Modifications charges communes sur le critère de l'utilité

giannigianni · #1 18-11-2005 09:27:15

Grmff a écrit :

Comme vous le savez, je suis rarement d'accord avec les solutions de Luc que je trouve lourdes, peu praticables et fort théoriques.
Sur le plan des principes pourtant, je le rejoins en règle générale. Ses théories sont en général correctes.
Je le rejoins donc tout à fait quand il dit que le syndic se rend complice d'une décision illégale. Et s'il est professionnel, il est supposé connaître les règles. Sa culpabilité n'en est que renforcée.
Exemple extrême pour montrer l'absurdité:
Et si un AG décidait d'emmurer tous les mauvais payeurs tant qu'il ne sont pas à jour, est-ce que le syndic devrait aussi appliquer cette règle???

Theorie, Principes et quoi d'autre? Il y à le Code et la jurisprudence.
Pour les mauvais payeurs aussi il y a des procedures à suivre! Un Syndic professionel connait talment bien les regles qu'il essaye de les "plier" toujours à ca facon et à vouloir faire dans la maison des autres les choses à sa guise. Souvant le Syndic oublie que sa mission est d'executer les decision d'AG, si il en pas envie bien sur il peut demissioner mais je ne vois pas sur quel base juridique engage sa responsabilite, si c'est l'AG à decider, et il se rendrait complice. On lui a pas demander d'aller tuer quelqun. Moi je lui demande d'executer toujours correctement les decisions d'AG et pas de decider à sa place....L'inititative et le conseil sont bienvenus de la parte d'un Syndic, les decisions no si la loi ne le prevoit pas!

grmff · #2 17-11-2005 23:51:34

Comme vous le savez, je suis rarement d'accord avec les solutions de Luc que je trouve lourdes, peu praticables et fort théoriques.

Sur le plan des principes pourtant, je le rejoins en règle générale. Ses théories sont en général correctes.

Je le rejoins donc tout à fait quand il dit que le syndic se rend complice d'une décision illégale. Et s'il est professionnel, il est supposé connaître les règles. Sa culpabilité n'en est que renforcée.

Exemple extrême pour montrer l'absurdité:
Et si un AG décidait d'emmurer tous les mauvais payeurs tant qu'il ne sont pas à jour, est-ce que le syndic devrait aussi appliquer cette règle???

luc · #3 17-11-2005 10:02:44

giannigianni a écrit :

...
Selon le Code il n'est pas charger de "conseiller"...Ca c'est le probleme de pas mal de Syndics: estimer que l'AG est en erreur alors qu'elle est simplement souveraine. Donner ses demission c'est un mencae classique parce que on sait bien que le demission d'un Syndic "bloque" la gestion alors que l'ACP a besoin d'un Syndic....Bien sur il peut demissioner comme il peut etre revoqué selon le Code ou lui adjoindre un'autre Syndic.
Vous savez bien qu'une AG est tallment souverain qu'une decisione illegale ou abusive comme vous le dite devient reguliere si elle n'est pas attaqué dans le 3 mois. Et c'est ne pas au Syndic de le juger...

Si l'AG prend en pleine connaissance des décisions qui sont irrégulières, abusives et/ou frauduleuses, alors le syndic n'a pas seulement le droit mais le devoir de donner sa démission. Si non il en est complice et en devra subir les conséquences.

Concrètement: le syndic doit prendre à sa charge les frais d'une nouvelle AG, suite à l'annulation d'une AG organisé par lui, sauf s'il a notifié ses réserves au PV ou s'il a donné sa démisison suite à cette AG.

Je vous rappelle en plus que la décision irrégulière peut devenir de facto regulier si on ne la conteste pas, mais elle est assez souvent pas applicable, puisque l'application de cette décision pourra assez souvent être contesté comme étant irrégulière, ...

Les coproriétaires sont des membres forcées de l'association. Mais le syndic n'est pas forcé de rester syndic. Il peut démisisonner quand il veut, sous condition de convoquer une AG avec le point de sa démisison et l'élection d'un noiuveau syndic. Avec suffisament de temps entre l'envoi de l'invitation et la date de l'AG pourque les copropriétaires puissent chercher des candidats.

giannigianni · #4 16-11-2005 23:39:42

Grmff a écrit :

Citation :Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.
Faux!!! Le syndic professionnel se doit de conseiller l'AG.
Si' l'AG prend des décisions inutiles, mauvaises, abusives, illégales ou contraires à la déontologie, le syndic professionnel se doit de les informer complètement, et de donner sa démission si l'ACP persiste dans son erreur.

