Conseil de Gerance - abus

perseverant · #1 20-11-2006 09:24:29

Alors on est bien d'accord. Par rapport à bcp de copropriétés, chez vous cela se passe bien. Je ne pensais pas au paradis sur terre, mais à une copropriété où l'on ne se bat pas alors qu'il y aurait matière. Parfois, c'est l'inverse : on se bat alors que, sur le fond, n'y a pas vraiment matière.

curieux a écrit :

perseverant a écrit : Heureux d'apprendre que, au moins dans votre copropriété, cela se passe bien. Plus que dans beaucoup d'autres situations qui peuvent dégénérer, celles afférentes aux copropriétés doivent faire l'objet d'attentions particulières. Il faut de la diplomatie, du dialogue, parce que, en cas de conflit,ce n'est pas avec un étranger que l'on se retrouve opposé, mais une personne que l'on risque encore de devoir croiser de manière temporaire (si c'est le syndic) ou quotidienne si c'est un conflit entre copropriétaires et,c e, avant, pendant et surtout après le litige qui serait porté en justice de paix. Alors, priviliégeons la médiation, la conciliation ou l'arbitrage.
...

J'avais écrit :
Je précise que dans ma copropriété la vie est posssible, les décisions quant à l'etnretien, les comptes etc... sont globalement ok et pourtant il y a, si on le désire, et sans que cela soit futile, de quoi se battre.

Je n'ai pas dit que c'était le paradis sur terre.

C'était la constatation que parmi d'autres éléments, un certain réalisme, pouvait s'y exercer.

curieux · #2 19-11-2006 19:38:41

perseverant a écrit :

Heureux d'apprendre que, au moins dans votre copropriété, cela se passe bien. Plus que dans beaucoup d'autres situations qui peuvent dégénérer, celles afférentes aux copropriétés doivent faire l'objet d'attentions particulières. Il faut de la diplomatie, du dialogue, parce que, en cas de conflit,ce n'est pas avec un étranger que l'on se retrouve opposé, mais une personne que l'on risque encore de devoir croiser de manière temporaire (si c'est le syndic) ou quotidienne si c'est un conflit entre copropriétaires et,c e, avant, pendant et surtout après le litige qui serait porté en justice de paix. Alors, priviliégeons la médiation, la conciliation ou l'arbitrage.
...

J'avais écrit :
Je précise que dans ma copropriété la vie est posssible, les décisions quant à l'etnretien, les comptes etc... sont globalement ok et pourtant il y a, si on le désire, et sans que cela soit futile, de quoi se battre.

perseverant · #3 19-11-2006 13:12:53

Heureux d'apprendre que, au moins dans votre copropriété, cela se passe bien. Plus que dans beaucoup d'autres situations qui peuvent dégénérer, celles afférentes aux copropriétés doivent faire l'objet d'attentions particulières. Il faut de la diplomatie, du dialogue, parce que, en cas de conflit,ce n'est pas avec un étranger que l'on se retrouve opposé, mais une personne que l'on risque encore de devoir croiser de manière temporaire (si c'est le syndic) ou quotidienne si c'est un conflit entre copropriétaires et,c e, avant, pendant et surtout après le litige qui serait porté en justice de paix. Alors, priviliégeons la médiation, la conciliation ou l'arbitrage.

curieux a écrit :

