frais de syndic pour le locataire?

Gof-2118 · #1 21-10-2008 10:53:55

Le problème est alors envisagé sous l'angle du bailleur.

Selon l'article 2277 du Code civil, l'action du bailleur en recouvrement des sommes dues par le preneur se prescrit par cinq ans. A défaut pour vous de payer, le bailleur doit donc agir devant les tribunaux dans ce délai, faute de quoi il perd son droit au recouvrement forcé des sommes en cause.

Ceci dit, puisque vous estimez que les sommes réclamées ne sont pas dues, vous avez tout intérêt à réagir au décompte qui vous est soumis, en adressant une lettre claire au bailleur, dans laquelle vous exposez les arguments qui fondent votre prétention. A défaut, l'on pourrait vous reprocher votre négligence, voire votre mauvaise foi, car, si j'ai bien compris, la situation n'est pas parfaitement limpide.

Si vous êtes convaincu que les sommes ne sont pas dues et que vous pouvez le démontrer, contrat et autres pièces à l'appui, vous ne devez pas payer évidemment. Mais ne pas payer ce qui peut s'avérer dû par la suite, peut se retourner contre vous en termes de dommages et intérêts.

A cet égard, l'article 1153 du Code civil précise :

Dans les obligations qui se bornent au payement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans les intérêts légaux, sauf les exceptions établies par la loi.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Ils sont dus à partir du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.
S'il y a dol du débiteur, les dommages et intérêts peuvent dépasser les intérêts légaux.
Sous réserve de l'application de l'article 1907, le juge peut, d'office ou à la demande du débiteur, réduire l'intérêt stipulé à titre de dommages-intérêts pour retard dans l'exécution si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l'intérêt légal. Toute clause contraire aux dispositions du présent alinéa est réputée non écrite.

Moralité : ne traînez pas dans vos démarches auprès du bailleur.

Bien à vous,

lorenzo271175 · #2 21-10-2008 10:02:42

Gof a écrit :

Art. 1728quater du Code civil :
Citation : § 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.
La restitution n 'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.
L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273.

Bien noté en ce qui concerne les montants échus et payés.
Mais quid des montants repris sur le relevé de charges dernièrement reçu et payable ultérieurement.

Au regard du droit, les sommes doivent-elles être payées et ensuite contestées ou simplement contestées dès maintenant et dois-je par conséquent défalquer les montants contestés du montant global de la facture ?

lorenzo271175 · #3 20-10-2008 11:15:56

Ok, ce sont donc des lois impératives et non supplétives.

Mais quid des honoraires de syndic?
Le lien ci-dessous me semble explicite (droit belge)
http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=50

Toutes charges non forfaitaires dont la répartition n'a pas été clairement stipulées dans le bail seront réparties selon leur nature.
En règle générale, les frais relatifs à la propriété (en ce visé le salaire du syndic) seront portés au débit du proprio.

Gof a écrit :

Grmff a écrit : Citation :Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?
A mon avis, c'est illégal. Mais j'espère que Gof, remis de sa bâfrerie chocolatée, passera nous en dire plus: cela m'intéresse aussi...
Art. 1728quater du Code civil :
Citation : § 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.
La restitution n 'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.
L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

Art. 2273 du même Code
Citation : L'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater.
Donc, en résumé, le locataire a cinq ans pour réclamer le remboursement d’une somme qu’il aurait indûment payée.
Une fois adressée sa réclamation par lettre recommandée (dans les cinq ans donc = courrier parvenu chez le bailleur), un nouveau délai d'un an s'ouvre dans lequel le preneur doit introduire sa demande en justice pour le cas où le bailleur ne s’exécuterait pas volontairement.
La disposition du contrat qui déroge au délai de cinq ans est nulle, en sorte qu’il faut obligatoirement s’en référer à l’article 1724quater.
Enfin, ouaaaiillle, la crise de foie (cependant virtuelle )

Gof-2118 · #4 20-10-2008 11:01:18

Grmff a écrit :

Citation :Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?
A mon avis, c'est illégal. Mais j'espère que Gof, remis de sa bâfrerie chocolatée, passera nous en dire plus: cela m'intéresse aussi...

