clause tontine ou accroissement

motocupidon

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clause tontine ou accroissement

Bonjour,
Désirant "intégrer" mon amie dans l'achat d'une maison, j'ai lu qu'il y avait la clause de tontine à insérer dans l'acte d'acquisition avec par exemple une période limitée à 3 ans avec tacite reconduction.
On m'a parlé également d'une clause d'accroissement: mais j'avoue ne pas avoir bien compris. On m'a dit du reste que c'était différent de la tontine.
Pouvez-vous m'éclairer?

perseverant

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Re : clause tontine ou accroissement

Petit tour de la question du point de vue juridique. Les concubins sont considérés comme étrangers. Cela implique que, en cas de décès de l'un d'eux, c'est la famille du défunt qui va hériter de la moitié d'immeuble qui rentrer dans la succession. Et parmi ces héritiers, certains disposent d'un droit à réserve (un fils, par exemple), ce qui les interdit d'être déshérité, quoi qu'il arrive. Et même si un testament existe, les taux de succession, certes différents selon les Régions, restent toutefois exorbitants (de 30 à 80 % selon les tranches) et obligent souvent le survivant à vendre la maison. Pour remédier à cela, les concubins peuvent acheter sous le régime de la tontine. Dans ce mode d'acquisition, en cas de décès, le survivant est présumé être propriétaire de toute la maison depuis le jour de la signature de l'acte notarié et ne devra pas partager avec les héritiers du défunt. Fiscalement, seuls des droits d'enregistrement devront être acquittés (taux de 12,5 %, 10 %, 6 % ou 5 % suivant chaque situation), ce qui s'avère nettement plus intéressant pour le survivant des deux tontiniers que les taux entre étrangers. Il est également envisageable de ne laisser au survivant que l'usufruit sur la part héritée. En droit, il s'agit de la clause d'accroissement en usufruit, qui permet à la personne qui en bénéficie d'occuper les lieux sans indemnité sa vie durant ou même d'en toucher les loyers. De plus, les droits d'enregistrement ne seront calculés que sur la valeur de l'usufruit, avantage non négligeable. Les héritiers du défunt recevront la nue-propriété qui n'est qu'un droit en devenir. Ce n'est effectivement qu'au décès du survivant, qu'usufruit et nue-propriété seront réunis pour conférer aux héritiers la pleine propriété du bien immobilier. Voilà la différence entre les deux clauses. Sans entrer dans les détails, précisons que les Région flamande et Wallonne ont adouci le sort fiscal des concubins par des mesures récentes en matière de droit successoral, ce qui rend la tontine et la clause d'accroissement en usufruit quelque peu moins attrayantes mais pas dans toutes les hypothèses. On consultera son notaire pour plus d'informations.

Bonjour,
Désirant "intégrer" mon amie dans l'achat d'une maison, j'ai lu qu'il y avait la clause de tontine à insérer dans l'acte d'acquisition avec par exemple une période limitée à 3 ans avec tacite reconduction.
On m'a parlé également d'une clause d'accroissement: mais j'avoue ne pas avoir bien compris. On m'a dit du reste que c'était différent de la tontine.
Pouvez-vous m'éclairer?

kaplan

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Re : clause tontine ou accroissement

Parfois , une déclaration de cohabitation légale à la commune vaut mieux qu'une clause de tontine ou d'accroissement.

Ceci semble vrai pour un bien immobilier inférieur à 150.000 euros où les droits de succession pour cohabitant légaux ( 9% ou 10% selon région )sont inférieur aux droits d'enregistrement ( 12.5% )

A vérifier et à calculer par des spécialistes.

Différence entre clause de tontine et d'accroissement:

-Clause de tontine est une clause d'attribution de propriété subordonnée aux conditions suivantes:
1/acquisition d'un bien par 2 ou plusieurs personnes
2/l'acquisition est assortie d'une condition RESOLUTOIRE ET SUSPENSIVE.
3/le vendeur est impliqué.( le bien lui revient en cas de décès d'une des parties et le survivant reçoit le bien de la part du vendeur )
4/un effet rétroactif .( le propriétaire final est PP au jour de la vente pour la totalité )

-Clause d'accroissement est une clause d'attribution de la propriété subordonnée aux conditions suivante:
1/acquisition d'un bien par 2 ou plusieurs personnes.
2/l'acquisition est assortie d'une CONDITION SUSPENSIVE.
3/le vendeur n'est pas impliqué ( le bien ne lui revient pas en cas de décès d'une des 2 parties ;le survivant reçoit sa part du défunt )
4/pas d'effet rétroactif ( le propriétaire final n'est pas le PP au jour de la vente pour la totalité )

Sue le plan fiscal le situation est identique dans les 2 cas.

Bien à vous
kaplan

perseverant

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Re : clause tontine ou accroissement

C'est d'autant plus vrai que un projet de loi tend à accorder denouveaux droits à ceux qui auront fait une déclaration de cohabitation légale à la commune,notammenten matière d'usufruit sur la succession, les assimilant pleinement alors, sur ce point, aux époux.

