(NON) PAYEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE ET DROIT DE VOTE A L' AG

JL · #1 06-02-2006 09:50:58

Le fait de ne pas payer, ou de ne payer qu'en partie les charges de la copropriété n''entraîne-t'il pas la perte du droit de vote aux AG ? Si oui, quels sont les pourcentages de non-payement ou les délais de retard popur entraîner la suppression du droit de vote ?

lecar · #2 06-02-2006 13:52:14

JL a écrit :

Le fait de ne pas payer, ou de ne payer qu'en partie les charges de la copropriété n''entraîne-t'il pas la perte du droit de vote aux AG ? Si oui, quels sont les pourcentages de non-payement ou les délais de retard popur entraîner la suppression du droit de vote ?

Museler un copropriétaire pour l'empêcher de parler, le priver de droit de vote est tout simplement interdit. Essayez donc, et vous verrez la réaction du juge !

luc · #3 06-02-2006 20:39:58

Je suis dans ce cas depuis 2003, mais pas à 100%. Le juge a purement et simplement annulé l'AG de 2004. Vu l'envoi tardif du PV il m'a été impossible de contester l'AG 2003.

Mon cas: je paie depuis 2000 les charges à l'avocat du syndic, puisque je mets en doute que le compte bancaire appartient à l'ACP.

Le syndic et le commissaire aux comptes disent que je ne paie pas mes charges, puisque je n'utilise pas le compte bancaires proposé par le sydnic.

Le syndic refuse actuellement, malgré un jugement, de dévoiler l'identité des propriétaires des comptes bancaires "de l'ACP".

Un autre jugement m'a donné l'accès complet et indéniable à tous les documents de l'ACP.

Mais attention: le syndic refuse d'exécuter les jugements. Je suis donc de nouveau chez le Juge pour constater la non-exécution et lui demander de nommer un syndic provisoire.

Tout dépend de votre motivation du non-paiement des charges. Vous devez avoir un bût clair, net et objectivement défendable, qui ne met pas les finances de la copropriété en péril.

Mais en tout cas l'AG ne peut pas vous interdire à parler, à participer aux débats ou à voter.

Anecdote: pour contourner le problème le syndic a interdit à la dernière AG extra-ordinaire la délibération, et ainsi évité que je parle, sans être discriminatoire envers moi.

Colet · #4 06-02-2006 21:50:47

Bonsoir,

Aucun texte existant ne permet d'enlever son droit de vote aux assemblées au membre d'une association de copropriétaires, même s'il a des dettes envers elle.

Si une copropriété votait un tel amendement à son règlement de copropriété, il me semble qu'il serait annulé par le juge s'il était contesté, en vertu de l'article 577-6. § 1.

Aux yeux de la loi, il n'y a pas de "bons" ou de "mauvais" propriétaires.
Tous ont les mêmes droits et les mêmes devoirs.

Devant un mauvais payeur, le syndic dispose d'armes légales, mais ni lui ni personne ne peut interdire à un propriétaire d'assister aux assemblées en personne ou par mandat
donné à un tiers.

grmff · #5 06-02-2006 22:15:00

L'avis de Luc est certes correct, mais n'est-il pas un peu touffu face à cette question simple?

La question: Peut-on limiter le droit de vote des mauvais payeurs?
La réponse: Non, on ne peut pas limiter le droit de vote des mauvais payeurs.

La justification légale de Colet me convient parfaitement...

luc · #6 06-02-2006 22:41:04

Grmff a écrit :

L'avis de Luc est certes correct, mais n'est-il pas un peu touffu face à cette question simple?
La question: Peut-on limiter le droit de vote des mauvais payeurs?
La réponse: Non, on ne peut pas limiter le droit de vote des mauvais payeurs.
La justification légale de Colet me convient parfaitement...

Correct, mais j'ai voulu tirer l'attention sur les pièges si on ne paie pas ses charges. Cela m'a coûté +2.000 euros en 2002, d'avoir oublié d'expliquer ma logique et de le prouver. Je voulais épargner cette expérience à d'autres.

