Résiliation anticipative du bail par le locataire

Nephtys

Pimonaute

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Résiliation anticipative du bail par le locataire

J'ai signé le 01/01/2005 un bail de 9 ans pour la location d'un appartement. Celui-ci était dans un état impeccable, parce que neuf. La propriétaire, lors de la visite des lieux, nous a vanté une isolation acoustique de qualité supérieure, tant au niveau des sols qu'au niveau des châssis.
A l'usage, nous nous sommes vite aperçus que l'isolation acoustique ne présentait pas du tout les qualités vantées par la propriétaire. En fait, on entend à peu près tout ce qui passe chez les voisins : des bruits de voix au fonctionnement des électroménagers (même des relativement non bruyants comme le percolateur ou le presse-fruits), de la télévision aux bruits de toilettes, ... Bref, c'est infernal. Le week-end, le premier levé réveille les autres (il y a 5 appartements dans l'immeuble) et le soir, c'est le dernier qui va se coucher qui permet aux autres de s'endormir.
Tous les propriétaires de l'immeuble sont en recours contre l'architecte et l'entrepreneur pour ce problème de bruit. L'affaire va même être portée en justice d'ici peu, si aucune solution n'est apportée.

Parallèlement à cela, il y a aussi des problèmes d'eau chaude. Le système est une chaudière à gaz qui chauffe instantanément l'eau. Et en hiver, c'est la cata. Pas de problème pour prendre une douche chaude, par contre, dégraisser la vaisselle, c'est une autre paire de manches : il faut faire bouillir de l'eau à part pour dire d'avoir de l'eau assez chaude que pour faire la vaisselle.
La propriétaire reconnaît ce problème et me dit que si elle avait su, elle n'aurait jamais mis cette chaudière.

Nous en avons marre de cet appartement, que nous louons 600 eur par mois. Nous étions d'accord de payer ce loyer pour un appartement "de standing", mais au vu des problèmes, nous en avons assez. Et une diminution du loyer ne résoudrait pas les problèmes et ne nous permettrait pas de dormir mieux.

Nous avons donc décidé de résilier le bail anticipativement, et nous avons même proposé à la propriétaire de tout mettre en oeuvre pour lui retrouver des locataires qui lui conviendraient. Elle refuse que nous cherchions à sa place (elle estime que ce n'est pas à nous de le faire et veut pouvoir choisir ses locataires), mais réclame qd même 2 mois d'indemnité.
Au vu des problèmes rencontrés dans l'appartement, clairement reconnus par la propriétaire (quoique... pour le bruit, malgré le recours de l'ensemble des propriétaires, elle s'obstine à dire que c'est nous qui ne sommes pas fait pour vivre dans un appartement !!??!!), je trouve qu'il s'agit véritablement d'un abus de pouvoir de réclamer malgré tout des indemnités.
La propriétaire estime être lésée par notre départ. D'abord, si on lui retrouve quelqu'un, je trouve que son dommage sera fort réduit. Ensuite, nous aussi nos sommes lésés : cela fait un an et demi que nous vivons dans un appartement qui ne répond pas aux critères pour lesquels nous l'avions choisi, et nous allons aussi devoir nous reloger, ce qui veut dire recherches d'un nouveau logement, visites, états des lieux, et surtout déménagement (ce qui n'est pas gratuit, comme chacun le sait). Dès lors, pourquoi dois-je supporter tous ces frais, et en plus indemniser la propriétaire, alors que le problème vient de l'appartement ?

Si quelqu'un peut m'aider, je suis toute ouïe...

D'avance, merci

SNPC

Pimonaute intarissable

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Re : Résiliation anticipative du bail par le locataire

Vous souhaitez que le propriétaire consente à une résiliation du bail sans indemnité à cause de l'état de l'appartement. La résiliation du bail, conformément à la loi, suppose que vous lui signifiiez un congé avec préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité de deux mois.

Juridiquement, le bien doit répondre aux critères de salubrité, sécurité et habitabilité tels que définis dans l'arrêté royal du 31 juillet 1997. A priori, c'est le cas et vous ne pouvez invoquer le défaut de conformité à ces normes pour justifier une résiliation pure et simple.

Un autre argument juridique pour obtenir cette résiliation serait d'invoquer un trouble de jouissance de la part du propriétaire. Le défaut d'isolation phonique pourrait éventuellement répondre à ce critère mais la question est de savoir si c'est le fait du propriétaire. S'il était déjà en procès au moment où vous avez pris le bien en location, ce qui prouverait qu'il avait conscience du problème, cet élément pourrait constituer une faute qui mettrait en cause sa responsabilité par rapport à cette situation... Encore faudrait-il qu'une expertise confirme que cette nuisance est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation.

Quant à l'eau insuffisamment chaude, je ne crois pas que cela soit un élément de nature à justifier la résiliation du bail. Pour tout ce qui n'est pas les conditions de l'arrêté royal précité, vous avez probablement  pris le bien dans l'état où il se trouvait, sans spécification particulière en ce qui concerne la température de l'eau. Ce qui ne vous empêche pas d'insister pour que le propriétaire améliore la situation.

En bref, je crois que vous avez intérêt à vous acquitter des obligations mises à votre charge par la loi, voire à négocier pour obtenir un arrangement plutôt que de risquer l'épreuve d'une action en justice avec expertise éventuelle etc...

Nephtys

Pimonaute

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Re : Résiliation anticipative du bail par le locataire

D'accord.

Cependant, je rappelle que j'ai proposé de retrouver de nouveaux locataires, c'est-à-dire : prendre en charge les frais de publicité, puis organiser les visites dans un premier temps, et renvoyer vers la propriétaire les personnes intéressées afin que la décision finale lui revienne. Elle a refusé cette proposition, parce qu'elle estime que ce n'est pas à nous de chercher de nouveaux locataires, mais réclame quand même ses indemnités. N'abuse-t-elle pas un peu ?  (?)

N'ais-je vraiment rien de mon côté ?

SNPC

Pimonaute intarissable

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Re : Résiliation anticipative du bail par le locataire

je rappelle que j'ai proposé de retrouver de nouveaux locataires, c'est-à-dire : prendre en charge les frais de publicité, puis organiser les visites dans un premier temps, et renvoyer vers la propriétaire les personnes intéressées afin que la décision finale lui revienne. Elle a refusé cette proposition, parce qu'elle estime que ce n'est pas à nous de chercher de nouveaux locataires, mais réclame quand même ses indemnités. N'abuse-t-elle pas un peu ?  (?)

Je comprends votre point de vue. Il faut savoir cependant que souvent, lorsque c'est le locataire qui se charge de chercher des candidats, il y a des conflits avec le bailleur car les intérêts de l'un et de l'autre sont divergents: le locataire souhaite limiter ses frais et trouver qqn au plus vite alors que le bailleur veut surtout trouver un locataire fiable et solvable!

C'est la raison pour laquelle certains bailleurs refusent cette procédure.

Par ailleurs, je vous rappelle qu'il y a la loi et que cette dernière est sans ambiguïté. Pourquoi faudrait-il se refuser à appliquer les mesures qui sont - relativement - en faveur du bailleur tout en exigeant le respect des dispositions - bien plus nombreuses et exorbitantes - qui sont favorables au locataire?