Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

giannigianni · #1 19-05-2006 10:22:47

PIM a écrit :

PIM a écrit : giannigianni a écrit :
Et votre avis de poids sur la question et la clause?

Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)
L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.
Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.
Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)
De manière complémentaire, voici ce que m'indique mon juriste préféré :
vaste question...
- faculté de résiliation anticipée prévue dans le bail de courte durée: c'est légal et ce n'est pas une clause pénale réductible, puisqu'il s'agit de la contrepartie d'un droit
- absence de telle faculté: il y a c'est vrai une jurisprudence défavorable au bailleur lorsqu'il refuse abusivement des propositions raisonnables (recherche perso couplée avec indemnité, etc.).
A noter, en ce qui concerne le locataire qui quitterait prématurément et sans autorisation les lieux loués, que la cour de cassation a rendu en 2003 un arrêt controversé et contraire je crois à l'avis du parquet général, arrêt en vertu duquel, conformément au droit commun des obligations, ne constitue pas un abus de droit le choix du bailleur de contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail (en l'espèce, le locataire avait quitté les lieux et le débat se plaçait sur le terrain de la possibilité d'exécuter la convention)

IV. La décision de la Cour
Sur premier moyen :
Quant à la troisième branche :
Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;
que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;
Attendu que l'<exécution> en <nature> constitue le mode normal d'<exécution> forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;
Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de <bail>) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;
Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'<exécution> en <nature> serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le <bail>, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du <bail> aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du <bail> en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit <bail> a, en réalité, pris fin sans que son <exécution> forcée soit encore possible ni en <nature> ni par équivalent " ;
Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;
Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
Quant au deuxième moyen :
Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;
Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'<exécution> en <nature> de la convention de <bail> litigieuse ;
Que le moyen est fondé ;
Sur les autres griefs :
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

A la limite moi je suis pour "contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail". et pas seulment le loyer mais aussi les charges et autres frais d'entretien...
Par example si le Bailleur n'a pas la possibilité de "gerer" son bien et il veut etre tranquille pour 3 ans pourquoi il devrait etre obligé de "revenir" sur la chose?

Bref à mon avis meme s'il quitte le lieux il devra continuer à payer comme s'il etait là autrement le bailleur aura pas seulment des frais de relocation mais aussi d'entretien, chauffage qui doit tourner en hiver si non la tuyauterie gel, etc..

Je crois que l'esprit de la loi de 3 ans n'est pas fait pour après resilier le contrat anticpativement, sinon je crois est preferable entrer dans un contrat de 9 ans dont les conditions sont claire pour les deux parties.
Pourquoi entrer dans un courte durée si pour devoir resilier anticpativement et/ou negocier la sortie, la relocation, etc. ?

PIM · #2 19-05-2006 09:47:10

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :
Et votre avis de poids sur la question et la clause?

Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)
L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.
Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.
Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)

De manière complémentaire, voici ce que m'indique mon juriste préféré :

vaste question...

- faculté de résiliation anticipée prévue dans le bail de courte durée: c'est légal et ce n'est pas une clause pénale réductible, puisqu'il s'agit de la contrepartie d'un droit
- absence de telle faculté: il y a c'est vrai une jurisprudence défavorable au bailleur lorsqu'il refuse abusivement des propositions raisonnables (recherche perso couplée avec indemnité, etc.).

A noter, en ce qui concerne le locataire qui quitterait prématurément et sans autorisation les lieux loués, que la cour de cassation a rendu en 2003 un arrêt controversé et contraire je crois à l'avis du parquet général, arrêt en vertu duquel, conformément au droit commun des obligations, ne constitue pas un abus de droit le choix du bailleur de contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail (en l'espèce, le locataire avait quitté les lieux et le débat se plaçait sur le terrain de la possibilité d'exécuter la convention)

IV. La décision de la Cour
Sur premier moyen :
Quant à la troisième branche :
Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;
que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;
Attendu que l'<exécution> en <nature> constitue le mode normal d'<exécution> forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;
Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de <bail>) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;
Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'<exécution> en <nature> serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le <bail>, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du <bail> aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du <bail> en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit <bail> a, en réalité, pris fin sans que son <exécution> forcée soit encore possible ni en <nature> ni par équivalent " ;
Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;
Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
Quant au deuxième moyen :
Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;
Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'<exécution> en <nature> de la convention de <bail> litigieuse ;
Que le moyen est fondé ;
Sur les autres griefs :
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

PIM · #3 18-05-2006 20:35:42

giannigianni a écrit :

Et votre avis de poids sur la question et la clause?

Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)

L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.

Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.

Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)

giannigianni · #4 18-05-2006 20:09:05

PIM a écrit :

giannigianni a écrit : (meme à telecharger sur PIM).
Ce qui est tout de même, tout le monde en conviendra, un argument de poids !

Et votre avis de poids sur la question et la clause?

PIM · #5 18-05-2006 17:31:45

giannigianni a écrit :

(meme à telecharger sur PIM).

Ce qui est tout de même, tout le monde en conviendra, un argument de poids ! hmm

giannigianni · #6 18-05-2006 16:59:12

SNP a écrit :

giannigianni a écrit :
Quant à la clause que vous trouvez "quelque peu abusive" elle me semble standard dans plusieurs contrats proposés (meme à telecharger sur PIM). Je la trouve correcte et vise à eviter qu'un locataire s'en va sans indemnités et sans payer.

Je me suis sans doute mal fait comprendre. Cette clause en soi est parfaitement légale. Mais en principe elle ne s'applique pas en dehors d'une instance judiciaire, telle qu'elle est rédigée. En effet, seul un juge peut constater une "faute" dans l'exécution d'un contrat.
Il faut ajouter une autre clause qui dise ceci, en substance:
"si le locataire résilie unilatéralement le bail avant son échéance, il sera tenu de...".

A mon avis comme ça vous continuez à deroger et à reinserer les indemnités... Justement la clause en question couvre une "faute" et pas la resiliation.

SNPC · #7 18-05-2006 16:21:01

giannigianni a écrit :

Quant à la clause que vous trouvez "quelque peu abusive" elle me semble standard dans plusieurs contrats proposés (meme à telecharger sur PIM). Je la trouve correcte et vise à eviter qu'un locataire s'en va sans indemnités et sans payer.

Je me suis sans doute mal fait comprendre. Cette clause en soi est parfaitement légale. Mais en principe elle ne s'applique pas en dehors d'une instance judiciaire, telle qu'elle est rédigée. En effet, seul un juge peut constater une "faute" dans l'exécution d'un contrat.

Il faut ajouter une autre clause qui dise ceci, en substance:
"si le locataire résilie unilatéralement le bail avant son échéance, il sera tenu de...".

giannigianni · #8 18-05-2006 15:17:36

SNP a écrit :

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.
Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!

Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

A mon avis justement parce que "la mobilité des locataires a tendance à s'accroître" que il est necessaire applquer les regles autrement les relations ne sont pas claire dès le debut et/ou le bailleur perde de l'argent sur son investissement...Pourquoi ecrire meme une loi si après on doit y deroger et/ou la negocier ad hoc...

Quant à la clause que vous trouvez "quelque peu abusive" elle me semble standard dans plusieurs contrats proposés (meme à telecharger sur PIM). Je la trouve correcte et vise à eviter qu'un locataire s'en va sans indemnités et sans payer.
Je voudrais bien aider un locataire mais combien de fois un locataire reconte des histoires juste pour resiliér son contrat anticpativement? La loi des 3 ans n'est pas à mon avis fait pour des logements sociaux....l

SNPC · #9 18-05-2006 12:51:02

Je comprends votre réaction, elle est légitime. Mais n'a-t-on pas dit que "la politique est l'art du possible". C'est vrai aussi pour la vie courante et singulièrement dans les relations locatives.

De plus en plus souvent - vous ne me contredirez pas - le bailleur a en face de lui un locataire qui peine à faire face à toutes ses obligations financières, de loyer ou autres. N'entrons pas dans des considérations sur les causes et les responsabilités de cet état de choses. Constituer une garantie de trois mois est un monde et il est hors de question de donner une garantie avant d'avoir récupéré la précédente. Le bailleur est souvent soulagé, au départ d'un locataire, si celui-ci a payé ses loyers et ses charges et les dégâts locatifs. Soulagé souvent aussi que le locataire s'en aille, tout simplement, quitte à laisser une ardoise derrière lui. C'est ainsi.

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!

Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

giannigianni · #10 18-05-2006 11:12:30

SNP a écrit :

Le but de l'indemnité est de compenser les loyers perdus pendant le temps de la relocation et les frais de recherche de ce nouveau locataire: c'est dans cette mesure que l'on peut demander au propriétaire de rabattre ses prétentions si on lui retrouve un locataire.
L'indemnité est également censée compenser les autres frais que le bailleur encourt du fait du changement de locataire: essentiellement des dépenses exposées dans le bien, qu'il n'aurait pas faites à ce moment si le bail s'était poursuivi. Il est bien connu que la succession rapide de locataires est plus onéreuse pour le bailleur que le maintien dans les lieux d'un même locataire pendant longtemps.
Cette partie de l'indemnité reste due!
La plupart du temps, l'indemnité due au bailleur en cas de départ anticipé ne fait pas ce genre de distinction, elle est forfaitaire.
D'où la nécessité de négocier.
En pratique, souvent j'ai recommandé à un bailleur, dans un tel cas et s'il n'avait pas de frais de relocation ni de perte de loyer, de laisser tomber toute l'indemnité, ou de se contenter d'un maximum de 1 mois. Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation.
Evidemment, il y a un écueil et il est de taille: le locataire n'a pas les mêmes intérêts que le bailleur et il cherchera souvent à "refiler" le premier candidat venu, refusant tout paiement ou toute collaboration ultérieure si le propriétaire n'accepte pas ce candidat. D'où des contestations sans fin en justice de paix. En effet, selon la jurisprudence, le propriétaire qui refuse sans raison valable un candidat "convenable et solvable" commet un "abus de droit" qui exonère le locataire de ses obligations...
Conclusion: comme d'hab' il y faut de la bonne foi et du compromis.
Comme disait mon psy: la vie c'est difficile mais c'est intéressant!

Franchaiment je ne vois pas l'avantage du bailleur en ce qui concerne la negociation de l'indemnité devant un locataire qui decide de partir anticipativement après avoir signé un contrat qu'en principe ne le permettrait pas et vu que l'indemnité est déjà une derogation à la loi...
La phrase "Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation" ne me trouve pas du meme avis si non comme interpreter l'article standard d'un bail:
RESOLUTION AU TORT DU PRENEUR
"En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra support er tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires selon barème reconnu de l'agent immobilier éventuel, pour autant que, dans ce dernier
cas, celui-ci ait été chargé de la relocation par écrit enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et ait réussi sa mission dans les trois mois à dater de l'enregistrement.
L'indemnité de relocation sus-mentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a quitté les lieux loués sans avertissement et cessé d'accomplir ses obligations dérivant de la présente convention.

SNPC · #11 18-05-2006 10:59:31

Le but de l'indemnité est de compenser les loyers perdus pendant le temps de la relocation et les frais de recherche de ce nouveau locataire: c'est dans cette mesure que l'on peut demander au propriétaire de rabattre ses prétentions si on lui retrouve un locataire.
L'indemnité est également censée compenser les autres frais que le bailleur encourt du fait du changement de locataire: essentiellement des dépenses exposées dans le bien, qu'il n'aurait pas faites à ce moment si le bail s'était poursuivi. Il est bien connu que la succession rapide de locataires est plus onéreuse pour le bailleur que le maintien dans les lieux d'un même locataire pendant longtemps.
Cette partie de l'indemnité reste due!

La plupart du temps, l'indemnité due au bailleur en cas de départ anticipé ne fait pas ce genre de distinction, elle est forfaitaire.
D'où la nécessité de négocier. wink

En pratique, souvent j'ai recommandé à un bailleur, dans un tel cas et s'il n'avait pas de frais de relocation ni de perte de loyer, de laisser tomber toute l'indemnité, ou de se contenter d'un maximum de 1 mois. Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation.

Evidemment, il y a un écueil et il est de taille: le locataire n'a pas les mêmes intérêts que le bailleur et il cherchera souvent à "refiler" le premier candidat venu, refusant tout paiement ou toute collaboration ultérieure si le propriétaire n'accepte pas ce candidat. D'où des contestations sans fin en justice de paix. En effet, selon la jurisprudence, le propriétaire qui refuse sans raison valable un candidat "convenable et solvable" commet un "abus de droit" qui exonère le locataire de ses obligations...

Conclusion: comme d'hab' il y faut de la bonne foi et du compromis.

