superficie du bien incorrecte sur compromis au secours!

roybatty · #1 25-11-2006 15:56:45

Bonjour,

en esperant que kk1 puisse m'aider car la situation est un peu etrange

je viens de signer un compromis de vente pour un appartement d'une superficie de 70m² (sur compromis).

Je precise que je n'ai pas en ma possesion l'acte authentique.

en regardant les plans et en prenant des mesures par rapport à ceux ci je me suis rendu compte que la superficie avoisine les 48m²

le hic : sur les plans le bien les 22m² manquant sont représentés par ce qui semble être un flat au même etage que l'appartmement mais dans le batiment jouxtant celui-ci !!! (l'appartement est renseigné au numero 44/45 et 45 selon cadastre) je ne pense pas que l'actuel vendeur du bien soit au courant de la situation mais je n'en suis pas sûr non plus...

important : la description du bien sur le compromis correspond à l'appartement SANS la description des pieces de l'autre immeuble, mais néanmoins il revendique bien la superficie totale des 2 (70m²)

donc en gros je suis proprietaire de 70m² sur papier mais par rapport à la description d'un appartment de 48m²

je pense informer mon notaire d'ici 2 jours, mais je ne tiens pas non plus à annuler la vente l'appartment me plait quand même

d'vance mille merci pour vous conseils!

Roy

perseverant · #2 25-11-2006 19:50:35

Dans cette affaire, tout le monde semble de bonne foi.

Dans les compromis, il est presque toujours indiqué que le bien est vendu, la superficie fut-elle inférieure ou supérieure de 5 %. Cette clause est mise parce que le Code civil donne un recours lorsque la superficie excède en plus ou moins 5 %. Elle contourne ainsi cette disposition.

Vérifiez d'abord si votre compromis le mentionne. Si non, cela est positif pour vous.

De plus, il est souvent indiqué que l'acquéreur a visité le bien vendu et c'est sûrement le cas.

Ensuite, vous pouvez également constituer un petit dossier qui prouve que le bien a été vendu sous une superficie plus petite (annonces, pub, documents divers, etc...). Vous pourrez toujours tenter de diminuer le prix, mais ce ne sera pas aisé parce que vous avez sûrement vu le bien. Heureusement que le compromis mentionne une superficie fausse. Cela pourra vous aider.

Le mieux est de contacter votre notaire, d'expliquer tout cela, preuves à l'appui, et , s'il n'est pas seul notaire, de demander qu'il prenne contact avec son confrère pour négocier un accord puisque vous voulez garder l'appartement. S'il est seul notaire, il se doit de défendre demanière égale les deux parties.

roybatty a écrit :

Bonjour,
en esperant que kk1 puisse m'aider car la situation est un peu etrange
je viens de signer un compromis de vente pour un appartement d'une superficie de 70m² (sur compromis).
Je precise que je n'ai pas en ma possesion l'acte authentique.
en regardant les plans et en prenant des mesures par rapport à ceux ci je me suis rendu compte que la superficie avoisine les 48m²
le hic : sur les plans le bien les 22m² manquant sont représentés par ce qui semble être un flat au même etage que l'appartmement mais dans le batiment jouxtant celui-ci !!! (l'appartement est renseigné au numero 44/45 et 45 selon cadastre) je ne pense pas que l'actuel vendeur du bien soit au courant de la situation mais je n'en suis pas sûr non plus...
important : la description du bien sur le compromis correspond à l'appartement SANS la description des pieces de l'autre immeuble, mais néanmoins il revendique bien la superficie totale des 2 (70m²)
donc en gros je suis proprietaire de 70m² sur papier mais par rapport à la description d'un appartment de 48m²
je pense informer mon notaire d'ici 2 jours, mais je ne tiens pas non plus à annuler la vente l'appartment me plait quand même
d'vance mille merci pour vous conseils!
Roy

jacq · #3 26-11-2006 08:47:40

Vous avez visité un appartement de 48 m2 et suivant le compromis le vendeur à écrit 70 m2! vous pourriez lui demander une copie de son acte d'achat et si il refuse vous pouvez demander au près du bureau des Hypothéques et de l'enregistrement avoir accès à ce document et éventuellement demander une copie.
Je présume que le flat voisin à un propriétaire, es-ce le même qui vous a vendu le soit disant appartement de 70 m2. si non je pense que c'est une erreure d'écriture dans le compromis d'achat, et l'appartement de 48 m2 ne pourra pas s'agrandire sous l'effet d'une baguette magique.
Avez vous déja questionné le vendeur ??

