copropriété et usage exclusif de parties communes

JL · #1 06-10-2005 11:01:03

J'habite un immeuble en copropriété, réparti en 4 appartements.
Le bâtiment est de 1968.
L'acte de base détermine, notamment, une zone commune dont l'usage est exclusif.
En l' occurence, il s'agit d'une terrasse, située au-dessus ( sur le toit ) d'un des garages.

Cette terrasse présente des problèmes d'infiltration d'eau, depuis que je suis dans ce bâtiment ( 1998 ) : elle "recueille " les eaux d'écoulement du jardin ( la terre est très argileuse ) et les dalles sont au fil du temps devenus poreuses, les joints entre les dalles ne sont plus étanches, les couvre-murs qui bordent la terrasse ne sont plus étanches, bref, le tout est un peu " fatigué" et en aval de la terrasse, les dalles en schiste du mur de façade du garage se " déchaussent "
Ces problèmes d'étanchéité touchent également des parements de murs ( toujours en schiste ) dans l'allée du garage et le muret qui vient au trottoir. Les parements verticaux se " décollent".

Cette situation est connue de tous, depuis des années.
Ces dernières années, la question des infiltrations est systématiquement soumise à l'AG.
Les PV des réunions de l'AG de 2002, 2003 et 2004 le mentionnent expressement. . Ces PV sont signés par les 4 parties, en ce compris la mention que l'utilisateur de la terrasse effectue à ses propres frais les travaux d'amélioration de l'étanchéité. Lors de la dernière AG en janvier 2005, il est convenu de soumettre la question à l'expertise de notre compagnie d'assurance en 2005. Au moment où cette expertise se réalise, trois des 4 copropriétaires déclarent que les infiltrations sont la responsabilité du 4° copropriétaire, celui qui dispose, de par l'acte de base, de l'usage exclusif de la terrasse. Ils arguent du fait qu'ils n'auraient jamais eu accès à la terrasse pour se faire une idée et faire faire ainsi une impasse totale sur leur connaissance du problème d'étanchéité. Désormais ils focalisent sur ce qui est selon eux la principale "source" des infiltrations, en l'occurrence la non-étanchéité d'un sterfput, et un seul responsable, de défaut d'entretien ou de négligence, càd moi-même.

Je résume très fort bien sûr, pour conclure par les suites de notre dernière réunion de dimanche 2 octobre : les 3 copropriétaires "contestataires" demandent , je cite, une "expertise litigieuse pour déterminer les causes des infiltrations et des détériorations pour permettre d'établir les responsabilités". Ils sont en contact avec un Bureau d'expertises à 1950 Kraainem. Ce Bureau aurait été suggéré par l'Office des Propriétaires.

Cette affaire est vraiment devenue un sac de noeuds. J'ai en effet le sentiment d'être piégé par les 3 copropriétaires, dûment informés et "temporisateurs " jusqu'ici, et qu'au moment où les détériorations vont demander des travaux assez importants, ils tentent de mettre une responsabilité en exergue, la mienne, ce qui est une manière de ne pas prendre les leurs et de faire fi de tout ce qui a été convenu par le passé.

Voilà en très rapide les éléments principaux.

Quels avis ou conseils pourriez-vous me fournir sur cette question ?

grmff · #2 06-10-2005 13:03:32

Vous avez tous les ingrédients pour une action en justice: mauvaise foi, délais extensif, mélange et amalgame privatif/commun, toute petite copropriété, très gros frais à prévoir, assurances qui pourra se débiner grâce au délai énorme et à la preuve de ce délai dans les PV d'AG...

Manquerait plus qu'un syndic vereux qui est en cheville avec un prestataire recommandé par le courtier d'assurance, et le tour est joué: scénario pour série B...

JL · #3 06-10-2005 14:09:18

cerise sur le gâteau, le syndic, c'est moi... ( actuellement ...)

Comment essayer de rendre la situation " objective " ?
comment mettre les parties autour d'une table ? autour d'un médiateur ?

Grmff a écrit :

Vous avez tous les ingrédients pour une action en justice: mauvaise foi, délais extensif, mélange et amalgame privatif/commun, toute petite copropriété, très gros frais à prévoir, assurances qui pourra se débiner grâce au délai énorme et à la preuve de ce délai dans les PV d'AG...
Manquerait plus qu'un syndic vereux qui est en cheville avec un prestataire recommandé par le courtier d'assurance, et le tour est joué: scénario pour série B...

grmff · #4 06-10-2005 14:44:21

Et bien mon colon, je suggère une AG pour désigner un arbitre.

