Fin de bail / nouveau + question résiliation

sb · #1 07-11-2005 12:47:50

J'ai un bail de 3 ans fait directement par le propriétaire (modèle type de l'Office des propriétaires).

Les informations relatives à la durée du bail sont mentionnées dans l'article suivant :
Article 2 : Le bail est consenti pour une durée de 3 ans prenant cours le 01/02/03. Le preneur et le bailleur auront le droit de résilier le présent bail conformément aux dispositions légales. [...] Le bail d'une durée égale ou inférieure à 3 ans prendra fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'expiration de la periode convenue qui prend cours à la date du début initial.

Qu'appelle t'on les dispositions légales ? : Pénalités de 3,2,1 mois de loyer si rupture la 1er, 2eme, 3eme année + préavis de 3 mois ?

Le bail se termine au 31/01/06. J'ai déjà recu du propriétaire par recommandé la notification de la fin du bail au 31/01/06 et une proposition d'un nouveau bail de 3 ans avec des conditions de locations très différentes ( loyer augmenté de près de 10%)
A t'il le droit de me faire cette proposition ?
Puis je demander un bail à courte durée 1 an ? quelles sont dans ce cas là les pénalités de résiliation ?

grmff · #2 07-11-2005 13:11:32

1. Pas de dispositions légales en ce qui concerne le bail de 3 ans
2. Interdiction pour le propriétaire de refaire un nouveau bail de 3 ans.
3. Interdiction pour le propriétaire d'augmenter le loyer si c'est lui qui met fin au contrat.
4. Interdiction de faire un bail de 1 an: ce serait moins favorable qu'un bail de 9 ans, que le lcoataire peut interrompre à tout moment.

sb · #3 07-11-2005 13:41:04

Que dois je alors faire ?

grmff · #4 07-11-2005 13:51:49

Soit vous êtes honnête et clair avec le proprio, soit vous jouez au con.

Honnête et clair:
Expliquer à votre propriétaire qu'il ne peut pas signer un nouveau contrat de 3 ans.
Que vous préférez le prévenir.
Que son préavis n'est donc pas conforme, et partant pas valable. Que vous ne lui avez jamais posé de problème et que vous envisagez de rester encore quelques années.
Et que le contrat devient automatiquement un contrat de 9 ans.
Risque: que le propriétaire considère que son préavis est valable et vous flanque dehors.

Jouer au con:
Vous signez son nouveau contrat.
En février, vous arrêtez de jouer au con, et vous payez seulement l'ancien loyer indexé en février.
Vous lui envoyez alors un courrier mentionnant que le nouveau contrat est illégal, que vous restez dans les lieux en bénéficiant d'un contrat de 9 ans avec l'ancien loyer indexé, et qu'il l'a dans l'os parce que vous avez la loi pour vous.
Risque: que le courant ne passe plus très bien avec votre propriétaire à l'avenir...

A vous de voir...

sb · #5 07-11-2005 14:15:00

Merci bcp pour ces précieuses informations ...

Le fait que le propriétaire ait envoyé un recommandé notifiant la fin du bail n'a donc pas de valeur ?

sb · #6 07-11-2005 14:20:10

Désolé...
Je viens de voir effectivement que dans les "risques" le proprietaire peut décider de mettre son préavis a exectution ...et de me flanquer effectivement dehors ...suite à ce recommandé.

sb · #7 07-11-2005 14:46:37

Si je veux donc etre honnete :
Je previens le propriétaire quand à l'illégalité de faire un nouveau bail de 3 ans.
Je lui propose de continuer sur un bail de 9 ans, pratiquement ca se passe comment, une annexe est ajoutée ?

Je pense savoir que sa motivation premiere pour proposer un nouveau bail est : le loyer ...peut etre sous estimé au départ !
Ma motivation quant à moi va plus etre axée sur le fait de pouvoir résilier le bail avec uniquement un préavis et sans pénalités.
Peut on proposer une solution ou j'accepte une "certaine" augmentation de loyer tout en continuant sur un bail de 9 ans ?

grmff · #8 07-11-2005 16:18:13

Vous pouvez tout à fait accepter toute proposition de la part de votre propriétaire. Ce que j'exposais, c'étais jusqu'où vous pouviez espérer aller.

Si votre propriétaire est clair, mais juste un peu ignorant des nouveautés de la loi (si compliquée et qui a beaucoup changé), vous pouvez lui proposer de signer effectivement un avenant au contrat initial, stipulant l'augmentation de loyer et la transformation du bail en bail de 9 ans.

giannigianni · #9 07-11-2005 23:19:00

sb a écrit :

Si je veux donc etre honnete :
Je previens le propriétaire quand à l'illégalité de faire un nouveau bail de 3 ans.
Je lui propose de continuer sur un bail de 9 ans, pratiquement ca se passe comment, une annexe est ajoutée ?
Je pense savoir que sa motivation premiere pour proposer un nouveau bail est : le loyer ...peut etre sous estimé au départ !
Ma motivation quant à moi va plus etre axée sur le fait de pouvoir résilier le bail avec uniquement un préavis et sans pénalités.
Peut on proposer une solution ou j'accepte une "certaine" augmentation de loyer tout en continuant sur un bail de 9 ans ?

Votre derniere proposition est la seule legale, correcte et honnete:
le bail continue aux mêmes conditions (même loyer, mais l'indexation annuelle est possible ainsi que la révision du loyer tous les 3 ans), mais il est présumé avoir été conclu pour 9 ans, soit du 1er fevrier 2003 au 31 janvier 2012;

Bail courte durée
Révision

grmff · #10 08-11-2005 00:37:47

Tiens, en cherchant des infos sur autre chose, voilà sur quoi je tombe. De la cour de cassation, s'il vous plait...

