Date de signature de l'acte postposée

daveb1311 · #1 28-06-2006 13:57:02

Le 31 mars 06 nous signons un compromis de vente dans lequel les vendeurs attestent que, à leur connaissance, aucune activité potentiellement polluante n'a été tenue sur les lieux. L'épouse du couple (et héritière du bien) y a vécu toute sa jeunesse et connait donc bien ce qui s'y est passé.

Vers le 21 juin 06 nous recevons un courier de notre notaire (différent de celui des vendeurs!) nous invitant pour la signature de l'acte final en date du 27/6/06. Tous les devoirs d'enquête ayant eu lieu et aucun problème n'ayant été relevé.

Ce 27/6 au matin notre notaire me téléphone pour m'informer qu'ils viennent de recevoir un fax de l'urbanisme indiquant que, en 1954, un permi a été demandé par les occupants de l'époque pour entreposer 300 tonnes de charbon (nous sommes en Flandre où le charbon est listé à l'OVAM) dans la maison.

Evidemment notre notaire suspend la signature tant qu'un avis explicite de l'OVAM n'est pas émis. Renseignement pris, cela peut prendre plusieurs mois.

Non seulement les vendeurs ont menti (il était notoire que l'activité passée du lieu était un charbonnier et, qui plus est, "nul n'est sensé ignorer la loi") lors du compromis, mais nous allons par ce fait dépasser la limite explicite des 4 mois entre les signatures du compromis et de l'acte.

A qui la faute: au vendeur, au notaire du vendeur? Et puis, quelles sont les indemnités de retard auxquelles nous aurions droit? J'ai cru comprendre qu'il s'agissait de 7% l'an du prix total de vente; est-ce vrai?

grmff · #2 28-06-2006 14:31:17

Pour les indemnités de retard, vous devez voir ce qui est mentionné au compromis.

Vous pouvez estimer avoir été lésé. En effet, il y a vice de consentement, puisque vous avez acheté un bien certifié dans un certain état, et qu'il s'avère que cela est faux.

En ce cas, vous pouvez demander l'annulation de la vente, avec intérêt. Généralement, le vendeur doit vous rendre les 10% que vous avez versés, + une somme équivalente à titre de dédommagement. Il faut une procédure en justice, volontaire ou non.

Vous pouvez aussi considérer que vous êtes préjudicié, et demander une compensation fixe et définitive. Une diminution du prix pour ce préjudice. Il faut alors accord entre vendeur et acheteur, ou procédure en justice si il n'y a pas d'accord.

Vous pouvez aussi accepter la vente sous réserve de travaux à effectuer pour assainir le site. Il est possible de consigner la somme chez le notaire en attendant de chiffrer exactement les travaux.

Et finalement, vous pouvez postposer les actes, en vous attendant à avoir une amende (sauf si votre notaire est un malin), ou changer l'acte d'achat en mettant comme condition suspensive un avis favorable de l'OVAM (pas d'amende en ce cas, sauf si vous avez un notaire spépieux.)

Pour ce qui est des 7%, c'est l'intérêt que vous pouvez espérer toucher comme dédommagement de votre acompte bloqué chez le notaire.