En effet, en temps que syndic, vous ne pouvez pas voter sur un certain nombre de points. Donc vous vous retrouvez minorisé et forcé d'appliquer des choses qui ne vous agréeront pas. Vous finirez par prendre un avocat contre la copropriété... dont vous êtes le syndic.

Est-ce que la chambre d'arbitrage n'est pas le bon interlocuteur en la matière? Est-ce qu'une conciliation n'est pas une bonne solution aussi? Je ne sais.

Ensuite, aprè!s cette AG désignant un arbitre, une AG avec l'arbitre. Si vous êtes si peu nombreux et de bonne volonté (?), ce sera facile, rapide et pas cher ... pour prendre la décision et le mode opératoire. Parce que pour réparer et se bagarrer avec les assurances, ce sera une autre paire de manches...

JL · #5 06-10-2005 15:06:06

AU niveau de l'assurance, l'expertise a déjà eu lieu en mai 2005 et il n'y aura pas d'intervention car la situation est trop ancienne, et bien antérieure au contrat initié en 2004 avec cette compagnie ( la précédente assurance ne couvrait pas les dégats des eaux... )

Vous parlez de la " chambre d'arbitrage". Qu'est-ce que cela ?

Une conciliation, certes, mais comment trouver un conciliateur qui n'apparaisse pas "suspect" aux yeux d'une des parties? Idem pour un arbitre. ...

Effectivement, il faudrait un peu de bonne volonté, de part et d'autre, mais cela semble si difficile...

Grmff a écrit :

Et bien mon colon, je suggère une AG pour désigner un arbitre.
En effet, en temps que syndic, vous ne pouvez pas voter sur un certain nombre de points. Donc vous vous retrouvez minorisé et forcé d'appliquer des choses qui ne vous agréeront pas. Vous finirez par prendre un avocat contre la copropriété... dont vous êtes le syndic.
Est-ce que la chambre d'arbitrage n'est pas le bon interlocuteur en la matière? Est-ce qu'une conciliation n'est pas une bonne solution aussi? Je ne sais.
Ensuite, aprè!s cette AG désignant un arbitre, une AG avec l'arbitre. Si vous êtes si peu nombreux et de bonne volonté (?), ce sera facile, rapide et pas cher ... pour prendre la décision et le mode opératoire. Parce que pour réparer et se bagarrer avec les assurances, ce sera une autre paire de manches...

giannigianni · #6 06-10-2005 15:11:14

JL a écrit :

J'habite un immeuble en copropriété, réparti en 4 appartements.
Le bâtiment est de 1968.
L'acte de base détermine, notamment, une zone commune dont l'usage est exclusif.
En l' occurence, il s'agit d'une terrasse, située au-dessus ( sur le toit ) d'un des garages.
Cette terrasse présente des problèmes d'infiltration d'eau, depuis que je suis dans ce bâtiment ( 1998 ) : elle "recueille " les eaux d'écoulement du jardin ( la terre est très argileuse ) et les dalles sont au fil du temps devenus poreuses, les joints entre les dalles ne sont plus étanches, les couvre-murs qui bordent la terrasse ne sont plus étanches, bref, le tout est un peu " fatigué" et en aval de la terrasse, les dalles en schiste du mur de façade du garage se " déchaussent "
Ces problèmes d'étanchéité touchent également des parements de murs ( toujours en schiste ) dans l'allée du garage et le muret qui vient au trottoir. Les parements verticaux se " décollent".
Cette situation est connue de tous, depuis des années.
Ces dernières années, la question des infiltrations est systématiquement soumise à l'AG.
Les PV des réunions de l'AG de 2002, 2003 et 2004 le mentionnent expressement. . Ces PV sont signés par les 4 parties, en ce compris la mention que l'utilisateur de la terrasse effectue à ses propres frais les travaux d'amélioration de l'étanchéité. Lors de la dernière AG en janvier 2005, il est convenu de soumettre la question à l'expertise de notre compagnie d'assurance en 2005. Au moment où cette expertise se réalise, trois des 4 copropriétaires déclarent que les infiltrations sont la responsabilité du 4° copropriétaire, celui qui dispose, de par l'acte de base, de l'usage exclusif de la terrasse. Ils arguent du fait qu'ils n'auraient jamais eu accès à la terrasse pour se faire une idée et faire faire ainsi une impasse totale sur leur connaissance du problème d'étanchéité. Désormais ils focalisent sur ce qui est selon eux la principale "source" des infiltrations, en l'occurrence la non-étanchéité d'un sterfput, et un seul responsable, de défaut d'entretien ou de négligence, càd moi-même.
Je résume très fort bien sûr, pour conclure par les suites de notre dernière réunion de dimanche 2 octobre : les 3 copropriétaires "contestataires" demandent , je cite, une "expertise litigieuse pour déterminer les causes des infiltrations et des détériorations pour permettre d'établir les responsabilités". Ils sont en contact avec un Bureau d'expertises à 1950 Kraainem. Ce Bureau aurait été suggéré par l'Office des Propriétaires.
Cette affaire est vraiment devenue un sac de noeuds. J'ai en effet le sentiment d'être piégé par les 3 copropriétaires, dûment informés et "temporisateurs " jusqu'ici, et qu'au moment où les détériorations vont demander des travaux assez importants, ils tentent de mettre une responsabilité en exergue, la mienne, ce qui est une manière de ne pas prendre les leurs et de faire fi de tout ce qui a été convenu par le passé.
Voilà en très rapide les éléments principaux.
Quels avis ou conseils pourriez-vous me fournir sur cette question ?

