Mr ou Mme ?

luc · #1 24-11-2005 10:25:53

Mac a écrit :

macjanu a écrit :Si Mr et Mme X sont les propriétaires d’un appartement, peuvent ils tout les deux participées et débattre a l’AG. Qui vote Mr. ? Mme ? les deux ? ou une fois Mr et une fois Mme ? A qui les paroles ?
Reprenons depuis début, si ce Mme X qui prendre la parole, qui vote, elle devrait avoir une procuration de Mr X et devrait être inscrite dans la liste de présences comme mandataire de Mr X. Si ce ne pas le cas, peut on contester la vote ? Quand (délai 3 mois est-il valable) ?

On peut contester endéans les trois mois. Mais cela ne sera rentable que si:
1. vous avez un intérêt pour les points contestées
2. le résultat du vaote change.

En pratique ce n'est rentable que si la décision est renversé par l'annulation du vote de la personne non-inscrite à la liste des présences.

Ma conviction est qu'il faut plus que ça pour faire changer les choses. Mais ce fait pourrait être un point secondaire, mais important, pour prouver l'organisation irrégulière de l'AG.

Mac · #2 24-11-2005 10:14:13

macjanu a écrit :

Si Mr et Mme X sont les propriétaires d’un appartement, peuvent ils tout les deux participées et débattre a l’AG. Qui vote Mr. ? Mme ? les deux ? ou une fois Mr et une fois Mme ? A qui les paroles ?

Reprenons depuis début, si ce Mme X qui prendre la parole, qui vote, elle devrait avoir une procuration de Mr X et devrait être inscrite dans la liste de présences comme mandataire de Mr X. Si ce ne pas le cas, peut on contester la vote ? Quand (délai 3 mois est-il valable) ?

giannigianni · #3 23-11-2005 11:49:27

Saxo a écrit :

Merci.
Est-ce qu'un lot ayant :
- un nu-propriétaire
- un (ou des) usufruitiers
est considéré comme démembré ?

Les démembrements du droit de propriété sont prévus par le Code civil, notamment sous la forme d'usufruit, d'usage, d'emphytéose et de superficie.

Mac · #4 23-11-2005 11:48:44

Dans ma question Mme X n'est pas usufruitier, elle habite avec son marie dans l'appartement de son marie, donc ce n'est pas ma question !

Saxo · #5 23-11-2005 11:19:08

Merci.
Est-ce qu'un lot ayant :
- un nu-propriétaire
- un (ou des) usufruitiers
est considéré comme démembré ?

PIM · #6 23-11-2005 11:11:10

Saxo a écrit :

A ce sujet, comment faut-il comprendre :
Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.
C'est l'article 577-6 § 1 du code civil (loi sur la copropriété).

Par exemple:
succession --> 5 héritiers --> ils doivent désigner un "porte-parole" , qui les engage tous
S'il n'y a pas de représentant au nom de tous, leur droit de participation aux délibés est suspendu.

Mac · #7 23-11-2005 11:08:14

Cette article (voir plus bas) parle de ''démembrement du droit de propriété portant sur un lot'' et non des personnes qui assistont (non proprietaires)
Art. 577-6. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>
§ 1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

Saxo · #8 23-11-2005 10:51:20

A ce sujet, comment faut-il comprendre :

Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

C'est l'article 577-6 § 1 du code civil (loi sur la copropriété).

PIM · #9 23-11-2005 00:23:22

Luc a écrit :

La qualité des donnééers au Ministère des Finances est décrit sur leur site. Voir ici.
Résumé: aucun service (hypothèques, cadastre, ...) n'a (actuellement) une vue complète.
Un exemple: Citation :... les hypothèques n'ont pas connaissance des déclarations de succesion (puisque celles-ci ne sont pas considérées comme actes authentiques, même si elles sont réalisées par un notaire). ...
Clicquez sur les liens "Intro" et "BDP" en haut de cette page pour connaitre le futur ...
Citation :... dont l’ambition, à long terme, est de contenir toutes les données, mobilières et immobilières, relatives à la composition, mais aussi à la valeur, du patrimoine de toutes les personnes physiques et morales belges, et ce tout en garantissant le respect des règles protégeant la vie privée. A court et moyen terme, l'effort est concentré sur les données immobilières.

Le lien mentionné est très pertinent. Il dresse un état de la situation dans la perspective d'une information centralisée: on n'y est pas encore (certains diront: "heureusement").

Il y a peut-être l'exception des déclarations de succession, mais il y a, à tout le moins, en cas de succession, un acte authentique de notoriété.

