Où trouver un bon bail-type à télécharger ?

rexou · #1 18-05-2010 17:29:07

PIM a écrit :

Il n'y a aucune obligation d'utiliser le bail type de PIM. Ni celui du SNP. Ni de qui que ce soit d'autre.
Rien ne vous empêche de faire un bail "à votre sauce"...
Reste juste à le faire signer... sans ces belles cautions morales...

... de PIM : - au moment du préavis, il y a des loyers échus et à échoir... Les "à échoir" correspondent à la durée du préavis.

- cette clause va dans le sens de la jurisprudence en justice de paix et en arbitrage : normalement, pour un bail de courte durée, il faut aller jusqu'au terme du contrat. Mais, en cas de situation exceptionnelle (par exemple: perte d'emploi, décès, etc.) - dont le caractère exceptionnel est laisé à l'appréciation du juge ou de l'arbitre en cas de litige - la tendance juridique est de considérer que l'on peut mettre fin anticipativement au bail, selon des modalités équivalentes à ce qui existe dans un bail de 9 ans.

- "il vaut mieux signer un bail de 9 ans que de 3 ans" : c'est mon avis aussi, surtout si on est le bailleur.

Je sais que j'arrive un peu tard (4 ans, ça fait un bail!) mais la lecture de ce forum m'a captivé...

Tout d'abord, je conçois parfaitement le principe des loyers échus et à échoir, cela semble en effet évident.

Par contre, en ce qui me concerne, j'utilise des baux d'une durée initiale de 3 ans, et je prévois dans le bail qu'il pourra être mis fin anticipativement au bail moyennant un préavis de 3 mois ET une indemnité de 6 mois. Pas de motivation particulière à justifier, pas de précision concernant l'auteur du renom... C'est parfaitement légal, et à vrai dire, je n'ai jamais testé ce que pouvait en dire la justice.

Ce type de clause n'a pas pour but d'extorquer 6 mois à un locataire qui donnerait son renom, mais sert de base à une discussion débouchant sur un accord équilibré. En général, je demande le préavis, plus un ou deux mois d'indemnité; le locataire est content, et moi aussi. Par contre, en cas de conflit, si je dois arriver en justice, je demande le maximum...

Je sais que le SNP mentionne (ou mentionnait) 3 mois d'indemnité dans ses baux courts, sans indication de motivation exceptionnelle. La clause de résiliation de PIM me semble moins attrayante pour le bailleur... Je conçois qu'une indemnité de 6 mois puisse ne pas être accordée en justice, mais le locataire risque aussi qu'elle soit effectivement accordée.

Bref, j'aime bien ma formule prévoyant une indemnité de 6 mois... Cela me permet une bonne base pour une négociation correcte...

Mr PIM ou le SNP auraient-ils des critiques ou objections à cette formule ?
Et contrairement à Mr PIM, je préfère un bail court à un bail de 9 ans... cela me semble nettement plus intéressant pour le bailleur

giannigianni · #2 22-05-2006 22:00:11

SNP a écrit :

giannigianni a écrit :
La loi permet explicitement que le locataire cédant reste tenu des obligations du nouveau locataire, jusqu'à l'expiration du bail.

N'est-il le locataire cedant libéré de toute obligation à compter de la date de la cession et par example n’a donc pas à envoyer d’avis de non-reconduction de bail au propriétaire?

Normalment avec la sous-location le locataire qui sous-louez le logement, demeure pleinement responsable de toutes les obligations du bail. Comme ceci est-il possible avec la cession?

giannigianni · #3 22-05-2006 21:49:06

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :
Et PIM changera sa clause? Le contrat type SNP est payante, ce de PIM gratuit.

Il n'y a aucune obligation d'utiliser le bail type de PIM. Ni celui du SNP. Ni de qui que ce soit d'autre.
Rien ne vous empêche de faire un bail "à votre sauce"...
Reste juste à le faire signer... sans ces belles cautions morales...

Il ne s'agit guere de cautions morales mais plutot de pre-cautions...
Je suis de l'avis que quand on met un contrat type en ligne, ou bien on le vend, et que les gens peuvent "juste les faire signer" il faut faire très attention à ce qu'on signe. Il faut le comprendre et savoir se qu'il y a derriere. Proposer un contrat type peut avoir beacoup de consequences et surtout faire penser au gens que il s'agit du texte legale, obligatoire, non derogable, etc...Reste que le texte de PIM et SNP propose une clause dont l'interet pour le bailleur est à mon avis très discutable et son efficacité, en justice, doit etre demontré.
Je crois plus correcte indiquer un texte type legale (basé sur la loi) et à coté mettre des clauses qui pourraient etre utilisé par les parties.
Curiosité: le contrat type de Test-Achat par example n'a acune clause particulier pour la resiliation...