roybatty · #4 26-11-2006 12:04:21

bonjour et merci pour vos réponses

le compromis mentionne que si une superficie inferieure ou superieure et constatée au niveau du terrain sur lequel est bati le bien aucun recours ne sera possible car il s'agit uniquement d'indication cadastrales, mais cela ne stipule pas d'application au niveau du bien lui même

sur l'acte de vente de la personne qui me vend le bien est stipulé qu'il est d'une superficie de 70m² et qu'il estproprietaire egalement du lot 45 en tant que surplus pour l'avoir aquis du proprietaire de l'epoque, lui-même l'ayant acquis comme surplus dans les années soixantes d'un notaire.

l'actuel proprio n'est apparemmnet pas du tout au courant de cela n'y ayant pas fais attention et vis dans l'appart depuis six ans tel que je l'ai visité.

comme je le disias, je tiens a acheter l'appartement tel qu'il est mais je suis dans le doute pour ce qui est des assurances, quote parts de l'immeuble et eventuellement en cas de revente plus tard. puisque vraisemblablement la superficie qui sera stipulée sur mon acte de vente sera egalement de 70²

petite precision : l'immeuble à été divisé aprés l'achat du dernier propriéaire (mon vendeur) et kk1 du cadastre est donc venu prendre les mesures afin de fixer le nouveau RC, coment est-ce possible que celui-ci ai pût fxer un nouveau cadastre en ayant mesurer l'appartement tel qu'il est habité (48m²)

bon weekend à tous

grmff · #5 26-11-2006 12:26:12

Les deux appartements (le vôtre et celui de 22m2) sont-ils dans la même copropriété? Si oui, contactez le syndic qui pourra vous donner le pourquoi du comment et l'historique de la chose.

Il pourra également vous laisser consulter l'acte de base, dans lequel vous pourrez voir les quotités attachées à l'appartement initial de 70m2, et vous pourrez comparer avec la situation actuelle (48+22)

Pour notre bonne compréhension, que représentent les numéros 44 et 45? Les numéros au plan, le numéro de boite, le numéro de rue?

Qui a le 44, et qui a le 45?

grmff · #6 26-11-2006 12:27:22

Remarque supplémentaire: de quand datent les modifications?
Un loyer est-il payé?
Que dit le cadastre sur la division?

roybatty · #7 26-11-2006 15:49:15

bonjour et merci pour vos réponses

j'auria l'acte de base d'ici 1 à 2 jours et je compte informer mon notaire de la situation mardi, le 44 et 46 (erreur de ma part sur les n°) sont les numeros de batiments, donc les deux batients sont l'un a côté de l'autre, je ne pense pas qu'il s'agisse de la même coproprieté.

je n'ai pas d'infos sur l'immeuble d'a côté (proprio, ou bailleur loyer etc..puisque théoriquement le batiment d'a côté n'avait au depart rien à voir dans la transcation)

les seules infos que j'ai en ma possesion sont :

acte de vente du proprietaire acuel : dans un imeuble de rapport sis rue xxx numero 44-46 (46 d'après cadastre)sur un terain d'une superficie de 2 ares
en proprieté exclusive: (description de l'appartement de 48m²)
en coproprieté xxx/1000 tel que le bien est decrit dans l'acte de base