Par ailleurs, lire ceci sur le site des notaires, qui va tout de même dans le sens de ce que j'écrivais... :

Après leur signature, tous les actes de vente sont déposés par les soins du notaire au bureau des hypothèques où ils y sont retranscrits intégralement.

La transcription hypothécaire est donc une copie intégrale de l'acte de vente et de ses annexes. Endéans les deux mois de la signature de l'acte, le notaire doit le déposer au bureau des hypothèques où ils sont intégralement retranscrits. Habituellement, les notaires déposent les actes immédiatement après les avoir fait enregistrer, mais ils restent parfois de nombreux mois à la conservation des hypothèques, en attente de transcription, en raison du nombre d'actes à faire transcrire. Ce délai constitue la raison majeure pour laquelle le titre de propriété est souvent remis avec beaucoup de retard aux acquéreurs.

L'accès aux bureaux des hypothèques est public. Toute personne peut s'y rendre pour consulter les archives et prendre connaissance des différents actes qui ont été transcrits. Ainsi, si, pour une raison quelconque, l'original de l'acte notarié ou le titre de propriété ne sont plus retrouvés (perte, incendie, inondation, ...), il est toujours possible de le reconstituer intégralement. Ce système permet à tous de savoir qui est le réel propriétaire des immeubles.

L'opposabilité de la vente

Dès la signature de l'acte de vente, l'acquéreur est propriétaire, et il peut jouir de son immeuble dans les conditions prévues dans l'acte. Mais, tant que l'acte n'a pas été déposé en vue de sa transcription, les "tiers", c'est à dire les autres personnes que les parties à l'acte, ne peuvent pas en prendre connaissance. Ainsi, entre l'acte de vente et sa transcription, l'immeuble vendu pourrait toujours faire l'objet d'une saisie de la part des créanciers du vendeur. C'est pour éviter ce genre de difficultés que les actes sont toujours déposés très rapidement en vue de leur transcription.

La transcription de l'acte de vente est également importante pour les locataires : le propriétaire qui vient d'acheter son immeuble et qui veut l'occuper personnellement ne peut donner son congé au locataire qu'après le dépôt de l'acte de vente au bureau des hypothèques, en vue de sa transcription.

D'autres actes doivent être transcrits

Il n'y a pas que les actes de vente qui doivent être transcrits. Tous les actes qui constatent un transfert de droit sur un immeuble doivent subir cette formalité: par exemple:

les actes de base
les actes de partage
les actes d'échange

les actes de donation
les pactes d'indivision
les baux de longue durée

les baux à vie
les apports en société

luc · #10 22-11-2005 23:49:57

La qualité des donnééers au Ministère des Finances est décrit sur leur site. Voir ici.

Résumé: aucun service (hypothèques, cadastre, ...) n'a (actuellement) une vue complète.

Un exemple:

... les hypothèques n'ont pas connaissance des déclarations de succesion (puisque celles-ci ne sont pas considérées comme actes authentiques, même si elles sont réalisées par un notaire). ...

Clicquez sur les liens "Intro" et "BDP" en haut de cette page pour connaitre le futur ...

... dont l’ambition, à long terme, est de contenir toutes les données, mobilières et immobilières, relatives à la composition, mais aussi à la valeur, du patrimoine de toutes les personnes physiques et morales belges, et ce tout en garantissant le respect des règles protégeant la vie privée. A court et moyen terme, l'effort est concentré sur les données immobilières.

PIM · #11 22-11-2005 23:28:13

Grmff a écrit :

Généralement, le service de l'enregistrement se trouve à côté du service du cadastre.
A ma connaissance, ils peuvent consulter les base de données les uns des autres. Et si le cadastre est généralement en retard de plusieurs mois, l'enregidtrement est généralement à jour.
Les données cadastrales sont à ma connaissance fiable pour l'identité de la personne (indivision ou non) Reste à voir pour la mise à jour.

Je n'ai pas écrit "service de l'enregistrement", mais Conservateur des Hypothèques.

S'il y a un doute pour savoir qui est finalement propriétaire, il n'y a qu'une solution juridiquement fiable : les registres du conservateur des hypothèques. Ce n'est que sur base de ce qui y a été transcrit que l'opposabilité aux tiers existe.

grmff · #12 22-11-2005 23:10:16

Généralement, le service de l'enregistrement se trouve à côté du service du cadastre.

A ma connaissance, ils peuvent consulter les base de données les uns des autres. Et si le cadastre est généralement en retard de plusieurs mois, l'enregidtrement est généralement à jour.

Les données cadastrales sont à ma connaissance fiable pour l'identité de la personne (indivision ou non) Reste à voir pour la mise à jour.

