taxé sur plus-value revente maison ?

EricaB · #1 20-11-2006 15:41:22

Bonjour,
J'ai essayé de trouver les réponses sur le forum mais c'est trop compliqué pour moi. Donc, quid dans ma situation :
J'ai acheté en mars 2003 avec mon petit ami une maison sur Bruxelles pour y habiter (c'était notre premier achat, donc avec les réductions habituelles).
Nous y avons habité pendant 2 ans 1/2 ensemble et j'ai quitté cette maison en aout 2005, soit 29 mois après l'achat (et donc dédomicilié).
Maintenant novembre 2006, vu la mésentende, je désire revendre ma co-propriété. Mon ex-ami ne peut l'acheter car au chomage.
Mais vu le bas prix que nous l'avions payé, je vais faire assurémment une plus value. Que vais-je devoir payer ?

grmff · #2 20-11-2006 16:21:19

Le tout dépend de la valeur d'achat et de revente...

Normalement, vous pouvez compter 25% pour les frais d'achat, et 5% par année complète.

Si la maison n'a pas augmenté de 35%, vous ne serez donc pas taxée sur la plus value. Si elle a augmenté de 35, il faut voir avec les problèmes de domiciliation/dédomiciliation.

EricaB · #3 20-11-2006 16:27:50

On a acheté le bien pour 220.000 et maintenant, j'ai trouvé un acquéreur qui veut bien acheter ma moitié pour 170.000 donc, je ferais ainsi de 110 a 170.000. C'est ce qui me fait peur.

Cedboule · #4 20-11-2006 17:20:15

Si vous n'êtes plus domiciliée dans l'immeuble, il me semble que la plus-value devrait s'appliquer.
Dans l'exemple cité, la plus-value "brute" s'élève à 170 000 - 110 000 = 60000 EUR

Le code de l'impôt des personnes physiques par son article 101 § 2, permet toutefois de "réduire" la plus-value:
1) en augmentant fictivement le prix d'achat initial de 25 % (censé couvrir les frais d'acte d'achat)
2) en augmentant également ce prix ainsi obtenu de 5 % par année écoulée, c'est-à-dire, 3 dans votre cas (je pense qu'il s'agit d'une capitalisation)

Pour résumer, et sauf erreur, la plus-value nette dans votre cas sera déterminée comme suit:

110 000 EUR X 25 %: 137500 EUR
137 500 X 5 % (1ère année 2003-2004): 144375 EUR
144 375 X 5 % (2ème année 2004-2005): 151593,75 EUR
151 593,75 X 5 % (3ème année 2005-2006): 159 173,44 EUR

Soit une plus-value nette de 170 000 - 159 173,44 = 10 826,56 EUR (laquelle est taxée à 33 %)

Toutefois, le législateur a permis de soustraire de cette somme les frais de mise en vente (publicité, frais de négociation, etc...)

Vous pouvez également diminuer cette somme en produisant les factures des travaux de transformation ou de réparation depuis votre acquisition.

Pour conclure, je vous conseille de prendre contact avec un conseiller fiscal ou votre notaire avant de vous lancer dans l'opération.

Vous dites également avoir bénéficier de l'abattement lors de votre achat. Le maintien de cet abattement est subordonnée à l'obligation des acquéreurs de maintenir sa résidence principale dans la région de Bruxelles-Capitale. Je suppose que cette condition continue à être remplie dans votre cas.

Bonne soirée.

EricaB · #5 20-11-2006 20:30:40

Merci beaucoup.

kaplan · #6 20-11-2006 22:40:26

A mon avis c'est plutot 16.5% de taxation que 33% wink
On peut pas dire qu'elle à fait de la spéculation immobilière , non? lol

grmff · #7 20-11-2006 23:17:53

La réponse se trouve sur la Faq de Pim bien sûr...

Cedboule · #8 21-11-2006 09:02:36

C'est donc bien une taxation de 16,5 %. Désolé pour la l'information erronée.

Je suis donc encore plus sévère que le législateur...

perseverant · #9 21-11-2006 09:34:10

Pou résumer, voici les principes. Hormis l'immeuble qui constitue la résidence principale ou qui a fait l'objet d'un héritage, la revente rapide d'un immeuble dans les 5 ans (et même 3 ans s'il s'agit d'une donation) peut entraîner une taxation. Depuis 1997 (exercice d’imposition 1998), il faut également déclarer les plus-values réalisées dans le cadre d’une revente rapide d’immeuble. Si un propriétaire revend avec profit son bien immobilier dans les 5 ans de son achat (délai également calculé d'acte notarié à acte notarié), il devra supporter un impôt de 16,5 % sur la plus-value dégagée à cette occasion.
Comment calculer l’impôt ?
La base de la taxation au taux de 16,5 % est la plus-value nette. Elle s'obtient en soustrayant du montant acquitté lors de l'acquisition celui acquitté lors de la revente.
Acquisition
Il s’agit du prix d'acquisition payé par l’acheteur ou par le donateur (ou, si elle est plus importante, de la valeur retenue dans ces deux cas par l’administration). S’il s’agit d’un terrain entretemps construit, c’est la valeur retenue par l’administration de la TVA qui sera prise en considération. Ensuite, on additionne au résultat obtenu des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 25 %. Mais il est également possible, si cela s’avère plus intéressant, d’opter pour le régime des frais réels. 5 % sont alors additionnés au total pour chaque année écoulée entre la date de l’acquisition et celle de l’aliénation. Peuvent également être ajoutés le coût des travaux, mais il faut qu’ils aient été payés par le propriétaire, justifiés par facture et exécutés entre acquisition et aliénation. De plus, pas question d’invoquer des travaux ou des achats effectués par des proches, des amis ou le propriétaire lui-même. Seuls ceux exécutés par un entrepreneur agréé seront pris en considération. Si le propriétaire a reçu des indemnités pour des dommages causés au bien immeuble (par exemple une indemnité d’assurance suite à un sinistre), il devra l’imputer sur le total.
Vente.
Le montant qui servira au calcul de la taxation est le prix de vente diminué de tous les frais réels occasionnés par la revente. Par frais, on entend chaque dépense qui est prouvée et afférente à l'opération pourra être produite à l'administration fiscale (frais de notaire, honoraires d'agent immobilier, etc.).
Et effectivement, Il n'y a pas, ici, de volonté spéculative.

