Comment faire une offre d'achat sans se tromper ?

Anne · #1 18-10-2006 12:40:26

Bonjour à tous,

Je viens d'avoir un coup de coeur pour une maison à Bruxelles, je l'ai fait évaluer par un expert indépendant et je souhaite faire une offre au Vendeur. Comment m'y prendre ? Quelles erreurs à nepas commettre ?
Existe-t-il sur le site un "modèle" d'offre ? L'offre doit elle avoir unedurée limitée ? Faut il déjà faire mention de la clause suspensive liée à l'obtention du prêt ?? Une petite recherche sur les precédentes discussions ne m'a pas aidée.

Help !
Merci d'avance

Merci d'avance de votre aide

PIM · #2 18-10-2006 12:45:59

Anne a écrit :

Bonjour à tous,
Je viens d'avoir un coup de coeur pour une maison à Bruxelles, je l'ai fait évaluer par un expert indépendant et je souhaite faire une offre au Vendeur. Comment m'y prendre ? Quelles erreurs à nepas commettre ?
Existe-t-il sur le site un "modèle" d'offre ? L'offre doit elle avoir unedurée limitée ? Faut il déjà faire mention de la clause suspensive liée à l'obtention du prêt ?? Une petite recherche sur les precédentes discussions ne m'a pas aidée.
Help !
Merci d'avance

Merci d'avance de votre aide

- vous pouvez vous faire assister utilement à cet égard par la Legal Hotline (tel 0903 99 003)
- il faut effectivement préciser le + de choses possibles dans votre offre écrite (délai validité, conditions de la vente, condition suspensive, etc.)
- mais, pour ne pas vous "fatiguer" pour rien, voyez d'abord avec le vendeur si ce que vous comptez proposer est acceptable par lui ou non...

Anne · #3 18-10-2006 12:51:18

Merci du tuyau.

D'après l'agent immobilier, le montant proposé par notre expert, et que je compte offrir, serait vraisemblablement acceptable par le vendeur.

Si je vous comprends bien , il vaut mieux se mettre d'accord oralement sur le prix avant de formaliser l'offre ??

Merci
Anne

PIM · #4 18-10-2006 13:09:42

Anne a écrit :

Merci du tuyau.
D'après l'agent immobilier, le montant proposé par notre expert, et que je compte offrir, serait vraisemblablement acceptable par le vendeur.
Si je vous comprends bien , il vaut mieux se mettre d'accord oralement sur le prix avant de formaliser l'offre ??
Merci
Anne

L'offre écrite est un engagement unilatéral à manier avec prudence...

L'essentiel, c'est d'arriver à un accord entre parties, agissant de bonne foi et de transformer cela en un compromis de vente... dont le teneur aura été vérifiée au préalable par votre notaire.

Anne · #5 18-10-2006 13:20:25

PIM a écrit :

Anne a écrit : Merci du tuyau.
D'après l'agent immobilier, le montant proposé par notre expert, et que je compte offrir, serait vraisemblablement acceptable par le vendeur.
Si je vous comprends bien , il vaut mieux se mettre d'accord oralement sur le prix avant de formaliser l'offre ??
Merci
Anne
L'offre écrite est un engagement unilatéral à manier avec prudence...
L'essentiel, c'est d'arriver à un accord entre parties, agissant de bonne foi et de transformer cela en un compromis de vente... dont le teneur aura été vérifiée au préalable par votre notaire.

En d'autres termes, il ne serait pas nécessaire de faire une offre écrite ? Bien sûr, c'est la solution que je préfère, et je remets ainsi la responsabiité de faire un compromis qui "tient la route" à mon notaire (conjointement avec celui du vendeur). Si on peut procéder ainsi, tant mieux !!

Autre chtite question : l'abattement de 60 000 euros à Bruxelles (pour le calcul des droits d'enregistrement), je peux en bénéficier même si je suis propriétaire de 125/millièmes dans une copropriété ? Sorry si j'abuse !!

Merci
Anne

PIM · #6 18-10-2006 13:26:24

Anne a écrit :

En d'autres termes, il ne serait pas nécessaire de faire une offre écrite ? Bien sûr, c'est la solution que je préfère, et je remets ainsi la responsabiité de faire un compromis qui "tient la route" à mon notaire (conjointement avec celui du vendeur). Si on peut procéder ainsi, tant mieux !!

Si la partie venderesse est d'accord avec cette procédure, c'est effectivement plus simple...
Il ne faut évidemment pas que cela traîne pour la signature...