luc a écrit : Eh bien ... l'analyse de Grmff! est encore toujours d'actualité. Et le restera probablement.
Quand à la solution il pose la question, mais ne donne pas la réponse. Normal, parce que c'est aux copropriétaires de la formuler et imposer.
Grmff a écrit :Quel est le vrai intérêt de la copropriété?
Avoir la vie calme du cimetière à court terme?
Avoir la vie un peu plus actif du renouveau à long terme?
Se désintéresser du bût de l'ACP?
S'interesser à son propre profit à cour terme?
Il n'y a d'intérêt de la copropriété elle-même que sur le plan de l'organsation sociale : occupation du territoire, économies d'énergie, création d'emploi etc....
Pour les copropriétaires elle n'a aucune valeur en soi, elle n'est rien d'autre qu'une réunion d'intérêts particuliers - qui par la mise en commun de certains moyens - s'accomodent de certains avantages et certains inconvénients. Ce qui est le propre de tout groupement dont on peut librement sortir.
Lorsque cela se passe bien dans une copropriété cela signifie simplement que les intérêts, souhaits, objectifs des différents copropriétaires sont assez semblables ou complémentaires pour être suffisamment satisfaits.
Lorsque certains intérêts, souhaits, objectifs ne sont pas satisfaits apparait celui (ou celle) que l'on apelle "l'emmerdeur de service", appellation qui signe la différence avec le restant du groupe. Alors considérons celui (ou celle-là) sous cet angle et rien de plus et trouvons lui une autre appellation..
Et si l'enmerdeur se bat il est possible (et même probable) que l'objet de sa démarche soit pour lui suffisament important même si cela nous semble futile. Il y faut parfois bien du courage !
Par ailleurs, l'enmerdeur ne "gueule" pas nécessairement et la "voix que l'on suit" peut être trompeuse.
Quant à l' humour bien nécessaire dans tout kit de (sur)vie en commun, le mien se dissout totalement devant les manoeuvres de prise de pouvoir unilatérales qui, si j'en juge par référence à ce que je lis sur ce forum sont assez largement répandues.
Je précise que dans ma copropriété la vie est posssible, les décisions quant à l'etnretien, les comptes etc... sont globalement ok et pourtant il y a, si on le désire, et sans que cela soit futile, de quoi se battre.

luc · #4 17-11-2006 22:18:15

curieux a écrit :

...
Pour les copropriétaires elle n'a aucune valeur en soi, elle n'est rien d'autre qu'une réunion d'intérêts particuliers - qui par la mise en commun de certains moyens - s'accomodent de certains avantages et certains inconvénients. Ce qui est le propre de tout groupement dont on peut librement sortir.
...

Les mots "dont on peut librement sortir" sont en contradiction avec les mots "copropriété forcée".

On est certes libre de vendre son appartement. Mais les parties communes sont un "accessoire" du lot privatif, et pas l'inverse.

L'ACP ne peut pas être utilisé à évincer certains copropriétaires, donner de petits avantages à un groupe minoritaire (les fameux 80% des 20% et certains mandataires) et d'avantages conséquents à un petit groupe, dont certains membres se cachent.

Je l'ai dit en mai 2001 au pouvoir en place ... si je peux déménager sans frais importants (= pas de taxes) et obtenir quelque chose de semblable, alors je vends et je pars. Mais plus maintenant.

Je l'ai répété en novembre 2002 au commissaire aux comptes, qui est dans les faits le syndic provisoire adjoint.

J'ai eu une interdiction de parler et de vote lors de l'AG 2003.

Alors j'ai choisie la voie difficile, étroite et sinueuse d'apparence, mais sans changer de cap. Il m'est impossible de dire si je vais arriver au bût ou non.

Mais je constate que leur défense craque ... certains d'eux commencent à "marquer" physiquement ce qui m'appartient, comme ce soir. Cet usage de la force physique est en principe le début de la fin.

curieux · #5 17-11-2006 20:47:22

Grmff a écrit :

Citation :J'apprends avec plaisir (si, si) qu'il y a un rapport.
Un rapport excellent même. Il n'y aura que Immoreal pour me contredire.

La provocation est une excellente arme au poker

grmff · #6 17-11-2006 20:25:11

J'apprends avec plaisir (si, si) qu'il y a un rapport.

Un rapport excellent même. lol Il n'y aura que Immoreal pour me contredire. cry

curieux · #7 17-11-2006 19:51:40

Grmff a écrit :

Citation :Jouez-vous au Poker ?
Non, mais je joue pas mal aux copropriétés...

J'apprends avec plaisir (si, si) qu'il y a un rapport.

grmff · #8 17-11-2006 18:22:54

Jouez-vous au Poker ?

Non, mais je joue pas mal aux copropriétés... lol

curieux · #9 17-11-2006 18:13:41

Grmff a écrit :

On dit: "Au poker, dans les 5 premières minutes, si vous n'avez pas repéré le pigeon, c'est que le pigeon, c'est vous."
En copropriété, le principe est le même. Alors, que faire pour ne pas être l'emmerdeur de service? Que faire pour ne pas le devenir?

