approbation procès verbal assemblée générale

luc · #1 26-04-2017 12:19:11

panchito a écrit :

Le syndic que vous avez choisi a raté les épisodes (lois) des 7 dernières années...

Je dirais même des 23 dernières années. Utiliser le mot "gérance" a.l.d. "syndic" date d'avant la loi de 1994.

panchito · #2 26-04-2017 10:33:53

Le syndic que vous avez choisi a raté les épisodes (lois) des 7 dernières années...

ickx · #3 26-04-2017 10:27:34

En pratique ( récent exemple) :

panchito · #4 01-07-2016 20:13:51

Ninifel a écrit :

L'annulation d'une décision d'AG refusant de faire des travaux ne donne pas comme résultat l'autorisation de faire des travaux !

Mais bien sur que non!

Mais pouvez-vous nous expliquer quel est votre problème exactement? De manière à ce que les gourous qui fréquentent ces forum puissent vous répondre avec précision?

Faut-il comprendre qu'un des CP's de votre copropriété a intenté un procès à l'ACP pour annuler une décision d'AG en vue de réaliser des travaux?

Comment se fait-il que ce CP a eu raison? Le juge a-t'il estimé que les travaux étaient tout à fait inutiles et superflus? Pourquoi? S'agissait-il d'embellissements coûteux et inutiles (style façade en marbre de Carrare ou jardin refait par un architecte-paysager)?

Comment voulez-vous qu'on vous aide si vous nous donnez des informations au compte-gouttes?

panchito · #5 01-07-2016 12:38:18

Même si je suis quadrilingue, ma réponse était en français et je m'étonne que vous ne la compreniez pas.

Ceci est d'application depuis la toute dernière loi sur la copropriété:

Un PV est depuis la nouvelle loi sur la copropriété "direct, précis et transparent" puisqu'il est rédigé en style télégraphique du type:
point 1 "intitulé" décision:
pour: xxx quotités
Contre: yyy quotités
Abstention: zzz quotités

Il n'y a pas moyen de faire plus direct, précis et transparent que cela.

Quant à changer d'avocat, mon conseil portait évidemment sur votre avocat à vous qui semble pédaler dans la choucroute...et n'engranger aucun résultat vu la foultitude de posts que vous avez écrits sur ces forums.

Quand à demander au juge de venir contrôler le fonctionnement de votre ACP, vous rêvez les yeux ouverts...

Si vous estimez que des tavaux doivent être exécutés, c'est très simple: il vous suffit de faire mettre ce point à l'ODJ de la prochaine assemblée et de venir éventuellement avec plusieurs devis.

Si l'ACP vous les refuse, vous avez 4 mois pour faire annuler la décision en justice.

Mais votre avocat personnel ne sait pas vous expliquer tout cela? C'est quand même le B.A.B.A

rexou

panchito · #6 30-06-2016 19:52:34

Je ne sais pas pourquoi vous n'aimez pas les réponses que je vous donne.

Basées sur plus de 50 ans d'expérience dans de multiples copropriétés, elles sont légales, pragmatiques et directement utilisables.

Voici la dernière:

Panchito a écrit :

Mais vous signez le PV en fin d'AG comme la loi l'exige. Sans rien dire?
Un PV est depuis la nouvelle loi sur la copropriété "direct, précis et transparent" puisqu'il est rédigé en style télégraphique du type:
point 1 "intitulé" décision:
pour: xxx quotités
Contre: yyy quotités
Abstention: zzz quotités
Il n'y a pas moyen de faire plus direct, précis et transparent que cela.
Votre adversaire c'est l'ACP qui paie un Syndic pour entre autres, la représenter en justice.
Et votre avocat il en pense quoi de tout cela? Si vous posez autant de questions sur PIM, c'est que visiblement vous ne le trouvez pas à la hauteur et préférez poser ces questions aux experts de PIM plutôt qu'à votre avocat.
La solution ne serait-elle pas de changer d'avocat?

Pour encore mieux vous aider, je vous ai posé quelques questions. Tant que vous ne fournissez pas les éléments demandés, les experts de ce forum ne pourront vous aider plus loin que moi....

Dernière modification par panchito (30-06-2016 20:03:47)

luc

panchito · #7 30-06-2016 14:08:33

Ninifel a écrit :

L'idée de grmff ne fonctionne pas, ce n'est pas "direct, précis et transparent" puisque in fine c'est mon "adversaire " qui fabrique le PV

Mais vous signez le PV en fin d'AG comme la loi l'exige. Sans rien dire?

Un PV est depuis la nouvelle loi sur la copropriété "direct, précis et transparent" puisqu'il est rédigé en style télégraphique du type:
point 1 "intitulé" décision:
pour: xxx quotités
Contre: yyy quotités
Abstention: zzz quotités

Il n'y a pas moyen de faire plus direct, précis et transparent que cela.