Selon le Code il n'est pas charger de "conseiller"...Ca c'est le probleme de pas mal de Syndics: estimer que l'AG est en erreur alors qu'elle est simplement souveraine. Donner ses demission c'est un mencae classique parce que on sait bien que le demission d'un Syndic "bloque" la gestion alors que l'ACP a besoin d'un Syndic....Bien sur il peut demissioner comme il peut etre revoqué selon le Code ou lui adjoindre un'autre Syndic.
Vous savez bien qu'une AG est tallment souverain qu'une decisione illegale ou abusive comme vous le dite devient reguliere si elle n'est pas attaqué dans le 3 mois. Et c'est ne pas au Syndic de le juger...

luc · #5 16-11-2005 23:16:07

Grmff a écrit :

Citation :Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.
Faux!!! Le syndic professionnel se doit de conseiller l'AG.
Si' l'AG prend des décisions inutiles, mauvaises, abusives, illégales ou contraires à la déontologie, le syndic professionnel se doit de les informer complètement, et de donner sa démission si l'ACP persiste dans son erreur.

D'accord. mais selon moi c'est valable tant pour le syndic professionnel que bénévole.

immorp · #6 16-11-2005 23:14:00

Il arrive qu’un syndic soit de mauvais conseil. Il arrive aussi qu’il soit la victime de stériles querelles entre copropriétaires…et la copropriété aussi !

grmff · #7 16-11-2005 23:12:21

Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.

Faux!!! Le syndic professionnel se doit de conseiller l'AG.

Si' l'AG prend des décisions inutiles, mauvaises, abusives, illégales ou contraires à la déontologie, le syndic professionnel se doit de les informer complètement, et de donner sa démission si l'ACP persiste dans son erreur.

giannigianni · #8 16-11-2005 23:02:19

Luc a écrit :

giannigianni a écrit :immorp a écrit :giannigianni a écrit :
Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.
Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !
Etes vous sure que la responsabilité de l'enfer soit la loi? Dans mon experience dans un' autre domaine, on avait toujours tendence à dire que les reglements et la loi etaient mal faite ou on pouvait toujours les interpreter alors que le probleme etait simplement mauvaise gestion et interet personel.
Il se peut aussi qu'un syndic correct doit exécuter des décisions incorrects de l'AG et qu'il n'arrive pas à les persuader de changer de cap, mais en doit subir les conséquences matérielles. Si au moment opportun on n'avait pas voulu suivre son avis, alors il est selon moi déontologiquement et légalement correct qu'il donne sa démisison après avoir corrigé la situation comme le Juge le demande et convoque une AG dans ce sens.

Il n'appartient pas au Syndic de juger incorrect les decisions de l'AG mais de les executer. Par contre dans mon experience l'AG a été "poussée" souvant de facon subtile par le Syndic à prendre des decisions soit irreguliers soit de mauvaise gestion pour l'ACP. La facon de presenter les choses, les devis, de mener la discussion influence beacoup les decsision d'un AG.

luc · #9 16-11-2005 22:53:48

giannigianni a écrit :

immorp a écrit :giannigianni a écrit :
Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.
Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !
Etes vous sure que la responsabilité de l'enfer soit la loi? Dans mon experience dans un' autre domaine, on avait toujours tendence à dire que les reglements et la loi etaient mal faite ou on pouvait toujours les interpreter alors que le probleme etait simplement mauvaise gestion et interet personel.

Il se peut aussi qu'un syndic correct doit exécuter des décisions incorrects de l'AG et qu'il n'arrive pas à les persuader de changer de cap, mais en doit subir les conséquences matérielles. Si au moment opportun on n'avait pas voulu suivre son avis, alors il est selon moi déontologiquement et légalement correct qu'il donne sa démisison après avoir corrigé la situation comme le Juge le demande et convoque une AG dans ce sens.

giannigianni · #10 16-11-2005 21:59:09

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :
Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.
Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !

Etes vous sure que la responsabilité de l'enfer soit la loi? Dans mon experience dans un' autre domaine, on avait toujours tendence à dire que les reglements et la loi etaient mal faite ou on pouvait toujours les interpreter alors que le probleme etait simplement mauvaise gestion et interet personel.

immorp · #11 16-11-2005 18:50:15

giannigianni a écrit :

Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.

Moi je veux parler des décisions annulées, des comptes approuvés puis à refaire, des travaux faits puis l’obligation de remettre dans l’état initial etc… Un enfer !

giannigianni · #12 16-11-2005 18:04:50

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :Par contre si vous avez demissioné pour cette raison je ne le trouve pas juste . Vous avez un mission à remplir, si ca devient trop lourd gerer des dossiers "extraordinaires" soit vous faites payer les extra ou vous pouvez deleguer avec autorisation de l'AG.
Même en étant correctement payé pour le surcroît de travail, si le temps passé à gérer les problèmes de cette copropriété (à cause de quelques énergumènes) ne permet plus de s’occuper normalement des autres, il n’y a malheureusement pas d’autre choix !