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Notion. Nature de la législation
Loi du 21 février 1991 modifiant en complétant les dispositions du Code civil relatives aux <baux> à loyer
Contrat de <courte> <durée>
Révision du loyer
Réglementation impérative
Protection du preneur

--------------------------------------------------------------------------------
Sommaire
Les dispositions relatives au loyer et les autres conditions prévues par le contrat de courte durée conclu à l'origine, indépendamment de l'application des articles 6 et 7 de la loi du 20 février 1991, sont de droit impératif afin de protéger le preneur; le preneur ne peut dès lors pas marquer son accord à une augmentation du loyer originaire avant l'expiration du triennat prévu à l'article 7, ,§ 1er et ne peut renoncer au cours de ce délai à son droit au paiement du loyer originaire.

grmff · #11 08-11-2005 00:42:07

Et une autre jurisprudence pas négligeable:
Numéro : JC94BO3_1 Date : 1994-11-24
Juridiction : COUR DE CASSATION, 1E CHAMBRE
Siège : SACE
Rapporteur : VERHEYDEN
Min. Public : LIEKENDAEL
Numéro de rôle : C940028F

--------------------------------------------------------------------------------
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES. - GENERALITES. - Baux des biens immeubles. - Résidence principale du preneur. - Durée du bail. - Trois ans ou moins de trois ans. - Prorogation. - Notion. - Art. 3, alinéa 6, spéc. al. 3 et 5, de l'art. 2, L. du 20 février 1991.

--------------------------------------------------------------------------------
Sommaire
Lorsqu'un bail relatif à la résidence principale du preneur a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans et que, un mois au moins avant l'expiration de cette période, un congé est notifié par l'une ou l'autre des parties mais que le bailleur marque son accord pour que le preneur continue à occuper l'immeuble loué, sans toutefois que son occupation excède une durée totale de trois ans, le bail initial est prorogé; il n'est pas réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

giannigianni · #12 08-11-2005 10:13:04

Grmff a écrit :

Tiens, en cherchant des infos sur autre chose, voilà sur quoi je tombe. De la cour de cassation, s'il vous plait...
LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Notion. Nature de la législation
Loi du 21 février 1991 modifiant en complétant les dispositions du Code civil relatives aux <baux> à loyer
Contrat de <courte> <durée>
Révision du loyer
Réglementation impérative
Protection du preneur
--------------------------------------------------------------------------------
Sommaire
Les dispositions relatives au loyer et les autres conditions prévues par le contrat de courte durée conclu à l'origine, indépendamment de l'application des articles 6 et 7 de la loi du 20 février 1991, sont de droit impératif afin de protéger le preneur; le preneur ne peut dès lors pas marquer son accord à une augmentation du loyer originaire avant l'expiration du triennat prévu à l'article 7, ,§ 1er et ne peut renoncer au cours de ce délai à son droit au paiement du loyer originaire.

Oui correcte, il ne change pas ce qu'on a dit. Ce bien ce qu'on a ecrit!

giannigianni · #13 08-11-2005 10:13:20

Grmff a écrit :

Et une autre jurisprudence pas négligeable:
Numéro : JC94BO3_1 Date : 1994-11-24
Juridiction : COUR DE CASSATION, 1E CHAMBRE
Siège : SACE
Rapporteur : VERHEYDEN
Min. Public : LIEKENDAEL
Numéro de rôle : C940028F

--------------------------------------------------------------------------------
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES. - GENERALITES. - Baux des biens immeubles. - Résidence principale du preneur. - Durée du bail. - Trois ans ou moins de trois ans. - Prorogation. - Notion. - Art. 3, alinéa 6, spéc. al. 3 et 5, de l'art. 2, L. du 20 février 1991.
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Sommaire
Lorsqu'un bail relatif à la résidence principale du preneur a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans et que, un mois au moins avant l'expiration de cette période, un congé est notifié par l'une ou l'autre des parties mais que le bailleur marque son accord pour que le preneur continue à occuper l'immeuble loué, sans toutefois que son occupation excède une durée totale de trois ans, le bail initial est prorogé; il n'est pas réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

Oui correcte, il ne change pas ce qu'on a dit. Ce bien ce qu'on a ecrit!

sb · #14 09-11-2005 19:14:02

C'est bcp d'info supplémentaires d'un coup ...

Le bail initial a été prévu pour une durée de 3 ans ...( et non 9 ) ...Est ce que si je suis d'accord sur un certain loyer, le bail peut continuer en se transformant en bail de 9 ans ?

Ce qui me permet de bénéficier des conditions de résiliation d'un bail longue durée vu que les 3 premieres années ont été passées ...??

giannigianni · #15 09-11-2005 20:23:27

sb a écrit :

C'est bcp d'info supplémentaires d'un coup ...
Le bail initial a été prévu pour une durée de 3 ans ...( et non 9 ) ...Est ce que si je suis d'accord sur un certain loyer, le bail peut continuer en se transformant en bail de 9 ans ?
Ce qui me permet de bénéficier des conditions de résiliation d'un bail longue durée vu que les 3 premieres années ont été passées ...??

Premiere question: oui, voir la reponse ci-dessous.
Deuxieme question: oui

Fin de bail / nouveau + question résiliation

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