Votre adversaire c'est l'ACP qui paie un Syndic pour entre autres, la représenter en justice.

Et votre avocat il en pense quoi de tout cela? Si vous posez autant de questions sur PIM, c'est que visiblement vous ne le trouvez pas à la hauteur et préférez poser ces questions aux experts de PIM plutôt qu'à votre avocat.

La solution ne serait-elle pas de changer d'avocat?

On a l'impression que vous avez lancé des tas de procédures à l'encontre de votre ACP sans avoir jamais engrangé le moindre résultat. C'est un tout cas ce que votre omniprésence sur PIM laisse à penser...

Dernière modification par panchito (30-06-2016 15:14:42)

rexou

panchito · #8 30-06-2016 13:59:45

Ninifel a écrit :

Le point de suivi apporté aux affaires judiciaires donne comme résultat : "NEANT",

Donc vous avez bien un point à l'ODJ concernant les affaires judiciaires en cours, contrairement à ce que vous disiez dans tous les autres posts.

Comme c'est le Syndic, qui doit légalement rédiger le PV en cours de séance et le faire signer en fin d'AG, je me demande comment les copropriétaires peuvent le signer? Il n'y a aucun frais d'avocats dans les charges? Les CP n'ont vraiment aucun moyen de savoir s'il y a des procédures judiciaires en cours ou pas? Je ne peux pas le croire...

Mais vous-même vous assitez à ces AG? Et vous signez le PV les yeux fermés? Vous ne dites rien? Je ne peux pas le croire le non plus....

luc · #9 30-06-2016 13:13:52

ninifel a écrit :

Luc Pim Recou et Panchito Grmff a écrit :
Si vous désirez connaître le suivi apporté aux affaires judiciaires, demandez le rapport au conseil de copropriété, demandez de mettre ce point spécifique à l'ordre du jour. C'est direct, précis et transparent.
(...) au nom de la LIBERTE aucun juge n'a le pouvoir de contraindre un organe rebelle à faire un rapport qu'il ne veut pas faire.

@tous

Le JP n'a pas le pouvoir de contraindre "manu militari" ... .
Mais le JP peut faire subir l'ACP les conséquences
- de son obstruction "civile"
- de son refus a tenir compte avec l'intérêt général.

Ce qu'il fait maintes fois dans mon cas. En effet, il ne faut pas suivre la voie des autres, mais votre propre voie, tracé vers votre bût, transparent et légal.

@ninifel

Pour vous j'ai publié dans un autre sujet comme exemple les données d'une formation accessible à tous.
Voir: Les Lundis de la Copropriété ou les 50 nuances du syndic (EFP-Bru)

Ils serait probablement utile pour vous de suivre cette formation (ou une de la diziane d'autres formations similaires).
Cela coute moins qu'une citation et aura plus de rendement.

PS: je n'aime pas qu'on fait l'amalgame de mes dires avec ceux d'autres. Qui a dit quoi?

Dernière modification par luc (30-06-2016 13:17:23)

grmff · #10 29-06-2016 22:04:41

ninifel a écrit :

Rexou et Panchito a écrit :
si aucun propriétaire n'a introduit une requête en justice endéans les 4 mois, le PV est automatiquement approuvé.
1. Alors pourquoi ne pas le mentionner EXPLICITEMENT dans le PV de l'Ag subséquente ?

Il n'y a aucun sens de demander de mettre à l'ordre du jour l'approbation du PV de l'AG précédente. Depuis la loi de 2010, c'est induire les propriétaires en erreur.

Et si votre but est d'éviter des dissimulations, croyez bien que cela n'empêchera rien du tout.

Si vous désirez connaître le suivi apporté aux affaires judiciaires, demandez le rapport au conseil de copropriété, demandez de mettre ce point spécifique à l'ordre du jour. C'est direct, précis et transparent.

panchito, luc, PIM, rexou

luc · #11 29-06-2016 20:32:25

GT a écrit :

Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", son auteur Yves VAN ERMEN (actuel président du bureau de l'IPI) écrit que les chambres de l'IPI ont retenu comme grief le fait de mettre à l'ordre du jour "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente alors que ces procès-verbaux sont devenus définitifs à défaut de recours introduit dans le délai légal, et avoir ainsi donné aux copropriétaires la fausse illusion que les décisions prises ne deviennent définitives qu'à l'assemblée générale suivante".
Bref, il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.