perseverant · #3 29-06-2006 10:47:40

S’il y a dol, il faut savoir qu’il n’est considéré comme une cause de nullité d’une convention que lorsque les manœuvres pratiquées par l’un des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces dernières, l’autre partie n’aurait pas contracté. Ce n’est pas le cas ici. Vous auriez plutôt contracté à des conditions plus avantageuses si vous aviez su. Suivant l’importance du préjudice, si on devait aller en justice, on pourrait obtenir en justice l’annulation de la vente (dol principal) ou un réduction du prix (dol incident), outre l’octroi éventuel de dommages intérêts. Mais vous avez tout intérêt à négocier une diminution de prix à hauteur du coût qu’occasionnera l’inconvénient.
Puisque le bien est situé en Région flamande, il faut savoir que, En Flandre, communes à facilité comprises, une législation existe déjà depuis dix ans. Un décret de 1995 protège l’acquéreur d’un terrain ou d’une maison (les appartements sont exclus), mais également le locataire qui s’engage à les louer. Ce décret impose au vendeur d’obtenir, avant la signature d’un compromis de vente, une attestation relative à la qualité du sol et dénommée Bodemattest. Ce document devra certifier que le terrain ou la maison ne se retrouvent pas repris dans le register van verontreinigde gronden, le registre des biens qui ont été pollués, ou dans la liste des terrains à risque, appelée Vlarebo. Et, effectivement, l’entreposage de charbon est également visé. Mais ce n’est pas tout : l'attestation doit également confirmer l'absence de matière ou d'organisme qui, par le fait de l'activité humaine, pourraient avoir une influence néfaste directe ou indirecte sur la qualité du sol (traitement de produits pétroliers, utilisation de produits chimiques à risque, etc…).
On demande cette autorisation par formulaire spécifique à la Société Publique des Déchets pour la Région flamande (OVAM) qui dispose d’un délai maximal de deux mois pour répondre (un mois lorsqu’il ne s’agit pas d’un terrain à risque).Le contenu de l'attestation devra impérativement figurer dans le compromis de vente et dans l’acte.
Lorsqu’un risque de pollution est signalé, le propriétaire ne pourra échapper à l’obligation d’assainir le terrain que s’il démontre qu’il n’est pas l’auteur de la pollution, qu’il en ignorait l’existence et que plus aucune pollution n’a été constatée sur la parcelle vendue depuis le premier janvier 1993. Ce la semble être le cas. Dans le cas contraire, la vente n’aurait pas pu se réaliser sans une enquête complémentaire (étude sur l’orientation sur la qualité du sol et, si nécessaire, étude de caractérisation) et l'exécution des travaux d'assainissement requis, selon projet à approuver par l’OVAM.(Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse gewest), Stationsstraat, 110, à 2800 Mechelen (Tél : 015.28.42.84).Site : www.ovam.be
SI le bien pollué était situé en Région wallonne, contrairement aux dispositions prévues en région flamande, il n’aurait pu s être vendu sans avoir au préalable été assaini. De plus, aucun propriétaire qui serait confronté à la nécessité d’assainir le bien qu’il compte vendre ne pourra être exonéré de ses obligations.

daveb1311 a écrit :

Le 31 mars 06 nous signons un compromis de vente dans lequel les vendeurs attestent que, à leur connaissance, aucune activité potentiellement polluante n'a été tenue sur les lieux. L'épouse du couple (et héritière du bien) y a vécu toute sa jeunesse et connait donc bien ce qui s'y est passé.
Vers le 21 juin 06 nous recevons un courier de notre notaire (différent de celui des vendeurs!) nous invitant pour la signature de l'acte final en date du 27/6/06. Tous les devoirs d'enquête ayant eu lieu et aucun problème n'ayant été relevé.
Ce 27/6 au matin notre notaire me téléphone pour m'informer qu'ils viennent de recevoir un fax de l'urbanisme indiquant que, en 1954, un permi a été demandé par les occupants de l'époque pour entreposer 300 tonnes de charbon (nous sommes en Flandre où le charbon est listé à l'OVAM) dans la maison.
Evidemment notre notaire suspend la signature tant qu'un avis explicite de l'OVAM n'est pas émis. Renseignement pris, cela peut prendre plusieurs mois.
Non seulement les vendeurs ont menti (il était notoire que l'activité passée du lieu était un charbonnier et, qui plus est, "nul n'est sensé ignorer la loi") lors du compromis, mais nous allons par ce fait dépasser la limite explicite des 4 mois entre les signatures du compromis et de l'acte.
A qui la faute: au vendeur, au notaire du vendeur? Et puis, quelles sont les indemnités de retard auxquelles nous aurions droit? J'ai cru comprendre qu'il s'agissait de 7% l'an du prix total de vente; est-ce vrai?

grmff · #4 29-06-2006 11:11:10

Bigre, un spécialiste qui sévit sur le forum, avec des réponses qui montrent visiblement que Mr Persévérant sait de quoi il parle...

Et au vu de son CV, je me rends compte que je l'ai déjà rencontré et que je confirme: c'est un spécialiste!

PIM · #5 29-06-2006 14:11:53

Grmff a écrit :

Bigre, un spécialiste qui sévit sur le forum, avec des réponses qui montrent visiblement que Mr Persévérant sait de quoi il parle...
Et au vu de son CV, je me rends compte que je l'ai déjà rencontré et que je confirme: c'est un spécialiste!

Un spécialiste.... de plus wink

daveb1311 · #6 29-06-2006 15:00:07

Aurait-on fait baisser le prix ou annuler la signature du compromis si on avait su que le terrain était potentiellement pollué? Pas sûr; sans doute aurait-on évité tous les ennuis déjà encourus (cet événement n'est qu'un parmi une loooonnnngggguuuueeee liste).