PIM · #4 22-05-2006 20:36:36

giannigianni a écrit :

Et PIM changera sa clause? Le contrat type SNP est payante, ce de PIM gratuit.

Il n'y a aucune obligation d'utiliser le bail type de PIM. Ni celui du SNP. Ni de qui que ce soit d'autre.
Rien ne vous empêche de faire un bail "à votre sauce"...
Reste juste à le faire signer... sans ces belles cautions morales... cool

SNPC · #5 22-05-2006 16:29:19

giannigianni a écrit :

"Exiger que le preneur trouve un remplaçant, à ses frais, tout en restant responsable de la bonne exécution du bail" est-il une sorte d'acceptation de la sous-location?

Il ne s'agit pas de sous-location (interdite lorsqu'elle porte sur l'entièreté du bien loué, en matière de bail de la résidence principale) mais plutôt de cession de bail. La loi permet explicitement que le locataire cédant reste tenu des obligations du nouveau locataire, jusqu'à l'expiration du bail.

giannigianni · #6 22-05-2006 12:21:39

SNP a écrit :

La clause du SNP ne reprend plus la notion de circonstances exceptionnelles, précisément pour éviter les contestations.
Par contre, elle permet au bailleur de choisir entre deux solutions:
- exiger que le preneur trouve un remplaçant, à ses frais, tout en restant responsable de la bonne exécution du bail
- exiger le respect d'un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité de 3 mois.
Nous pensons que cette clause, qui est le résultat de nombreux entretiens avec nos membres, est celle qui garantit le mieux les intérêts des propriétaires. Je ne suis d'ailleurs pas certaine du tout qu'une association de locataires accepterait de la considérer comme favorable au locataire!
C'est notre avis et je peux parfaitement comprendre que vous ne le partagiez pas. Mais je crois m'être maintenant suffisamment exprimée à ce sujet et ne le ferai plus, sauf argument non encore évoqué et relevant.

Et PIM changera sa clause? Le contrat type SNP est payante, ce de PIM gratuit.
Encore pire les clauses enoncés ci-dessus...restent mes doutes sur leur defense des interets des bailleurs. Que l'association des locataires ne la considere comme favorable au locataire non plus, ça m'etonne, mais alors on demontre toute inutilité de se type de clause et il vaut mieu rien ecrire surtout quand on propose un contrat type et laisser les choses au parties.
"Exiger que le preneur trouve un remplaçant, à ses frais, tout en restant responsable de la bonne exécution du bail" est-il une sorte d'acceptation de la sous-location? Si je comprends bien donc un locataire qui veut partir n'a que à payer les indemnités et forcer le bailleur à accepter une sous-location (et pas relocation) la seul qui pourra formallment le rendre toujours responsable de la bonne exécution du bail.

SNPC · #7 22-05-2006 12:04:37

La clause du SNP ne reprend plus la notion de circonstances exceptionnelles, précisément pour éviter les contestations.
Par contre, elle permet au bailleur de choisir entre deux solutions:
- exiger que le preneur trouve un remplaçant, à ses frais, tout en restant responsable de la bonne exécution du bail
- exiger le respect d'un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité de 3 mois.

Nous pensons que cette clause, qui est le résultat de nombreux entretiens avec nos membres, est celle qui garantit le mieux les intérêts des propriétaires. Je ne suis d'ailleurs pas certaine du tout qu'une association de locataires accepterait de la considérer comme favorable au locataire!

C'est notre avis et je peux parfaitement comprendre que vous ne le partagiez pas. Mais je crois m'être maintenant suffisamment exprimée à ce sujet et ne le ferai plus, sauf argument non encore évoqué et relevant.

giannigianni · #8 22-05-2006 11:53:01

SNP a écrit :

1. Signer un bail de 9 ans?
Pourquoi pas sauf que si vous n'êtes pas satisfait du locataire, le congé donné après 3 ans avec un préavis de 6 mois, vous coûtera en plus une indemnité de 9 mois de loyer, alors que vous pouvez mettre fin à un bail de courte durée, à son échéance, avec 1 préavis de 3 mois, sans plus.
2. La clause ne défend pas avant tout les intérêts des locataires. Si vous n'avez pas une telle clause (et encore une fois, rien ne vous oblige à l'inclure dans le bail), et que le locataire veut s'en aller, vous aurez très souvent des difficultés à sortir de la situation sans aller en justice. Mais peut-être est-ce ce que vous recherchez...
Syndicat National des Propriétaires