@tous

Je viens d'acheter et de recevoir un exemplaire du N° 2016/1 (62 pages) de cette revue, qui contient les quatre articles suivants (tous les auteurs écrivent à titre personnel sans mention de leur titre actuel) :

1. « La comptabilité des copropriétés après la promulgation de l’AR du 12 juillet 2012 », par Eric Arpigny, comptable fiscaliste (p. 3 à p. 24.);
2. « Vers plus de professionnalisme » par Yves Van Ermen, président de l’IPI (p.25-p.42);
3. « Responsabilité notarial et copropriété », par Jean Goemare, Avocat au barreau de Bruxelles depuis 1977, spécialisé en responsabilité civile professionnelle des notaires (p. 43-p.52);
4. « Le contentieux de la copropriété : questions choisies » par Damien Van Ermen, avocat. Depuis 2010, il est régulièrement désigné par les magistrats cantonaux comme syndic judiciaire afin de redresser des copropriétés en difficulté (p. 53-62).

Il me faudra du temps pour les lire, étudier et en tirer des conclusions dans le contexte du fonctionnement des copropriétés en général.

@GT
Mille fois merci pour cette référence qui sera très utile dans le contexte de mon ACP et la série d'AG de 2015/2016.

panchito · #12 28-06-2016 15:22:05

Mais parce que c'est la loi et que nul n'est censé ignorer la loi.

rexou · #13 28-06-2016 13:25:32

Ninifel a écrit :

Je tiens donc particulièrement à ce qu'un syndic professionnel applique une méthodologie de gestion sérieuse mais vu que la loi ne l'oblige pas à faire un "suivi des décisions de la précédente AG" j'obtiens des PVs qui ne me donnent pas satisfaction et ce n'est pas la faute du Syndic PANCHITO !

Mais ces PV qui ne vous donnent pas satisfaction satisfont pourtant les autres CP ?
Personne ne se plaint à part vous ? Vous êtes l'élément minoritaire isolé qui prétend obtenir satisfaction et imposer ses vues à l'ensemble des CP, des syndics, ou encore du législateur...
Vous n'avez pas l'impression d'en faire trop ???

[edit modérateur: suppression phrase inutile...]

Dernière modification par PIM (30-06-2016 11:02:22)

panchito

rexou · #14 28-06-2016 13:19:43

ninifel a écrit :

C'est la raison pour laquelle je trouve que mettre systématiquement à l'ordre du jour ce point de suivi "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente " est une vraie méthode qui évite tout risque de dissimulation d'une procédure judiciaire en cours.

Vous avez des avis tranchés sur bien des questions !
Vous n'êtes pas le législateur et vous ne pouvez intervenir que dans le cadre de votre ACP (ce dont vous ne vous privez manifestement pas, au grand dam des autres CP). Vous pouvez donc demander à votre syndic de mettre ce point à l'ordre du jour. Vous pouvez aussi (tenter de) faire voter en AG une mise systématique de ce point à l'ordre du jour de chaque AGO dans votre ACP.
Pour le reste, votre vision idéale de la gestion immobilière me semble un peu... envahissante.
La terre tourne sans votre intervention et vous n'en changerez pas le sens de rotation, quoi que vous puissiez espérer.

panchito · #15 28-06-2016 05:44:12

Et GT vous avait aussi répondu

GT a écrit :

Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", son auteur Yves VAN ERMEN (actuel président du bureau de l'IPI) écrit que les chambres de l'IPI ont retenu comme grief le fait de mettre à l'ordre du jour "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente alors que ces procès-verbaux sont devenus définitifs à défaut de recours introduit dans le délai légal, et avoir ainsi donné aux copropriétaires la fausse illusion que les décisions prises ne deviennent définitives qu'à l'assemblée générale suivante".
Bref, il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.

Donc en résumé, si aucun propriétaire n'a introduit une requête en justice endéans les 4 mois, le PV est automatiquement approuvé.

panchito · #16 28-06-2016 05:37:05

Mais je vous ai déjà répondu à la même question dans une autre discussion!

Depuis la nouvelle loi sur la copropriété de 2010, le PV doit maintenant être signé en fin de séance par les copropriétaire encore présents.

Le PV n'est plus que la liste des points des ordres de jour, avec pour chaque point les votes et les quotités:
Point 1 "Intitulé"
Vote pour: x quotités
Votent contre: y quotités
Abstention: z quotités

Comme il y a un secrétaire, et des scrutateurs comment voulez-vous ne pas être d'accord avec un PV écrit dans un tel style télégraphique sans aucun état d'âme ni développement?

Vous avez la possibilité d'introduire une requête en justice pour demander l'annulation d'une décision mais vous devrez prouvez qu'elle vous porte préjudice.

Dernière modification par panchito (28-06-2016 06:02:26)

panchito · #17 27-06-2016 21:39:22

Ninifel a écrit :

C'est la raison pour laquelle je trouve que mettre systématiquement à l'ordre du jour ce point de suivi "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente " est une vraie méthode qui évite tout risque de dissimulation d'une procédure judiciaire en cours.

