vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire

jacq · #1 09-11-2005 13:27:00

Mon voisin est inquiet, son propriétaire lui à signifié par rc son intention de vendre l'immeuble. Il est écrit dans le bail en cas de vente le locataire aura un droit de préférence et devra faire une offre dans les 30 jours et en cas de refus le bailleur ne pourra pas vendre le bien sans avoir notifié au locataire la meilleur offre de prix qu'il aura reçu.
Le locataire aura un nouveau délai de 30 jours pour faire une offre égal au prix proposé, auquel cas l'immeuble sera vendu au plus offant.
La grosse inquiétude est la clause annexe: en cas d'aliénation du bien, l'aquéreur à titre gratuit ou onéreux des biens loués pourra mettre fin au bail moyennant un préavis de 1 an dans les 3 mois de l'acquisition. le bail de mon voisin a été renouvellé pour une nouvelle période de 9 ans et actuellement il est dans la 1 ére année du bail.
Qu'en pensez vous, que signifie le mot aliénation, quels sont les droits au bail et la protection du commerce qui est une librairie.
Merci de votre réponse que je ferais suivre
Bien à vous

grmff · #2 09-11-2005 22:18:03

Le code civil a écrit :

§ 6. De la transmission du bien loué.
Art. 12. Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énoncant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

grmff · #3 09-11-2005 22:18:38

Le Code Civil a écrit :

Art. 16. I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants :
1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou l'adoption.
2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.
3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.
4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.
Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle d'assurer la conservation du fonds de commerce.
Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

grmff · #4 09-11-2005 22:18:59

Le Code Civil a écrit :

§ 8. De l'indemnité d'éviction.
Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau bail si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
(En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'eviction. <L 23-06-1955, art. 1>
Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagéree en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.

grmff · #5 09-11-2005 22:25:37

En conclusion, le bail reprend ce qui est noté dans la loi: préavis d'un an à donner dans les 3 mois.

Par contre, il ne rappelle pas les conditions pour que ce préavis soit valide. Ces conditions sont strictes: occupation personnelle ou familiale, supprimer tout commerce dans la maison, gros travaux prévus, ou manquements graves.

Il ne rappelle pas non plus que le locataire a droit à une indemnité: 1, 2 ou 3 ans de loyer. Et plus encore si les motifs de fin de bail ne sont pas remplies.

grmff · #6 09-11-2005 22:28:26

J'oubliais: ma source, c'est le code civil:
Loi sur les baux commerciaux

PIM · #7 09-11-2005 22:52:21

Voir message posté ici

jacq · #8 11-11-2005 22:30:29

Mon voisin le libraire vient de faire une offre par écrit pour l'achat de l'immeuble afin de bloquer le dossier et obliger le propriétaire à accepter ou bien à communiquer les offres d'autres candidats acheteurs.
Ma question : l'offre écrite oblige t'elle le candidat acheteur à signer un compromis de vente; peut il après réflexion se désister de son offre.
Merci de votre réponse

immorp · #9 12-11-2005 00:25:15

jacq a écrit :

Mon voisin le libraire vient de faire une offre par écrit pour l'achat de l'immeuble afin de bloquer le dossier et obliger le propriétaire à accepter ou bien à communiquer les offres d'autres candidats acheteurs.
Ma question : l'offre écrite oblige t'elle le candidat acheteur à signer un compromis de vente; peut il après réflexion se désister de son offre.
Merci de votre réponse

Même pas besoin de signer un compromis de vente : Si l’offre est acceptée par le vendeur, la vente est faite !

jacq · #10 12-11-2005 08:45:22

Je suis dubitatif à la lecture de votre réponse (?)

Je fais enregistré la lettre d'offre de prix, plus de compromis de vente, plus d'acte notarié avec des clauses contraignantes. Un peu simple votre réponse.

Bien à vous

grmff · #11 12-11-2005 10:27:12

Dès que l'offre est acceptée, il y a accord sur la chose et sur le prix. La vente est donc parfaite. Une offre acceptée est absolument équivalente à un compromis.

Il est bien entendu que toute vente néanmoins doit passer devant notaire.

immorp · #12 13-11-2005 00:04:39

J’avais bien dit si l’offre est acceptée par le propriétaire...
D’où le grand danger du système de l’offre ! En effet, un compromis de vente prévoit toutes les conditions de la vente, ce qui n’est pas le cas d’une simple offre…

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