Ok, essayons d'etre pragmatique et donner solution aux problemes:
Avec votre clause le bailleur voudra bien savoir des quel circonstance exceptionelle il s'agit: par example perte d'emploi il y en a plusieurs types et souvant il s'agira peut etre d'une contrat avec periode probatoire non confirmé, un contrat non prolongé etc. Deces de qui? Je suppose du preneur et donc on n'oblige pas le partenaire à reprendre le bail? Bref, qui va apprecier tout ça? Pourquoi donner cette sortie au Preneur?
Sans clause de resiliation le Preneur sait très bien qu'il s'engage à payer jusq'à la fin et meme dans des circonstances exceptionelles va essayer de rester et faire des efforts. Personne lui empeche de se presenter au Bailleur et demander la resolution du contrat et l'application de l'autre article "pour tort du preneur" ou bien de negocier sa sortie sur la base d'un contrat où le Bailleur est en position disons de force parce que il peut toujors reclamer la totalite des loyers jusq'à la fin...Par example il pourra negocier sur la sous-location si accepté par le Bailleur.
Je rappele aussi la situation pratique déjà evoqué: s'il y a resiliation après un an ou deux et le bailleur risque de se retrouver avec un vide locatif pour le reste de la periode initiallment convenue parce que personne va lour son bien pour juste un ou deux ans.

Vous dites que "La clause ne défend pas avant tout les intérêts des locataires" mais vous n'avez pas demontré le contraire parce que vous parte de l'idée que si le locataire decide de partir...Ou bien vous pensez en general que les bailleurs sont contents de voir partir un preneur avant le terme et doivent les aider à le faire.
A mon avis avec clause ou sans clause en justice on risque de s'y retrouver simplement si le bailleurs defende ses interets jusq'au but.

SNPC · #9 22-05-2006 11:29:20

1. Signer un bail de 9 ans?

Pourquoi pas sauf que si vous n'êtes pas satisfait du locataire, le congé donné après 3 ans avec un préavis de 6 mois, vous coûtera en plus une indemnité de 9 mois de loyer, alors que vous pouvez mettre fin à un bail de courte durée, à son échéance, avec 1 préavis de 3 mois, sans plus.

2. La clause ne défend pas avant tout les intérêts des locataires. Si vous n'avez pas une telle clause (et encore une fois, rien ne vous oblige à l'inclure dans le bail), et que le locataire veut s'en aller, vous aurez très souvent des difficultés à sortir de la situation sans aller en justice. Mais peut-être est-ce ce que vous recherchez...

Syndicat National des Propriétaires

giannigianni · #10 22-05-2006 10:39:26

PIM a écrit :

SNP a écrit : J'ai suivi toute cette discussion qui a déjà été menée par ailleurs avec giannigianni.
1. La loi n'interdit pas les clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée. Cela a été confirmé par la jurisprudence, de façon certaine, en tout cas en ce qui concerne la résiliation par le locataire. Pour ce qui est de la résiliation par le bailleur, la jurisprudence est plus divisée, ce qui explique qu'une clause à ce sujet figure plus rarement dans les baux. Ce n'est donc pas une dérogation à la loi mais une modalité d'exécution du contrat, conforme à la loi.
2. Une telle clause peut être modulée selon la volonté des parties et ne doit pas nécessairement s'aligner sur les causes de résiliation qui concernent les baux de 9 ans. Elle le pourrait toutefois et dans ce cas ces causes de résiliation seraient applicables en vertu du contrat et non en vertu de la loi.
3. Avoir une telle clause ou non dans son bail dépend du souhait des parties. Rien n'oblige donc giannigianni à l'insérer dans ses baux et toute la discussion d'opportunité qui a eu lieu dans le présent sujet me paraît vaine. La liberté contractuelle existe encore en partie, bien heureusement, et il n'est pas souhaitable de la limiter encore davantage en se prononçant sur le bien-fondé théorique d'une modalité purement facultative.
4. Le SNP a némoins constaté que la présence d'une clause de résiliation dans son bail type répond au souhait de la majorité de ses membres. C'est donc dans le souci de la défense de nos membres que nous l'y avons insérée. Elle répond au fait que les locataires sont de plus en plus souvent amenés à quitter les lieux loués plus tôt que prévu. De nombreux propriétaires estiment qu'il vaut mieux "avoir prévu le coup" et avoir décidé d'avance ce qui se passerait dans cette hypothèse, sachant qu'il est impossible d'empêcher un locataire de déménager et qu'il est dans la plupart des cas inconcevable qu'un juge de paix condamne le locataire à payer le loyer jusqu'à la fin du bail sans pouvoir se faire remplacer.
5. Cela étant, aucune clause ou absence de clause dans un contrat ne changera la réalité sociologique et économique. C'est de cette constatation purement pragmatique que découle le fait que le SNP conseille parfois à ses consultants, notamment lorsque le locataire est insolvable, de renoncer à certains droits, incontestables, qui découlent de leur bail bien fait.
Il s'agit de s'adapter aux circonstances, quand il paraît irréaliste de faire autrement. Je concède qu'il y a bien là "dérogation" (au bail, pas à la loi) dans un cas précis, ce qui est possible dans tout contrat, de l'accord des parties. Et je maintiens que c'est encore défendre les propriétaires que de leur donner ce conseil, lorsque cela paraît judicieux. Cela ne les empêche pas, du reste, de voir les choses autrement et de poursuivre la procédure s'ils le souhaitent, avec notre aide d'ailleurs.
Je pense avoir ainsi résumé cette question et ne vois pas la nécessité de m'exprimer davantage à ce sujet, sauf élément neuf.

