assurance responsabilté civile

luc · #1 28-12-2006 09:26:39

Une solution constructive serait peut-être de scinder les tâches de conseil de gérance en deux:

1. la mission de contrôle non-exclusive du pouvoir exécutif:
le "Conseil de Surveillance" facultatif qui contrôle les décisions exécutées.

2. la mission d'assistance au pouvoir exécutif:
le/la ou les concierges facultatives (bénévoles ou non), qui assistent le syndic sans décider. On peut aussi les nommer "employés de l'ACP", comme en France. Et les réunir dans un "comité du syndic".

Ceci devrait être assortie d'une obligation légale (= d'ordre public) d'une séparation des pouvoirs au sein de l'ACP. Tout acte qui va l'encontre de ce principe serait alors d'une nullité absolue.

Donc cumul interdit entre
1. une fonction de contrôle et une fonction d'exécution ou assistance.
2. une fonction dans le bureau de l'AG (président/assesseur/secrétaire) et une fonction de contrôle ou exécutive ou assistance.
3. membre de l'AG et syndic ou concierge, ..., pour ce qui concerne l'exécution de leur fonction dans un sens large.

Les petites ACP avec une CP majoritaire seront alors obligé de laisser participer la minorité à la gestion de leur copropriété. Ex extrême, mais réel: l'ACP de 10 appartements, dont 9 appartenant au même CP.

Cette idée m'est venu en analysant le fait que chez moi la concierge est aussi CP. Elle a pris comme régisseur ... le syndic. La rumeur incorrecte, mais pas contredit, existe chez nous que cet appartement appartient au syndic.

perseverant · #2 24-12-2006 18:00:01

De toute façon, la loi sur le volontariat impose la souscription d'une assurance pour les bénévoles et les syndics devraient être compris dans le lot.

EN ce qui concerne le conseil de gérance, certains conseillent effectivement de souscrire une assurance RC, bénévole ou pas.

luc a écrit :

Les lois "fin d'année" sont voté en deux séries au Sénat (dernier stade avant le Moniteur): jeudi passé et aujourd'hui.
Pour la date de l'assurance obligatoire des volontaires bénévoles (= sans indemnité ou avec une indemnité moins qu'environ 1.000 euros), probablement déjà voté, un article est paru le 22.12.2006 (aujourd'hui) sur le site du SPF Sécurité Sociale:
Les volontaires seront mieux protégés à partir du 1er janvier 2007
Il ne s'agit pas l'assurance CG, dont on a parlé dans ce sujet. Ce type d'assurance existe depuis quelques années et est en fait taillé sur mesure d'une "cogérance" illégale.

petitfuret · #3 23-12-2006 10:22:41

Trève de discussions, c'est la trève des Confiseurs.....

Joyeux Noêl et Bonne Année 2007 à tous

luc · #4 23-12-2006 10:15:18

Les lois "fin d'année" sont voté en deux séries au Sénat (dernier stade avant le Moniteur): jeudi passé et aujourd'hui.

Pour la date de l'assurance obligatoire des volontaires bénévoles (= sans indemnité ou avec une indemnité moins qu'environ 1.000 euros), probablement déjà voté, un article est paru le 22.12.2006 (aujourd'hui) sur le site du SPF Sécurité Sociale:
Les volontaires seront mieux protégés à partir du 1er janvier 2007

Il ne s'agit pas l'assurance CG, dont on a parlé dans ce sujet. Ce type d'assurance existe depuis quelques années et est en fait taillé sur mesure d'une "cogérance" illégale.

Oldman-0550 · #5 22-12-2006 11:12:22

Laissons parler les vrais experts, tels Pascale LECOCQ, Chargée de cours à la Fac. de droit de l'université de Liège :

Consciente de l'importance factuelle du (conseil de gérance), nous sommes TOUTEFOIS d'avis qu'exagérer démesurément, voire illégalement, ses pouvoirs CONTRARIERAIT les objectifs du LEGISLATEUR et engendrerait, au surplus, D'INSURMONTABLES DIFFICULTES, notamment en matière de R E S P O N S A B I L I T E.

Colloque de Louvain - 16 mars 2001

petitfuret · #6 21-12-2006 19:20:40

Le code nouveau de l'IPI reprend en son article 80 les termes suivants qui sont très significatifs " éventuel conseil de gérance " et " assister le syndic".