Jouez-vous au Poker ?

-----------------
curieux

curieux · #10 17-11-2006 18:10:23

luc a écrit :

Eh bien ... l'analyse de Grmff! est encore toujours d'actualité. Et le restera probablement.
Quand à la solution il pose la question, mais ne donne pas la réponse. Normal, parce que c'est aux copropriétaires de la formuler et imposer.
Grmff a écrit :Quel est le vrai intérêt de la copropriété?
Avoir la vie calme du cimetière à court terme?
Avoir la vie un peu plus actif du renouveau à long terme?
Se désintéresser du bût de l'ACP?
S'interesser à son propre profit à cour terme?

Il n'y a d'intérêt de la copropriété elle-même que sur le plan de l'organsation sociale : occupation du territoire, économies d'énergie, création d'emploi etc....

Pour les copropriétaires elle n'a aucune valeur en soi, elle n'est rien d'autre qu'une réunion d'intérêts particuliers - qui par la mise en commun de certains moyens - s'accomodent de certains avantages et certains inconvénients. Ce qui est le propre de tout groupement dont on peut librement sortir.

Lorsque cela se passe bien dans une copropriété cela signifie simplement que les intérêts, souhaits, objectifs des différents copropriétaires sont assez semblables ou complémentaires pour être suffisamment satisfaits.
Lorsque certains intérêts, souhaits, objectifs ne sont pas satisfaits apparait celui (ou celle) que l'on apelle "l'emmerdeur de service", appellation qui signe la différence avec le restant du groupe. Alors considérons celui (ou celle-là) sous cet angle et rien de plus et trouvons lui une autre appellation..

Et si l'enmerdeur se bat il est possible (et même probable) que l'objet de sa démarche soit pour lui suffisament important même si cela nous semble futile. Il y faut parfois bien du courage !

Par ailleurs, l'enmerdeur ne "gueule" pas nécessairement et la "voix que l'on suit" peut être trompeuse.

Quant à l' humour bien nécessaire dans tout kit de (sur)vie en commun, le mien se dissout totalement devant les manoeuvres de prise de pouvoir unilatérales qui, si j'en juge par référence à ce que je lis sur ce forum sont assez largement répandues.

Je précise que dans ma copropriété la vie est posssible, les décisions quant à l'etnretien, les comptes etc... sont globalement ok et pourtant il y a, si on le désire, et sans que cela soit futile, de quoi se battre.

perseverant · #11 17-11-2006 11:10:36

Pour répondre à Saxo, il est envisageable de révoquer le syndic. C'est l’assemblée générale qui peut le faire à tout moment. Lorsqu’il existe, c’est le contrat signé entre l’assemblée et le syndic qui fixent les conditions de révocation (délai, indemnités éventuelles, etc.). Elle peut également lui adjoindre un syndic provisoire
En effet, elle peut trouver à redire à la gestion du syndic (comptabilité opaque, absence de réponse aux questions des copropriétaires, carences diverses, etc.). Dans ce cas, elle peut le révoquer ou lui adjoindre un syndic provisoire, pour une durée ou à des fins déterminées. Le problème est que c’est le syndic mis sur la sellette qui doit convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner ce nouveau syndic. On comprendra aisément qu’une certaine réticence puisse naître dans son chef. La loi du 15 décembre 2005 (Moniteur Belge du 28 décembre 2005) sur la simplification administrative a imposé au syndic, quel que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, de transmettre à son successeur ou tout tiers mandaté tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion (nouvel article 577-8 & 4, 9°).

Peut-être cette dernière solution débloquerait-elle la situation ?

Saxo a écrit :

A grmf, je vous concède qu'il est certainement commode de pouvoir désigner son emmerdeur de service.
Cela étant, vous êtes sans doute très bien placé pour répondre à la dernière question posée, qui est : que faire quand un syndic (avec le c. de gérance) refuse même de répondre en AG aux questions, refuse même de mettre les questions à l'ordre du jour ?
Ici :
"J’ai demandé au Syndic (lettre du 24 aout, lettre recommande du 19 septembre) de mette certains points a la discussion pendant prochain AG (infractions graves, changement affectation, annexation parties communes). Aujourd’hui je viens de recevoir la convocation pour AG – aucune de ces points ne sont pas pris en compte. Que faire ?"

luc · #12 16-11-2006 14:36:38

Eh bien ... l'analyse de Grmff! est encore toujours d'actualité. Et le restera probablement.