10/10 pour n'avoir pas repondu aux problemes et donnée une solution?
Il dit "Le SNP a némoins constaté que la présence d'une clause de résiliation dans son bail type répond au souhait de la majorité de ses membres".
Ses membres, moi inclus, sont des bailleurs et je ne comprends pas l'interet d'un bailleur et l'quilibre de la clause. Il vaut mieux dire que si vous voudriez signer un contrat de 3 ans avec une telle clause est preferable signer le contrat de 9 ans...
Simple non?

giannigianni · #11 22-05-2006 10:33:02

SNP a écrit :

J'ai suivi toute cette discussion qui a déjà été menée par ailleurs avec giannigianni.
1. La loi n'interdit pas les clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée. Cela a été confirmé par la jurisprudence, de façon certaine, en tout cas en ce qui concerne la résiliation par le locataire. Pour ce qui est de la résiliation par le bailleur, la jurisprudence est plus divisée, ce qui explique qu'une clause à ce sujet figure plus rarement dans les baux. Ce n'est donc pas une dérogation à la loi mais une modalité d'exécution du contrat, conforme à la loi.
2. Une telle clause peut être modulée selon la volonté des parties et ne doit pas nécessairement s'aligner sur les causes de résiliation qui concernent les baux de 9 ans. Elle le pourrait toutefois et dans ce cas ces causes de résiliation seraient applicables en vertu du contrat et non en vertu de la loi.
3. Avoir une telle clause ou non dans son bail dépend du souhait des parties. Rien n'oblige donc giannigianni à l'insérer dans ses baux et toute la discussion d'opportunité qui a eu lieu dans le présent sujet me paraît vaine. La liberté contractuelle existe encore en partie, bien heureusement, et il n'est pas souhaitable de la limiter encore davantage en se prononçant sur le bien-fondé théorique d'une modalité purement facultative.
4. Le SNP a némoins constaté que la présence d'une clause de résiliation dans son bail type répond au souhait de la majorité de ses membres. C'est donc dans le souci de la défense de nos membres que nous l'y avons insérée. Elle répond au fait que les locataires sont de plus en plus souvent amenés à quitter les lieux loués plus tôt que prévu. De nombreux propriétaires estiment qu'il vaut mieux "avoir prévu le coup" et avoir décidé d'avance ce qui se passerait dans cette hypothèse, sachant qu'il est impossible d'empêcher un locataire de déménager et qu'il est dans la plupart des cas inconcevable qu'un juge de paix condamne le locataire à payer le loyer jusqu'à la fin du bail sans pouvoir se faire remplacer.
5. Cela étant, aucune clause ou absence de clause dans un contrat ne changera la réalité sociologique et économique. C'est de cette constatation purement pragmatique que découle le fait que le SNP conseille parfois à ses consultants, notamment lorsque le locataire est insolvable, de renoncer à certains droits, incontestables, qui découlent de leur bail bien fait.
Il s'agit de s'adapter aux circonstances, quand il paraît irréaliste de faire autrement. Je concède qu'il y a bien là "dérogation" (au bail, pas à la loi) dans un cas précis, ce qui est possible dans tout contrat, de l'accord des parties. Et je maintiens que c'est encore défendre les propriétaires que de leur donner ce conseil, lorsque cela paraît judicieux. Cela ne les empêche pas, du reste, de voir les choses autrement et de poursuivre la procédure s'ils le souhaitent, avec notre aide d'ailleurs.
Je pense avoir ainsi résumé cette question et ne vois pas la nécessité de m'exprimer davantage à ce sujet, sauf élément neuf.