1. le conseil de gérance n'est nullement une obligation

2. Pourquoi le syndic IPI donc un professionnel qui est rétribué et qui a suivi des cours er un stage en adulte responsable de ses actes aurait-il si tel urgent besoin de se faire " assister " par des non-professionnels ???

Les concepteurs de ce noiuveau code ont-ils réalisé le non-sens de leur oeuvre ......

Un docteur en médecine, un architecte, un avocat, un expert-comptable, toutes ces personneds qualifiées et diplômées pourraient aussi se faire " assister " par leurs cleints, qui dans son diagnostic, qui dans ses plans, qui dans lar édaction de ses conclusions ou lors des plaidoiries, qui dans l'établissement du bilan annuel ....

Oldman-0550 · #7 21-12-2006 14:27:48

Quant aux conseils de gérance, un fait concret qui interpelle :

C'est dans le code de déontologie de l'agent immobilier - syndic :

Art. 80. L'agent immobilier syndic doit tout mettre en oeuvre afin de permettre à l'éventuel conseil de gérance d'exercer son contrôle à son égard et de l'assister dans sa gestion, sans que cette obligation ne l'autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance NON LEGALEMENT OU CONVENTIONNELLEMENT AUTORISEES.

Pourquoi spécifier ça très clairement - en toutes lettres - si ce n'est parce que le cas se produit fréquemment : des conseils de gérance qui prennent l'INITIATIVE d'imposer au syndic DES ACTES NON LEGALEMENT (= contraires à la loi) ou CONVENTIONNELLEMENT (= contraires au statut de l'immeuble ou à des décisions d'AG) AUTORISEES.

Pourquoi spécifier ça dans un code de déontologie si ce n'est pour mettre le syndic officiellement à l'abri FACE à ces conseils de gérance abusifs ??

Il faut cesser de dire que tout va bien, Madame la Marquise. Ce n'est ni raisonnable ni réaliste ni progressiste.

luc · #8 21-12-2006 12:04:21

perseverant a écrit :

Je ne fais que rapporter un fait. il est bien certain que le conseil de gérance, grand oublié de la loi du 30 juin 1994, fait l'objet de bcp de critiques. Pour certains, il ne fait rien. Pour d'autres, il excède ses pouvoirs ou remplace à tort le syndic défaillant ou absent ou incompétent. Mais je crois qu'il ne faut pas généraliser. Son rôle actuel est d'assister et de contrôler le syndic et, croyez-moi, dans bcp de copropriétés, il n'y a pas de problème.

Je ne crois que des chiffres vérifiables.

En psychologie on connaît le phénomène des icebergs. Des problèmes, qui vont à l’encontre du pouvoir en place dans une organisation, ne font surface que si un nombre spécifique de cas concrets existe. En moyenne c’est 1 sur 100.

Et il faut qu’au moins 100 font surface pour qu’un seul cas réussi à démonter qu’il y a un problème et qu’il y a une solution. On n’accepte pas l’existence d’un problème que quand il y a une solution. C’est un phénomène psychologique classique.

Pourquoi environs 100 ? C’est le groupe qu’il faut pour que certains entre eux (en moyenne 10) se contactent, se parlent et cherchent une solution réelle. Ils ne sont en moyenne qu’à 10 par groupe de 10.000 ACP. ACP qui ont en réalité le même problème visible, non visible ou potentiel. Dans notre cas l'exécution concrète de la mission des CG.

Il y a combien d’ACP avec CG à Bruxelles ? En Belgique ?

Sur le plan général une solution préventive existe et est mis sur le tapis par la sénatrice NYSSENS : combler certains zones grises de la loi, sans changer le principe de la loi.

Surtout aller vers plus de transparence dans l’administration de l’ACP, mais aussi vers une impartialité plus imposé et une responsabilisation plus effective du syndic. Dans ce cadre la nouvelle déontologie est certainement un pas vers l’avant.

Sur le plan local j’ai trouvé une solution honorable et simple, suite à une étude intensive du Code sur l’Aménagement du Territoire (= le COBAT Bruxellois de novembre 2006) dans le cadre de la demande récente de deux permis d’environnement pour notre ACP.