Rien n'est simple ... dès qu'on l'applique dans le monde réel.

grmff · #7 06-02-2006 22:50:21

Mais le monde des copropriétés vu par les juges et les notaires est-il vraiment le monde réel? A mon avis, cela peut faire l'objet du'une thèse de philosophie appliquée...

luc · #8 07-02-2006 00:25:22

Grmff a écrit :

Mais le monde des copropriétés vu par les juges et les notaires est-il vraiment le monde réel? A mon avis, cela peut faire l'objet du'une thèse de philosophie appliquée...

Voulez-vous vivre dans un monde sans juges et notaires?

Dans l'histoire de ma famille je suis tombé sur un procès de +150 ans, commencé en 1511, sur la propriété d'un terrain "acquis" suite au déplacement d'un ruisseau, qui formait la limite entre deux seigneuries. Finalement le château a gagné contre l'abbaye, mais ils étaient en tord. Mon ascendant était celui qui avait déplacé le ruisseau, probablement sur ordre de son seigneur.

Justice correcte ? Non. C'était le plus fort qui a gagné.

Un exemple d'histoire appliquée dans le domaine de l'immobilier ...

Zitoun-5136 · #9 09-02-2006 18:51:56

Je suis entièrement d'accord avec les avis des différents interlocuteurs et plus spécialement avec Colet qui fait remarquer que devant un mauvais payeur le syndic dispose d'armes légales.

J'ai donc été particulièrement surpris par l'article publié par la Fédération belge des copropriétaires qui mentionne notamment:

Notre code civil a été modifié à la lumière de l'expérience de la France en matière de copropriété. Comme dans bien d’autres domaines du monde juridique, le législateur serait sans doute bien inspiré d’examiner de plus près ce qui se passe au Québec.

L'article 1094 C.c.Q. dispose que lorsqu'un copropriétaire est en défaut d'acquitter ses charges et que son retard est supérieur à trois mois, ce copropriétaire est privé de son droit de vote aux assemblées générales.

Est-ce comme cela que l'on défend le droit des copropriétaires ? ...mais c'est évidemment plus facile pour un syndic d'empêcher quelqu'un de s'exprimer.

Je nuance toutefois mon propos et je rejoins Luc dans sa remarque:

Tout dépend de votre motivation du non-paiement des charges. Vous devez avoir un bût clair, net et objectivement défendable, qui ne met pas les finances de la copropriété en péril. Mais en tout cas l'AG ne peut pas vous interdire à parler, à participer aux débats ou à voter.

PIM · #10 09-02-2006 19:06:18

Zitoun a écrit :

J'ai donc été particulièrement surpris par l'article publié par la Fédération belge des copropriétaires qui mentionne notamment:

Pouvez-vous ajouter un lien vers l'article concerné ?
Merci

giannigianni · #11 09-02-2006 20:20:07

PIM a écrit :

Zitoun a écrit :
J'ai donc été particulièrement surpris par l'article publié par la Fédération belge des copropriétaires qui mentionne notamment:

Pouvez-vous ajouter un lien vers l'article concerné ?
Merci

Lien sur www.copropriete.be

Zitoun-5136 · #12 09-02-2006 20:38:23

PIM a écrit :

Zitoun a écrit :
J'ai donc été particulièrement surpris par l'article publié par la Fédération belge des copropriétaires qui mentionne notamment:

Pouvez-vous ajouter un lien vers l'article concerné ?
Merci

Je me permets de compléter le lien donné par giannignani, l'article se situe sur la partie "Aspect juridique" puis "articles" et "Retard de payement de charges".

luc · #13 09-02-2006 22:42:06

Le code quebecois ... c'est vrai qu'il est très sec pour les copropriétaires, mais encore plus sec avec les administrateurs (= syndic).