Si j'ai bien compris la terrasse est une partie commune à jouissance privatif. Si ceci est le cas je vois mal que ledites reparations soient "entierement" à votre charge....au moins que votre responsabilité soit engagé et celle de l'assurance immeuble aussi excluse (avez vous eu un expertise de l'assurance immeuble?). Donc il n'est pas question de voter les frais des travaux d'amélioration de l'étanchéité à votre charge avant d'avoir etablié votre responsabilité soit votre negligence d'entretien. La non-étanchéité d'un sterfput ne ressort pas de votre responsabilité, par contre son nettoyage regulier le cas echeant oui si le sterfput est endeans votre zone de jouissance. Si il est dehors pourrait etre consideré partie commune meme pour son entretien...
Je crois que meme la Justice de Paix pourrait jouer ici un role pour toute decision d'AG. Votre role de Syndic complique un peu les choses quant à l'execution des decisions prises et les retards dans les reparations, si urgents.

JL · #7 06-10-2005 16:45:49

exact, la terrasse est bien commune avec usage privatif. L'acte de base confirme que l'étanchéité, le revêtêment, la chape isolante sont partie communes, avec la réserve que s'il était établi que, je cite : " les dégats causés au revêtement sont dus au copropriétaire qui en a l'usage exclusif " , celui-ci remboursera aux autres. De meme le coproprétaire qui a l'usage a l'obligation d'entretenir l'écoulement des eaux pour permettre l'écoulement normal.

Concernant l'assurance, celle-ci a livré son expertise sollicité par tous les copropriétaires, en mai 2005, et elle n'interviendra pas car l'origine est bien antérieure à notre police avec cette assurance ( début 2004 ), ; Il faut préciser que la précédente compagnie d'assurance ne couvrait pas les dégâts des eaux...

Concernant la Justice de Paix, celle-ci pourrait effectivement constituer une voie intéressante, notamment dans le sens où aucune partie ne peut en contester la neutralité. En pratique, comment la saisir ? Est-ce que en tant que syndic, à la fois juge et partie dans cette histoire, je pourrais la saisir ? Quelle est la procédure et quelles pièces joindre à la demande ? Dois-je pré-aviser les autres coprietaires d'une telle démarche ?

Si j'ai bien compris la terrasse est une partie commune à jouissance privatif. Si ceci est le cas je vois mal que ledites reparations soient "entierement" à votre charge....au moins que votre responsabilité soit engagé et celle de l'assurance immeuble aussi excluse (avez vous eu un expertise de l'assurance immeuble?). Donc il n'est pas question de voter les frais des travaux d'amélioration de l'étanchéité à votre charge avant d'avoir etablié votre responsabilité soit votre negligence d'entretien. La non-étanchéité d'un sterfput ne ressort pas de votre responsabilité, par contre son nettoyage regulier le cas echeant oui si le sterfput est endeans votre zone de jouissance. Si il est dehors pourrait etre consideré partie commune meme pour son entretien...
Je crois que meme la Justice de Paix pourrait jouer ici un role pour toute decision d'AG. Votre role de Syndic complique un peu les choses quant à l'execution des decisions prises et les retards dans les reparations, si urgents.[/quote]

grmff · #8 06-10-2005 16:48:49

Chambre d'arbitrage: http://www.arbitrage-mediation.be/

Votre rôle de syndic complique singulièrement les choses.

