travaux pour une terrasse d'un appartement

puce90 · #1 13-05-2006 09:04:50

Bonjour,
Voici mon problème:je suis propriétaire d'un appart. dans un immeuble comprenant 3 appartements et un garage se trouvant au rez de chaussée.
L' appartement se trouvant au premier étage ,possède une terrasse qui fait office de toit pour le garage;et ily a des infiltrations d'eau dans le garage via cette terrasse.
Le problème est que le propriétaire du premier étage veut que tous les co-propriétaires doivent participer aux frais.
Est ce normal?
Merci d'avance de vos réponses.

grmff · #2 13-05-2006 09:34:01

Oui, c'est normal. L'étanchéité d'une copropriété est commune. Et si des réparations doivent avoir lieu en toiture, celui du 1er participera aussi.

giannigianni · #3 13-05-2006 10:01:27

puce90 a écrit :

Bonjour,
Voici mon problème:je suis propriétaire d'un appart. dans un immeuble comprenant 3 appartements et un garage se trouvant au rez de chaussée.
L' appartement se trouvant au premier étage ,possède une terrasse qui fait office de toit pour le garage;et ily a des infiltrations d'eau dans le garage via cette terrasse.
Le problème est que le propriétaire du premier étage veut que tous les co-propriétaires doivent participer aux frais.
Est ce normal?
Merci d'avance de vos réponses.

Il se peut aussi que simplement la terrasse est partie commune de la copropriete en jouissance privatif du premier etage (voir acte de base). Donc ce cas tous travaux de la terrasse, inclus dallage et pas seulment etancheite, sont à charge de la copropriete. Toutefois dans mon ACP comme les garage sont separés de l'immeuble dans une cour, quand on a refait l'etancheite roofing des garages on a decidé que seulment les proprietaires des garages auraient payé.

PIM · #4 13-05-2006 15:06:38

La réponse se trouve dans l'acte de base de l'immeuble, dans la définition de ce qui est commun et de ce qui est privatif...

A priori, étanchéités = parties communes.
Mais relisez bien tout l'acte de base.

Il n'y a pas de syndic ?

Colet · #5 13-05-2006 17:57:56

Les problèmes de jouissance de terrasse couvrant des parties privatives ou communes sont très complexes parce qu'ils sont rarement évoqués clairement dans les actes de base.

La première chose à faire, comme PIM le préconise, c'est de bien lire ce qu'on en dit dans le règlement de copropriété et dans la description des parties communes et privatives de l'immeuble.

Toutes les toitures d'un immeuble ne sont pas systématiquement considérées comme étant communes à tout l'immeuble. Certaines sont parfois considérée comme des parties communes spéciales aux lieux qu'elles couvrent et c'est cette copropriété spéciale qui interviendra dans les frais d'entretien, de réparation ou de renouvellement de ladite toiture.

Si la terrasse est carrelée, la partie responsable devra payer le remplacement des pavés.
C'est pourquoi, quand la chose est possible (seuil suffisamment haut entre la porte d'accès et la terrasse), on adopte la solution moins onéreuse de placer une nouvelle étanchéité sur les pavés existants sur laquelle on pose des dalles 30x30 sur plots.

Si la terrasse n'est pas carrelée, mais simplement revêtue d'un roofing, la responsabilité de celui qui en a la jouissance pourrait être engagée s'il en a fait un usage non approprié qui aurait affecté l'étanchéité du matériau.
Dans ce cas il serait le seul à devoir supporter la réparation ponctuelle des endroits abîmés.

N.B. Les dégâts causés aux biens par les infiltrations par les toitures sont couverts par l'assurance dégâts des eaux.

