achat société immobilière

cochise · #1 29-11-2006 08:28:11

Bonjour,

Je en suis pas agent immobilier et n'ai donc pas de n° IPI. J'ai vu une annonce pour un immeuble vendu sous forme de part de SA http://www.vlanimmo.be/vlan-immo/add_detail.do?ID=7775215&tab=SUMMARY et je me pose une question. Si j'achète une telle société (pour cet immeuble là ou un autre), celà me donne accès à quoi en fait?? Car il s'agit d'une SA immobilière... Je pourrais via cette société acheter d'autres immeubles? les renvendre? construire? ou bien la SA c'est cet immeuble et pas un autre?
Merci de vos lumières.

curieux · #2 29-11-2006 09:43:17

cochise a écrit :

Bonjour,
Je en suis pas agent immobilier et n'ai donc pas de n° IPI. J'ai vu une annonce pour un immeuble vendu sous forme de part de SA http://www.vlanimmo.be/vlan-immo/add_detail.do?ID=7775215&tab=SUMMARY et je me pose une question. Si j'achète une telle société (pour cet immeuble là ou un autre), celà me donne accès à quoi en fait?? Car il s'agit d'une SA immobilière... Je pourrais via cette société acheter d'autres immeubles? les renvendre? construire? ou bien la SA c'est cet immeuble et pas un autre?
Merci de vos lumières.

Une question supplémentaire : les sociiétés civiles peuvent elles adopter la forme d'une SA ?

J'ai quelques renseignements et idées mais des personnes plus compétentes vont certainement vous répondre.

immorp · #3 29-11-2006 09:51:09

cochise a écrit :

Bonjour,
Je en suis pas agent immobilier et n'ai donc pas de n° IPI. J'ai vu une annonce pour un immeuble vendu sous forme de part de SA http://www.vlanimmo.be/vlan-immo/add_detail.do?ID=7775215&tab=SUMMARY et je me pose une question. Si j'achète une telle société (pour cet immeuble là ou un autre), celà me donne accès à quoi en fait?? Car il s'agit d'une SA immobilière... Je pourrais via cette société acheter d'autres immeubles? les renvendre? construire? ou bien la SA c'est cet immeuble et pas un autre?
Merci de vos lumières.

Si vous achetez cette SA, vous en devenez l’actionnaire et vous pourrez donc la diriger. Il faut être attentif aux statuts de la société et à son objet social. Généralement, pour ce type de société, il prévoit la gestion, l’achat et la vente d’immeubles. Vous pouvez toujours adapter les statuts par la suite.
Le deuxième point auquel il faut faire très attention, c’est le contenu de la société. Il faut donc examiner attentivement les comptes, et mieux vaut suspendre l’achat à la révision des comptes par un expert comptable ou un réviseur. Il y a déjà des risques quand on achète un immeuble, il y en a encore plus quand on achète une société : Quid des dettes « cachées », des dettes fiscales etc…
Un dernier point : Une banque ne prête jamais d’argent pour acheter les actions d’une société….

cochise · #4 29-11-2006 09:56:26

Mais comment crée t'on un SA immobilière? Il faut un agréement IPI? C'est un statut spécial?

immorp · #5 29-11-2006 10:22:26

cochise a écrit :

Mais comment crée t'on un SA immobilière? Il faut un agréement IPI? C'est un statut spécial?

C’est une société comme une autre… Si elle gère ses propres biens et qu’elle vend et achète des immeubles pour son propre compte, pas besoin d’accès à la profession. Si elle pratique le courtage pour des tiers et/ou le syndic d’immeuble et la gestion pour compte de tiers, un des dirigeants devra être agréé IPI.

curieux · #6 29-11-2006 13:12:38

immorp a écrit :

cochise a écrit : Mais comment crée t'on un SA immobilière? Il faut un agréement IPI? C'est un statut spécial?
C’est une société comme une autre… Si elle gère ses propres biens et qu’elle vend et achète des immeubles pour son propre compte, pas besoin d’accès à la profession. Si elle pratique le courtage pour des tiers et/ou le syndic d’immeuble et la gestion pour compte de tiers, un des dirigeants devra être agréé IPI.

