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Coût d'un syndic

grmff
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Re : Coût d'un syndic

Il faut voir aussi le nombre possible d'AG par syndic. Si un syndic doit gagner sa vie avec 160€ par copropriété par mois, sachant les frais qu'il va avoir (40% de frais?) et les impôts qui tombent sur les syndic comme sur les autres, il lui reste environ 50€ par mois.

S'il veut un revenu de 2000 euros net par mois, cela lui impose un rythme de 40 copropriétés... s'il est tout seul. Et plus de vie de famille, ni de perspective d'augmentation de son chiffre. S'il prend deux employés, un rapide calcul me fera dire que c'en est fini des vacances des week-ends, de la famille...

Voilà pourquoi les petites copropriétés sont condamnées à être gérées par des syndics débutants dans le métier, auto-gérées ou over-pompées par des syndics judiciaires...

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Francis
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Re : Coût d'un syndic

Je suis du même avis que immorp, et encore il faut que l'immeuble ne soit pas un piège à problèmes.

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immorp
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Re : Coût d'un syndic

Colet a écrit :

Faut-il comprendre que les petites copropriétés sont ingérables parce que non rentables pour un syndic pro?
Est-ce que 4 x 3 € de plus par lot par mois va rendre le cas prenable pour un syndic pro?
Est-ce que dans le "portefeuille" d'immeubles gérés par un syndic, TOUS les immeubles doivent être rentables ou faut-il voir la rentabilité
du rapport coût/travail de l'ensemble du "portefeuille"?

Sinon on arrive à la conclusion que les immeubles de moins de X lots
doivent payer plus cher leur syndic pro pour atteindre un certain seuil de rentabilité.

Il serait donc intéressant de connaître le prix payé au syndic pro de quelques petits immeubles (+/- 10 lots) sis à Bruxelles pour se faire une idée des prix pratiqués.

Je dirais qu'en dessous de 160 € par immeuble, ce n'est pas possible...

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Colet
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Re : Coût d'un syndic

Francis a écrit :

75€ = 1 heure de travail ( frais bureau compris) et c'est très bon marché !
1 AG = 2 heures + préparation 2 heures + PV  1 heure
le décompte annuel: 2 heures
que reste t-il pour encoder les factures et les paiements, contrôler les travaux, le nettoyage, faire les rappels de paiement, répondre au mauvais coucheur qu'on trouve dans toutes les copropriétés, faire une réunion de conseil de gérance !

Pour 75€, il vaut mieux décliner l'offre et faire 1 heure de sport par mois, cela sera meilleur pour la santé et à terme plus rentable en frais médicaux etc...


Faut-il comprendre que les petites copropriétés sont ingérables parce que non rentables pour un syndic pro?
Est-ce que 4 x 3 € de plus par lot par mois va rendre le cas prenable pour un syndic pro?
Est-ce que dans le "portefeuille" d'immeubles gérés par un syndic, TOUS les immeubles doivent être rentables ou faut-il voir la rentabilité
du rapport coût/travail de l'ensemble du "portefeuille"?

Sinon on arrive à la conclusion que les immeubles de moins de X lots
doivent payer plus cher leur syndic pro pour atteindre un certain seuil de rentabilité.

Il serait donc intéressant de connaître le prix payé au syndic pro de quelques petits immeubles (+/- 10 lots) sis à Bruxelles pour se faire une idée des prix pratiqués.

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Francis
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Re : Coût d'un syndic

Bonsoir Grmff,

pour le moment on a de l'eau, il y a 15 jours nous avions les glaçons, j'ai toujours les verres propres, seul me manque le pastis !

Quoique je dois encore avoir un fond de bouteille qq part, mais vu la meteo, j'attends l'été.

D'avance , bonnes vacances.

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grmff
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Re : Coût d'un syndic

clap.gif Tout à fait d'accord ave Francis... Té, ça rime ave pastis.

Plus que 3 semaines et transat.gif

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Francis
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Re : Coût d'un syndic

75€ = 1 heure de travail ( frais bureau compris) et c'est très bon marché !
1 AG = 2 heures + préparation 2 heures + PV  1 heure
le décompte annuel: 2 heures
que reste t-il pour encoder les factures et les paiements, contrôler les travaux, le nettoyage, faire les rappels de paiement, répondre au mauvais coucheur qu'on trouve dans toutes les copropriétés, faire une réunion de conseil de gérance !

Pour 75€, il vaut mieux décliner l'offre et faire 1 heure de sport par mois, cela sera meilleur pour la santé et à terme plus rentable en frais médicaux etc...

