Durée du mandat et des contrats.

Colet · #1 27-02-2006 00:41:14

Bonsoir,

L'article 577-8. § 1. précise que sans accord de l'AG, le syndic ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.

Qu'advient-il des anciens contrats souscrits par une copropriété avant 1995 pour une durée de 10 ans avec clause de tacite reconduction pour la même durée?
Ces contrats restent-ils valables ou sont-il sans valeur depuis la parution de la loi?

Merci pour vos avis.

giannigianni · #2 27-02-2006 05:05:38

Colet a écrit :

Bonsoir,
L'article 577-8. § 1. précise que sans accord de l'AG, le syndic ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
Qu'advient-il des anciens contrats souscrits par une copropriété avant 1995 pour une durée de 10 ans avec clause de tacite reconduction pour la même durée?
Ces contrats restent-ils valables ou sont-il sans valeur depuis la parution de la loi?
Merci pour vos avis.

A mon avis les contrats sont bien valables et l'article du code n'implique pas la nullité ou caducité d'un contrat conclus au dela de la durée du mandat du syndic.
Dans le cas en question et dans la mesure où la tacite reconduction donne naissance à un nouveau contrat aux clauses et conditions de l'ancien:
- l'AG devra acter la recondution tacite;
- engager la responsabilité du Syndic pour negligence soit avoir procedé à la reconduction tacite des contrats sans autorisation de l'AG alors que le code ne lui permet pas de representer l'ACP pour un terme excédant la durée de son mandat.

Le syndic aurait du doit, avant l'expiration du contrat, réunir une assemblée générale en vue de procéder avec accord à la reconduction tacite pour le terme excédant son mandat.

luc · #3 27-02-2006 08:30:46

En résumé: tout contrat souscrit ou renouvelé après le 01.08.1995 est susceptible d'être annulé par le Juge, si le syndic ne sait pas prouver que l'AG a explicitement approuvé une durée qui excède la durée de son contrat.

Une approbation des comptes n'est pas une approbation explicite des contrats, qui ont donné lieu à des dépenses mentionnés dans les comptes.

giannigianni · #4 27-02-2006 09:33:25

Luc a écrit :

En résumé: tout contrat souscrit ou renouvelé après le 01.08.1995 est susceptible d'être annulé par le Juge, si le syndic ne sait pas prouver que l'AG a explicitement approuvé une durée qui excède la durée de son contrat.
Une approbation des comptes n'est pas une approbation explicite des contrats, qui ont donné lieu à des dépenses mentionnés dans les comptes.

Je ne vois pas comme un Juge pourrait annuler un contrat signé par un tiers de bonne foi qui aura pleine droit à l'execution de son contrat. A mon avis est le syndic qui se rend responsable du fait vis-à-vis l'ACP et n'aurait pas executé son mandat correctement.

luc · #5 27-02-2006 15:35:41

giannigianni a écrit :

Luc a écrit :En résumé: tout contrat souscrit ou renouvelé après le 01.08.1995 est susceptible d'être annulé par le Juge, si le syndic ne sait pas prouver que l'AG a explicitement approuvé une durée qui excède la durée de son contrat.
Une approbation des comptes n'est pas une approbation explicite des contrats, qui ont donné lieu à des dépenses mentionnés dans les comptes.
Je ne vois pas comme un Juge pourrait annuler un contrat signé par un tiers de bonne foi qui aura pleine droit à l'exécution de son contrat. A mon avis est le syndic qui se rend responsable du fait vis-à-vis l'ACP et n'aurait pas exécute son mandat correctement.

Le Juge peut:
1. dans le cas d'une action d'un CP envers l'ACP juger par exemple que les conséquences de ce contrat (charges, ..) ne sont pas à charge des CP qui contestent ce contrat. Ce qui en annule les conséquences pour ce CP.
2. dans le cas d'une procédure de l'ACP contre le syndic il peut juger que l'ACP n'est pas partie pour ce contrat, mais que le fournisseur reste partie envers le syndic. Dans ce cas il annule le contrat entre le fournisseur et l'ACP.

Mais je suis d'accord qu'il ne peut pas annuler le contrat du coté du fournisseur. Lui devra être payé par celui qui était de fait le contractant, donc le syndic si l'ACP ne l'est pas par décision du Juge.

Cas concret:

Le remplacement ponctuel des "compteurs eau", suite à des pannes, ..., est exécuté par une firme, sur base d'un contrat entre cette firme et le syndic. L'AG ne l'a jamais approuvé, ni même vu. Les remplacements se font sans que le CP en connaît le prix au préalable. Mais les charges sont imputés comme privatifs.