Ici on parle des dossiers en justice, pour lequel un Syndic peut "engager" un avocat à condition que l'ACP et l'AG en soient informé et aient donné un'autorisation. Cette mission propre au Syndic serait donc completement delegué.

immorp · #13 16-11-2005 17:22:23

giannigianni a écrit :

Par contre si vous avez demissioné pour cette raison je ne le trouve pas juste . Vous avez un mission à remplir, si ca devient trop lourd gerer des dossiers "extraordinaires" soit vous faites payer les extra ou vous pouvez deleguer avec autorisation de l'AG.

Même en étant correctement payé (?) pour le surcroît de travail, si le temps passé à gérer les problèmes de cette copropriété (à cause de quelques énergumènes) ne permet plus de s’occuper normalement des autres, il n’y a malheureusement pas d’autre choix !

Saxo · #14 16-11-2005 15:16:03

"De plus, l’incompétence (ou plus tôt la méconnaissance des réalités) de certains Juges de Paix est désolente…"

Après les étoiles de la certification des syndics, il faudra un hit-parade des juges. Où allons-nous ?

giannigianni · #15 16-11-2005 15:03:25

immorp a écrit :

Saxo a écrit {)onjour,
Je réagis à votre remarque (Je trouve que cet article 577-9 § 6 2° est la porte ouverte à n’importe quoi…) pour vous dire merci. J'ajouterais dans votre raisonnement que le règlement de copropriété est un acte notarié et que le modifier suppose de grandes manoeuvres.
Hélas, je viens de vivre (avec un syndic pro. pourtant) une AG où des règles sont modifiées sans même débat.
J'espère donc que vous continuerez à intervenir sur pim.be pour faire valoir votre point de vue que je partage.
Je suis syndic d’une copropriété dans laquelle je ne compte plus les actions intentées par des copropriétaires sur base des articles 577-9 §2 et 577-9 § 6-2…. Au point que j’en ai remis ma démission car cette copropriété en devient ingérable…
C’est malheureusement le résultat d’une tendance actuelle à dénoncer ou revenir sur tout ce qui a été décidé ou accepté auparavant.
De plus, l’incompétence (ou plus tôt la méconnaissance des réalités) de certains Juges de Paix est désolente…

Je suis du meme avis que vous.
Par contre si vous avez demissioné pour cette raison je ne le trouve pas juste sad . Vous avez un mission à remplir, si ca devient trop lourd gerer des dossiers "extraordinaires" soit vous faites payer les extra ou vous pouvez deleguer avec autorisation de l'AG. Les avocats seront bien contents de vous aider...et dans mon cas sont nommés meme sans information et autorisation de l'AG - sic!. Il faut travailler sur les dossiers avant d'aller en Justice! Par example avant d'aller en Justice de Paix il faut etudier la situation et eviter l'engorgement de la Justice. C'est en AG et avec le soutien du Syndic qu'il faut discuter.
Pour le reste la loi donne des possibilités il faut seulment esperer dans le bon fonctionnement de la justice et le bonne sens des coproprietaires. Malhereusement on n'a pas souvent ni l'un ni l'autre. Les avocats se frottent les mains et les syndics à la limité demissionent. Le pire est quand on a des avocats comme coproprietaires.... cry
Dans mon cas specifique il me semble claire, mais je ne suis pas juge, que pas seulment il y a un abus de minorite mais un total de 15/1010 soit 3 coproprietaires se sont reveillés independentistes ou free-riders et il veulent changer les statuts de l'immeuble (deux ACP) qui est le résultat d'un "subtil équilibre" qui ne doit pas etre rompu de manière intempestive.

Une solution est changer la loi et limiter les possibles interpretations...mais il y en aura toujours pour les avocats!

immorp · #16 16-11-2005 14:12:55

Saxo a écrit :

Bonjour,
Je réagis à votre remarque (Je trouve que cet article 577-9 § 6 2° est la porte ouverte à n’importe quoi…) pour vous dire merci. J'ajouterais dans votre raisonnement que le règlement de copropriété est un acte notarié et que le modifier suppose de grandes manoeuvres.
Hélas, je viens de vivre (avec un syndic pro. pourtant) une AG où des règles sont modifiées sans même débat.
J'espère donc que vous continuerez à intervenir sur pim.be pour faire valoir votre point de vue que je partage.