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Colet
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Re : Coût d'un syndic

Luc a écrit :

Misteri a écrit :Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

Un agent immobilier pro, qui n'est syndic que pour un immeuble est et reste un syndic pro, selon moi


Ne peut-on imaginer qu'un agent immobilier qui n'exerce pas comme syndic ne puisse être syndic bénévole dans l'immeuble qu'il occupe ou dans lequel il a son bureau.

Pourquoi pas?

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immorp
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Re : Coût d'un syndic

Misteri a écrit :

Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

On voit qu'il connait "un peu" le domaine !!

fou2.gif

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luc
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Re : Coût d'un syndic

Misteri a écrit :

Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

Un agent immobilier pro, qui n'est syndic que pour un immeuble est et reste un syndic pro, selon moi

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Misteri
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Re : Coût d'un syndic

Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

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immorp
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Re : Coût d'un syndic

Misteri a écrit :

Bonjour et merci à tous pour vos réponses,

Je conçois bien que pour un immeuble avec de nombreux appartements (que ce soit 15 ou 40 voire plus), et pour lequel il y a un ascenseur, des garages, des compteurs communs à répartir etc., l'on paie une somme de 15-20€/mois/lot, étant donné la paperasse et la gestion admin que cela nécessite.

Mais il s'agit ici d'un petit immeuble de 4 appartements et un rez, sans ascenseur, sans garage, avec des compteurs individuels pour tout (eau, gaz, élect.), et des parties communes plutôt limitées (une porte d'entrée, un hall d'entrée, une cage d'escalier et une toute petite partie commune dans les caves qui sont, elles, privatives).

Dès lors, je ne comprends pas ce qui peut justifier 15€x5 (ou 15x4, le proprio syndic se paie-t-il lui-même?), 75€/mois? Pour faire quoi exactement?


N’importe quel syndic professionnel a des frais fixes incompressibles : Ordinateur, téléphone, voiture, etc.
Il a une responsabilité contractuelle importante qui lui impose des assurances en responsabilité civile, et en garantie des fonds qu’il administre.
Il fait ce métier, non pas uniquement par plaisir, mais aussi pour gagner sa vie !
Et comme vous, il paye des impôts et des charges sociales qui s’élèvent au moins à 50% de son chiffre d’affaire. Ce qui fait que pour 75 €, il lui reste en poche environ 35 €……….
S’il n’y avait que la gestion administrative !
Même dans une petite copropriété ou sont absent différentes techniques comme chauffage et ascenseur, on est pas à l’abri de conflits entre les copropriétaires, de dégâts des eaux, de travaux d’entretien, de recours de voisins etc…….

Soit on accepte de gérer une copropriété pour 75 € et on ne fait strictement rien, soit on fait son métier correctement, et on se fait payer correctement.

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Misteri
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Re : Coût d'un syndic

Bonjour et merci à tous pour vos réponses,

Je conçois bien que pour un immeuble avec de nombreux appartements (que ce soit 15 ou 40 voire plus), et pour lequel il y a un ascenseur, des garages, des compteurs communs à répartir etc., l'on paie une somme de 15-20€/mois/lot, étant donné la paperasse et la gestion admin que cela nécessite.

Mais il s'agit ici d'un petit immeuble de 4 appartements et un rez, sans ascenseur, sans garage, avec des compteurs individuels pour tout (eau, gaz, élect.), et des parties communes plutôt limitées (une porte d'entrée, un hall d'entrée, une cage d'escalier et une toute petite partie commune dans les caves qui sont, elles, privatives).

Dès lors, je ne comprends pas ce qui peut justifier 15€x5 (ou 15x4, le proprio syndic se paie-t-il lui-même?), 75€/mois? Pour faire quoi exactement?

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Colet
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Re : Coût d'un syndic

immorp a écrit :

Pour 75 € par mois pour un immeuble, je ne bougerais même pas le petit doigt…..

Maintenant, si le but est de gagner 75 € par mois pour ne rien faire…

Ce syndic ne gagnera pas 75 €/mois puisqu'il occupe l'immeuble et qu'il se payera 15 € à lui-même!

Son gain réel sera de 60 €, mais en principe pour faire pas grand chose, quoi que......

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immorp
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Re : Coût d'un syndic

Pour 75 € par mois pour un immeuble, je ne bougerais même pas le petit doigt…..

Maintenant, si le but est de gagner 75 € par mois pour ne rien faire…vache.gif

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luc
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Re : Coût d'un syndic

Grmff a écrit :

75€/mois au total pour une copropriété est très faible... pour autant que ce soit du "tout compris".

Demandez à voir le contrat et les éventuels suppléments à prévoir. Les suppléments sont parfois nettement plus élevés que les honoraires mensuels. (Colet nous donnera sûrement des commentaires...)