Le syndic aura l’occasion mi-janvier 2007 d’en prendre connaissance. Je ne la détaille pas (encore) sur ce forum ni aux autres CP qui me soutiennent. En diplomatie on parle d'abord avec ses opposants.

perseverant · #9 21-12-2006 10:47:11

Je ne fais que rapporter un fait. il est bien certain que le conseil de gérance, grand oublié de la loi du 30 juin 1994, fait l'objet de bcp de critiques. Pour certains, il ne fait rien. Pour d'autres, il excède ses pouvoirs ou remplace à tort le syndic défaillant ou absent ou incompétent. Mais je crois qu'il ne faut pas généraliser. Son rôle actuel est d'assister et de contrôler le syndic et, croyez-moi, dans bcp de copropriétés, il n'y a pas de problème.

oldman a écrit :

manifestement, Mme Nyssens n'a pas bien lu La Libre Belgique du 9 août.
L'oligarchie du conseil de gérance dont parle Luc est bien réelle.
Il suffit de lire l'article.
Quant aux 65 euros d'assurance, j'ai vu un montant de 105 euros, ceci dans un copropriété où ... la majorité des voix et des quotités sont au conseil de gérance.
Qui dit mieux ?

Oldman-0550 · #10 21-12-2006 10:37:56

manifestement, Mme Nyssens n'a pas bien lu La Libre Belgique du 9 août.
L'oligarchie du conseil de gérance dont parle Luc est bien réelle.
Il suffit de lire l'article.
Quant aux 65 euros d'assurance, j'ai vu un montant de 105 euros, ceci dans un copropriété où ... la majorité des voix et des quotités sont au conseil de gérance.
Qui dit mieux ?

perseverant · #11 21-12-2006 10:29:23

A signaler que la proposition de loi de la Sénatrice Clotilde Nyssens,, déposée le 15/12/06 et qui vise à réformer la loi de 94 renforce les pouvoirs du conseil de gérance en lui permettant notamment de provoquer une AGE ou en lui donnant un droit de regard pour les devis de quelque importance.

luc a écrit :

Grmff a écrit : Le conseil de gérance est un organe indispensable à la gestion d'une copropriété. Impossible de surveiller un syndic de près si on est pas dans le conseil de gérance.
Vous avez raison. Suite aux zones grises de la loi le CG est devenu de fait indispensable. Mais il est aussi devenu l'instrument idéal pour une oligarchie de s'installer et de perdurer.
Cette oligarchie fait épargner à un groupe spécifique de CP de petits montants, sous condition qu'on ne contrôle pas les agissements de ce CG.
Ceci permet une oligarchie à se remplir les poches d'une autre façon. Cas a déjà indiqué une voie classique: les assurances. Il y en a d'autres.
Et si par hasard quelqu'un se présente comme candidat au CG, qui n'a pas l'accord préalable du CG, alors on dit: c'est lui ou nous au CG.
Un accord préalable du CG est obtenu, si on accepte les méthodes en place. On m'avait même offert la place de président du CG.
Attention: la loi ne permet pas au CG de surveiller le syndic (constater des problèmes et imposer une correction), mais seulement de le contrôler.

luc · #12 21-12-2006 10:14:11

Grmff a écrit :

Le conseil de gérance est un organe indispensable à la gestion d'une copropriété. Impossible de surveiller un syndic de près si on est pas dans le conseil de gérance.

Vous avez raison. Suite aux zones grises de la loi le CG est devenu de fait indispensable. Mais il est aussi devenu l'instrument idéal pour une oligarchie de s'installer et de perdurer.

Cette oligarchie fait épargner à un groupe spécifique de CP de petits montants, sous condition qu'on ne contrôle pas les agissements de ce CG.

Ceci permet une oligarchie à se remplir les poches d'une autre façon. Cas a déjà indiqué une voie classique: les assurances. Il y en a d'autres.

Et si par hasard quelqu'un se présente comme candidat au CG, qui n'a pas l'accord préalable du CG, alors on dit: c'est lui ou nous au CG.

Un accord préalable du CG est obtenu, si on accepte les méthodes en place. On m'avait même offert la place de président du CG.

Attention: la loi ne permet pas au CG de surveiller le syndic (constater des problèmes et imposer une correction), mais seulement de le contrôler.

grmff · #13 20-12-2006 23:07:07

Combien de lots dans votre copropriété? 5 lots? Alors d'accord avec vous. Inutile de mettre un conseil de gérance quand on peut régler cela autour d'un pot un soir chez un des copropriétaires-syndic.