Quand à la solution il pose la question, mais ne donne pas la réponse. Normal, parce que c'est aux copropriétaires de la formuler et imposer.

Grmff a écrit :

Quel est le vrai intérêt de la copropriété?

Avoir la vie calme du cimetière à court terme?

Avoir la vie un peu plus actif du renouveau à long terme?

Se désintéresser du bût de l'ACP?

S'interesser à son propre profit à cour terme?

grmff · #13 14-11-2005 22:23:20

A grmf, je vous concède qu'il est certainement commode de pouvoir désigner son emmerdeur de service.
Cela étant, vous êtes sans doute très bien placé pour répondre à la dernière question posée, qui est : que faire quand un syndic (avec le c. de gérance) refuse même de répondre en AG aux questions, refuse même de mettre les questions à l'ordre du jour ?

Tout d'abord, c'est Grmff ou Grmf!. Au choix.

Ensuite, j'espère que vous aurez bien pris ma boutade au second degré. L'humour fait certainement partie du kit de survie de tous les copropriétaires combattants.

On dit: "Au poker, dans les 5 premières minutes, si vous n'avez pas repéré le pigeon, c'est que le pigeon, c'est vous."

En copropriété, le principe est le même. Alors, que faire pour ne pas être l'emmerdeur de service? Que faire pour ne pas le devenir?

Parce que le statut d'emmerdeur de service est réversible. L'emmerdeur peut devenir le héros qui sauve la copropriété du désastre d'une gestion habilement frauduleuse. Certains emmerdeurs de service ont raison.

Mais avoir raison seul, c'est être catalogué d'emmerdeur de service. Vous me suivez jusqu'ici? Alors, vous aurez compris qu'avoir raison seul est totalement inutile. L'emmerdeur de service ne se reproduit pas en ralliant les autres copropriétaires à sa cause: il se transfigure. Il devient le grand sauveur.

Il n'est pas obligatoire qu'il ait raison. Je connais des emmerdeurs de service qui ont emmené leur copropriété de Charybe en Scylla. Ou du paradis aux enfers. Mais je m'emporte dans mon discours.

Résumé? La différence entre l'emmerdeur de service et la voix dont ont écoute le conseil est épaisse comme du papier à cigarette. L'emmerdeur de service est seul et gueule dans le désert. Le sauveur fait suivre sa voix en ralliant les propriétaires à sa juste cause. Juste? C'est lui qui le dit, et les propriétaires l'écoutent... Le propriétaires descend-il du mouton de panurge comme le syndic descend du diable? Sans doute pas.

Il vous reste donc à convaincre, à garder du recul, à ne pasperdre votre sens de l'humour, à considérer ce qui est important de ce qui est futile, à vous battre quand c'est important et à vous taire quand c'est futile.

Personne n'est parfait sur terre. Certainement pas un syndic qui a l'impossible tâche de contenter tout le monde en leur faisant cracher leurs charges au bassinet.

Mais votre syndic est-il moins bon qu'un autre? Vraiment? Est-ce l'intérêt de la copropriété de changer de syndic? Existe-t-il un syndic parfait? Est-ce que l'unité de la copropriété mérite que l'on se déchire? Est-ce qu'une action en justice apportera un plus à la copropriété? Quel est le vrai intérêt de la copropriété?

Bref, je n'ai pas de solutions pour vous. Il est difficile de juger à travers vos yeux. C'est à vous qu'il convient de vous poser ces questions.

Mac · #14 14-11-2005 20:29:22

meme probleme, malheuresement ce pas Saxo qui aide !

Saxo · #15 14-11-2005 20:02:23

A grmf, je vous concède qu'il est certainement commode de pouvoir désigner son emmerdeur de service.
Cela étant, vous êtes sans doute très bien placé pour répondre à la dernière question posée, qui est : que faire quand un syndic (avec le c. de gérance) refuse même de répondre en AG aux questions, refuse même de mettre les questions à l'ordre du jour ?