J'ai du mal à imaginer que les proprios n'étaient pas au courant. La maison dont ils ont hérité (et mise en vente) a servi comme magasin de charbon depuis des décennies, et les enfants y ont grandi.

OK qu'ils n'étaient pas au courant de la demande à l'urbanisme pour le stockage de 300t de charbon en 1954, mais ils auraient quand même dû signaler à leur notaire la nature précédente du bien pour que, avant la mise en vente, le notaire des vendeurs leur conseille de passer par l'OVAM.

Enfin soit, nos notaires respectifs se rencontrent ce jeudi; espérons que qqch de positif en sorte.

Merci à tous pour les conseils précieux.

daveb1311 · #7 04-09-2006 20:32:13

La suite :
Fin août l'agence immo ayant servi initialement d'intermédiaire me contacte : "l'analyse est négative; le sol n'est pas pollué. Maintenant l'entrepreneur doit envoyer les résultats à l'OVAM pour certification. Dès ce certificat émis, la signature de l'acte peut avoir lieu".

Fort bien tout cela. Mais on est quand même solidement en retard -- pour rappel: le compromis a été signé le 31 mars 06!

Et comme le notaire des vendeurs l'avait initialement suggéré, nous demandons à signer une convention d'usage des lieux en attendant la signature de l'acte. Ceci faisant lieu d'indemnité pour les retards encourus.

Maintenant, les vendeurs jouent aux c... avec nous et truovent toutes les excuses imaginables pour ne pas fixer de RDV pour cette signature ad intérim.

Comment peut-on "forcer" les vendeurs à signer cette convention d'usage?

perseverant · #8 05-09-2006 07:48:09

Je ne crois pas possible de juridiquement "forcer" les vendeurs à signer une convention d'occupation du bien. En réalité, il ne s'agit là que d'une forme d'indemnité pour le préjudice que vous subissez. In fine, les vendeurs decvront vous indemniser et si ce n'est par une occupation des lieux anticipative au transfert de propriété sans contrepartie financière, ce sera autremement, probablement par une déduction de la somme sur le prix. Dressez dès maintenant la liste de tous les préjudices subis.

N'oubliez pas non plus que votre compromis aurait du être enregistré dans les 4 mois de sa signature, sous peine d'amendes. L'avez-vous fait ?

daveb1311 a écrit :

La suite :
Fin août l'agence immo ayant servi initialement d'intermédiaire me contacte : "l'analyse est négative; le sol n'est pas pollué. Maintenant l'entrepreneur doit envoyer les résultats à l'OVAM pour certification. Dès ce certificat émis, la signature de l'acte peut avoir lieu".
Fort bien tout cela. Mais on est quand même solidement en retard -- pour rappel: le compromis a été signé le 31 mars 06!
Et comme le notaire des vendeurs l'avait initialement suggéré, nous demandons à signer une convention d'usage des lieux en attendant la signature de l'acte. Ceci faisant lieu d'indemnité pour les retards encourus.
Maintenant, les vendeurs jouent aux c... avec nous et truovent toutes les excuses imaginables pour ne pas fixer de RDV pour cette signature ad intérim.
Comment peut-on "forcer" les vendeurs à signer cette convention d'usage?

curieux · #9 05-09-2006 08:01:13

perseverant a écrit :

...
N'oubliez pas non plus que votre compromis aurait du être enregistré dans les 4 mois de sa signature, sous peine d'amendes. L'avez-vous fait ?

En dehors de la signature de l'acte authentique ?
Auriez-vous l'amabilité de préciser ?
Merci

PIM · #10 05-09-2006 08:05:07

curieux a écrit :

perseverant a écrit : ...
N'oubliez pas non plus que votre compromis aurait du être enregistré dans les 4 mois de sa signature, sous peine d'amendes. L'avez-vous fait ?

En dehors de la signature de l'acte authentique ?
Auriez-vous l'amabilité de préciser ?
Merci

Voir dans notre FAQ, la réponse suivante

perseverant · #11 05-09-2006 08:24:29

C'est exact ! Seule la loi fiscale impose le délai de 4 mois à dater du compromis pour procéder à l'enregistrement. En matière civile, il n'existe aucun délai et ce n'est que par l'usage que l'on s'est "aligné" sur ce délai fiscal. A l'occasion de la signature de l'acte authentique, le notaire ne fait alors que jouer au collecteur d'impôt en réclamant au vendeur ces droits d'enregistrement. Mais si l'acte authentique n'est pas signé dans les 4 mois, les droits sont quand même dus (sauf existence d'une condition suspensive dans le compromis, cas dans lequel le point de départ du délai de 4 mois est la survenance du fait visé par ladite condition. Le compromis doit alors être présenté à la formalité de l'enregistrement, sous peine d'amendes. Si vous souhaitez connaître les textes légaux, je vous les communiquerai.