Pour en revenir à la tontine, il est exact qu'elle engendre comme effet d'être signée sous la condition résolutoire du prédécès d'un tontinier et de condition suspensive de l'autre, point de droit quenous ne trouvons pas dans la clause d'accroissement. Comme il m'a semblé que la demande était fiscale, et, que, de ce point de vue, ce détail ne change rien, je ne suis pas étendu sur le sujet.

Pour la petite histoire, la tontine s'appelle ainsi parce qu'elle a été inventée par un moine, au XII ième siècle, quirépondait au nom de "Tonti", et qui a vu là un moyen d'échapper à la taxation "étatique". En effet, les terres et monastères et mêmes dons étaient placés en une sorte de copropriété, mais en tontine. Grâce à la tontine, la part de l'un des moines  venait automatiquement accroître celle des autres moines à son décès. Et comme, grâce à l'effet de la condition suspensive qui présume que cette situation existe depuis le premier jour (celui de l' indivision globale), cette majoration de part ne pouvait être taxée... Pas mal comme ingénierie fiscale moyen-âgeuse, non ?

Parfois , une déclaration de cohabitation légale à la commune vaut mieux qu'une clause de tontine ou d'accroissement.

Ceci semble vrai pour un bien immobilier inférieur à 150.000 euros où les droits de succession pour cohabitant légaux ( 9% ou 10% selon région )sont inférieur aux droits d'enregistrement ( 12.5% )

A vérifier et à calculer par des spécialistes.

Différence entre clause de tontine et d'accroissement:

-Clause de tontine est une clause d'attribution de propriété subordonnée aux conditions suivantes:
1/acquisition d'un bien par 2 ou plusieurs personnes
2/l'acquisition est assortie d'une condition RESOLUTOIRE ET SUSPENSIVE.
3/le vendeur est impliqué.( le bien lui revient en cas de décès d'une des parties et le survivant reçoit le bien de la part du vendeur )
4/un effet rétroactif .( le propriétaire final est PP au jour de la vente pour la totalité )

-Clause d'accroissement est une clause d'attribution de la propriété subordonnée aux conditions suivante:
1/acquisition d'un bien par 2 ou plusieurs personnes.
2/l'acquisition est assortie d'une CONDITION SUSPENSIVE.
3/le vendeur n'est pas impliqué ( le bien ne lui revient pas en cas de décès d'une des 2 parties ;le survivant reçoit sa part du défunt )
4/pas d'effet rétroactif ( le propriétaire final n'est pas le PP au jour de la vente pour la totalité )

Sue le plan fiscal le situation est identique dans les 2 cas.

Bien à vous
kaplan

kaplan

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Re : clause tontine ou accroissement

Pour la petite histoire, la tontine s'appelle ainsi parce qu'elle a été inventée par un moine, au XII ième siècle, quirépondait au nom de "Tonti", et qui a vu là un moyen d'échapper à la taxation "étatique". En effet, les terres et monastères et mêmes dons étaient placés en une sorte de copropriété, mais en tontine. Grâce à la tontine, la part de l'un des moines  venait automatiquement accroître celle des autres moines à son décès. Et comme, grâce à l'effet de la condition suspensive qui présume que cette situation existe depuis le premier jour (celui de l' indivision globale), cette majoration de part ne pouvait être taxée... Pas mal comme ingénierie fiscale moyen-âgeuse, non ?

Et en plus on se cultive en lisant PIM

motocupidon

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Re : clause tontine ou accroissement

- Malgré la clause suspensive de la tontine, peut-on adjoindre au contrat une période limitée à 3 ans avec tacite reconduction.
- Une cohabitation légale déclarée à la commune. Que se passe-t-il si on déménage en France? Ne vaut-il pas mieux prévoir avant, par ce type de contrat ?
D'autant que les lois fiscales en matière successorale peuvent changer selon les régimes politiques.

perseverant

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Re : clause tontine ou accroissement

Il est effectivement possible de ne s'engager que pour trois ans, renouvelable, et aussi modaliser la tontine avec d'autres conditions.

En ce qui concerne le déménagement en France, c'estla loi du pays qui détermine le droit applicable, tant en ce qui concerne l'immeuble que l'ouverture d'une succession. Je ne crois donc pasnécessaire de prévoir ce point dans les modalités de la tontine mais parlez-en quand même à votre notaire.

- Malgré la clause suspensive de la tontine, peut-on adjoindre au contrat une période limitée à 3 ans avec tacite reconduction.
- Une cohabitation légale déclarée à la commune. Que se passe-t-il si on déménage en France? Ne vaut-il pas mieux prévoir avant, par ce type de contrat ?
D'autant que les lois fiscales en matière successorale peuvent changer selon les régimes politiques.