Comme disait mon psy: la vie c'est difficile mais c'est intéressant! tongue

giannigianni · #12 18-05-2006 10:39:19

SNP a écrit :

Lalaith a écrit : ouaipppp... Je me sens lésée mais bon j'ai pas le choix apparemment... Même si je lui retrouve un locataire sans qu'il ait de démarches à faire???
Je vous confirme que dans ce cas vous ne devriez pas payer l'intégralité de l'indemnité. Sinon, c'est bien simple, vous ne cherchez pas!

Je croiyait comprendre que les indemnités sont une sorte de "penalité" alternatif à payer le loyer jusq'à la fin et pas une matiere de negotiation si le locataire aide à chercher un remplaçant qui pourrait ne pas plaire au bailleur.

SNPC · #13 17-05-2006 23:04:30

Lalaith a écrit :

ouaipppp... Je me sens lésée mais bon j'ai pas le choix apparemment... Même si je lui retrouve un locataire sans qu'il ait de démarches à faire???

Je vous confirme que dans ce cas vous ne devriez pas payer l'intégralité de l'indemnité. Sinon, c'est bien simple, vous ne cherchez pas!

grmff · #14 17-05-2006 21:38:31

A partir du moment où vous avez un bail de 3 ans, les conditions de préavis et de fin de bail sont celles mentionnées dans le bail.

Les conditions sont 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité? C'est légal.

Au delà de cela, tout se négocie. Le proprio vous autorise à trouver un nouveau locataire? Il faut bien entendu que le locataire lui convienne, et il n'a pas à se justifier.

val1980 · #15 17-05-2006 21:01:47

Je vis une situation un peu semblable...

J'ai perd mon emploi fin juin et de ce fait, j'ai décidé de partir à l'étranger. J'ai signé un contrat pour 3 ans et j'arriverais à échéance le 31 octobre 2006. Je viens de prévenir ma locataire qui n'est absolument pas contente et veut me faire payer jusqu'à cette date. J'entends beaucoup parler de résiliation de bail, avec la condition, si celle-ce se fait dans la troisième année 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnités. Cependant, en relisant mon contrat, il est stipulé 3 mois de préavis et Trois mois d'indemnités, ce point-ci est-il déjà légal ?
De plus, le propriétaire a accepté que je recherche un autre locataire (elle referait un nouveau contrat). J'ai donc mis une annonce sur internet et j'ai mis une affiche sur la porte. J'ai déjà eu plusieurs visites et lorsque je lui ai parlé des personnes qui étaient intéressées, ça ne lui convenait pas. Les premières personnes intéressées étaient des étrangers ( de très bonne allure) elle n'en a pas voulu et la deuxième personne était un garçon célibataire, elle m'a répondu qu'elle ne voulait pas de jeune homme dans la maison. A-t-elle le droit de refuser les personnes que je lui présente ? Que puis-je faire? Je vous remercie d'avance.

Lalaith · #16 10-04-2006 23:04:57

ben en fait, ya deux proprios: une madame et un monsieur (ils sont juste coproprios c tout). Tout à l'heure j'ai téléphoné à la dame pour essayer de lui expliquer que pour moi ça va pas être évident de payer tout ça. Et la madame elle avait pas l'air de s'y connaitre donc elle m'a passé son fils et j'ai meme pas pu m'expliquer il a été agressif et il m'a menacé de payer encore. Je pense que ce monsieur n'a pas vraiment à donner son avis vu que j'ai pas signé avec lui.
Je dois encore prendre contact avec le deuxième proprio pour lui demander ce qu'il en pense. Si il n'y a pas moyen de s'arranger. J'ai tjs été honnête avec eux et j'le resterai jusk'au bout même si ça coute cher. Mais bon voilà, moi je suis pas riche à millions et 930 euros pour moi c bcp...

grmff · #17 10-04-2006 22:53:56

Si vous lui proposer de faire toutes les démarches pour lui, il est possible qu'il soit plus coulant.

Sauf si c'est un professionnel qui travaille pour compte de tier, ou si c'est un tier qui passe par un professionnel en règle générale.

Tout se discute, mais il me semble que vous aviez mentionné au départ qu'il exigeait son dû...

Lalaith · #18 10-04-2006 22:49:59

ouaipppp... Je me sens lésée mais bon j'ai pas le choix apparemment... Même si je lui retrouve un locataire sans qu'il ait de démarches à faire???

grmff · #19 10-04-2006 22:38:43

A mon avis, la clause est légale. Lorsque vous vous êtes engagée dans le contrat, vous avez eu l'occasion de le lire et d'en accepter les clauses. A vous de le respecter.