Art. 1728quater du Code civil :

§ 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.
La restitution n 'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.
L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

Art. 2273 du même Code

L'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater.

Donc, en résumé, le locataire a cinq ans pour réclamer le remboursement d’une somme qu’il aurait indûment payée.

Une fois adressée sa réclamation par lettre recommandée (dans les cinq ans donc = courrier parvenu chez le bailleur), un nouveau délai d'un an s'ouvre dans lequel le preneur doit introduire sa demande en justice pour le cas où le bailleur ne s’exécuterait pas volontairement.

La disposition du contrat qui déroge au délai de cinq ans est nulle, en sorte qu’il faut obligatoirement s’en référer à l’article 1724quater.

Enfin, ouaaaiillle, la crise de foie tongue (cependant virtuelle cry )

lorenzo271175 · #5 20-10-2008 10:45:52

Non, je ne tente pas d'échapper aux charges, j'aurai trouvé plus loyal de le stipuler noir sur blanc dès le départ. Quand un locataire signe un bail, il est souvent loin de pouvoir déterminer la hauteur des charges de syndic.

Dans le cas qui m'occupe, le proprio prend plutot le locataire pour un cochon payeur en lui facturant même la surprime de son assurance avec abandon de recours sans que le bail le prévoit. Et en sus, le proprio m'oblige à contracter une assurance habitation. Je ne peux accepter de payer ma prime plus la surprime de l'assurance du proprio.

Un proprio qui a les dents trop longues vous oblige à pinailler.

Grmff a écrit :

Citation :Comme je l'entends, les charges de syndic sont purement des charges de gérance liées aux copropriétaires.
Vous êtes donc bien locataire. C'est souvent comme cela que les locataires voient des charges auxquelles ils tentent d'échapper, et c'est humain.

grmff · #6 20-10-2008 10:13:17

Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?

A mon avis, c'est illégal. Mais j'espère que Gof, remis de sa bâfrerie chocolatée, passera nous en dire plus: cela m'intéresse aussi... lol

grmff · #7 20-10-2008 10:11:45

Comme je l'entends, les charges de syndic sont purement des charges de gérance liées aux copropriétaires.

Vous êtes donc bien locataire. C'est souvent comme cela que les locataires voient des charges auxquelles ils tentent d'échapper, et c'est humain.

lorenzo271175 · #8 20-10-2008 10:05:13

Comme je l'entends, les charges de syndic sont purement des charges de gérance liées aux copropriétaires. Il me semble clair que ce flou artistique dans le contrat de bail a comme but de faire signer le locataire sans clairement stipuler une charge qui, s'il en avait eu connaissance, n'aurait certainement pas signé le bail.

Comment le locataire est-il censé avoir été mis au courant des décisions de l'AG ? Par quelle voie ? Ne doit-on pas lui délivrer une copie de ces décisions en annexe du contrat ?

Le contrat de bail stipule également que le droit au recouvrement de frais indûment payés par le locataire s'éteint après 12 mois. Je me rends compte que les mêmes charges (assurance + honoraires syndic) ont été imputés l'année passée. Cette extinction de droit après 12 mois est-elle bien légale ?

D'autre part, comment procéder cette année concernant les frais "litigieux" que je désire contester ? Faut-il refuser de les payer en envoyant un recommandé au proprio ? Faut-il les payer et saisir le juge de paix ?

Grmff a écrit :

Frais de syndic:
L'idéal est de reprendre ces frais dans le contrat, pour clarifier les choses.
Pour ce qui est des frais de syndic, les opinions divergent. Certains disent que tout doit être pis à charge du locataire, comme les frais de concierge.
D'autres disent que tout doit être à charge du proprio. Parce que ce n'est pas une charge d'entretien, mais de gestion. Si le proprio était proprio de tout le batiment, il n'y aurait pas besoin de ces frais.... donc c'est de la faute du proprio.
D'autre encore se reportent sur la décision de l'AG, opposable aux locataires qui en ont été informé ou qui sont rentrés dans le batiment après la décision.
D'autres encore précisent que c'est le calcul du syndic, qui reprend les charges de frais de syndic comme charges locative, qui fait foi.
Je parie que le JOsé trouve que cela doit être à charge du proprio.
Bref, 100 baux, 205 avis.
Pour ce qui est de l'assurance, elle ne peut pas être mise à votre charge, sauf mention contraire au contrat qui ne peut comprendre que la part locative d'abandon de recour.

grmff · #9 20-10-2008 09:40:45

Frais de syndic:
L'idéal est de reprendre ces frais dans le contrat, pour clarifier les choses.

