Revendre un bien avant acte notarié

giannigianni · #1 04-12-2005 11:17:59

Grmff a écrit :

33% ou 16.5% si plus de 5 ans et moins de 8 ans: c'est pour les terrains.
Pour les habitations, c'est 16.5%
On saura bientôt tout: c'est donc bien une opération sur terrains.

No je m'etais trompé, l'operation est sur immeuble batis...

grmff · #2 04-12-2005 11:04:19

33% ou 16.5% si plus de 5 ans et moins de 8 ans: c'est pour les terrains.

Pour les habitations, c'est 16.5%

On saura bientôt tout: c'est donc bien une opération sur terrains. wink

giannigianni · #3 03-12-2005 23:51:35

PIM a écrit :

Grmff a écrit :S'il ne se reproduit pas, vous ne risquez pas d'être taxé comme revenu professionnel.

Même si non répétitive, il y a un risque que ce soit considéré comme une opération spéculative et donc taxation lourde...

Le taux de taxation de la plus-value s'élèverait à 33% ou 16.5% si plus de 5 ans entre les actes ? Donc il vaut mieux dans le cas en espece augmenter la declaration pro-fisco pour payer les droits à 12.5% pour le premier acte plutot que payer le plus value sur un difference entre deux prix acté elevée.

giannigianni · #4 03-12-2005 23:20:32

PIM a écrit :

Avec ou sans chocolat, une opération délicate de cette nature, nécessite un minimum de vérifications auprès de spécialistes, "dossier en main".
Si vous vous contentez d'une citation d'un guide fiscal de vulgarisation datant de 2003 (il n'y a rien de plus changeant que la législation fiscale) et des conseils - aussi avisés soient-ils - de ce forum, c'est votre droit. Mais c'est imprudent.

Voila le fisc en ligne: on se contente smile

Impôts directs >> Législation >> Code des impôts sur les revenus 92 >> CIR 92 - exercice d'imposition 2006 (revenus 2005)

Fisc

§ 2. Les plus-values visées à l'article 90, 10°, s'entendent de la différence entre les deux termes ci-après :

1° le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA, ce prix ou cette valeur étant, le cas échéant, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l'aliénation du bien;

2° le prix d'acquisition du bien, majoré de 25 p.c., ou des frais d'acquisition ou de mutation réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs à 25 p.c., étant entendu que par prix d'acquisition, il faut entendre :

a) pour l'application de l'article 90, 10°, alinéa 1er, a : le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA;

b) pour l'application de l'article 90, 10°, alinéa 1er, b : le prix pour lequel le bien a été acquis par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA;

c) pour l'application de l'article 90, 10°, alinéa 1er, c : le prix pour lequel le terrain a été acquis à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement, augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.

Le prix d'acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 p.c. pour chaque année écoulée entre la date d'acquisition et la date de l'aliénation, étant entendu que dans le cas visé dans l'alinéa 1er, c, l'augmentation de 5 p.c. s'applique, d'une part, sur le prix d'acquisition du terrain, par année écoulée entre la date d'acquisition du terrain à titre onéreux et la date d'aliénation de l'ensemble, et, d'autre part, sur le prix de la construction du bâtiment, par année écoulée entre la date de la première occupation ou location de l'immeuble et la date de l'aliénation de l'ensemble.

Le prix d'acquisition ainsi déterminé est ensuite :

a) augmenté des frais de travaux supportés par le propriétaire et justifiés au moyen d'une facture, pour autant que ces travaux soient effectués dans l'immeuble aliéné, entre la date d'acquisition, de première occupation ou location et la date d'aliénation, par une personne qui, au moment de la conclusion du contrat d'entreprise, est enregistrée comme entrepreneur conformément à l'article 401;

b) diminué, le cas échéant, des indemnités perçues du chef de sinistres ayant frappé l'immeuble aliéné.

PIM · #5 03-12-2005 22:42:01

Grmff a écrit :

S'il ne se reproduit pas, vous ne risquez pas d'être taxé comme revenu professionnel.

Même si non répétitive, il y a un risque que ce soit considéré comme une opération spéculative et donc taxation lourde...

