

Faire un état de lieux à la passation de l'acte n'engagera votre locataire que s'il est effectivement d'accord que cet état des lieux soit dressé.

Je vous vois très mal embarqué dans cette affaire, vous achetez en quelque sorte un chat dans un sac.

Bonne chance !!!

grmff · #19 24-02-2005 22:52:03

Que voilà beaucoup de questions... et que voilà une attitude positive qui me plait. Je pense que votre attitude est la bonne: connaître ses droits et trouver un accord amiable qui enchante toutes les parties.

Je ne parlerai pas de psychologie, c'est pas vraiment mon truc. Voici donc quelques points de droit.

1. Si le bail expire sans tacite reconduction, il n'y a pas de risque en théorie que l'on puisse considérer que le bail se continue. Néanmoins, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, son contrat se transforme en bail de 9 ans automatiquement, dans les mêmes conditions que le bail de courte durée initial. Toutes les conditions pour un bail normal sont d'application.

2. Si le bail initial transformé en bail de 9 ans est enregistré avant l'acte, les 6 mois sont d'application. Un peu bizarre en ce cas, mais j'imagine mal un juge en décider autrement.

3. Un bien sans état des lieux initial est présumé reçu dans l'état dans lequel il se trouve à l'issue du bail. Il est aussi possible d'utiliser toute autre voie de preuve pour démontrer que le locataire a abimé le bien: photos des locataires précédents,... En pratique, c'est relativement difficile d'obtenir quoi que ce soit pour du détail. Néanmoins, une expertise détaillée de l'expert pour le PH, avec photos peut être utile. A demander à l'expert de la banque qui vous comptera sûrement un supplément.
-------- Art. 1731. <L 29-12-1983, art. 5>. § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

4. Les vitres ne sont pas supposées cassées depuis le premier jour... si le locataire affirme cela, c'est de la mauvaise foi manifeste. En effet, personne ne va imaginer que le locataire est rentré dans un logement avec vitre brisée pour y rester plus de 3 ans sans réparer.

5. Si des travaux doivent être fait pour réparer la maison (genre hydrofugeage du pignon), il faut voir ce qui est mentionné dans le bail.
En outre, le code civil prévoit que c'est une obligation dans le chef du bailleur:
--- Art. 1720. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

6. La période des 40 jours dont on parle est mentionnée dans le code civil. Si les travaux durent moins de 40 jours, le locataire ne peut pas se plaindre:
------- Art. 1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgents et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

7. A noter, le 1724 du CC n'est pas impératif. On peut donc y déroger par contrat. C'est la raison pour laquelle il est généralement mentionné dans les contrats que le preneur ne peut pas demander d'indemnisation même si les travaux durent plus de 40 jours.

Toutes ces réponses dans un jargon de code civil ne doivent pas vous effrayer. Trouver un accord avec votre locataire, c'est ce qu'il y a de mieux pour tout le monde...
A bientôt

clincks · #20 24-02-2005 20:41:06

Bonjour,

je suis en train d'acheter une maison dans laquelle il y a un locataire.

Ce locataire à signé un bail de 3 ans (avec le futur ex-propriétaire) le 1er juillet 2001.
Le bail expire le 30 juin 2004. (Avec une clause explicite de NON RECONDUCTION TACITE).

Lors de la mise en vente de cette maison, les locataires ont fait enregistrer ce bail (expiré) pour bénéficier des 6 mois de préavis. Est-ce légal?

Puisque ces locataires n'ont plus signé de bail avec le propriétaire, qu'en est-il réellement de ce bail?
Que se passe t'il si un locataire loue un bien alors qu'il n'y a pas vraiment de bail?
Y a t'il un "bail implicite" qui se crée? Quels sont les conditions de rupture de ce "bail implicite" dans ce cas?

Autre point, dans le bail il est indiqué qu'à défaut d'état des lieux, le bien mis en location doit être considérer comme étant: "en parfait état". Il n'y a pas eu d'état des lieux...

De nombreux dégats (bris de vitres nottament) ont été occasionnés (selon le futur ex-propiétaire) par le locataire.
Comme il n'y a pas eu de nouveau bail... et donc pas de nouvel état des lieux... qu'en est-il réellement?
Ne serait-il pas prudent de faire un état des lieux par un professionel lors de la vente effective?
Suis-je en droit de faire appliquer des réparation par mon futur locataire pour les dégats commis avant que je ne soit propriétaire?
--> Je ne compte pas faire cela, mais je cherche des arguments pour pouvoir "rompre" le bail (s'il y en a un) à l'amiable avec un locataire qui s'annonce difficile... puisque celui-ci m'a déjà annoncer ne pas vouloir quitter les lieux et être insolvable. (Le preneur étant sans emploi, pas son ?conjoint/cohabitant?).

Je voudrais prendre toutes les mesures possibles pour l'actuel locataire ne détériore la maison sans que je n'ai de recours... et trouver un terrain d'entente à l'amiable pour libérer la maison à une date connue et définie à l'avance de manière irrévocable. (Je suis actuellement locataire et j'ai moi aussi un préavis à donner).

La maison à un défaut: Il y a des infiltrations dans un des pignons du mur. Des champignons commence à pousser dans une chambre. Quels sont mes droits/devoirs vis-àvis de mon locataire? Puis-je effectuer des travaux intérieur/extérieur? (Dans l'ancien contrat c'était le cas si ceux-ci n'excéde pas 40 jours.)

En espérant ne pas vous assomer avec mes nombreuses questions.

Merci pour vos conseils.

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