Pour ce qui est des frais de syndic, les opinions divergent. Certains disent que tout doit être pis à charge du locataire, comme les frais de concierge.

D'autres disent que tout doit être à charge du proprio. Parce que ce n'est pas une charge d'entretien, mais de gestion. Si le proprio était proprio de tout le batiment, il n'y aurait pas besoin de ces frais.... donc c'est de la faute du proprio.

D'autre encore se reportent sur la décision de l'AG, opposable aux locataires qui en ont été informé ou qui sont rentrés dans le batiment après la décision.

D'autres encore précisent que c'est le calcul du syndic, qui reprend les charges de frais de syndic comme charges locative, qui fait foi.

Je parie que le JOsé trouve que cela doit être à charge du proprio.

Bref, 100 baux, 205 avis.

Pour ce qui est de l'assurance, elle ne peut pas être mise à votre charge, sauf mention contraire au contrat qui ne peut comprendre que la part locative d'abandon de recour.

lorenzo271175 · #10 20-10-2008 07:59:49

Grmff a écrit :

Que dit le décompte du syndic?
Ce décompte est-il basé sur une décision d'AG?

Pour faire bref, un montant à titre de provision mensuelle est perçue par la propriétaire.
Dernièrement, j'ai reçu un décompte annuel sommaire avec des postes de dépenses dont :
- 50% d'une assurance habitation (il semblerait que la propriétaire désire me faire participer financèrement à ses propres frais d'assurance alors que je suis moi-même assuré (habitation) de mon côté conforfémement aux stipulations du bail.
- des honoraires de syndic : il n'est nullement stipulé si ce dernier décompte est basé sur une décision d'AG ou pas. En sus, le bail ne mentionne aucunement que le locataire est tenu de payer les charges de syndic.

Personnellement, je vous cette charge comme une charge devant être intégralement supportée par la propriétaire à défaut de stipulation contraire dans le contrat de bail.
Quelle différence cela ferait-il si les honoraires étaient la résultante d'une AG ? Comment le locataire peut-il se sentir concerné par ce type de charge alors qu'elle n'est pas reprise dans le contrat de bail.

Que stipule la loi à cet égard ou quelle est la jurisprudence en la matière ?

Merci !

grmff · #11 18-10-2008 17:28:34

Que dit le décompte du syndic?
Ce décompte est-il basé sur une décision d'AG?

lorenzo271175 · #12 17-10-2008 18:27:58

J'aurai une question de la même teneur que celle qui vient d'être posée.
Mon propriétaire me réclame également l'intégralité des frais de syndic.
Néanmoins, après lecture approfondie du bail, il est clairement établi qu'aucune mention ni aucune clause ne fixe que les charges du syndic soient à charge du locataire.

Il me semble clairement que ces charges sont des charges nées du fait de l'appartenance du propriétaire à une copropriété gérée par un syndic.

A défaut d'une clause mettant ce type de débours à charge du locataire, ne doit-elle pas être intégralement supportée par le propriétaire ?

grmff · #13 17-04-2005 11:19:28

Bonjour

Les frais de gérance sont les frais de syndic. C'est la même chose.

Ces frais peuvent être considéré comme frais locataire ou comme frais propriétaire, selon les contrats.

Si le contrat de location mentionne les frais de syndic à votre charge, c'est relativement clair: à votre charge.

Il est aussi possible que les contrats mentionnent que le relevé de charge est celui qui est établis par le syndic... qui peut mentionner ses honoraires dans la colonne "locataire" pour autant que l'assemblée des propriétaire le lui ai demandé. En cas de changement de situation en cour de bail, le locataire est en droit de s'opposer à l'application de cette modification pour lui.