Colet · #6 13-05-2006 18:04:03

puce90 a écrit :

Bonjour,
Voici mon problème:je suis propriétaire d'un appart. dans un immeuble comprenant 3 appartements et un garage se trouvant au rez de chaussée

Vous n'avez pas précisé si le garage du rez dont la toiture fuit est commun (plusieurs propriétaires l'utilisent) ou privatif (à l'usage d'un seul propriétaire).
Y a-t-il des caves sous ce garage?

puce90 · #7 13-05-2006 20:16:38

Colet a écrit :

puce90 a écrit : Bonjour,
Voici mon problème:je suis propriétaire d'un appart. dans un immeuble comprenant 3 appartements et un garage se trouvant au rez de chaussée
Vous n'avez pas précisé si le garage du rez dont la toiture fuit est commun (plusieurs propriétaires l'utilisent) ou privatif (à l'usage d'un seul propriétaire).
Y a-t-il des caves sous ce garage?

En fait,le garage est privatif donc il appartient à un des co_propriétaires.
Et la terrasse du premier est à usage privatif du premier étage uniquement.

Colet · #8 13-05-2006 22:52:07

puce90 a écrit :

En fait,le garage est privatif donc il appartient à un des co_propriétaires.
Et la terrasse du premier est à usage privatif du premier étage uniquement.

Je répète la dernière question: y a-t-il des caves (ou d'autres constructions) sous ce garage privatif?

Colet · #9 13-05-2006 22:55:48

puce90 a écrit :

En fait,le garage est privatif donc il appartient à un des co_propriétaires.
Et la terrasse du premier est à usage privatif du premier étage uniquement.

Questions: y a-t-il des caves (ou d'autres constructions) sous ce garage privatif?
Avez-vous trouvé quelque chose dans la description des parties communs et privatives de l'acte de base au sujet de cette toiture-terrasse?

giannigianni · #10 13-05-2006 22:58:51

puce90 a écrit :

Colet a écrit : puce90 a écrit : Bonjour,
Voici mon problème:je suis propriétaire d'un appart. dans un immeuble comprenant 3 appartements et un garage se trouvant au rez de chaussée
Vous n'avez pas précisé si le garage du rez dont la toiture fuit est commun (plusieurs propriétaires l'utilisent) ou privatif (à l'usage d'un seul propriétaire).
Y a-t-il des caves sous ce garage?
En fait,le garage est privatif donc il appartient à un des co_propriétaires.
Et la terrasse du premier est à usage privatif du premier étage uniquement.

Usage privatif c'est à dire jouissance privatif mais propriete commune?

Colet · #11 13-05-2006 23:13:00

giannigianni a écrit :

Usage privatif c'est à dire jouissance privatif mais propriete commune?

Si le garage est privatif et qu'il n'y a pas de construction en sous-sol, il devrait être considéré comme privatif.
Dans le silence de l'acte de base sur la toiture-terrasse qui le couvre, on devrait raisonnablement considérer que cette toiture est également privative et que sa jouissance comme terrasse par le copropriétaire du 1er étage se fait à titre gratuit.
Si la terrasse est carrelée, la chape étanche étant protégée, on peut considérer qu'elle à péri par vétusté et non pas par la faute de celui qui en jouit.
Par contre, s'il existe des constructions en sous-sol sous le garage, sa toiture serait commune et les frais de remise en état de cette toiture seraient communs eux aussi.
D'où l'intérêt d'avoir une réponse à cette question.
Seriez-vous d'accord avec cette analyse?

giannigianni · #12 14-05-2006 07:51:23

Colet a écrit :

giannigianni a écrit :
Usage privatif c'est à dire jouissance privatif mais propriete commune?
Si le garage est privatif et qu'il n'y a pas de construction en sous-sol, il devrait être considéré comme privatif.
Dans le silence de l'acte de base sur la toiture-terrasse qui le couvre, on devrait raisonnablement considérer que cette toiture est également privative et que sa jouissance comme terrasse par le copropriétaire du 1er étage se fait à titre gratuit.
Si la terrasse est carrelée, la chape étanche étant protégée, on peut considérer qu'elle à péri par vétusté et non pas par la faute de celui qui en jouit.
Par contre, s'il existe des constructions en sous-sol sous le garage, sa toiture serait commune et les frais de remise en état de cette toiture seraient communs eux aussi.
D'où l'intérêt d'avoir une réponse à cette question.
Seriez-vous d'accord avec cette analyse?