PIM · #6 03-12-2005 22:40:33

Avec ou sans chocolat, une opération délicate de cette nature, nécessite un minimum de vérifications auprès de spécialistes, "dossier en main".

Si vous vous contentez d'une citation d'un guide fiscal de vulgarisation datant de 2003 (il n'y a rien de plus changeant que la législation fiscale) et des conseils - aussi avisés soient-ils - de ce forum, c'est votre droit. Mais c'est imprudent.

grmff · #7 03-12-2005 20:24:19

Je vous renvoie pas chez les avocats et notaires. Ma source est le Guide Fiscal du Contribuable édité sous le patronage de l'UNSP Fnances (Organisation syndicale apolitique représentative du Ministère des Finances.)

Ceci dit, sans vouloir dire quoi que ce soit, si l'opération est d'importance, cela vaudrait la peine de vérifier auprès d'un notaire (c'est gratuit) et d'un avocat (ce n'est pas si cher) sans que cela ne vous libère de la boite de chocolat!

giannigianni · #8 03-12-2005 19:38:50

Grmff a écrit :

S'il ne se reproduit pas, vous ne risquez pas d'être taxé comme revenu professionnel.
A noter, en ouvrant mon guide fiscal, je tombe sur quelque chose qui va vous faire plaisir:
"Le Guide Fiscal du Contribuable 2003" a écrit :Le prix d'acquisition est le prix réel d'acquisition OU la valeur retenue lors de l'acquisition pour le calcul des droits d'enregistrement
Si vous faites l'opération, n'oubliez pas le tarif: un boite de chocolat pour Pim et une pour Grmf...

Et donc? Si j'ai bien compris on peut payer 20 mettre dans l'acte declaration pro-fisco 80 revendre meme à 80 et ne payer pas le plus value parce que j'ai declaré 80 et de plus elle serait une operation occasionelle et il ne se reproduira plus. cry smile
Ok pour la boite de chocolat mais il faut pas me renvoyer chez les avocats/notaires tongue wink

grmff · #9 03-12-2005 19:00:48

S'il ne se reproduit pas, vous ne risquez pas d'être taxé comme revenu professionnel.

A noter, en ouvrant mon guide fiscal, je tombe sur quelque chose qui va vous faire plaisir:

Le Guide Fiscal du Contribuable 2003 a écrit :

Le prix d'acquisition est le prix réel d'acquisition OU la valeur retenue lors de l'acquisition pour le calcul des droits d'enregistrement

Si vous faites l'opération, n'oubliez pas le tarif: un boite de chocolat pour Pim et une pour Grmf... big_smile

giannigianni · #10 03-12-2005 18:57:41

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :Grmff a écrit :Est-ce que vous trouvez normal d'acheter 20 et de revendre immédiatement 80? N'y a-t-il rien qui vous fait dire qu'il y a quelque malhonnêteté dans l'opération?
Sauf si vous apportez une certaine plus-value, mais je me demande bien comment. De toute façon, ce sera de la spéculation.
No c'est pas normal je sais. Rien de malhonete je vous assure tous le monde pourrait etre d'accord sauf le fisc...Mais je cherchait une solution....

Je suis content que notre ami Grmff ait introduit ce concept de moralité dans l'affaire. Je l'avais au bout du clavier...
Il doit y avoir un truc "non dit" dans cet exposé. Je ne tiens pas particulièrement à le savoir . Mais soit.
Si le vendeur est d'accord de vous vendre à "20" un bien qu'il sait que vous allez revendre dans l'heure à "80", il y a tout de même de quoi se poser des questions quant à son état de santé mental... N'oubliez pas de vérifier qu'il n'est pas sous administration provisoire...
Par ailleurs, que vous trouviez anormal de devoir payer un impôt sur de l'argent gagné aussi facilement....
Je connais beaucoup de "marchands de biens", dont le métier est effectivement d'acheter et de revendre des immeubles, mais souvent ils prennent des risques, souvent ils rénovent et apportent une réelle plus-value, etc.
Ici, ce qui choque, c'est l'apparent côté "je profite de l'ignorance du vendeur initial".
C'est d'ailleurs pour cela que la loi sur la "récision pour lésion" existe...
Mais bon, apparemment, c'est sans doute ici une affaire plus compliquée que celle expliquée à demi-mots.
Alors, même si je sais que vous n'aimez pas cela, il n'y a qu'une solution: consultez un spécialiste (avocat, notaire) "dossier complet en main". Il pourra vous éclairer sur les tenants et aboutissants de l'affaire envisage et de ses risques éventuels.
Ou vous conseillera un autre type de démarche pour rencontrer le réel objectif poursuivi.
Cela dépasse le cadre de ce forum.