Ce type de contrat n'est pas annulable, puisqu'un contrat entre le syndic et cette firme. Mais le Juge peut annuler ou réduire les conséquences de ce contrat pour les CP, qui contestent.

En plus ce type de contrat doit être conclus entre cette firme et l'ACP (représenté par le syndic). Dans ce cas la protection des consommateurs joue et la firme est obligé d'annoncer ces prix à l'avance. Et l'AG a le droit d'au moins une fois tous les 5 ans de revoir ce contrat.

Colet · #6 27-02-2006 21:20:37

Bonsoir et déjà merci pour vos réactions!

Quelques précisions s'imposent.

Un gros contrat pour l'entretien d'ascenseurs a été conclu en '94 pour une durée de 10 ans avec une clause de tacite reconduction pour la même durée.

Courant 2005, le syndic dont le mandat se termine le 31.12.2005 s'aperçoit que le contrat est reparti pour 10 ans (en 2004) et demande à l'ascensoriste de revoir la durée de son contrat pour l'adapter à la durée du sien faisant état de l'article 577-8. § 1. qui selon lui, rendrait le contrat nul s'il n'est pas ratifié par l'AG.

Ses nombreuses lettres à l'ascensoriste restent sans réponse et ses coups de fil lui laisse supposer qu'il ne modifiera pas la durée du contrat.

A l'assemblée générale, l'ordre du jour prévoit la ratification du renouvellement du contrat par tacite reconduction, mais vu la mauvaise volonté de l'ascensoriste pour dialoguer, elle refuse de ratifier et demande au syndic de résilier le contrat dès la prochaine échéance l'annuité, ce qu'il fait.
Bien entendu, la firme d'ascenseur se manifeste alors par son avocat qui demande qu'on trouve une solution au problème car des indemnités de 10% par année qui restent à courir sont prévues au contrat de base, ce qui va représenter un fameux paquet.

Comment voyez-vous évoluer cette affaire?

Quel est le syndic qui a un échéancier à 10 ans?
De plus, la tacite reconduction fait partie du contrat initial qui lui, avait été approuvé par l'AG.
Peut-on alors vraiment parler de faute dans le chef du syndic, puisqu'en 1994, la loi n'était pas encore entrée en vigueur.

Un autre syndic a été désigné depuis.

giannigianni · #7 27-02-2006 22:00:36

Colet a écrit :

Bonsoir et déjà merci pour vos réactions!
Quelques précisions s'imposent.
Un gros contrat pour l'entretien d'ascenseurs a été conclu en '94 pour une durée de 10 ans avec une clause de tacite reconduction pour la même durée.
Courant 2005, le syndic dont le mandat se termine le 31.12.2005 s'aperçoit que le contrat est reparti pour 10 ans (en 2004) et demande à l'ascensoriste de revoir la durée de son contrat pour l'adapter à la durée du sien faisant état de l'article 577-8. § 1. qui selon lui, rendrait le contrat nul s'il n'est pas ratifié par l'AG.
Ses nombreuses lettres à l'ascensoriste restent sans réponse et ses coups de fil lui laisse supposer qu'il ne modifiera pas la durée du contrat.
A l'assemblée générale, l'ordre du jour prévoit la ratification du renouvellement du contrat par tacite reconduction, mais vu la mauvaise volonté de l'ascensoriste pour dialoguer, elle refuse de ratifier et demande au syndic de résilier le contrat dès la prochaine échéance l'annuité, ce qu'il fait.
Bien entendu, la firme d'ascenseur se manifeste alors par son avocat qui demande qu'on trouve une solution au problème car des indemnités de 10% par année qui restent à courir sont prévues au contrat de base, ce qui va représenter un fameux paquet.
Comment voyez-vous évoluer cette affaire?
Quel est le syndic qui a un échéancier à 10 ans?
De plus, la tacite reconduction fait partie du contrat initial qui lui, avait été approuvé par l'AG.
Peut-on alors vraiment parler de faute dans le chef du syndic, puisqu'en 1994, la loi n'était pas encore entrée en vigueur.
Un autre syndic a été désigné depuis.

La tacite reconduction equivaut pour le syndic à la souscription d'un engagement de sa parte. Donc à mon avis formallment il ya faute dans le chef du syndic. Simplement il s'est apercu trop tard de la chose. Il n'est pas question d'avoir un echancier de 10 ans mes de suivre les contrats en cours et ne pas se prsenter avec de fait accomplis....
Different serait le cas d'un prolongation pour laquel il n'y auarit pas de vrais souscription d'engagement.

Colet · #8 27-02-2006 22:56:32

Giannigianni,

Pour l'échéancier, je veux bien vous suivre.