Que les 2 notaires se 'mettent en route" et cela rassurera toutes les parties concernées, mais on n'est réellement à l'abri qu'après signatures..... (et encore... mais c'est une autre histoire)

Anne a écrit :

Autre chtite question : l'abattement de 60 000 euros à Bruxelles (pour le calcul des droits d'enregistrement), je peux en bénéficier même si je suis propriétaire de 125/millièmes dans une copropriété ? Sorry si j'abuse !!
Merci
Anne

Bizarre comme question: les quotités de copropriété sont attachées à un lot privatif. Vous faites comment pour n'avoir que des millièmes sans être copropriétaire d'une entité dans l'immeuble ?

Anne · #7 18-10-2006 17:28:19

Bizarre comme question: les quotités de copropriété sont attachées à un lot privatif. Vous faites comment pour n'avoir que des millièmes sans être copropriétaire d'une entité dans l'immeuble ? [/quote]

Je me référais à l'extrait suivant de vos FAQ :
"Pour bénéficier de l'abattement des droits d'enregistrement à Bruxelles, aucun des acquéreurs ne peut posséder à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation (article 46bis, alinéa 6, 1° C.E.).

On nous a demandé à plusieurs reprises si l'on peut prétendre à l'abattement dès lors que l'on ne possède qu'une part en pleine propriété dans un immeuble.

La réponse est affirmative.

Les mots « posséder la totalité en pleine propriété » sont clairs.

Cela signifie que SI l'un des acquéreurs ne possède que :

La nue-propriété d'une habitation,
Ou l'usufruit d'une habitation,
Ou une fraction de la pleine propriété d'une autre habitation,

Ou s'il possède :

Un bien non destiné à l'habitation, même en pleine propriété,
Ou un terrain, même en pleine propriété,

ALORS la règle d'exclusion ne joue pas (Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Cela résulte d'une réponse orale du 6 janvier 2003 du Cabinet du Ministre des Finances de la Région de Bruxelles-Capitale.

Ajoutons encore ceci :

Il faut se placer au moment de la convention de vente (le compromis) et non de l'acte pour vérifier si les acquéreurs sont déjà propriétaires d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.

Si l'achat est fait par plusieurs personnes, il faut que cette condition soit remplie dans le chef de chacun des acheteurs. Si l'un des acheteurs ne satisfait pas à cette condition, l'achat est, dans sa totalité, exclu du bénéfice de l'abattement."

J'en déduisais qu'on peut encore bénéficier de l'abattement lorsqu'on est copropriétaire d'un appartement dans un immeuble.
Je me trompe ??
Merci

Anne · #8 18-10-2006 17:30:42

PIM a écrit :

Bizarre comme question: les quotités de copropriété sont attachées à un lot privatif. Vous faites comment pour n'avoir que des millièmes sans être copropriétaire d'une entité dans l'immeuble ?

Voir mon message précédent . Je citais le contenu d'une de vos FAQ :
"
Pour bénéficier de l'abattement des droits d'enregistrement à Bruxelles, aucun des acquéreurs ne peut posséder à la date de la convention d'acquisition, la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation (article 46bis, alinéa 6, 1° C.E.).

On nous a demandé à plusieurs reprises si l'on peut prétendre à l'abattement dès lors que l'on ne possède qu'une part en pleine propriété dans un immeuble.

La réponse est affirmative.

Les mots « posséder la totalité en pleine propriété » sont clairs.

Cela signifie que SI l'un des acquéreurs ne possède que :

La nue-propriété d'une habitation,
Ou l'usufruit d'une habitation,
Ou une fraction de la pleine propriété d'une autre habitation,

Ou s'il possède :

Un bien non destiné à l'habitation, même en pleine propriété,
Ou un terrain, même en pleine propriété,

ALORS la règle d'exclusion ne joue pas (Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Cela résulte d'une réponse orale du 6 janvier 2003 du Cabinet du Ministre des Finances de la Région de Bruxelles-Capitale.

Ajoutons encore ceci :

Il faut se placer au moment de la convention de vente (le compromis) et non de l'acte pour vérifier si les acquéreurs sont déjà propriétaires d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.

Si l'achat est fait par plusieurs personnes, il faut que cette condition soit remplie dans le chef de chacun des acheteurs. Si l'un des acheteurs ne satisfait pas à cette condition, l'achat est, dans sa totalité, exclu du bénéfice de l'abattement."

J'en déduis qu'on ne perd pas le droit à abattement si on est copropriétaire dans un immeuble. Je me trompe ?? Merci

immorp · #9 18-10-2006 17:45:13

Anne a écrit :

J'en déduis qu'on ne perd pas le droit à abattement si on est copropriétaire dans un immeuble. Je me trompe ?? Merci

Effectivement, vous vous trompez : Vous possédez dans une copropriété, un appartement en pleine propriété, plus une quote-part dans les parties communes de l’immeuble.
Vous n’avez donc pas droit à l’abattement pour un autre bien.