Certes, en justice, il n'est pas sûr que le proprio ait gain de cause. Mais si vous quitter au bout de moins d'une année, il y a de fortes chances qu'il gagne tout, y compris les frais d'avocat que vous auriez à payer: les vôtres, mais aussi les siens!

Pur bénef, facile à dire. C'est une sorte de "prime de risque". Risque de ne pas retrouver tout de suite. Risque de se retrouver avec un mauvais payeur. C'est aussi une indemnité compensdatoire des ennuis que vous créer en cassant le contrat: remise en lcoation,revisite, renseignement de solvabilité du locataire, honoraires d'états des lieux, honoraires d'agent immobilier etc.

Ce n'est pas du pur bénef, c'est le respect pur et simple de votre contrat. Dura lex, sed lex...

Lalaith · #20 10-04-2006 22:29:22

Grmff a écrit :

Dans ce cas, comme il s'agit d'un bail de courte durée de résidence principale, rien n'est prévu dans la loi. Il faut donc se référer au bail pour tout ce qui est de la résiliation.
S'il n'est rien prévu, le bailleur est en droit d'exiger que vous restiez jusqu'au bout...
Dans la pratique, il obtiendra difficilement beaucoup plus que ce que le bail longue durée permet, soit 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité dans la première année...
Comme par hasard, c'est ce qu'il réclame. Test achat a donc raison, ce n'est pas "légal". Mais ce n'est pas illégal non plus. Tout doit se négocier
Qu'est-ce qui est prévu au bail? 3 mois de préavis et 3-2-1 mois d'indemnité dans la 1ere-2e-3e année d'occupation? Si c'est cela qui est mentionné, votre proprio est tout à fait dans son droit.
Si vous trouvez un locataire et que le prorpio ne perd pas un seul mois de loyer, vous pouvez toujours négocier. Tout à affaire de rencontrer les intérêts des deux parties.
Le fait que le prorpio trouve quelqu'un immédiatement et empoche 3 mois ne vous concerne plus. Comme le fait que le proprio risque de perdre 6 mois de location par inoccupation. C'est l'objet de l'indemnité car il s'agit bien de cela.

la clause du contrat est celle-ci : "En cas de résiliation par la faute du preneur, prévu à l'article 1760 du code civil, les parties fixent forfaiterement à trois mois de loyers l'indemnité compensatoire pour rupture de contrat. En cas de résiliation anticipée du bail par le preneur avant le terme des trois premières années pour quelque raison que ce soitn l'indemnité de rupture sera également de trois mois de loyers"

oki mais je pense que c bassement profiter des gens surtout que je propose à ces personnes de trouver un locataire avant mon départ (et bien sur un locataire qui LEUR conviendrait). Je vois pas pourquoi il empocherait en plus 930 euros. c du pur bénef. NON?

Lalaith · #21 10-04-2006 21:14:28

Voici le problème que je rencontre:
J'ai signé un contrat de bail à courte durée (de trois ans). Dans deux mois je quitte le studio et comme convenu au départ, j'ai envoyé un préavis de trois mois. Hors, le propriétaire me réclame un indemnité de trois mois en plus de ces trois mois de préavis (on ne parle plus ici d'indemnité compensatoire mais d'une indemnité supplémentaire). J'ai téléphoné au service juridique de test achat pour savoir si cette demande (bien que figurant dans mon contrat de bail) était bien légale et on m'a répondu que non. On m'a également conseillé de téléphoner au propriétaire pour y voir plus clair, ce que j'ai fait. Celle-ci (ou plutot son fils) m'a tout de suite agressé et menacée d'aller au juge de paix et de me faire payer 6mois d'indemnité et meme plus.
Il me semble que le proprétaire abuse de son droit et cherche à tirer avantage de la situation et ce, à mes dépens. Je pense également que si je lui trouve un locataire qui conviendrait a ses conditions et qui reprendrait mon bail, il ne devrait y avoir aucune indemnité supplémentaire à payer car il se ferait gracieusement 1000 euros sur mon compte.
Je ne sais pas ce que je dois faire ni si je dois prendre les menaces du proprétaire au sérieux. Pourriez-vous m'aider à y voir plus clair, svp? Que dois-je faire? D'avance merci

Résiliation de bail (par le locataire cad moi!)

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