Non, il ne faut plus mettre le point "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente" à l'ODJ. En plus le PV est signé en fin de séance depuis la nouvelle loi sur la copropriété. les absents non représentés ayant toujours tort, ils ont 4 mois après l'AG pour faire annuler une décision qui leur porterait préjudice (ce qui doit encore être prouvé!!)

Non, mettre ce point à l'ODJ, ce n'est pas une méthode qui évite une dissimulation d'une procédure judicaire.

D'ailleurs tant le Syndic que le Commissaire-aux-compte que les CP's voient immédiatement qu'il y a des procédures judiciaires en cours puisque des frais d'avocats apparaissent dans leurs charges.

Il est donc impossible au Syndic de dissimuler des procédures judicaires!

Comment voulez-vous qu'il fasse? En payant les honoraires de l'avocat de l'ACP de sa poche?

Elle est bien bonne!! big_smile

Dernière modification par panchito (27-06-2016 21:42:48)

panchito · #18 27-06-2016 20:15:43

Les copropriétaires seraient particulièrement "négligeant" d'oublier de faire mettre à l'ordre du jour de chaque AG un point intitulé:
"- Procédures judiciaires en cours"

Le Syndic doit évidemment faire rapport sur ce point en explicitant en détail le statut de chaque affaire! Surtout quand on voit les notes d'honoraires des avocats qui défendent l'ACP dans des affaires qui durent parfois plus de 10 ans.

En tant que CP, il faut être totalement inconscient pour ne pas demander de mettre ce point à l'ODJ de chaque AG.

Et encore plus inconscient pour ne pas dire totalement irresponsables de garder un Syndic qui omet de le faire!!

GT · #19 27-06-2016 19:22:07

Le débat en cours porte sur l'obligation (position défendue par l'un) ou non ( position défendue par l'autre) de mise à l'ordre du jour de la moindre procédure judiciaire en cours et non sur l'obligation pour le syndic de communiquer dans la perspective de la cession d'un droit de propriété d'un lot le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété (situation visée à l'art. 577-11, § 1er, al.1, 4°, C.civil).

En ce qui concerne l'obligation faisant l'objet de positions divergentes , il convient de se référer à l'article 577-9, § 1er, al.4, C.civil prévoyant :
"Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires."

La loi ne donne aucune autre précision. Une modalité d'information est la mise explicite d'un point à l'ordre du jour d'une assemblée ordinaire. D'autres modalités pour communiquer l'information: la convocation d'une AG extraordinaire, l'envoi d'un courrier.

En principe, le responsabilité du syndic serait susceptible d'être engagée pour absence d'information ou information tardive concernant les actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.

Dès lors le syndic a intérêt à conserver la preuve de la communication de l'information.

luc · #20 27-06-2016 16:53:16

panchito a écrit :

Ninifel a écrit :
mais d'1 dissimulation de la réalité (procédure en cours) dans les procès-verbaux;
Impossible de dissumuler celà!
Dès qu'il y a la moindre procédure judiciaire en cours, il faut aboslument un point à l'ODJ de chaque AG tel que:
- Procédures judiciaires en cours
S'il y en a plusieurs, le Syndic doit évidemment les signaler toutes ex:
Affaire ACP contre X (mauvais payeur)
etc...

Aucune loi ne l'impose.

En pratique on peut dissimuler pendant un certain temps, parfois très trés long.

Donc un syndic qui veut cacher des choses, peut entre autres (cas réels):
- ou ne met pas ce point "procédures judiciaires en cours" à l'OJ
- ou le met sans mentionner des détails et n'en donne pas de synthése dans l'invitation ou dans le PV.
- ou discute des citations, conclusions, avant ouverture de l'AG sans en mentionner quelque chose dans le PV.

Dernière modification par luc (27-06-2016 16:53:57)

ninifel

moimoi · #21 16-04-2006 19:57:53

Comme je l'ai déjà dit, cela fait 8 ans que nous sommes propriétaires d'un appartement faisant partie d'une copropriété de 24 appartements.

Ca fait 2 ans seulement que je commence à participer aux A.G. et seulement quelques mois que je m'y intéresse vraiment et que j'essaie de comprendre quelque chose... Vous m'avez déjà beaucoup aidée et je vous en remercie.

une petite question: en regardant les procès verbaux des A.G, je vois que figure à chaque fois à l'ordre du jour en point 1 : Approbation du procès verbal de la dernière assemblée Générale.

Ce point sert il à quelque chose ? dans la mesure où, je pense, nous avons trois mois pour contester une décision de ce procès verbal .
donc quand nous discutons de ce point 1, les trois mois sont déjà dépassés. A quoi ce point 1 sert il alors ? Pourquoi le syndic le reprend il à chaque fois ?

merci d'éclairer ma lanterne...

approbation procès verbal assemblée générale

Re : approbation procès verbal assemblée générale

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