achat d'une maison louée...

benlan · #1 23-07-2006 19:50:49

J'envisage d'acheter une maison mais celle-ci est louée, les locataires ont un bail de 3 ans non enregitrer (si je n'avais pas insisté pour avoir plus d'infos, l'agence immobilière m'aurais fait signer le compromis sans meme m'avoir présenté une copie du bail). enfin bref, ma question est la suivante: étant donner que le bail n'est pas enregistrer, ai-je le droit en tant que nouveau propriétaire de mettre un terme au bail existant en donnant un préavis de trois mois? Je trouve le code civil peu clair à ce sujet puisqu'il est précisé à l'article 9 "lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l'acte authentique) constatant la mutation de la propriété".
mais il précise également à l'article 3 § 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans. Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Le bail de trois non-enregistrer n'ayant pas date certaine, comment etre sur qu'il n'a pas commencé plus tôt? Il deviendrait alors automatiquement un bail de 9 ans...

Merci d'avance pour votre aide précieuse.

kaplan · #2 23-07-2006 20:39:34

Si c'est bien un bail de 3 ans ( bail de courte durée ) alors le nouveau propriétaire ( vous )ne peut pas casser le bail en cours même pour une occupation personnelle car un bail de courte durée va jusqu'a son terme .

benlan · #3 23-07-2006 20:43:56

kaplan a écrit :

Si c'est bien un bail de 3 ans ( bail de courte durée ) alors le nouveau propriétaire ( vous )ne peut pas casser le bail en cours même pour une occupation personnelle car un bail de courte durée va jusqu'a son terme .

même si le bail n'est pas enregistrer, pourtant, ca devrait le rendre non opposable aux tiers comme un nouveau propriétaire.

kaplan · #4 23-07-2006 20:56:04

Pour un bail de courte durée , peu importe qu'il soit enregistré ou pas .

Je pense malheureusement que vous êtes dans de sales draps. mad

Désolé pour vous sad

PIM · #5 23-07-2006 22:50:22

Je ne serai pas aussi catégorique que Kaplan.

Tout dépend de la durée d'occupation par le locataire:
- s'il occupe les lieux depuis moins de 6 mois, l'acquéreur peut résilier le bail sans motif ni indemnité
- s'il l'occupe depuis plus de 6 mois, l'acquéreur ne peut pas y mettre fin avant l'échéance du bail.

benlan · #6 24-07-2006 00:04:29

Merci pour vos réponse éclairée, je vois que j'ai bien fait de me méfier, heureusement que je n'ai pas signé ce compromis de vente et que j'avais demandé dans mon offre initiale que le propriétaire se charge de faire libérer la maison avant la passation des actes. Je vais reprendre contact avec l'agence immobilière pour que les propriétaires actuels tente de trouver un arrangement amiable avec les locataires. Sinon, leur maison, ils peuvent se la garder.

Ah oui, j'oubliais, méfier vous toujours de ce que vous dit un notaire, celui que j'avais consulté n'avait pas du tout le même language.

PIM a écrit :

Je ne serai pas aussi catégorique que Kaplan.
Tout dépend de la durée d'occupation par le locataire:
- s'il occupe les lieux depuis moins de 6 mois, l'acquéreur peut résilier le bail sans motif ni indemnité
- s'il l'occupe depuis plus de 6 mois, l'acquéreur ne peut pas y mettre fin avant l'échéance du bail.

PIM · #7 24-07-2006 00:08:53

benlan a écrit :

Ah oui, j'oubliais, méfier vous toujours de ce que vous dit un notaire, celui que j'avais consulté n'avait pas du tout le même language.

Il vous avait donné quelle explication ?

benlan · #8 24-07-2006 00:12:20

PIM a écrit :

benlan a écrit :
Ah oui, j'oubliais, méfier vous toujours de ce que vous dit un notaire, celui que j'avais consulté n'avait pas du tout le même language.

Il vous avait donné quelle explication ?

Etant donner que le bail n'était pas enregistrer, il n'avait pas date certaine, alors il était résiliable par un tiers (nouveaux propriétaire) comme les baux de neufs ans moyennant un congé de trois mois.

kaplan · #9 24-07-2006 09:30:12

PIM a écrit :

Je ne serai pas aussi catégorique que Kaplan.
Tout dépend de la durée d'occupation par le locataire:
- s'il occupe les lieux depuis moins de 6 mois, l'acquéreur peut résilier le bail sans motif ni indemnité
- s'il l'occupe depuis plus de 6 mois, l'acquéreur ne peut pas y mettre fin avant l'échéance du bail.

Pour une fois , je ne suis pas d'accord avec PIM. wink

Ce que vous indiquez est valable pour un bail classique de 9 ans et non pour un bail de courte durée.

Un bail de courte durée va jusqu'à son terme et ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent résilier anticipativement le bail ( sauf clause contraire dans le bail et encore , une clause de rupture anticipé en faveur du propriétaire est illégale ; seul une clause de rupture anticipé en faveur du locataire est tolérée )

A vérifier auprès de SNP ou de GRMFF.