Pour référence, voici quelques avis et justification:
1. Les frais de syndic sont des charges récurrentes liée à l'exploitation, donc à charge du locataire
2. Les frais de syndic sont liées à la division du batiment par les propriétaires. Si le même batiment appartenait à un seul propriétaire, il n'y aurait pas de frais de syndic. Ce sont donc des charges propriétaires.
3. Le SNP, selon les version conseille de mettre la moitié des frais à charge de chaque partie (si je ne me trompe car il y a longtemps que je n'ai regardé)

Mon avis? peu importe tant que c'est défini au départ et que cela ne change pas.

Pour ce qui est d'un supplément de charge, il est clair que les provisions doivent être calculées en fonction de vraies charges. Il serait trop facile de louer avec un forfait de charge de 20€, pour se retrouver avec des charges réelles de 1800€/an. Si le proprio sait dès le début que le forfait est trop faible, c'est de l'arnaque.

Par contre, si vous n'avez pas fait attention, si vous avez une consommation de chauffage très supérieure à la moyenne de tous les autres, si votre consommation d'eau est le double de la moyenne des autres (chasse qui coule par exemple...) et si le prix du mazout a explosé entre le dernier décompte réalisé par le propriétaire (sur lequel il s'est basé pour calculer vos charges...) et aujourd'hui, vous ne devez pas vous étonner de vous retrouver avec un supplément...

Conclusion, si vous estimez que votre proprio vous arnaque en calculant des charges réelles hors de proportion des provisions, demandez lui de détailler le calcul de provision...

flo · #14 17-04-2005 10:50:47

(!) il me semble que le texte est tout le contraire d'explicite et suppose une interprétation. Reste à savoir si celle-ci doit se faire à l'avantage d'une ou de l'autre partie ou tout au contraire faire référence aux actes posés pour les propriétaires e ceux posés pour les locataires.

Merci en tout cas de vos réponses

immorp · #15 17-04-2005 00:23:16

Le terme « syndic » n’était que rarement utilisé en Belgique avant la loi de 1994 sur la copropriété. On avait l’habitude de parler de « gérant ».
Aujourd’hui, les choses sont plus claires : Le syndic est l’organe de la copropriété qui gère les « choses communes » ; Le gérant est le mandataire du propriétaire, chargé par ce dernier de la gestion de son immeuble.
L’usage veut que les « frais de gestions » (On regroupe dans ce terme les honoraires du syndic et du gestionnaire) restent à charge du bailleur, sauf si le contrat de bail qui fait loi entre les parties en dispose autrement.
Dans votre cas, je pense comme PIM que le contrat est suffisamment explicite et que ces frais sont à votre charge.
Par contre le bailleur se doit de réclamer une provision qui se rapproche des frais réels. Et d’après vos explications, il ne pouvait ignorer le montant de ces frais.
On pourrait donc considérer qu’il vous a présenté des conditions « alléchantes » lors de la conclusion du bail en vous cachant le véritable montant des charges, et qu’il y a donc eu tromperie…

PIM · #16 16-04-2005 22:33:44

Il s'agit d'interpréter le bail, même si le terme y utilisé est peu approprié. On vise clairement les honoraires du syndic.

Par contre, votre phrase dans un autre de vos messages dit : "le syndic en est le gestionnaire depuis le début (il est également proprio).".... ce qui n'arrange pas la compréhension des choses.

Si le syndic est votre proprio... il devrait à tout le moins donner les justificatifs des dépenses.

flo · #17 16-04-2005 21:50:53

Je viens de trouver des éléments intéressants concernant le sujet et avec des références légales.... Il y a donc une différence entre frais de gérance et honoraires syndic.
(?) qu'en pensez-vous?

Voici l'extrait

"Que faut-il entendre par ‘courtage’ ?