Sans vouloir polemiser d'avantage je trouve votre position bizarre. Vous etes le syndicat des proprietaires bailleurs mais vous proposéz une clause qui defend seulment les interets des locataires...je trouve qu'avec la clause derogatoire on se retrouve directement en justice pour apprecier les circumstances exceptionelles sans possibilité de negocier. Il ne sera pas mieux de trouver un'autre formule qui defend les interets du bailleur et ne laisse pas la porte ouverte aux "abus" des differents resiliations anticipées?
J'insiste: si la loi dit ""Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue", une clause de resiliation "deroge" à cette formule simplement parce que permet de mettre fin bien avant l'expiration de la durée covenue qui dans notre cas de figure serait 3 ans.

PIM · #12 22-05-2006 10:25:42

SNP a écrit :

J'ai suivi toute cette discussion qui a déjà été menée par ailleurs avec giannigianni.
1. La loi n'interdit pas les clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée. Cela a été confirmé par la jurisprudence, de façon certaine, en tout cas en ce qui concerne la résiliation par le locataire. Pour ce qui est de la résiliation par le bailleur, la jurisprudence est plus divisée, ce qui explique qu'une clause à ce sujet figure plus rarement dans les baux. Ce n'est donc pas une dérogation à la loi mais une modalité d'exécution du contrat, conforme à la loi.
2. Une telle clause peut être modulée selon la volonté des parties et ne doit pas nécessairement s'aligner sur les causes de résiliation qui concernent les baux de 9 ans. Elle le pourrait toutefois et dans ce cas ces causes de résiliation seraient applicables en vertu du contrat et non en vertu de la loi.
3. Avoir une telle clause ou non dans son bail dépend du souhait des parties. Rien n'oblige donc giannigianni à l'insérer dans ses baux et toute la discussion d'opportunité qui a eu lieu dans le présent sujet me paraît vaine. La liberté contractuelle existe encore en partie, bien heureusement, et il n'est pas souhaitable de la limiter encore davantage en se prononçant sur le bien-fondé théorique d'une modalité purement facultative.
4. Le SNP a némoins constaté que la présence d'une clause de résiliation dans son bail type répond au souhait de la majorité de ses membres. C'est donc dans le souci de la défense de nos membres que nous l'y avons insérée. Elle répond au fait que les locataires sont de plus en plus souvent amenés à quitter les lieux loués plus tôt que prévu. De nombreux propriétaires estiment qu'il vaut mieux "avoir prévu le coup" et avoir décidé d'avance ce qui se passerait dans cette hypothèse, sachant qu'il est impossible d'empêcher un locataire de déménager et qu'il est dans la plupart des cas inconcevable qu'un juge de paix condamne le locataire à payer le loyer jusqu'à la fin du bail sans pouvoir se faire remplacer.
5. Cela étant, aucune clause ou absence de clause dans un contrat ne changera la réalité sociologique et économique. C'est de cette constatation purement pragmatique que découle le fait que le SNP conseille parfois à ses consultants, notamment lorsque le locataire est insolvable, de renoncer à certains droits, incontestables, qui découlent de leur bail bien fait.
Il s'agit de s'adapter aux circonstances, quand il paraît irréaliste de faire autrement. Je concède qu'il y a bien là "dérogation" (au bail, pas à la loi) dans un cas précis, ce qui est possible dans tout contrat, de l'accord des parties. Et je maintiens que c'est encore défendre les propriétaires que de leur donner ce conseil, lorsque cela paraît judicieux. Cela ne les empêche pas, du reste, de voir les choses autrement et de poursuivre la procédure s'ils le souhaitent, avec notre aide d'ailleurs.
Je pense avoir ainsi résumé cette question et ne vois pas la nécessité de m'exprimer davantage à ce sujet, sauf élément neuf.

SNPC · #13 22-05-2006 10:19:48

J'ai suivi toute cette discussion qui a déjà été menée par ailleurs avec giannigianni.

1. La loi n'interdit pas les clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée. Cela a été confirmé par la jurisprudence, de façon certaine, en tout cas en ce qui concerne la résiliation par le locataire. Pour ce qui est de la résiliation par le bailleur, la jurisprudence est plus divisée, ce qui explique qu'une clause à ce sujet figure plus rarement dans les baux. Ce n'est donc pas une dérogation à la loi mais une modalité d'exécution du contrat, conforme à la loi.