Bien à vous.

immorp · #10 24-07-2006 11:09:28

Je crois qu’il existe un certain flou en ce qui concerne la résiliation d’un bail de courte durée non enregistré. Tout le monde n’est pas d’accord et la jurisprudence va dans les 2 sens.
Il faut aussi être très prudent en ce qui concerne les baux non enregistrés, puisque le locataire peut encore faire les formalités d’enregistrement avant l’acte authentique. S’il n’est pas trop bête, il ne manquera pas de le faire !

grmff · #11 24-07-2006 11:39:06

Revenons en au code civil:

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le <bail> a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le <bail> réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. <L 1997-04-13/43, art. 11, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Il en va de même lorsque le <bail> n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au <bail>, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l'acte authentique) constatant la mutation de la propriété. <L 1997-04-13/43, art. 11, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>

A mon sens, c'est assez clair:
1. bail enregistré = pas de possibilité de résiliation d'un bail de type court.
2. Bail pas enregistré mais occupation de plus de 6 mois = clauses Art 3 §§2, 3, 4 (fin à tout moment pour occupation personnelle avec préavis de 3 mois)
3. Bail pas enregistré et occupation de moins de 6 mois = occupation "précaire"

Mais avec ce que les juges ont comme idée de la protection, il ne m'étonnerait pas du tout qu'ils interprètent l'esprit de la loi selon leur interprétation, et non sa lettre qui est mal fichue et un peu emberlificotée...

A vérifier avec le SNP?

PIM · #12 24-07-2006 12:17:04

Sur le portail fédéral Belgium.be, il y a moyen de télécharger, entre autres infos, un tableau récapitulatif qui expose la siuation selon le cas de figure concerné.

Voir ici (fichier au format pdf)

Dans le cas d'un bail non enregistré de courte durée, il y est clairement différencié le cas "6 mois" ou pas...

Mais, il est vrai que c'est un fameux embrouillamini...

benlan · #13 24-07-2006 12:37:07

PIM a écrit :

Sur le portail fédéral Belgium.be, il y a moyen de télécharger, entre autres infos, un tableau récapitulatif qui expose la siuation selon le cas de figure concerné.
Voir ici (fichier au format pdf)
Dans le cas d'un bail non enregistré de courte durée, il y est clairement différencié le cas "6 mois" ou pas...
Mais, il est vrai que c'est un fameux embrouillamini...

Merci ce tableau me semble assez clair par rapport à ma question. Malheureusement, il me semble confirmer mes craintes. Je ne vois dès lors plus qu'une solution pour que cette vente ai lieu, c'est de demander au vendeur qu'il trouve lui même un accord à l'amiable avec son locataire avant la signature du compromis.

C'est dommage, on se dit qu'on a trouvé une maison puis on se rencontre qu'il y a un piège énorme, heureusement qu'il y a des personnes compétente à qui poser nos questions. Y a t'il un organisme compétents pour se plaindre d'un agent immobilier qui prête plus d'intérêt à sa commission sur la vente qu'à protéger un éventuel acheteur qui leurs pose des questions précises. Il m'ont soutenu à au moins 5 reprises que je pourrais mettre un terme au bail moyennant un préavi de trois mois avant même d'avoir vu le contrat de bail en cours. il avait d'ailleurs déjà rédigé un compromis qui les déchargeaient de toute responsabilité.

kaplan · #14 24-07-2006 16:13:36

PIM a écrit :

Sur le portail fédéral Belgium.be, il y a moyen de télécharger, entre autres infos, un tableau récapitulatif qui expose la siuation selon le cas de figure concerné.
Voir ici (fichier au format pdf)
Dans le cas d'un bail non enregistré de courte durée, il y est clairement différencié le cas "6 mois" ou pas...
Mais, il est vrai que c'est un fameux embrouillamini...

Pas mal ce tableau récapitulatif et donc si le portail fédéral le dit , je m'incline cry

PIM · #15 25-07-2006 00:22:34

Pour bien montrer que cette matière est controversée:

- lire aussi ceci

Si le bail n'est pas enregistré mais est exécuté depuis plus de 6 mois, et d'une durée de 3 ans au plus

On sait que le bail non enregistré mais exécuté depuis plus de 6 mois peut être résilié dans les conditions de l'article 3 §§ 2 à 4. Or ces dernières dispositions visent le bail de 9 ans. La question est donc de savoir si l'article 9, qui autorise l'acquéreur a expulser le preneur dans ces conditions, s'applique aussi au bail de 3 ans.

Cette question est controversée, la doctrine étant divisée.

Certains auteurs exposent que l'article 9 ne s'applique qu'au bail de 9 ans puisqu'il fait référence à l'article 3 qui vise le bail de 9 ans (LEDOUX et CAMBIER, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge 1992, p. 165 ; ROMMEL, Le bail de résidence principale, p. 52; VANWIJCK-ALEXANDRE, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; VANWIJCK-ALEXANDRE, La vente du bien loué, Chronique du droit à l'usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13, Brochure du Ministère de la Justice).

Par contre, d'autres auteurs estiment que si l'article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (FORIERS, la nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; LOUVEAUX, Le droit du bail d erésidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (MIGNON-GILLIS, Le bail de résidence principale, 5 ans d'application, p. 251) ou en esquivant la question (MERCHIERS, Rép. Not. T VIII, p. 191).

Dans l'état actuel de la jurisprudence, il faut être prudent et estimer que le bail non enregistré, exécuté depuis plus de 6 mois et d'une durée de 3 ans au plus, doit être respecté jusqu'à son terme.

(extrait de un article sur Droit-Fiscalité-Belge.com )

benlan · #16 28-07-2006 09:03:37

En ce qui nous concerne les choses sembles s'arranger pour le mieux les propriétaires actuels ont trouvés un accord avec leurs locataires, ceux ont accepté de partir en échange des trois prochains mois de loyers gratuit avec un accord signer. Nous avons rdv la semaine prochaine pour signer le compromis de vente.

Merci encore por tout vos précieux conseils.

Cordialement

grmff · #17 28-07-2006 16:41:07

Un grand merci d'être venu nous raconter l'épilogue!

1. cela fait plaisir de voir que cela sert
2. cela fait plaisir de partager votre expérience
3. cela servira à d'autre
4. on peut se réjouir avec vous!

A bientôt pour d'autres aventures...

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