Donc, pour déterminer et computer le délai fiscal, la date de l'acte authentique ne compte pas.

curieux a écrit :

perseverant a écrit : ...
N'oubliez pas non plus que votre compromis aurait du être enregistré dans les 4 mois de sa signature, sous peine d'amendes. L'avez-vous fait ?

En dehors de la signature de l'acte authentique ?
Auriez-vous l'amabilité de préciser ?
Merci

curieux · #12 05-09-2006 09:20:10

perseverant a écrit :

.C'est exact ...

Je ne me permettrais pas de mettre en doute vos commentaires.
C'était une simple demande de précisions.

perseverant a écrit :

... Mais si l'acte authentique n'est pas signé dans les 4 mois, les droits sont quand même dus (sauf existence d'une condition suspensive dans le compromis, cas dans lequel le point de départ du délai de 4 mois est la survenance du fait visé par ladite condition.

Ce que je savais.

perseverant a écrit :

...Le compromis doit alors être présenté à la formalité de l'enregistrement, sous peine d'amendes. ....

Mais j'ignorais les modalités pratiques.
Et à la réflexion il est évident qu'il faut bien, pour la taxation, se baser sur un document.

Merci pour ces infos.

perseverant · #13 05-09-2006 09:28:56

"Je ne me permettrais pas de mettre en doute vos commentaires.
C'était une simple demande de précisions."

Rassurez-vous, le point d'exclamation ne vous vise pas, mais vise le fait que, en général, cela se sait peu.

curieux a écrit :

perseverant a écrit : .C'est exact ...
Je ne me permettrais pas de mettre en doute vos commentaires.
C'était une simple demande de précisions.
perseverant a écrit : ... Mais si l'acte authentique n'est pas signé dans les 4 mois, les droits sont quand même dus (sauf existence d'une condition suspensive dans le compromis, cas dans lequel le point de départ du délai de 4 mois est la survenance du fait visé par ladite condition.
Ce que je savais.
perseverant a écrit : ...Le compromis doit alors être présenté à la formalité de l'enregistrement, sous peine d'amendes. ....
Mais j'ignorais les modalités pratiques.
Et à la réflexion il est évident qu'il faut bien, pour la taxation, se baser sur un document.
Merci pour ces infos.

PIM · #14 05-09-2006 09:33:58

perseverant a écrit :

mais vise le fait que, en général, cela se sait peu.

D'où l'utilité de visiter PIM wink

daveb1311 · #15 05-09-2006 10:27:41

Selon le Notaire des vendeurs, l'attente de l'attestation de l'OVAM est à caractère suspensif. Selon moi, cela signifie donc que le délais des 4 mois pour payer la taxe est postposé ...

Quelqu'un pense-t-il autrement?

perseverant · #16 06-09-2006 08:23:41

La production de l'attestation de l'OVAM n'est pas d'office une condition suspensive qui va entraîner un effet rétroactif. Il ne s'agit pas ici de la formalité effectuée d'office par le notaire auprès de l'OVAM, mais d'une "certification" de résultats obtenus. Il faut consulter votre compromis et ces éventuels avenants, mais il semble qu'il s'agisse ici d'une démarche effectuée par l'agence et postérieurement à la signature de ce compromis. Dès lors, sauf avenant au compromis initial, signé par vendeur et acquéreur, qui qualifierait expressement de suspensif cette attente, je serais moins affirmatif quant au caractère suspensif de cette attente d'attestation. Mais il est toujours périlleux de se prononcer sans connaître le dossier. Demandez l'avis de votre notaire si vous en avez désigné un. Si non, demandez au notaire désigné par les deux parties un écrit qui confirme ce caractère suspensif et vous couvre.

daveb1311 a écrit :

Selon le Notaire des vendeurs, l'attente de l'attestation de l'OVAM est à caractère suspensif. Selon moi, cela signifie donc que le délais des 4 mois pour payer la taxe est postposé ...
Quelqu'un pense-t-il autrement?

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