50 lots? Alors vous pinaillez pour 10 cents par mois, mais serez vous fichu de vous présenter comme membre d'un conseil de gérance...

petitfuret · #14 20-12-2006 23:01:57

Le conseil de gérance n'est pas imposé par la loi, le syndic bien qu'il soit bénévole ou professionnel. Il faut un syndic et il est seul responsable de sa gestion. Il est possible de poursuivre le syndic pour mauvaise gestion et ce devant le Tribunal de première Instance - responsabilité profesionnelle ou civile pour le bénévole - en cas de faute hors mandat, devant la Justice de Paix dans les autres cas puisque c'est le Juge de Paix qui est compétent pour toutes les constestations en copropriété forcée, de même que c'est à lui qu'il faut s'adresser en cas de carence de syndic.

grmff · #15 20-12-2006 22:42:54

Pas d'accord avec petitfuret.

Le conseil de gérance est un organe indispensable à la gestion d'une copropriété. Impossible de surveiller un syndic de près si on est pas dans le conseil de gérance.

Ce sont des volontaires qui prennent sur leur temps libre pour rendre service à la communauté. Il est généralement difficile de les recruter, et quand l'ambiance est électrique, ils en prennent plein la poire pour pas un rond.

Si en plus on leur fait l'affront de les laisser payer l'assurance qui peut couvrir leur éventuelle responsabilité... on cause de 65€ par an, et vous pinaillez.

Les gens sont incroyables...

petitfuret · #16 20-12-2006 21:34:44

Depuis la loi du 30.06.1994 d'application au 01. 08.1995 et toujours d'application à l'heure zactuelle, le conseil de gérance est aussi là pour contrôler le syndic.
Dans les petites copropriétés, le conseil de gérance n'est que folklorique, quelle est son utilité???
Dans les grosses copropriétés, il est la courroie de transmission entre lles lots et le syndic qui est et reste seul responsable de sa gestion.
Donc, puisqu'il y a un seul responsable, c'est à lui et à lui seul à agir de façon légale. Pourquoi vouloir tout compliquer?
Le conseil de gérance n'a actuellement rien à dire, donc aucune décision à prendre. S'il prend des responsabilités qui ne sont pas les siennes, qu'il assume tout seul, et surtout ne fasse payer par tous les lots les primes d'assurance pour des " actes" qu'il n'avait pas à poser. D'ailleurs personne ne leur a demandé de faire partie de ce conseil. Certains ont peut-être demandé d'en faire partie, d'autrres l'ont accepté"... Qu'ils assument leurs actes sans les deniers de chaque lot...

grmff · #17 20-12-2006 19:24:38

Le conseil de Grmff est le meilleur. Contactez votre courtier.

yikes merci...

luc · #18 20-12-2006 15:51:02

ABSA a écrit :

Oui les assurances RC pour les CG existent sur le marché. Pas de pub sur le forum. Ordre de prix 77€ par an y compris la protection juridique.
Le contrat assure les membres du CG lorsque leur responsabilité civil "est mise en cause pour des dommages causés à des tiers par une faute ou une négligence commice dans votre fonction de membre du conseil de gérance"
Le syndic, l'ACP et les autres copropriétaires sont considérés comme tiers.
Le conseil de Grmff est le meilleur. Contactez votre courtier.

Ce type de contrat couvre aussi le président d'AG, s'il n'est pas membre du CG?

ABSA · #19 20-12-2006 15:42:52

Oui les assurances RC pour les CG existent sur le marché. Pas de pub sur le forum. Ordre de prix 77€ par an y compris la protection juridique.

Le contrat assure les membres du CG lorsque leur responsabilité civil "est mise en cause pour des dommages causés à des tiers par une faute ou une négligence commice dans votre fonction de membre du conseil de gérance"

Le syndic, l'ACP et les autres copropriétaires sont considérés comme tiers.

Le conseil de Grmff est le meilleur. Contactez votre courtier.

grmff · #20 20-12-2006 09:46:30

Je n'en ai pas vu. Mais demandez à votre courtier, il vous en montrera sûrement un modèle.

scorpio · #21 18-12-2006 14:40:50

Est-il conseillé qu’une copropriété ait une assurance responsabilté civile ?
Outre l'assurance incendie, y-a-t-il une obligation légale en ce qui concerne les assurances d'une corpopriété?

Alexis.

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