PIM · #13 22-11-2005 23:04:18

macjanu a écrit :

Nouveau : Grace au cadastre j’avais découvert que ce Mr X uniquement, qui est officiellement propriétaire d’appartement (le nom de Mme X ne figure pas dans le cadastre). Pendant AG ce Mme qui parle est elle se même fait élue comme présidente de CG (sans aucune procuration de Mr X elle se présenta et elle été présenté comme propriétaire par le syndic). Puis je conteste cette situation. Qui est en fout : Mme X qui s’approprie le nome de ‘’propriétaire’’, syndic qui n’a pas vérifié les noms de toutes les propriétaires ? Puis je conteste le travaille fait par AG pour cette raison ?

L'information délivrée par le cadastre (= ministère finances) n'est pas suffisamment fiable en la matière.
C'est au service de conservation des hypothèques que vous trouverez la vraie réponse (votre notaire peut vous y aider)

Mac · #14 22-11-2005 17:21:16

Nouveau : Grace au cadastre j’avais découvert que ce Mr X uniquement, qui est officiellement propriétaire d’appartement (le nom de Mme X ne figure pas dans le cadastre). Pendant AG ce Mme qui parle est elle se même fait élue comme présidente de CG (sans aucune procuration de Mr X elle se présenta et elle été présenté comme propriétaire par le syndic). Puis je conteste cette situation. Qui est en fout : Mme X qui s’approprie le nome de ‘’propriétaire’’, syndic qui n’a pas vérifié les noms de toutes les propriétaires ? Puis je conteste le travaille fait par AG pour cette raison ?

luc · #15 22-11-2005 10:45:16

Grmff a écrit :

Citation :Merci, je suppose que ce valable pour les couples mariées dans la quelle p.ex. seul le marie est propriétaire. Je peux demande a Mme de quitter l’AG ?
jm
Tout propriétaire peut se faire accompagner du conseil de son choix. Dans de nombreux cas, le conseil, c'est madame...
Vous ne pouvez pas demander que madame sorte. Vous pouvez par contre demander si madame est conseil ou mandataire: bref, vous pouvez demander qui va voter.
Dans le cas où les deux sont propriétaires, et dans le cas où ils sont tous les deux d'accord lors du vote, il n'y a pas besoin de savoir qui est mandaté...
Si les avis sont contraire, il suffit de ne pas tenir compte de leur vote.

Théoriquement votre solution est excellente, mais en pratique pas dans le cas de la présence d'une opposition réelle.

Le pouvoir en place a alors tendance à venir avec tous leurs "conseillers" pour se montrer plus grand qu'ils sont à la majorité silencieuse. Les AG de mon ACP, en excluant les AG fictifs, se déroulent en présence d'une centaine de personnes, avec seulement 40 à 60 personnes avec droit de vote.

Et on essaie en même temps d'intimider le groupe d'opposition en contestant la présence de leurs conseillers.

En plus un membre du pouvoir en place s'occupe à "discuter" avec les opposants d'une manière intimidante. Le président de la séance ne lui limite pas son temps de pârole (puisqu'il rèflète "l'opinion unanime de l'AG"), mais limite celui des opposants (puisqu'ils parlent de problèmes privatifs selon "l'opinion unanime de l'AG").

Mais on prend aussi soin de ne prendre qu'un membre de l'opposition comme cible.

Conclusion: il est toujours mieux d'appliquer les mêmes règles de toutes es situations que de les changer quand une contestation est en train de naître.

Un changement de règles à ce moment ne fait que durcir les positions. Ce qui est finalement toujours négatif pour le pouvoir en place.

J'admets qu'on bon syndic va éviter qu'une opposition contestataire puisse faire jour en rendant possible que tout copropriétaire puisse s'informer complètement sur la situation réelle de l'ACP, etc ... Toute contestation correcte vient toujours d'un manque d'information qui laisse alors supposer le pire, qaund on refuse d'y répondre.

Que les syndics professionnels présent sur ce forum n'ont pas ce type de problèmes est fort probable. Leur présence en elle-même prouve qu'ils pratiquent le plus possible une gestioin transparente.

Que certains d'entre eux ne veulent pas communiquer leur nom est compréhensible, vu qu'ils doivent tenir compte avec la déontologie d'un agent immobilier. L'anonymat leur donne plus de possibilité à s'exprimer.