Mais la tacite reconduction, elle fait partie intégrante du contrat et s'il se reconduit c'est donc tout à fait naturellement par les termes mêmes du contrat.
A mon avis, il n'y aurait pas d'acte fautif du syndic qui ne prend aucun nouvel engagement en laissant se poursuivre un contrat initial avec une clause de tacite reconduction.

Ce qui pose problème depuis 1995, c'est la durée anormale du contrat, qui va au-delà de la durée maximale d'un mandat de syndic imposée par le CC.

Comment savoir si cette situation s'est déjà présentée devant les tribunaux et s'il existe une jurisprudence en la matière?

luc · #9 27-02-2006 23:11:39

Comme giannigianni je suis d'avis qu'il y a faute dans le chef du syndic, mais pas une faute grave.

L'ACP ferait mieux de demander conseil à un avocat neutre (= pas désigné par le syndic), pour voir si la responsabilité du syndic est vraiment en cause.

Si oui, il y a un problème pour le syndic, qui implique pratiquement que l'AG doit désigner un syndic provisoire pour représenter l'ACP dans cette affaire.

Mais il y a un autre problème: le contrat initial a été engagé en 1994 par la communauté OU par le syndic.

Si le contrat a été engagé au nom de la communauté, il est fort probable que l'ascensoriste a un problème.

Un contrat avec une ACP est en principe soumis aux mêmes règles que ceux d'une firme envers des consommateurs. Et des clauses de reconduction semblables ne sont plus valables.

Si le contrat est engagé par le syndic et facturé au nom du syndic (bâtiment X), alors le syndic a un contrat à son nom. Avec toutes les problèmes qui en résultent pour lui.

Je cite la déontologie de syndic professionnel actuellement en vigueur:

Art. 43 Dans le respect de l'article 13, dernier alinéa, les livraisons et travaux font toujours l'objet de commandes par l'agent immobilier, syndic, au nom et pour compte de l'association des copropriétaires.
Les livraisons et travaux importants doivent faire l'objet de commandes écrites.
Tout lien direct ou indirect entre l'agent immobilier, syndic, et les fournisseurs est porté, préalablement, à la connaissance de l'assemblée générale, sauf extrême urgence. Dans ce dernier cas, l'assemblée générale en sera ultérieurement informée.

Colet · #10 27-02-2006 23:53:47

Luc,

Vos avis sont intéressants.

Je confirme que le contrat de 1994, a été négocié et signé par le syndic et souscrit au nom de l'ACP.
Les factures de l'ascensoriste ont toujours été libellées au nom de l'ACP.

Ceci étant précisé, pourriez-vous expliciter le problème qu'aurait alors la firme d'ascenseur.

giannigianni · #11 28-02-2006 07:30:30

Colet a écrit :

Giannigianni,
Pour l'échéancier, je veux bien vous suivre.
Mais la tacite reconduction, elle fait partie intégrante du contrat et s'il se reconduit c'est donc tout à fait naturellement par les termes mêmes du contrat.
A mon avis, il n'y aurait pas d'acte fautif du syndic qui ne prend aucun nouvel engagement en laissant se poursuivre un contrat initial avec une clause de tacite reconduction.
Ce qui pose problème depuis 1995, c'est la durée anormale du contrat, qui va au-delà de la durée maximale d'un mandat de syndic imposée par le CC.
Comment savoir si cette situation s'est déjà présentée devant les tribunaux et s'il existe une jurisprudence en la matière?

Le syndic a bien pris un nouvel engagement car normallment la tacite reconduction donne naissance à "un nouveau contrat" aux clauses et conditions de l'ancien. De toute facon le code parle de souscription d'acun engagement qui depasse la durée du mandat du syndic et une reconduction tacite est bien dedans à mon avis.

De plus ici on parle d'un contrat d'ascenseur où la responsabilité du syndic est encore plus grande il me semble claire que le syndic aurait du demander l'accord de l'AG.
lien ABSA

Ceci dit on peut se poser deux questions:
- est la faute du syndic grave?
- est la reconduction tacite pour dix ans excessive?

Mes reponses:
- no, mais le syndic est le gestionnaire responsable (meme par arret royale) de l'entretien des escenseur en copropriete;
- il me semble qu'il n'existe pas une durée minimal ou maximale pour un contrat d'entretien d'ascenseur. Toutefois une clause de tacite reconduction pour des périodes successives de 10 ans pourrait etre consideré abusive dès lors qu’il n'est pas reconnu aux parties la faculté de résilier en respectant un préavis dont le délai est bref. Pour un contrat d'entretien elle serait considerée probablement abusive alors qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (syndic et ascensoriste). Dans ce sens peut etre le contrat porra etre declere nul car impose des obligations enormes à un ACP qui n'a meme pas signé le contrat...
Clause abusive - Consommation

luc · #12 28-02-2006 10:07:01

Colet a écrit :

Luc,
Vos avis sont intéressants.
Je confirme que le contrat de 1994, a été négocié et signé par le syndic et souscrit au nom de l'ACP.
Les factures de l'ascensoriste ont toujours été libellées au nom de l'ACP.
Ceci étant précisé, pourriez-vous expliciter le problème qu'aurait alors la firme d'ascenseur.