2. Une telle clause peut être modulée selon la volonté des parties et ne doit pas nécessairement s'aligner sur les causes de résiliation qui concernent les baux de 9 ans. Elle le pourrait toutefois et dans ce cas ces causes de résiliation seraient applicables en vertu du contrat et non en vertu de la loi.

3. Avoir une telle clause ou non dans son bail dépend du souhait des parties. Rien n'oblige donc giannigianni à l'insérer dans ses baux et toute la discussion d'opportunité qui a eu lieu dans le présent sujet me paraît vaine. La liberté contractuelle existe encore en partie, bien heureusement, et il n'est pas souhaitable de la limiter encore davantage en se prononçant sur le bien-fondé théorique d'une modalité purement facultative.

4. Le SNP a némoins constaté que la présence d'une clause de résiliation dans son bail type répond au souhait de la majorité de ses membres. C'est donc dans le souci de la défense de nos membres que nous l'y avons insérée. Elle répond au fait que les locataires sont de plus en plus souvent amenés à quitter les lieux loués plus tôt que prévu. De nombreux propriétaires estiment qu'il vaut mieux "avoir prévu le coup" et avoir décidé d'avance ce qui se passerait dans cette hypothèse, sachant qu'il est impossible d'empêcher un locataire de déménager et qu'il est dans la plupart des cas inconcevable qu'un juge de paix condamne le locataire à payer le loyer jusqu'à la fin du bail sans pouvoir se faire remplacer.

5. Cela étant, aucune clause ou absence de clause dans un contrat ne changera la réalité sociologique et économique. C'est de cette constatation purement pragmatique que découle le fait que le SNP conseille parfois à ses consultants, notamment lorsque le locataire est insolvable, de renoncer à certains droits, incontestables, qui découlent de leur bail bien fait.
Il s'agit de s'adapter aux circonstances, quand il paraît irréaliste de faire autrement. Je concède qu'il y a bien là "dérogation" (au bail, pas à la loi) dans un cas précis, ce qui est possible dans tout contrat, de l'accord des parties. Et je maintiens que c'est encore défendre les propriétaires que de leur donner ce conseil, lorsque cela paraît judicieux. Cela ne les empêche pas, du reste, de voir les choses autrement et de poursuivre la procédure s'ils le souhaitent, avec notre aide d'ailleurs.

Je pense avoir ainsi résumé cette question et ne vois pas la nécessité de m'exprimer davantage à ce sujet, sauf élément neuf.

giannigianni · #14 22-05-2006 09:15:55

PIM a écrit :

Infos, a priori fiables à ce sujet..., sur le site Belgium.be, émanant du gouvernement, à la page
suivante (cliquez ici)
où, à propos des baux à courte durée, il est indiqué notamment :
"ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre prématurément un terme au contrat, sauf s'il en a été convenu autrement;"

Oui je connais et il ne fait que confirmer que sauf convenu autrement la loi est d'application et si vous vous mettez d'accord autrement vous "derogéz" à la loi...
D'ailleurs la loi dit:
"Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue".

Donc il ne prend fin en tous cas que moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l'expiration du terme de trois ans.
Encore une fois la clause "deroge" parce que le contrat normallment prend fin à la durée convenue, le reste etant accords derogatoires de resiliation anticipative.

Reste pour moi deux questions:

- pourquoi on doit donner la possibilite au preneur de resilier et pas au bailleur? Un contrat avec la clause de 3 ans n'est pas très equilibré...
- pourquoi on devrait inserer une clause qui laisse la porte ouverte, ou bien l'ouvre, ou oblige une appreciation des circumstances exceptionelles alors que si s'arriver que le preneur veut resilier on pourra toujours en discuter les conditions meme en justice. Je crois qu'avec la clause on insere un element supplementaire d'incertitude juridique. De plus on ne donne pas la possibilité au bailleur de pouvoir negocier. Je reviens a mon example: si le preneur s'en va après un an et j'avais decidé de louer pour 3 ans pensez vous que au dela de tout les efforts on trouvera un locataire qui reprenne le bien pour 2 ans?
Autre aspect qu'on discute est que en principe si on donne la possibilité de resilier anticipativement moyennant indemntité et/ou engagement à trouver un autre preneur il faudra considerer pas une relocation (changer contrat et preneur) mais un cession du bail jusq'au terme convenu initiallment (sous-location).
-

PIM · #15 22-05-2006 08:31:32

Infos, a priori fiables à ce sujet..., sur le site Belgium.be, émanant du gouvernement, à la page
suivante (cliquez ici)
où, à propos des baux à courte durée, il est indiqué notamment :

"ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre prématurément un terme au contrat, sauf s'il en a été convenu autrement;"

giannigianni · #16 22-05-2006 08:03:49

PIM a écrit :