EricaB a écrit :

Bonjour,
J'ai essayé de trouver les réponses sur le forum mais c'est trop compliqué pour moi. Donc, quid dans ma situation :
J'ai acheté en mars 2003 avec mon petit ami une maison sur Bruxelles pour y habiter (c'était notre premier achat, donc avec les réductions habituelles).
Nous y avons habité pendant 2 ans 1/2 ensemble et j'ai quitté cette maison en aout 2005, soit 29 mois après l'achat (et donc dédomicilié).
Maintenant novembre 2006, vu la mésentende, je désire revendre ma co-propriété. Mon ex-ami ne peut l'acheter car au chomage.
Mais vu le bas prix que nous l'avions payé, je vais faire assurémment une plus value. Que vais-je devoir payer ?

kaplan · #10 21-11-2006 11:11:03

Pour une construction neuve il faut bien faire la ventilation entre le prix du terrain et la construction wink

perseverant · #11 21-11-2006 11:24:48

Pour les terrains, le taux de taxation qui varie selon le moment de la revente. Une imposition de 33 % est prévue si la cession du bien a lieu au plus tard dans les cinq ans, 16,5 % si elle s’opère dans les 8 ans. Aucun impôt n’est dû si plus de 8 ans se sont écoulés entre achat et cession. L plus-value, base de taxation, se calcule en soustrayant du prix de vente net (déduction faite de tous les frais assumés à cette occasion) le prix d’achat majoré des frais évalués forfaitairement à 25 % et davantage sur production des preuves. De plus, 5 % de majoration est à prévoir par année de maintien du bien dans le patrimoine du propriétaire, diminuant d’autant la base taxable. Ne sont concernés que les terrains non liés à une activité professionnelle. Si la valeur vénale de l’immeuble est inférieure à 30 % du prix de vente total, la parcelle est considérée comme non bâtie.

kaplan a écrit :

Pour une construction neuve il faut bien faire la ventilation entre le prix du terrain et la construction

kaplan · #12 21-11-2006 11:59:16

perseverant a écrit :

Pour les terrains, le taux de taxation qui varie selon le moment de la revente. Une imposition de 33 % est prévue si la cession du bien a lieu au plus tard dans les cinq ans, 16,5 % si elle s’opère dans les 8 ans. Aucun impôt n’est dû si plus de 8 ans se sont écoulés entre achat et cession. L plus-value, base de taxation, se calcule en soustrayant du prix de vente net (déduction faite de tous les frais assumés à cette occasion) le prix d’achat majoré des frais évalués forfaitairement à 25 % et davantage sur production des preuves. De plus, 5 % de majoration est à prévoir par année de maintien du bien dans le patrimoine du propriétaire, diminuant d’autant la base taxable. Ne sont concernés que les terrains non liés à une activité professionnelle. Si la valeur vénale de l’immeuble est inférieure à 30 % du prix de vente total, la parcelle est considérée comme non bâtie.
kaplan a écrit : Pour une construction neuve il faut bien faire la ventilation entre le prix du terrain et la construction

Je ne parlais pas de la plusvalue sur un immeuble non bati mais de la plusvalue sur un immeuble bati neuf .

Il faut bien faire la ventilation entre terrain et construction smile

perseverant · #13 21-11-2006 12:28:53

Nous sommes bien d'accord. Mais si une personne fait construire et revend rapidement, elle peut, à certaines conditions, récupérer la TVA sur les constructions en adoptant le statut d'assujetti occasionnel, ce qui peut atténuer la survenance d'éventuelles autres taxations, impositions, impôts, redevances, etc...

kaplan a écrit :

perseverant a écrit : Pour les terrains, le taux de taxation qui varie selon le moment de la revente. Une imposition de 33 % est prévue si la cession du bien a lieu au plus tard dans les cinq ans, 16,5 % si elle s’opère dans les 8 ans. Aucun impôt n’est dû si plus de 8 ans se sont écoulés entre achat et cession. L plus-value, base de taxation, se calcule en soustrayant du prix de vente net (déduction faite de tous les frais assumés à cette occasion) le prix d’achat majoré des frais évalués forfaitairement à 25 % et davantage sur production des preuves. De plus, 5 % de majoration est à prévoir par année de maintien du bien dans le patrimoine du propriétaire, diminuant d’autant la base taxable. Ne sont concernés que les terrains non liés à une activité professionnelle. Si la valeur vénale de l’immeuble est inférieure à 30 % du prix de vente total, la parcelle est considérée comme non bâtie.
kaplan a écrit : Pour une construction neuve il faut bien faire la ventilation entre le prix du terrain et la construction

Je ne parlais pas de la plusvalue sur un immeuble non bati mais de la plusvalue sur un immeuble bati neuf .
Il faut bien faire la ventilation entre terrain et construction

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