origine de proprieté: mr xxx est proprietaire du bien prédécrit pour l'avoir obtenu de mr x qui en etait proprietaire via mr x etc.... jusqu'au proprietaire originale et là ça se précise :
le n° 44 pour l'avoir acquis de mr X et le surplus (le n° 46) pour l'avoir acquis de maître X notaire au terme d'un acte reçu....etc

le document du cadastre après division ne mentionne pas de superficie, uniquement un montant un n° de parcelle

donc si je recapitule :

le plan de l'appart représentant 70m² comprends l'appart comme decrit sur compromis + une partie se trouvant au même etage dans l'immeuble à côté

mais sur mon compromis comme sur le dernier acte de vente, idem pour supeficie 70m² MAIS description du bien prenant en compte uniquement la partie de 48m² du batiment principal

serait-il possible qu'un des precedents proprietaires aie condamné l'accès sans en faire part à personne et loue la partie dans l'immeuble d'a côté sans que le proprietaire actuel de l'appart de 48m² soit au courant?

je ne sait pas ce que tout cela va donner après ma visite chez mon notaire, j'espère que cela ne debouchera pas sur une annulation pure et simple de la vente.... car même en ne prenant compte que des 48m² l'appart reste une bonne affaire

merci à tous!
Roy

grmff · #8 26-11-2006 17:00:19

Tout d'abord, si l'appart de 48m2 vous convient au prix annoncé, je ne vois pas pourquoi la vente serait annulée.

Ensuite, si l'appart s'étendait vers le n°46 avec une possibilité d'ouverture, c'est que les niveaux sont à même hauteur exactement. Ils ont donc sûrement été contruit en même temps, et font sans doute partie de la même copropriété.

Et enfin, il est possible que l'autre appartement ait été vendu séparément à un tiers par un des propriétaires précédents. Il s'agirait donc simplement d'une faute de retranscription de la part du notaire.

Avant de faire quoi que ce soit et avant de donner un coup de fil au notaire, allez voir le syndic. C'est de toute façon une bonne idée... et vous pourrez le cuisiner sur l'extension de la copropriété, les divisions d'apparts, les ouvertures refermées, etc.

grmff · #9 26-11-2006 17:02:24

en proprieté exclusive: (description de l'appartement de 48m²)
en coproprieté xxx/1000 tel que le bien est decrit dans l'acte de base

Cela donne une idée du nombre d'appart de la copropriété. Deux apparts de même surface ayant le même nombre de quotité en règle générale...

Par exemple, si votre appart fait 20 millièmes et que l'immeuble fait 10 étages comme son voisin, c'est une bonne indication qu'ils font une et une seule copropriété...

roybatty · #10 26-11-2006 18:22:06

merci pour les infos Grmff,

le surplus "flat" ne fait pas partie de la coproprieté, j'ai vu le decompte des quotités il ne fait etat que d'un lot au 2ieme etage, celui que j'achète. donc le syndic ne pourra je pense pas m'aider a ce niveau, je verrai ce dont il est question sur l'acte de base.

si le flat à été vendu à part où pourrais-je en trouver la trace? et si ce n'est pas le cas que faire?

merci à tous!

perseverant · #11 26-11-2006 18:51:04

Vous pouvez trouver la trace de la vente au bureau des hypothèques ou à celui de l'enregistrement, mais, au vu de la difficulté de votre affaire, je pense et confirme que vous devez vous appuyer totalement sur votre notaire en lui expliquant tout. Lui dispose par exemple d'un accès aisé à ces administrations, mais bénéficie également d'une bonne pratique de ces situations délicates. Ne signez rien et n'effectuez aucune démarche propre sans l'accord et la bénédiction de votre notaire.

roybatty a écrit :

merci pour les infos Grmff,
le surplus "flat" ne fait pas partie de la coproprieté, j'ai vu le decompte des quotités il ne fait etat que d'un lot au 2ieme etage, celui que j'achète. donc le syndic ne pourra je pense pas m'aider a ce niveau, je verrai ce dont il est question sur l'acte de base.
si le flat à été vendu à part où pourrais-je en trouver la trace? et si ce n'est pas le cas que faire?
merci à tous!

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