A mon avis, et sauf disposition contraire dans l'acte de base, un toit-terrasse est une partie commune dont la charge incombe à tous les copropriétaires.
C’est souvent le cas aussi d’un jardin attenant à un logement situé en rez-de-chaussée et pour lequel on se demande pas s'il y a une construction en dessous.
Le definition de partie commune serait que une partie de l'immeuble est commune dès lors qu'elle présente une utilité/usage pour au moins deux copropriétaires.
Seul l’entretien de la terrasse/jardin incombe au bénéficiaire.
Plus difficile est l'l'imputation du coût de l'enlèvement et de la réinstallation du dallage ou du carrelage (posé par le coproprietaire à protection de l'etancheité) au cas où il faudrait procéder à la réfection du complexe d'étanchéité. Pour ça encore une fois il faudra relire l'acte de base et en discuter en AG.

puce90 · #13 14-05-2006 08:48:41

Colet a écrit :

puce90 a écrit :
En fait,le garage est privatif donc il appartient à un des co_propriétaires.
Et la terrasse du premier est à usage privatif du premier étage uniquement.
Je répète la dernière question: y a-t-il des caves (ou d'autres constructions) sous ce garage privatif?

Non,il n'ya pas de caves en dessous du garage.

grmff · #14 14-05-2006 10:25:18

Cave en dessous du garage ou pas, l'étanchéité fait partie de la copropriété (sauf disposition contraire de l'acte de base qui me sembleraient très surprenantes...)

Colet · #15 14-05-2006 10:38:54

Dans ce cas précis et dans le silence de l'acte de base sur ce problème, il faut considérer que la totalité des parties constitutives du garage privé sont des parties privatives, y compris, les murs, la porte ou volet et la toiture.

Si le problème de la jouissance (ou servitude) de cette toiture-terrasse accordée au copropriétaire de l'appartement du 1er étage n'est pas traité dans l'acte de base (ou dans l'acte de propriété de cet appartement), elle doit être considérée comme accordée à titre gratuit.

Dans cette hypothèse, si l'acte de base ne dit pas précisément que toutes les toitures sont des parties communes générales à l'ensemble de l'immeuble, je crains fort que la réparation de la toiture du garage soit à la seule charge de son propriétaire, sauf s'il peut démontrer que son étanchéité a été abîmée par l'utilisateur de la terrasse.

Enfin, pour ce qui concerne habituellement les jardins considérés comme commun, bien qu'à l'usage d'un seul propriétaire du rez, le problème est différent parce qu'il s'agit
a lors de "terrain" et pas de constructions.

N'étant pas juriste, je donne mon avis pour ce qu'il vaut ....donc pour pas grand chose, mais cela se discute.
Le notaire qui a rédigé l'acte de base pourrait peut-être donner son avis?

Bon dimanche à tous, et bonne fête à toutes les mamans!

Colet.

PS Puce90: que dit votre acte de base ou RGP au sujet des toitures?

giannigianni · #16 14-05-2006 19:41:49

Colet a écrit :

Dans ce cas précis et dans le silence de l'acte de base sur ce problème, il faut considérer que la totalité des parties constitutives du garage privé sont des parties privatives, y compris, les murs, la porte ou volet et la toiture.
Si le problème de la jouissance (ou servitude) de cette toiture-terrasse accordée au copropriétaire de l'appartement du 1er étage n'est pas traité dans l'acte de base (ou dans l'acte de propriété de cet appartement), elle doit être considérée comme accordée à titre gratuit.
Dans cette hypothèse, si l'acte de base ne dit pas précisément que toutes les toitures sont des parties communes générales à l'ensemble de l'immeuble, je crains fort que la réparation de la toiture du garage soit à la seule charge de son propriétaire, sauf s'il peut démontrer que son étanchéité a été abîmée par l'utilisateur de la terrasse.
Enfin, pour ce qui concerne habituellement les jardins considérés comme commun, bien qu'à l'usage d'un seul propriétaire du rez, le problème est différent parce qu'il s'agit
a lors de "terrain" et pas de constructions.
N'étant pas juriste, je donne mon avis pour ce qu'il vaut ....donc pour pas grand chose, mais cela se discute.
Le notaire qui a rédigé l'acte de base pourrait peut-être donner son avis?
Bon dimanche à tous, et bonne fête à toutes les mamans!
Colet.
PS Puce90: que dit votre acte de base ou RGP au sujet des toitures?