Voir entre autres:
CondoLégal.com (Québec)

Extrait de cette page sur les administrateurs québécois (= syndics belges):

Devoir de prudence et de diligence
Il doit adopter le comportement d'une personne raisonnable en fonction des circonstances dans lesquelles il doit agir. Par exemple, le fait de confier à des copropriétaires la préparation du certificat d'état de l'immeuble (à peu de frais) pourrait constituer un manquement au devoir de prudence, compte tenu des risques alors encourus (possible conflit d'intérêts, absence ou négation de couverture d'assurance-responsabilité, etc.), si une erreur devait entraîner un dommage ou une perte quelconque, un défaut d'entretien coûteux ou encore des problèmes au niveau de la couverture d'assurance.

Les pages du site cité par Zitoun ont une tendance à mélanger la réalité belge, avec des propositions et suggestions puisé dans des sites de partout dans le monde, sans citer ses sources. Je suis pour une comparaison. Il ne faut pas réinventer la roue. Mais il faut bien scinder la réalité et des propositions.

Colet · #14 09-02-2006 22:59:37

Mon avis est que le CC Québécois va peut-être un peu trop loin.
Cette disposition ne s'inscrit pas dans la mentalité ni dans le droit généralement appliqué
dans les états qui appliquent le code napoléonien comme la Belgique.

Toutefois, il est certain que le syndic devrait pouvoir disposer de moyens plus simples
que la citation par huissier pour faire payer les récalcitrants qui sont une vraie plaie dans une copropriété.

La récidive devrait pouvoir être punie plus sévèrement que le paiement du principal augmenté de l'intérêt légal comme c'est souvent le cas, même si les frais de citation (et ceux de l'avocat) sont portés en compte au débiteur.

Il faut mettre des pénalités dissuasives à ceux qui après un rappel continuent à faire la sourde oreille.

JL · #15 10-02-2006 12:17:21

merci à tous lees intervenants pour leur réponse. Personnellement, je ne m'étonne pas du tout de ce que j'appellerais les "avancées" du droit quebécois par rapport au nôtre : sans doute l'influence anglo-saxonne marque -t 'elle une manière et une vision pratiques des relations entre les personnes. N'est-il pas en effet logique qu'un co-propriétaire "assume" le fait de diminuer ses obligations (non-payment des charges communes ) par une diminution de ses droits ( droits de vote à l'AG ) ? Vive le Québec, vive le Québec ... libre... ( merci de Gaulle... )

giannigianni · #16 10-02-2006 13:36:36

JL a écrit :

merci à tous lees intervenants pour leur réponse. Personnellement, je ne m'étonne pas du tout de ce que j'appellerais les "avancées" du droit quebécois par rapport au nôtre : sans doute l'influence anglo-saxonne marque -t 'elle une manière et une vision pratiques des relations entre les personnes. N'est-il pas en effet logique qu'un co-propriétaire "assume" le fait de diminuer ses obligations (non-payment des charges communes ) par une diminution de ses droits ( droits de vote à l'AG ) ? Vive le Québec, vive le Québec ... libre... ( merci de Gaulle... )

Il faut voir la raison pour laquel les charges ne sont pas payées. Il se peut que un'exception d'inexécution donne la possibilité de ne les pas payer quoique probablement doivent etre versées sur un compte special bloqué. Mais entretemps le coproprietaire voudra bien voter surtout si il y a quelque chose que lui concerne directement...

Colet · #17 10-02-2006 17:09:31

Ma réflexion ne visait pas le proriétaire qui est en difficulté passagère ou dans une situation délicate (divorce, succession, accident...) due à des comptes bancaires bloqués etc..

La disposition du CC Québecois n'aura aucun effet sur le propriétaire qui, de toute façon, n'assistait quand même jamais aux AG.

Pour les vrais "mauvais payeurs", je parle de ceux qui attendent systématiquement le 2è rappel pour mettre la main à la poche ou ceux qu'il faut carrément assigner, des sanctions douloureuses mais légales devraient être instituées.

Si la coprorpiété modifie son règlement pour ajouter des pénalités financières dissuasives
il y un risque que le juge ne les accepte pas et les limite à l'intérêt légal.