Il m'est possible de le faire, mais je veux d'abord l'expliquer à mes collègues CP lors d'une réunion d'information que j'organise ce samedi 04.03.06. En effet notre syndic continue sa méthode, malgré les jugements et les procédures en cours. L'AG annuelle de nouveau irrégulière est prévu pour le 13.03.2006, avec envoi des invitations (inclus les comptes sans les rapports) le 03.03.2006.

Le problème "contrats" est un des points que j'ai proposé pour l'ordre du jour.

Je postpose donc ma réponse jusqu'à dimanche au plus tôt.

Colet · #13 28-02-2006 22:37:08

Bonsoir,

En cherchant sur Internet je suis tombé sur le site français "Recommandation n° 01-02 sur les clauses relatives à la durée des contrats conclus entre professionnels et consommateurs"
www.clauses-abusives.fr/recom/01r02.htm

La commission des clauses abusives recommande notamment

"Que soit éliminés des contrats conclus entre professionnels et consommateurs, les clauses ayant pour objet ou pour effet:

(entre autres dispositions)

. d'imposer une durée initiale minimum du contrat sans en autoriser, eu égard à son économie, la résiliation anticipée par le consommateur pour motifs légitimes;

. de prévoir la prorogation ou la reconduction tacite d'un contrat à durée déterminée pour une période excessivement longue;

. de contraindre le consommateur, pour éviter la prorogation ou la reconduction tacite d'un contrat à durée déterminée, à notifier son intention au professionnel à une date trop éloignée de l'arrivée du terme convenu.

Il est précisé que le texte a été adopté le 22.02.2001.

Voilà qui aurait bien arrangé les choses dans ce cas présenté!

Existe-t-il quelque chose de similaire actuellement en Belgique et nos juges peuvent-ils se référer aux textes français dans leurs jugements si aucune jurisprudence n'existe déjà?

giannigianni · #14 01-03-2006 07:16:38

Colet a écrit :

Bonsoir,
En cherchant sur Internet je suis tombé sur le site français "Recommandation n° 01-02 sur les clauses relatives à la durée des contrats conclus entre professionnels et consommateurs"
www.clauses-abusives.fr/recom/01r02.htm
La commission des clauses abusives recommande notamment
"Que soit éliminés des contrats conclus entre professionnels et consommateurs, les clauses ayant pour objet ou pour effet:
(entre autres dispositions)
. d'imposer une durée initiale minimum du contrat sans en autoriser, eu égard à son économie, la résiliation anticipée par le consommateur pour motifs légitimes;
. de prévoir la prorogation ou la reconduction tacite d'un contrat à durée déterminée pour une période excessivement longue;
. de contraindre le consommateur, pour éviter la prorogation ou la reconduction tacite d'un contrat à durée déterminée, à notifier son intention au professionnel à une date trop éloignée de l'arrivée du terme convenu.
Il est précisé que le texte a été adopté le 22.02.2001.
Voilà qui aurait bien arrangé les choses dans ce cas présenté!
Existe-t-il quelque chose de similaire actuellement en Belgique et nos juges peuvent-ils se référer aux textes français dans leurs jugements si aucune jurisprudence n'existe déjà?

Bien sur il y a quelque chose de similaire car on est dans l'Union Europeenne et voilà "LA PROTECTION APPORTÉE PAR LE DROIT COMMUNAUTAIRE: Vous êtes protégé contre les clauses contractuelles abusives quel que soit le pays de l'Union européenne ou de l’Espace économique européen (EEE) dans lequel vous passez un contrat en tant que consommateur avec un professionnel".

Les juge belges n'ont pas besoin de se referer aux textes francais, la reglementation belge suffit pour leur interpretation de votre cas.

Legislation belge

La Belgique, influencée par la France, a créé en 1991 une Commission des clauses abusives:

Commission des Clauses abusives

Curiosité:

Se passe en France

Ascenseur

Colet · #15 01-03-2006 23:10:40

Giannigianni,

C'est avec grand intérêt que j'ai pris connaissance de votre message et des liens qu'il comporte.

Je crois bien pouvoir y trouver mon bonheur!

Mille merci pour votre aide.

Durée du mandat et des contrats.

Durée du mandat et des contrats.

Re : Durée du mandat et des contrats.

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