Je suis syndic d’une copropriété dans laquelle je ne compte plus les actions intentées par des copropriétaires sur base des articles 577-9 §2 et 577-9 § 6-2…. Au point que j’en ai remis ma démission car cette copropriété en devient ingérable…
C’est malheureusement le résultat d’une tendance actuelle à dénoncer ou revenir sur tout ce qui a été décidé ou accepté auparavant.
De plus, l’incompétence (ou plus tôt la méconnaissance des réalités) de certains Juges de Paix est désolente…

Saxo · #17 16-11-2005 13:23:00

Bonjour,
Je réagis à votre remarque (Je trouve que cet article 577-9 § 6 2° est la porte ouverte à n’importe quoi…) pour vous dire merci. J'ajouterais dans votre raisonnement que le règlement de copropriété est un acte notarié et que le modifier suppose de grandes manoeuvres.
Hélas, je viens de vivre (avec un syndic pro. pourtant) une AG où des règles sont modifiées sans même débat.
J'espère donc que vous continuerez à intervenir sur pim.be pour faire valoir votre point de vue que je partage.

giannigianni · #18 16-11-2005 09:32:34

Luc a écrit :

Dans ce contexte j'ai un cas concret.
Des installations de la copropriété peuvent être soumis à une procédure de permis d'environnement. Cas classiques sont les chaufferies et les parkings souterrains.
Dans mon ACP on applique déja le critère d'utilité pour la chaufferie et le parking souterrain depuis le début (prévu dans l'acte de base). Tant pour les frais de fonctionnement, d'entretien que pour les frais de rénovation (brûleur, porte basculante du parking, ..).
Il y a eu des frais de permis pour la chaufferie, le parking et d'autres instalaltions en 2004. ils ont été imputé sur l'ensemble. Tout el monde paiera donc en 2005/2006 pour les frais, qui sont estmimés à au moins 100.000 euros, dont 80% pour le parking (il n'y a eu aucune rénovation du parking souterrain depuis 1977).
Cérise sur le gateau: le syndic est copropriétaire pour 2% à 10% du parking souterrain, selon qu'on compte seulement lui-même ou des investisseurs externe (= non-copropriétaire d'appartements) qui ont acheté des lots de parkings en même temps que lui lors du faillite du promoteur/syndic dans les années 80.
Ma question: sont les frais de rénovation (inclus le permis) du parking souterrain à charge de tous copropriétaires ou seulement ceux de ce parking ?

Si dans l'acte de base le critere d'utilité a été deja introduit et prevoit que le frais de renovation soient à charges des coproprietaires de parking il n'y aura pas de probleme à faire appliquer le critere sauf discuter ce que est exactement "renovation". Gros travaux sont pour tous les coproprietaires parce que ils affectent la valeur des lots et de l'immeuble et donc le critere valeur prime sur l'utilité.
D'ailleurs dans le code pour le critere d'utilité on parle d'entretien, refection et reparation et pas de renovation.
Le permis de chaufferie me semble à charge de tous les coproprietaires au moins que il soit prouvé que est un chaufferie qui dessert seulment le parking et est "utile" seulment au parking. Donc le chauffage dans le parking doit etre payé seulment par le coproprietes des emplacements.

luc · #19 16-11-2005 08:55:09

Dans ce contexte j'ai un cas concret.

Des installations de la copropriété peuvent être soumis à une procédure de permis d'environnement. Cas classiques sont les chaufferies et les parkings souterrains.

Dans mon ACP on applique déja le critère d'utilité pour la chaufferie et le parking souterrain depuis le début (prévu dans l'acte de base). Tant pour les frais de fonctionnement, d'entretien que pour les frais de rénovation (brûleur, porte basculante du parking, ..).

Il y a eu des frais de permis pour la chaufferie, le parking et d'autres instalaltions en 2004. ils ont été imputé sur l'ensemble. Tout el monde paiera donc en 2005/2006 pour les frais, qui sont estmimés à au moins 100.000 euros, dont 80% pour le parking (il n'y a eu aucune rénovation du parking souterrain depuis 1977).

Cérise sur le gateau: le syndic est copropriétaire pour 2% à 10% du parking souterrain, selon qu'on compte seulement lui-même ou des investisseurs externe (= non-copropriétaire d'appartements) qui ont acheté des lots de parkings en même temps que lui lors du faillite du promoteur/syndic dans les années 80.

Ma question: sont les frais de rénovation (inclus le permis) du parking souterrain à charge de tous copropriétaires ou seulement ceux de ce parking ?

giannigianni · #20 16-11-2005 08:17:50

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :
Art. 577- 2

A mon avis, cet article ne concerne pas une demande de révision des charges par le juge…..

La demande de modification serait bien generique et se base sur le prejudice propre envisagé dans l'article 577-9 2°. Le juge se base sur le 577-2 pour introduire le critere de l'utilité.
Il est vrais que à lire la demande devrait etre irrecevable etant donné que le critere de l'utilité est presenté comme moyen et pas comme motivation d'une eventuel decision.

giannigianni · #21 15-11-2005 16:20:12

Quelqun peut me fourinir de la jurisprudence ou matiere de discussion concernent l'objet?

Modifications charges communes sur le critère de l'utilité

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