Economiquement comme juridiquement nous trouvons la définition du courtage dans la Loi. L’Art.3 de l’A.R. du 06 septembre 1993 établissant la protection de l’appellation professionnelle et de l’exercice de la profession d'Agent Immobilier [modifié par l’A .R. du 02.05.1996] nous apprend que

« Le courtage ou l’activité de courtier consiste à exercer professionnellement :

1° des activités d’intermédiaire ayant comme but la vente, l’achat , l’échange, la mise en location ou la cession de biens immobiliers, de droits immobiliers ou de fonds de commerce (lato sensu)

2° des activités de gestionnaire de biens ayant en charge :

(!) a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers (la gérance)

(!) b) soit la fonction de syndic pour des biens immobiliers en co-propriété."

PIM · #18 16-04-2005 19:42:52

flo a écrit :

Reste qu'il me réclame les frais de syndic. Montant d'ailleurs fort élevé. Dans le bail il est indiqué : "le preneur paiera au bailleur sa quote-part des charges de l'ensemble immobilier, dont le bien loué fait partie, sur base des relevés émanant du syndic ou du bailleur. Ces charges comprennent les débours faits par la copropriété pour les occupants, tels que les frais de consommation, d'entretien, de gérance, d'ascenseurs, etc.." Je ne suis pas contre le principe de payer une partie des frais de syndic mais de là à payer la totalité cela me semble exagéré.

Je cite votre citation du bail: frais de gérance à votre charge. Càd = frais de syndic.

PIM · #19 16-04-2005 19:40:37

Vous pourriez demander au dit syndic si le montant des charges de cette année (celle pour laquelle une "régularisation" vous est réclamée) sont d'un montant équivalent aux années précédentes, pour voir où le bât blesse.

Certains syndics établissent des décomptes de charges en décomposant ce qui est imputable, a priori, au locataire et ce qui l'est au propriétaire.

Mais c'est une matière controversée.

Normalement : grosses réparations, assurance incendie, etc. = à charge propriétaires

Frais d'entretien, honoraires syndic, petites réparations, énergies, etc. = à charge locataire.

flo · #20 16-04-2005 19:06:37

merci de répondre si rapidement!

Je précise que le montant que le syndic me réclame en supplément concerne essentiellement les charges des communs (chauffage des communs, jardins, nettoyage, etc..)et non privatif (le chauffage de l'appart est sur ma facture de gaz, séparé).

Donc, ce montant ne peut vraiment varié d'un locataire à l'autre; d'autant plus que c'est un immeuble qui a plus de 10 ans et le syndic en est le gestionnaire depuis le début (il est également proprio).
Il est, je pense, necessairement au courant du montant approximatif des charges.
Je trouve qu'une erreur de 60% est exagérée..

Merci encore

flo · #21 16-04-2005 18:13:23

Je suis nouvelle sur ce forum et souhaiterais de l'aide.

Je loue un appartement dans un immeuble qui en comprend 12 et paie 90€ de charges mensuelles. J'ai donc avancé pour l'année la somme de 1080€. Le propriétaire vient de me réclamer un supplément de 650€ pour l'année écoulée.

(?) A-t'il le droit de me demander 60% de supplément? N'aurait-il pas fallu que le montant de la provision soit adapté aux dépenses?

Dans le décompte qu'il m'a envoyé il réclamait mon intervention pour le remplacement des tuiles. Après un courrier de ma part il a heureusement rectifié ce point

Reste qu'il me réclame les frais de syndic. Montant d'ailleurs fort élevé. Dans le bail il est indiqué : "le preneur paiera au bailleur sa quote-part des charges de l'ensemble immobilier, dont le bien loué fait partie, sur base des relevés émanant du syndic ou du bailleur. Ces charges comprennent les débours faits par la copropriété pour les occupants, tels que les frais de consommation, d'entretien, de gérance, d'ascenseurs, etc.." Je ne suis pas contre le principe de payer une partie des frais de syndic mais de là à payer la totalité cela me semble exagéré.

(?) Les frais de syndic sont-ils considérés comme des frais de gérance pour les occupants?
(?) Les frais de syndic ne sont-ils pas des frais à répartir entre propriétaire et locataire?

Si vous disposez de références légales, juridiques n'hésitez pas à me les envoyer.

Merci d'avance

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