Si j'étais juge en la matière, et en fonction de ce que vous m'expliquez, j'estimerai que le propriétaire n'est responsable de rien. En effet, l'étanchéité est du ressort de la copropriété. Les propriétaires des garages pouvaient se plaindre autant que quiconque sur la copropriété.
Les propriétaires étaient informés des problèmes d'étanchéité. Si aucune décision n'a été prise lors des AG précédentes, ils ne peuvent que s'en mordre les doigts.

Si votre syndic avait été un syndic professionnel, j'aurais été assez dur avec lui. En effet, il est de sa responsabilité d'amener des solutions techniques valables pour la copropriété. Et il est de sa responsabilité de prévenir la copropriété... et de la copropriété de prendre les décisions pour éviter que les infiltrations ne se transforment en catastrophe nationale avec glissement de terrain...

giannigianni · #9 06-10-2005 17:43:54

JL a écrit :

exact, la terrasse est bien commune avec usage privatif. L'acte de base confirme que l'étanchéité, le revêtêment, la chape isolante sont partie communes, avec la réserve que s'il était établi que, je cite : " les dégats causés au revêtement sont dus au copropriétaire qui en a l'usage exclusif " , celui-ci remboursera aux autres. De meme le coproprétaire qui a l'usage a l'obligation d'entretenir l'écoulement des eaux pour permettre l'écoulement normal.
Concernant l'assurance, celle-ci a livré son expertise sollicité par tous les copropriétaires, en mai 2005, et elle n'interviendra pas car l'origine est bien antérieure à notre police avec cette assurance ( début 2004 ), ; Il faut préciser que la précédente compagnie d'assurance ne couvrait pas les dégâts des eaux...
Concernant la Justice de Paix, celle-ci pourrait effectivement constituer une voie intéressante, notamment dans le sens où aucune partie ne peut en contester la neutralité. En pratique, comment la saisir ? Est-ce que en tant que syndic, à la fois juge et partie dans cette histoire, je pourrais la saisir ? Quelle est la procédure et quelles pièces joindre à la demande ? Dois-je pré-aviser les autres coprietaires d'une telle démarche ?

Si j'ai bien compris la terrasse est une partie commune à jouissance privatif. Si ceci est le cas je vois mal que ledites reparations soient "entierement" à votre charge....au moins que votre responsabilité soit engagé et celle de l'assurance immeuble aussi excluse (avez vous eu un expertise de l'assurance immeuble?). Donc il n'est pas question de voter les frais des travaux d'amélioration de l'étanchéité à votre charge avant d'avoir etablié votre responsabilité soit votre negligence d'entretien. La non-étanchéité d'un sterfput ne ressort pas de votre responsabilité, par contre son nettoyage regulier le cas echeant oui si le sterfput est endeans votre zone de jouissance. Si il est dehors pourrait etre consideré partie commune meme pour son entretien...
Je crois que meme la Justice de Paix pourrait jouer ici un role pour toute decision d'AG. Votre role de Syndic complique un peu les choses quant à l'execution des decisions prises et les retards dans les reparations, si urgents.

Saxo · #10 07-10-2005 10:05:46

La situation paraît complexe mais il faut la ramener à l'essentiel, à savoir :
- un défaut d'étanchéité
- sur une partie commune
- dû à la vêtusté et à un manque d'entretien flagrant et persistant (voir les pv d'AG).

Tous les experts du monde n'y pourront rien : il faut entretenir son bien. Au plus ça dure, au plus ça empire.

Si j'étais à votre place : Je ferais dare-dare venir des entrepreneurs et demanderais des devis. Je convoquerais une AG. Si l'AG ne veut à nouveau pas faire les travaux requis, je saisirais : soit le juge de paix, soit la chambre d'arbitrage.

Arrêtez les palabres, ça va vous coûter extrêmement cher.

Au plus vous tardez

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