Quand à l'existence des problèmes et le volume réel, je me permet de rappeler que lors du vote de la loi belge en 1994, mais aussi du vote de la loi française en 1964, on a constaté qu'il n'y avait pas beaucoup de problèmes puisqu'il n'y avait pas beaucoup de procés. Mais on a quand même instauré le nouveau système, puisqu'on constatait que l'ancien système donnait trop de pouvoir à la gérance (gérant & comité) et rendait de fait impossible de réussir à faire entendre la voix de ceux qui n'appartenaient pas à la gérance au sens large.

Personellement je me demande comment la nouvelle déontologie de l'agent immoblier va traiter la fonction de "syndic d'une ACP". Plus contraignant que l'ancienne ou plus de liberté pour l'agent immobilier? Va t'il rendre possible que le syndic indépendant (= agnet immobilier qui n'est que syndic professionnel) puisse s'épanouir normalement, sans se trouver minorisé par les grosse boites et sans ressentir une concurrence déloyale de certains petits syndics qui baissent les honoraires, mais rècupèrent plus que leur perte autrepart?

Tout ceci pour dire que la présence de Mr ET Mme va selon moi contre le sens de la loi.

Personellement je tiens avec ma femme "une assemblée" quelques jours avant l'AG. Sur base de l'information présente on détermine ensemble la position que je vais prendre lors de l'AG, les questions que je vais poser et ce que je vais faire selon le type de réponse.

Des copropriétiares d'un lot, qui n'ont pas su ou pu déterminer leur point de vue avant l'AG, sont pratiquement toujours en possession d'une information incomplète. Ils peuvent se résigner à rejoindre la majorité silencieuse ou de poser des questions et courir le risque d'être traité d'emmerdeur.

Personne n'aime à être traité négativement. Il faut donc beaucoup avant qu'on veut courir ce risque là.

grmff · #16 22-11-2005 09:33:44

Merci, je suppose que ce valable pour les couples mariées dans la quelle p.ex. seul le marie est propriétaire. Je peux demande a Mme de quitter l’AG ?
jm

Tout propriétaire peut se faire accompagner du conseil de son choix. Dans de nombreux cas, le conseil, c'est madame...

Vous ne pouvez pas demander que madame sorte. Vous pouvez par contre demander si madame est conseil ou mandataire: bref, vous pouvez demander qui va voter.

Dans le cas où les deux sont propriétaires, et dans le cas où ils sont tous les deux d'accord lors du vote, il n'y a pas besoin de savoir qui est mandaté...

Si les avis sont contraire, il suffit de ne pas tenir compte de leur vote.

luc · #17 21-11-2005 19:29:26

macjanu a écrit :

Merci, je suppose que ce valable pour les couples mariées dans la quelle p.ex. seul le marie est propriétaire. Je peux demande a Mme de quitter l’AG ?

Oui, mais c'est au Président de la séance de le faire. Vous pouvez seulement signaler ce fait au Président. Il doit mentionner l'incident et la décision sur le PV, pour saufgarder les droits des interessés.

Mac · #18 21-11-2005 19:21:26

Merci, je suppose que ce valable pour les couples mariées dans la quelle p.ex. seul le marie est propriétaire. Je peux demande a Mme de quitter l’AG ?

luc · #19 21-11-2005 19:08:04

macjanu a écrit :

Si Mr et Mme X sont les propriétaires d’un appartement, peuvent ils tout les deux participées et débattre a l’AG. Qui vote Mr. ? Mme ? les deux ? ou une fois Mr et une fois Mme ? A qui les paroles ?

Les biens de deux personnes mariés ne sont pas en indivision, mais en principe en "communauté des biens". Celui qui est présent représente automotiquement la communauté de marriage.

Ce qui fait que:
1. contraire aux copropriétaires en indivision d'un appartement ils ne doivent pas désigner celui entre eux qui va les représenter
2. mais qu'ils ne peuvent pas être ensemble à l'AG.

Dans ce dernier cas le président doit suspendre leur droit de participation (= délibération é& vote) jusqu'au moment un des deux sort. J'ai fait appliquer ce point contre un membre du conseil de gérance et cela a fonctionné. Il le savait très bien.

Mais si le couple n'a pas mis la propriété en communauté, alors ils doivent jouer le jeu comme toute autre indivision volontaire: désigner celui des copropriétaires qui va les représenter. Le plus facile est de le faire dans l'acte notariel d'achat. Et de demander au notaire de mentionner ce fait dans sa lettre au syndic lors de l'acahat.

Mac · #20 21-11-2005 18:44:45

Si Mr et Mme X sont les propriétaires d’un appartement, peuvent ils tout les deux participées et débattre a l’AG. Qui vote Mr. ? Mme ? les deux ? ou une fois Mr et une fois Mme ? A qui les paroles ?

Mr ou Mme ?

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