Vous semblez dans votre appproche ignorer toute definition de partie commune. Si le garage est partie integrante de l'ACP et de l'immeuble, sa terrasse-toit, et à fortiori son etancheite, est probablement commune, à usage privatif. En effet son utilité/usage est commun au coproprietaire de l'appartament qui en a la jouissance et au coproprietaire du lot garage.

Colet · #17 14-05-2006 20:15:45

giannigianni a écrit :

Vous semblez dans votre appproche ignorer toute definition de partie commune. Si le garage est partie integrante de l'ACP et de l'immeuble, sa terrasse-toit, et à fortiori son etancheite, est probablement commune, à usage privatif. En effet son utilité/usage est commun au coproprietaire de l'appartament qui en a la jouissance et au coproprietaire du lot garage.

On peut très bien avoir la jouissance d'un bien ou d'une partie d'un bien sans en être copropriétaire.
Par contre, le garage qui appartient à un seul propriétaire, là on est certain qu'il s'agit bien d'une partie privative.
Sans savoir ce qui est dit dans la description des partie communes et privatives
de l'acte de base de l'immeuble et ce qui est décrit dans les actes de propriété
du garage et de l'appartement du 1er étage, on ne peut faire que des suppositions.

A la limite, on pourrait même considérer qu'il s'agit d'un trouble de voisinage entre le propriétaire du garage et celui qui a la jouissance de sa toiture-terrasse.

Faute de précision, il est inutile de poursuivre cette discussion qui ne débouchera que sur d'autres suppositions.

giannigianni · #18 14-05-2006 20:21:44

Colet a écrit :

giannigianni a écrit :
Vous semblez dans votre appproche ignorer toute definition de partie commune. Si le garage est partie integrante de l'ACP et de l'immeuble, sa terrasse-toit, et à fortiori son etancheite, est probablement commune, à usage privatif. En effet son utilité/usage est commun au coproprietaire de l'appartament qui en a la jouissance et au coproprietaire du lot garage.
On peut très bien avoir la jouissance d'un bien ou d'une partie d'un bien sans en être copropriétaire.
Par contre, le garage qui appartient à un seul propriétaire, là on est certain qu'il s'agit bien d'une partie privative.
Sans savoir ce qui est dit dans la description des partie communes et privatives
de l'acte de base de l'immeuble et ce qui est décrit dans les actes de propriété
du garage et de l'appartement du 1er étage, on ne peut faire que des suppositions.
A la limite, on pourrait même considérer qu'il s'agit d'un trouble de voisinage entre le propriétaire du garage et celui qui a la jouissance de sa toiture-terrasse.
Faute de précision, il est inutile de poursuivre cette discussion qui ne débouchera que sur d'autres suppositions.

Suppositions?

Colet · #19 14-05-2006 21:52:56

giannigianni a écrit :

Suppositions?

Oui.
Vous savez bien que la plupart des intervenants sur le forum de la copropriété ne donnent souvent que des informations fragmentaires et que très souvent les réponses se trouvent dans leur acte de base et règlements de copropriété ou d'ordre intérieur qu'il ne prennent même pas la peine de lire.
C'est frustrant et cela m'énerve, mais cela ira certainement mieux demain.
Bonne nuit.

PIM · #20 15-05-2006 09:06:38

Colet a écrit :

Vous savez bien que la plupart des intervenants sur le forum de la copropriété ne donnent souvent que des informations fragmentaires et que très souvent les réponses se trouvent dans leur acte de base et règlements de copropriété ou d'ordre intérieur qu'il ne prennent même pas la peine de lire.
C'est frustrant et cela m'énerve,

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