Evitons de faire la morale big_smile , il s'agit disons d'un cas academique qui se pourrait verifier sous certaines conditions. Ne cherchez pas le cote choquant, il y en a pas; on fait pas de la magie dans l'immobilier, on ne pas en bourse, mais quand meme la situation serait celle decrite c'est pas une botte secrete cool mais très specifique. Il se reproduira plus.... glasses

grmff · #11 03-12-2005 18:55:43

Pour rappel, pas de plus value non plus si c'est l'habitation personnelle (celle dont le revenu cadastral bénéficie de la déduction pour habitation et ce à compter du 1er janvier de l'année qui a précédé celle de l'aliénation.)

grmff · #12 03-12-2005 18:51:24

Pas de taxation à la plus-value après 5 ans (peut-être sous réserve que ce soit une opération "bon-père de famille", je vérifie illico)

giannigianni · #13 03-12-2005 18:47:16

PIM a écrit :

Grmff a écrit :Même si cela dépasse le cadre du forum, j'avoue que l'affaire pique ma curiosité.
giannigianni que je considère comme doté d'une certaine moralité doit avoir une botte secrète.
Acheté 20 et revendu 80 immédiatement, cela fera un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement payés.
Achat : 20
Droits sur 80 = 12.5%x80 = 10
Frais de notaires sur 20 = 5%x20 = 1
Cout d'achat = 20+10+1 = 31
Revente immédiate: 80
Récupération de 2/3 des droits = 6.6
Bénéfice avant impôts = 80+6.6 - 31 = 55.6
IPP = 50%+5% additionnels communaux = 29.19
Bénef net: 26.41, soit net en main une plus value de 130%...
Pas mal.
Revendu
Je ne doute pas de la moralité de l'intervenant et je suppose aussi qu'il y a une botte secrète...
Attention dans le calcul : récupération droits enregistrements : si Bruxelles = 36 % (pas 2/3)

Disons que le prix de 20 est un prix historique et decidé et ne changera pas à l'acte. Combien d'années on doit garder le bien pour eviter l'IPP ou quoi faire pour justifier la difference?

grmff · #14 03-12-2005 18:46:32

Mr Ed a écrit :

Vous pouvez aussi faire une location avec option d'achat. Avec un loyer élevé et déductible à concurrence de x % du prix au moment de la levée d'option.
Mais "à manier avec des pincettes"

Ou une vente à réméré lié avec l'indice eurostoxx 50 lol

PIM · #15 03-12-2005 18:06:59

Grmff a écrit :

Même si cela dépasse le cadre du forum, j'avoue que l'affaire pique ma curiosité.
giannigianni que je considère comme doté d'une certaine moralité doit avoir une botte secrète.
Acheté 20 et revendu 80 immédiatement, cela fera un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement payés.
Achat : 20
Droits sur 80 = 12.5%x80 = 10
Frais de notaires sur 20 = 5%x20 = 1
Cout d'achat = 20+10+1 = 31
Revente immédiate: 80
Récupération de 2/3 des droits = 6.6
Bénéfice avant impôts = 80+6.6 - 31 = 55.6
IPP = 50%+5% additionnels communaux = 29.19
Bénef net: 26.41, soit net en main une plus value de 130%...
Pas mal.
Revendu

Je ne doute pas de la moralité de l'intervenant et je suppose aussi qu'il y a une botte secrète...
Attention dans le calcul : récupération droits enregistrements : si Bruxelles = 36 % (pas 2/3)

grmff · #16 03-12-2005 17:41:51

Même si cela dépasse le cadre du forum, j'avoue que l'affaire pique ma curiosité.

giannigianni que je considère comme doté d'une certaine moralité doit avoir une botte secrète.