Dans mes souvenirs : je n'ai pas vérifié actuellement !

si elle gère ses propres biens, ce sera une société civile.

pas d'opérations commerciales, même si elle vend et achète en bon père de famille. Pas soumise à la loi sur les faillites, le gestionnaire n'a pas de cotisations sociales et pas de rémunération. **

**(correction : actuellement il y a des cotisations sociales)

Mais toutes les autres obligations des sociétés : comptabilité, impôts sur les revenus (loyers), sur les plus-values, amortissements, déduction de tous les frais etc... sont d'application
Et aussi me semble-t-il: l'ensemble du patrimoine immobilier du détenteur des parts soiales doit faire partie de la société (= 1 seule socciété possible)

Tout ceci pour une société civile donc non commerciale.

Il reste la question : "une société civile peut-elle prendre la forme d'une SA ?" **
** Je me réponds : oui , pas d'exclusives

A confirmer par un pro.

immorp · #7 29-11-2006 17:57:32

Si c'est une SA, ce n'est pas une société civile... Demandez à consulter les statuts.

grmff · #8 29-11-2006 18:58:25

Une société immobilière de patrimoine, qu'elle soit sous forme de SA ou de SPRL se crée comme une autre. On l'enregistre, et puis c'est tou.

Pour gérer son propre patrimoine, elle n'a pas besoin d'être agréée. Pas d'enregistrement IPI donc.

Il y a néanmoins toutes les lourdeurs de la société (compta, déclaration, formalités...), les inconvénients de la société (impôts sur les revenus, donc sur le loyer), les avantages de la société (transmission patrimoniale sans droits de succession)

Il y a l'inconvénient que le taux des PH pour les sociétés est plus élevé, et les conditions de changement de banques drastiques et onéreuses...

Bref, une société patrimoniale d'immeubles de bureau, cela a du sens. Une société patrimoniale pour de la location à des privé, c'est beaucoup plus délicat à justifier.

Perso, je n'en aurais aucun avantage... je suis donc en personne privée.

cochise · #9 30-11-2006 09:09:31

Merci pour toutes ces précisions. Je suis actionnairs d'une SA dans les statuts de laquelle est indiqué "toute transactions immobilières" mais qui ne possède pas de n°IPI (ni aucun de ses membres). Je suppose qu'elle peut être considérée comme société immobilière.

grmff · #10 30-11-2006 09:47:57

C'est effectivement une société immobilière. Tant qu'elle ne travaille par pour compte de tier, il n'y a pas de problème...

gfab · #11 09-01-2007 17:04:53

Dès lors où il s'agit d'une société, qu'elle soit civile ou commerciale, les règles sont les mêmes tant sur sa constitution que sur sa gestion ...

www.moniteur.be voir les Lois coordonnées sur les sociétés.

Par contre, acheter, renover et revendre ou construire pour revendre reste de la promotion immobilière et n'entre pas dans les compétences de l'IPI.

Petit détail, j'ai lu en bas que les gérants d'immeuble devaient être agréé IPI, c'est certain ça ? J'en connais qui ne le sont pas ...

Fab

grmff · #12 09-01-2007 17:40:24

Le "gérant" d'un immeuble, on l'appelera désormais depuis 1995 le "syndic" doit être un professionnel agréé par l'IPI, un comptable, un avocat, ou un propriétaire de l'immeuble.

Si une personne qui ne rentre pas dans ces catégories est votre syndic, il est dans l'immégalité la plus complète.

gfab · #13 09-01-2007 17:48:37

Ha ok, oui ici ils sont proprios d'au moins un appart de ces immeubles.

merci
Fab

Francis · #14 09-01-2007 20:57:26

syndics: agréé IPI ou architecte, avocat, géomètre, comptable... ou encore propriétaire d'une des unités de l'immeuble.

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