C'est effectivement très faible. Dans la mienne (250 appt.) on demande 18 €/appt/mois plus un forfait pour le décompte des abonnements (eau, chauffage, ..).

Mais je crois qu'il joue à la maison (si le rez est son bureau). D'où moins de frais.

Il faut bien comprendre qu'il sera juge et partie. Ce qui n'est pas facile dans certains cas. La bâtiment a quelques années, je crois. Je suggère donc une analyse approfondi de la situation technique par un architecte.  Et la constitution rapide d'un fonds de réserve.

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Colet
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Re : Coût d'un syndic

Grmff a écrit :

75€/mois au total pour une copropriété est très faible... pour autant que ce soit du "tout compris".

Demandez à voir le contrat et les éventuels suppléments à prévoir. Les suppléments sont parfois nettement plus élevés que les honoraires mensuels. (Colet nous donnera sûreùent des commentaires...)

Si vous en voulez, en voilà!

Pour une copropriété de 5 lots on peut trouver que 15 €/mois par lot c'est beaucoup pour le propriétaire d'un lot et que c'est peu pour le syndic.

Je viens d'avoir le cas à Liège où une parente cherche un syndic pour l'immeuble dans lequel elle vient d'acheter un appartement avec un garage.
En tout il y a 9 appartements et 9 garages.

Un appel d'offre montre qu'un syndic pro veut bien faire la gestion pour 10 €/mois/lot.
Il n'y a pas d'ascenseur et le chauffage est individuel.

Les parties communes sont réduites au strict minimum:
porte et hall d'entrée + une cage d'escalier (3 étage), une  cave commune et un volet pour les 9 garages.

Je ne connais pas personnellement ce syndic, mais je sais que ce n'est pas un amateur.

Voilà ce que je peux en dire, mais tout est relatif.

Et comme le dit très bien Grmff, il faut voir les termes du contrat (s'il y en a un) et les suppléments éventuels.

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grmff
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Re : Coût d'un syndic

75€/mois au total pour une copropriété est très faible... pour autant que ce soit du "tout compris".

Demandez à voir le contrat et les éventuels suppléments à prévoir. Les suppléments sont parfois nettement plus élevés que les honoraires mensuels. (Colet nous donnera sûreùent des commentaires...)

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Colet
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Re : Coût d'un syndic

Misteri a écrit :

Bonjour,

Nous sommes 5 nouveaux co-propriétaires d'un immeuble sis à Bruxelles et comprenant 4 appartements + 1 rez commercial. Nous devons créer un syndic qui n'existait pas auparavant puisqu'il n'y avait qu'un proprio. L'un des co-propriétaires, agent immobilier et propriétaire du rez commercial, se porte volontaire pour être syndic moyennant paiement de 15€/mois par propriétaire.

Après concertation et renseignements sur le web, nous trouvons que cela fait un peu beaucoup (75€/mois - 900€/an) pour gérer un petit immeuble de 4 appartements de 55-60m² +un rez comm., sans ascenseur.

Aussi nous demandons-nous combien devrait-on, APPROXIMATIVEMENT, rétribuer par mois et par appartement le syndic?

Merci d'avance,

Le chauffage est-il commun ou individuel?
Si le chauffage est individuel et déjà qu'il n'y a pas d'ascenseur, le tarif proposé peut paraître élevé.
Peut-être est-ce normal si l'immeuble est à Bruxelles?
Proposer lui toujours 12,50 €; il acceptera certainement plutôt que de voir un autre syndic gérer l'immeuble ou il habite ou travaille.

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grmff
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Re : Coût d'un syndic

Au delà des tarifs de l'époque, le choix d'un syndic dépend de beaucoup d'autres facteurs...

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Misteri
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Coût d'un syndic

Bonjour,

Nous sommes 5 nouveaux co-propriétaires d'un immeuble sis à Bruxelles et comprenant 4 appartements + 1 rez commercial. Nous devons créer un syndic qui n'existait pas auparavant puisqu'il n'y avait qu'un proprio. L'un des co-propriétaires, agent immobilier et propriétaire du rez commercial, se porte volontaire pour être syndic moyennant paiement de 15€/mois par propriétaire.

Après concertation et renseignements sur le web, nous trouvons que cela fait un peu beaucoup (75€/mois - 900€/an) pour gérer un petit immeuble de 4 appartements de 55-60m² +un rez comm., sans ascenseur.

Aussi nous demandons-nous combien devrait-on, APPROXIMATIVEMENT, rétribuer par mois et par appartement le syndic?

Merci d'avance,

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