Acheté 20 et revendu 80 immédiatement, cela fera un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement payés.

Achat : 20
Droits sur 80 = 12.5%x80 = 10
Frais de notaires sur 20 = 5%x20 = 1
Cout d'achat = 20+10+1 = 31

Revente immédiate: 80
Récupération de 2/3 des droits = 6.6

Bénéfice avant impôts = 80+6.6 - 31 = 55.6

IPP = 50%+5% additionnels communaux = 29.19

Bénef net: 26.41, soit net en main une plus value de 130%...

Pas mal.

Revendu

PIM · #17 03-12-2005 17:29:20

giannigianni a écrit :

Grmff a écrit :Cela ne vous protège pas de la recision, ni de la taxation à l'IPP.
Ca veut dire que je dois garder le bien pour encore des années....

Vous pouvez aussi faire une location avec option d'achat. Avec un loyer élevé et déductible à concurrence de x % du prix au moment de la levée d'option.

Mais "à manier avec des pincettes"

PIM · #18 03-12-2005 17:26:38

giannigianni a écrit :

Grmff a écrit :Est-ce que vous trouvez normal d'acheter 20 et de revendre immédiatement 80? N'y a-t-il rien qui vous fait dire qu'il y a quelque malhonnêteté dans l'opération?
Sauf si vous apportez une certaine plus-value, mais je me demande bien comment. De toute façon, ce sera de la spéculation.
No c'est pas normal je sais. Rien de malhonete je vous assure tous le monde pourrait etre d'accord sauf le fisc...Mais je cherchait une solution....

Je suis content que notre ami Grmff ait introduit ce concept de moralité dans l'affaire. Je l'avais au bout du clavier...

Il doit y avoir un truc "non dit" dans cet exposé. Je ne tiens pas particulièrement à le savoir . Mais soit.

Si le vendeur est d'accord de vous vendre à "20" un bien qu'il sait que vous allez revendre dans l'heure à "80", il y a tout de même de quoi se poser des questions quant à son état de santé mental... N'oubliez pas de vérifier qu'il n'est pas sous administration provisoire... cool

Par ailleurs, que vous trouviez anormal de devoir payer un impôt sur de l'argent gagné aussi facilement....

Je connais beaucoup de "marchands de biens", dont le métier est effectivement d'acheter et de revendre des immeubles, mais souvent ils prennent des risques, souvent ils rénovent et apportent une réelle plus-value, etc.

Ici, ce qui choque, c'est l'apparent côté "je profite de l'ignorance du vendeur initial".

C'est d'ailleurs pour cela que la loi sur la "récision pour lésion" existe...

Mais bon, apparemment, c'est sans doute ici une affaire plus compliquée que celle expliquée à demi-mots.

Alors, même si je sais que vous n'aimez pas cela, il n'y a qu'une solution: consultez un spécialiste (avocat, notaire) "dossier complet en main". Il pourra vous éclairer sur les tenants et aboutissants de l'affaire envisage et de ses risques éventuels.
Ou vous conseillera un autre type de démarche pour rencontrer le réel objectif poursuivi.

Cela dépasse le cadre de ce forum.

giannigianni · #19 03-12-2005 17:08:23

Grmff a écrit :

Est-ce que vous trouvez normal d'acheter 20 et de revendre immédiatement 80? N'y a-t-il rien qui vous fait dire qu'il y a quelque malhonnêteté dans l'opération?
Sauf si vous apportez une certaine plus-value, mais je me demande bien comment. De toute façon, ce sera de la spéculation.

No c'est pas normal je sais. Rien de malhonete je vous assure tous le monde pourrait etre d'accord sauf le fisc...Mais je cherchait une solution....

giannigianni · #20 03-12-2005 17:05:02

Grmff a écrit :

Cela ne vous protège pas de la recision, ni de la taxation à l'IPP.

Ca veut dire que je dois garder le bien pour encore des années.... cry smile

giannigianni · #21 03-12-2005 09:15:31

Est il possible revendre un bien avant acte notarié? Si oui, quelles sont les personnes et le prix qui comparatrons à l'acte? Que dit le fisc?

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