Ici :
"J’ai demandé au Syndic (lettre du 24 aout, lettre recommande du 19 septembre) de mette certains points a la discussion pendant prochain AG (infractions graves, changement affectation, annexation parties communes). Aujourd’hui je viens de recevoir la convocation pour AG – aucune de ces points ne sont pas pris en compte. Que faire ?"

Mac · #16 14-11-2005 19:12:55

J’ai demandé au Syndic (lettre du 24 aout, lettre recommande du 19 septembre) de mette certains points a la discussion pendant prochain AG (infractions graves, changement affectation, annexation parties communes). Aujourd’hui je viens de recevoir la convocation pour AG – aucune de ces points ne sont pas pris en compte. Que faire ?

giannigianni · #17 31-10-2005 16:39:18

macjanu a écrit :

Donc, Assemble Générale peux :
- ne pas respecter Acte de Base
- ne pas respecter la loi
?

Je n'ai pas bien compris dans votre cas où exactement l'acte de base et la loi ne seraient pas respectés. Un membre du Conseil de Gerance est souvant le "President" de l'AG et comme vous dites "explique les problemes" et dirige le debat. Les decisions sont prises par l'AG par vote et avec les mojorites requises. Si vous voulez voter votre point il faut que soit à l'ordre du jour et vous en avez le droit de le demander. Quant à la date e lieu de l"AG elle peut toujours etre discutée....Chez nous c'est le Syndic qui decide l'heure (la date/mois est dans les status) parce que il mets à disposition ses lieux alors que sinon on devrait payer une salle ailleur....

Toutefois et à defaut:

Art. 577-9.
........
§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision. Le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale.

§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire

Art. 577-6.
......

§ 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

Mac · #18 31-10-2005 11:47:11

Donc, Assemble Générale peux :
- ne pas respecter Acte de Base
- ne pas respecter la loi
?

grmff · #19 31-10-2005 10:53:00

A Saxo:
La réponse à la question initiale a été donnée: "l'AG est souveraine"

Alors, vouloir démontrer que les rapports humains dans une copropriété forcée sont difficile, c'est complètement inutile. Tout le monde est au courant, même ceux chez qui cela se passe généralement bien.

Ceux chez qui cela se passe bien (et j'ose affirmer que c'est une large majorité) mettent sans doute beaucoup d'eau dans leur vin et laissent gueuler l'inévitable emmerdeur de service

Celui-ci fait partie de la définition de la copropriété au code civil: la copropriété n'a pas la personnalité juridique si elle n'a pas son emmerdeur de service, élu à la majorité silencieuse des personnes présentes lol

Saxo · #20 31-10-2005 10:02:56

PIM a écrit :

utilisez le module ci-dessus "rechercher un message", indiquez "conseil de gérance": vous pourrez constater que c'est un sujet "chaud"...

Le plus chaud des débats a été clôturé par pim lui-même.

Il s'intitule : Les attributions du conseil de gérance

C'est dire !

Mac · #21 30-10-2005 16:07:15

Lors d’Assemble Générale ce toujours les membres de Conseil de Gérance qui expliquant les problèmes lies à la copropriété. Le délègue du Syndic assiste mais ce pas lui qui dirige le débat. Bref j’ai impression que ce Conseil de Gérance qui décide de tout : date et lieu d’AG, points à discuter, travaux à effectuer, etc. Les problèmes envoyés par moi ( et autres copropriétaires ) sont ignorées ou mis dans ‘’divers’’ ( même si ils sont importants ). Ce même Conseil de Garance depuis 10 ans, je suis porte une fois candidat mais a ce moment les anciennes ils sont tous retirée ( 3 personnes ) et comme pour cette fonction il n’a jamais les candidats je reste seul, donc je me suis retirer et l’ancienne Conseil de Gérance a pris de nouveaux la place. Evidament ca arrange le Syndic, qui n’a rien à faire sauf accepter le decisions du Conseil de Gérance. Existe-t-il la loi concernant le Conseil de Gérance ( réélection, durée, etc. ) ?

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