Zitoun-5136 · #18 10-02-2006 19:14:59

giannigianni a écrit :

Il faut voir la raison pour laquel les charges ne sont pas payées. Il se peut que un'exception d'inexécution donne la possibilité de ne les pas payer quoique probablement doivent etre versées sur un compte special bloqué. Mais entretemps le coproprietaire voudra bien voter surtout si il y a quelque chose que lui concerne directement...

Je partage l'avis de Giannigianni en ce qui concerne notamment l'exception d'inexécution qui doit permettre au copropriétaire lésé de récupérer son dû, ce que le syndic n'admet évidemment pas.

J'ai connu personnellement plusieurs cas de copropriétaires victimes de la rétention par le syndic d'indemnités dues (+-1.500 Euros) qui ont malheureusement abouti, suite au cumul d'une situation passagère difficile (perte d'emploi) à mettre réellement ces copropriétaires en difficulté financière réelle, d'où l'engrenage de surendettement.

La faute à qui ? Au syndic.

Il faut donc analyser au cas par cas la situation d'un "mauvais payeur" avant de le culpabiliser à tort et de clamer en assemblée générale "payez d'abord vos charges avant de vouloir participer aux délibérations"

luc · #19 11-02-2006 20:00:02

Colet a écrit :

Ma réflexion ne visait pas le proriétaire qui est en difficulté passagère ou dans une situation délicate (divorce, succession, accident...) due à des comptes bancaires bloqués etc..
La disposition du CC Québecois n'aura aucun effet sur le propriétaire qui, de toute façon, n'assistait quand même jamais aux AG.
Pour les vrais "mauvais payeurs", je parle de ceux qui attendent systématiquement le 2è rappel pour mettre la main à la poche ou ceux qu'il faut carrément assigner, des sanctions douloureuses mais légales devraient être instituées.
Si la coprorpiété modifie son règlement pour ajouter des pénalités financières dissuasives
il y un risque que le juge ne les accepte pas et les limite à l'intérêt légal.

Les dispositions québécoises prévoient d'autres mesures contre un copropriétaire qui ne paie pas ses charges (hypothèques, ..).

Mais ils prévoient aussi des mesures assez strictes et parfois automatiques contre les administrateurs (= syndics). Entre autre isl perdent leur mandat s'ils ne paient pas leurs dettes envcers la copropriété endéans les 30 jours (pour le syndic-copropriétaire). Et ils sont responsables pour les fautes qu'ils font dans le cadre de leur mandat. Une faute est entre autres ... le fait qu'ils ne communiquent pas la possibilité de conflit d'intérêts entre une firme de fournisseurs et eux-mêmes.

Dans notre système ET le syndic abusif ET le copropriétaire récalcitrant savent "profiter" des lacunes de la loi. Le syndic, étant au pouvoir, a beaucoup plus de moyens de se maintenir que le copropriétaire frustré qui n'a d'autre moyen que de refuser de payer des montants assez souvent indu, si toute l'information était disponible à tous.

Je suis partisan d'un changement, mais alors un changement équilibré. Il faut donc d'abord restituer les déséquilibre actuel en donnant plus de moyens au copropriétaire à faire suspendre automatiquement un syndic (et/ou des membres du conseil de gérance) qui manifestement ne respecte pas les statuts et/ou la loi.

J'espère encore que le nouveau code de déontologie de l'IPI permettra que les agents immobiliers nettoient eux-mêmes plus rapidement devant leur porte. Ceci dans l'avantage de tous.

On verra dans quelque temps, quand on pourra lire le nouveau texte, si cette possibilité existe réellement ...

Colet · #20 11-02-2006 23:07:15

Luc a écrit :

J'espère encore que le nouveau code de déontologie de l'IPI permettra que les agents immobiliers nettoient eux-mêmes plus rapidement devant leur porte. Ceci dans l'avantage de tous.
On verra dans quelque temps, quand on pourra lire le nouveau texte, si cette possibilité existe réellement ...

L'espoir fait vivre! Mais le chemin est encore long, aussi bien pour remédier au comportement de certains syndics que pour celui de certains copropriétaires.

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