Vous avez des raisonnements juridiques qui me paraissent étonnants...
La loi de 1997 précise, en effet, qu'il est possible de conclure des baux de max. 3 ans AUQUEL CAS la loi sur les baux de 9 ans n'est pas applicable.
La loi précise que les baux courts ne sont donc pas régis par les dispositions contenues dans les clauses § 2 à 5, qui sont les clauses organisant, dans le cas des baux de 9 ans, les modalités de résiliation et reconduction.
Et donc, puisqu'il n'y a pas de lois applicables en cette matière pour les baux à courte durée, ce n'est pas y déroger que de prévoir des modalités de rupture anticipée !
On ne déroge pas à une loi qui n'est pas applicable.

Peut etre que le terme "deroger" n'est pas juridiquement approprié mais si la loi ne prevoit pas explicitament une chose, au contraire elle nie la possibilité de resiliation pour les 3 ans disant qie la dite loi n'est pas applicable, alors qu'elle la prevoit explicitament pour le bail de 9 ans, il va de soit qu'introduire une clause de resiliation anticipative est oui un accord entre le partie mais qui deroge, devie, va contre l'esprit et la formule standard prevu par la loi. Si non on auarait ecrit que la partie sur la resiliation est applicable aussi au bail de 3 ans....

La seule loi, pour les baux à courte durée, est celle fixée contractuellement par les parties

Pas du tout, la loi est celle sur les loyers mais les parties peuvent trouver un accord different qui sera après apprecié en justice dans le cas de litige.

Indépendamment de cela, la discussion sur la pertinence d'une telle clause est évidemment autre chose: à chacun d'apprécier.

C'est pas une question de pertinence mais aussi d'opportunité et vouloir introduire une clause qui ouvre la porte à des interpretation et à une discriminatin evident entre bailleur et preneur. Le syndicat des proprietaires pourrait se prononcer sur cette discrimination aussi...

PIM · #17 21-05-2006 23:13:35

giannigianni a écrit :

Il ne s'agit pas de déroger à la loi, puisque la loi n'est applicable que pour les baux de 9 ans !...
La loi du 13 avril 1997 est applicable:
"§ 6. Par dérogation au §1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans".
J'ajoute que les clauses §§2 à 5 sont celles qui referent au bail de 9 ans et qui prevoyent la resiliation donc inserer la clause de resiliation anticipée sur le bail de courte durée est une derogation.

Vous avez des raisonnements juridiques qui me paraissent étonnants...

La loi de 1997 précise, en effet, qu'il est possible de conclure des baux de max. 3 ans AUQUEL CAS la loi sur les baux de 9 ans n'est pas applicable.

La loi précise que les baux courts ne sont donc pas régis par les dispositions contenues dans les clauses § 2 à 5, qui sont les clauses organisant, dans le cas des baux de 9 ans, les modalités de résiliation et reconduction.

Et donc, puisqu'il n'y a pas de lois applicables en cette matière pour les baux à courte durée, ce n'est pas y déroger que de prévoir des modalités de rupture anticipée !

On ne déroge pas à une loi qui n'est pas applicable.
La seule loi, pour les baux à courte durée, est celle fixée contractuellement par les parties.

Indépendamment de cela, la discussion sur la pertinence d'une telle clause est évidemment autre chose: à chacun d'apprécier.

giannigianni · #18 21-05-2006 20:44:20

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :
En tant que bailleur moi je signe 3 ans sans deroger à la loi...Et le preneur paie jusq'à la fin. Je ne veux pas des histoirex en justice et d'appreciation, il faut que soit claire dès le debut sinon vraiment il vaut mieux entrer dans un 9 ans directement.
Le 3 ans je les utilise aussi comme periode "probatoire" pour l'eventuelle prolongation jusq'à 9 ans.
Franchaiment deroger à une loi pour après se retrouver à discuter et/ou negocier les circomstances exceptionelles, meme en justice, il faut l'eviter...
Il ne s'agit pas de déroger à la loi, puisque la loi n'est applicable que pour les baux de 9 ans !...

La loi du 13 avril 1997 est applicable:
"§ 6. Par dérogation au §1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans".

J'ajoute que les clauses §§2 à 5 sont celles qui referent au bail de 9 ans et qui prevoyent la resiliation donc inserer la clause de resiliation anticipée sur le bail de courte durée est une derogation.

Que faites-vous si, dans un bail de courte durée, votre locataire, par exemple, est nommé à l'étranger et qu'il souhaite pouvoir résilier anticipativement son bail ?