PIM · #10 18-10-2006 17:59:57

immorp a écrit :

Anne a écrit :

J'en déduis qu'on ne perd pas le droit à abattement si on est copropriétaire dans un immeuble. Je me trompe ?? Merci
Effectivement, vous vous trompez : Vous possédez dans une copropriété, un appartement en pleine propriété, plus une quote-part dans les parties communes de l’immeuble.
Vous n’avez donc pas droit à l’abattement pour un autre bien.

Par contre, si, par exemple, vous n'êtes que nu-propriétaire de cet appartement, vous auriez droit à l'abattement.

Anne · #11 18-10-2006 18:14:47

PIM a écrit :

immorp a écrit : Anne a écrit :

J'en déduis qu'on ne perd pas le droit à abattement si on est copropriétaire dans un immeuble. Je me trompe ?? Merci
Effectivement, vous vous trompez : Vous possédez dans une copropriété, un appartement en pleine propriété, plus une quote-part dans les parties communes de l’immeuble.
Vous n’avez donc pas droit à l’abattement pour un autre bien.

Par contre, si, par exemple, vous n'êtes que nu-propriétaire de cet appartement, vous auriez droit à l'abattement.

Bon, je m'incline, mais la réponse à une FAQ de votre site n'est pas claire. Il est indiqué :
"On nous a demandé à plusieurs reprises si l'on peut prétendre à l'abattement dès lors que l'on ne possède qu'une part en pleine propriété dans un immeuble.

La réponse est affirmative.

Les mots « posséder la totalité en pleine propriété » sont clairs.

Cela signifie que SI l'un des acquéreurs ne possède que :

La nue-propriété d'une habitation,
Ou l'usufruit d'une habitation,
Ou une fraction de la pleine propriété d'une autre habitation,

Ou s'il possède :

Un bien non destiné à l'habitation, même en pleine propriété,
Ou un terrain, même en pleine propriété,

ALORS la règle d'exclusion ne joue pas (Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003"

Est-ce que lorsqu'on est copropriétaire d'un appartement dans un immeuble, on n' a pas, comme dit ci-dessus "une fraction de la pleine propriété d'une autre habitation", de sorte que l'exclusion de l'abattement ne joue pas ?

J'insiste, mais cette chtite question est une question à 7300 euros (12,5 % de 60 000 euros), alors...je dois bien en tenir compte dans mon budget.

Merci encore
Anne

grmff · #12 18-10-2006 21:34:19

Si vous êtes prorpiétaire d'un appartement, vous avez la pleine propriété de cet appartement, et donc d'un habitation.

Vous n'êtes pas "propriétaire d'une fraction de la pleine propriété d'une habitation". Vous êtes plein propriétaire d'une habitation qui fait elle même partie d'une copropriété.

L'objectif de l'abattement est clair: permettre d'acheter l'habitation qu'on va occuper. Si vous achetez une deuxième habitation, c'est généralement pour la mettre en location ou comme seconde résidence. Les lois ne sont jamais faites pour favoriser les gens qui ont les moyens de devenir loueur, ni ceux qui ont les moyens de s'offrir une seconde résidence...

grmff · #13 18-10-2006 21:38:41

Pour revenir à la question initiale, il est à noter que Pim recommande le bail de la chambre d'arbitrage. Je l'utilise personnellement, et j'en suis content.

Mais la chambre d'arbitrage propose plein de documents... dont une modèle d'offre d'achat!

Ceci dit, le conseil de Pim est judicieux... faire une offre verbale et demander de signer le compromis au plus vite... cela évite la tentation de jouer les enchères entre différents candidats acquéreurs...

Mais bon, on a pas toujours le choix...

curieux · #14 19-10-2006 05:26:55

Anne a écrit :

Bon, je m'incline, mais la réponse à une FAQ de votre site n'est pas claire. Il est indiqué :
....
Est-ce que lorsqu'on est copropriétaire d'un appartement dans un immeuble, on n' a pas, comme dit ci-dessus "une fraction de la pleine propriété d'une autre habitation", de sorte que l'exclusion de l'abattement ne joue pas ?
....
Merci encore
Anne

Ca me semblait clair :
un immeuble fait réfférence à une construction, des briques ;
une habitation fait référence à un bien occupé par des personnes dans un certain but.

PIM · #15 19-10-2006 08:51:41

Anne a écrit :

Bon, je m'incline, mais la réponse à une FAQ de votre site n'est pas claire. Il est indiqué :
"On nous a demandé à plusieurs reprises si l'on peut prétendre à l'abattement dès lors que l'on ne possède qu'une part en pleine propriété dans un immeuble.

Cela me paraissait clair, mais j'ai adapté la réponse pour éviter qu'effectivement on ne confonde "indivision" et "copropriété".

Voir notre FAQ Immo

et aussi
celle-ci

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Re : Comment faire une offre d'achat sans se tromper ?

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