D'abord il ne serait pas une circumstance exceptionelles mais dans certaines cas probable et previsible. C'est pour ça que le genre "expatriés" "diplomates" doivent entrer de preferance dans un bail de 9 ans...Et je ne vois pas pourquoi dans un cas pareil, ou similaire (perte d'emploi, deces ?, etc.) le bail de courte durée devrait donner la possibilité de resilier seulment au Preneur et pas au Bailleur.

A mon avis il y a un systeme pour voir si le locataire potentiel veut quitter avant l'echeance: on lui presente le bail sans la clause de resiliation et si lui veut l'inserer est un candidat à risque...

Vous l'obligez à payer jusqu'au terme des 3 ans ?

"Dura lex sed lex": c'est la loi

Vous croyez que vous obtiendrez gain de cause en justice ?.......

Je ne sais pas et je ne veux pas y arriver en justice, il faut etre claire dès le debut. La negotiation est toujours possible mais il faut partir d'un point firme qui decourage l'invocation des circumstances exceptionelles. Comme on a dit ailleurs personne m'empeche que le locataire organise la relocation, ne me fait pas perdre un mois de loyer et trouve un locataire qui me convienne, bref du reve.

PIM · #19 21-05-2006 20:00:41

giannigianni a écrit :

En tant que bailleur moi je signe 3 ans sans deroger à la loi...Et le preneur paie jusq'à la fin. Je ne veux pas des histoirex en justice et d'appreciation, il faut que soit claire dès le debut sinon vraiment il vaut mieux entrer dans un 9 ans directement.
Le 3 ans je les utilise aussi comme periode "probatoire" pour l'eventuelle prolongation jusq'à 9 ans.
Franchaiment deroger à une loi pour après se retrouver à discuter et/ou negocier les circomstances exceptionelles, meme en justice, il faut l'eviter...

Il ne s'agit pas de déroger à la loi, puisque la loi n'est applicable que pour les baux de 9 ans !...

Que faites-vous si, dans un bail de courte durée, votre locataire, par exemple, est nommé à l'étranger et qu'il souhaite pouvoir résilier anticipativement son bail ? Vous l'obligez à payer jusqu'au terme des 3 ans ?

Vous croyez que vous obtiendrez gain de cause en justice ?.......

Prévoir des modalités comme dans notre bail-type me paraît nettement plus sérieux et raisonnable.

giannigianni · #20 21-05-2006 18:38:54

PIM a écrit :

giannigianni a écrit : Grmff a écrit : Il doit payer les loyers échut ou à échoir. Donc, il doit continuer à payer pendant le préavis de 3 mois. Dès la fin du préavis, il n'y a plus de loyer à échoir, puisque le locataire a mis fin au contrat.
C'est pourtant simple...
Simple? J'avais compris que les loyers à echoir sont la totalité des loyers jusqu'à la fin du contrat avant resiliation, comme prevu par la loi, pas par le preavis. Reste la defintion des circumstances exceptionelles...
Si votre interpretation est correcte je ne vois pas l'interet de conclure un contrat de 3 ans par rapport au 9 ans, ou bien 1+1+1....
Par contre mon interpretation vise à permetre la resiliation au lieu de continuer à fair curir le bail sans occupation par le Preneur ou paiement des charges, car on parle de loyers à echoir...
De plus je ne vois pas alors pourquoi le Preneur pourrait resilier anticipativement mais pas le Bailleur....

- au moment du préavis, il y a des loyers échus et à échoir... Les "à échoir" correspondent à la durée du préavis.
- cette clause va dans le sens de la jurisprudence en justice de paix et en arbitrage : normalement, pour un bail de courte durée, il faut aller jusqu'au terme du contrat. Mais, en cas de situation exceptionnelle (par exemple: perte d'emploi, décès, etc.) - dont le caractère exceptionnel est laisé à l'appréciation du juge ou de l'arbitre en cas de litige - la tendance juridique est de considérer que l'on peut mettre fin anticipativement au bail, selon des modalités équivalentes à ce qui existe dans un bail de 9 ans.
- "il vaut mieux signer un bail de 9 ans que de 3 ans" : c'est mon avis aussi, surtout si on est le bailleur.

En tant que bailleur moi je signe 3 ans sans deroger à la loi...Et le preneur paie jusq'à la fin. Je ne veux pas des histoirex en justice et d'appreciation, il faut que soit claire dès le debut sinon vraiment il vaut mieux entrer dans un 9 ans directement.
Le 3 ans je les utilise aussi comme periode "probatoire" pour l'eventuelle prolongation jusq'à 9 ans.
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Baxter · #21 17-05-2006 17:08:42

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