Choix d'un nouveau syndic

PIM · #1 17-01-2007 12:41:26

Zitoun a écrit :

PIM a écrit : Je me permets de rappeler aux intervenants que le règlement du forum n'autorise pas de donner des noms de personnes, firmes, etc.
Merci d'adapter/corriger vos messages en conséquence (je n'ai pas le temps de le faire)
Il s'agit d'une information publiée sur Internet, voici le lien:
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_societes.phtml?&symbole=1rPFON&news=3893724

Il me semble qu'il y a une fameuse nuance entre :
- livrer une information, même nominative (ce qui ne me dérange pas), comme celle de Boursorama
et
- émettre des considérations et commentaires nominatifs.

Je précise, une fois pour toutes, que le jour où je suis, en ma qualité de responsable-hébergeur du forum, judiciairement intimé de donner l'identification exacte d'un intervenant.... il ne faudra pas me reprocher d'avoir dû la donner.

Aussi, j'invite chacun à être attentif à ses propos (je ne vise pas, en particulier, ceux émis dans ce fil-ci: c'est une obervation d'ordre général).

Zitoun-5136 · #2 17-01-2007 12:29:25

PIM a écrit :

Je me permets de rappeler aux intervenants que le règlement du forum n'autorise pas de donner des noms de personnes, firmes, etc.
Merci d'adapter/corriger vos messages en conséquence (je n'ai pas le temps de le faire)

Il s'agit d'une information publiée sur Internet, voici le lien:

http://www.boursorama.com/infos/actuali … ws=3893724

PIM · #3 17-01-2007 12:09:29

Je me permets de rappeler aux intervenants que le règlement du forum n'autorise pas de donner des noms de personnes, firmes, etc.

Merci d'adapter/corriger vos messages en conséquence (je n'ai pas le temps de le faire)

Zitoun-5136 · #4 17-01-2007 11:45:55

Tintin a écrit : Voici une information au sujet du groupe "FONCIA", publiée hier.
-------------------------------------------------------------------------------
...
Les Banques Populaires expliquent que l'acquisition de Foncia constitue un "véritable relais de croissance au sein de la banque de détail". Le mutualiste "s'implante sur un secteur en pleine croissance et moins sensible que d'autres secteurs de l'immobilier aux cycles économiques".

...
Voilà certes un bon placement, très rentable pour des mutualistes, au détriment des copropriétaires responsables. Copropriétaires qu'il faut écarter à tout prix de la gestion, car se sont des empêcheurs de profit pour les actionnaires.

Tintin
*************

Ce Mutualiste là n'est pas n'importe qui. Il a flairé le bon créneau.

Nos interventions sur ce forum tentent d'expliquer les raisons de la croissance de ce bon créneau.

A ceux qui réclament des solutions, j'en donnerai deux:
devenez actionnaires:
1) des ascensoristes,
2) de ce Mutualiste

Vous récupérerez ainsi une partie de ce que nos syndics nous prennent en nous ôtant le pouvoir de décision aux AG.

petitfuret · #5 17-01-2007 11:11:43

Une chose est certaine : le système actuel syndic/ACP est à revoir entièrement. Cela ne fonctionne pas de façon correcte. Les copropriétaires sont les victimes de ce diktat, quoi qu'ils fassent. Et quand à juste titre, ils s'adressent à la justice,ils doivent encore payer même quand ils ont raison.
CELA DOIT CHANGER.

Oldman-0550 · #6 17-01-2007 09:48:09

Tintin a écrit :

Voici une information au sujet du groupe "FONCIA", publiée hier.
-------------------------------------------------------------------------------
... le groupe Banque Populaire va reprendre 60,93% de Foncia à 40 euros par action, soit une prime de 11,1% par rapport au cours de clôture de vendredi 12 janvier...
... face à une multinationale de la copropriété .... le pouvoir législatif ... veut imposer aux minoritaires de déléguer leurs pouvoirs à un conseil de gérance qui décidera à leur place....
Tintin

Ces conseils de gérance qu'un certain "lobby" veut transformer en conseil d'administration...

Avec Sabena, vous y étiez déjà, d'après les infos. d'hier.

Le réviseur et les moutons achetés pour contrecarrer les syndicalistes en plus.

grmff · #7 17-01-2007 08:58:10

Bonjour

Pour moi, la fonction d'un syndic, c'est la gestion technique et administrative d'un immeuble. Ce n'est pas être pour les propriétaires un relais d'information sur la dégradation de l'immeuble...

Des lors, les qualités requises, outre l'intégrité bien entendu, sont la capacité de gestion technique et administrative... Non? Est-ce secondaire?

Il doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic!

Tintin · #8 17-01-2007 01:22:21

Voici une information au sujet du groupe "FONCIA", publiée hier.
-------------------------------------------------------------------------------
Les Banques Populaires sont boulimiques du travail. A peine après avoir bouclé la création de Natixis (KN), le groupe Banque Populaire va reprendre 60,93% de Foncia à 40 euros par action, soit une prime de 11,1% par rapport au cours de clôture de vendredi 12 janvier.

Banque Populaire devra donc lâcher 800 millions d'euros pour prendre 61% du leader français des services à l'immobilier résidentiel (gestion locative, syndic de copropriété, transactions, location).

Un protocole d'accord a été signé avec Jacky Lorenzetti, fondateur et patron de Foncia, et la holding familiale SEIP. Le président de Foncia va ramener sa participation de 10 à 7% de Foncia mais conservera ses fonctions.

Les Banques Populaires expliquent que l'acquisition de Foncia constitue un "véritable relais de croissance au sein de la banque de détail". Le mutualiste "s'implante sur un secteur en pleine croissance et moins sensible que d'autres secteurs de l'immobilier aux cycles économiques".

Foncia a réalisé en 2005 un chiffre d'affaires de 360 millions d'euros dans la gestion et un résultat net de 33,1 millions d'euros. Foncia compte 330 agences à fin 2006.
-----------------------------------------------------------------------------------
Quel copropriétaire pourra encore s'attaquer en justice contre un syndic qui fait partie du groupe mutuelliste des Banques Populaires ? Ce sera le pot de terre contre le pot de fer. Vous aurez affaire à des avocats procéduriers à outrance qui vous obligeront à jetter le gant, faute de ressources financières pour aller jusqu'au bout des procédures civiles.

Quelle sera la force des copropriétaires minoritaires face à une multinationale de la copropriété, surtout que le pouvoir législatif semble rechigner à imposer le respect des statuts et des lois, veut imposer aux minoritaires de déléguer leurs pouvoirs à un conseil de gérance qui décidera à leur place, qui refuse de résoudre le conflit d'intérêt de la mise à la cause du syndic et de l'ACP.

Voilà certes un bon placement, très rentable pour des mutualistes, au détriment des copropriétaires responsables. Copropriétaires qu'il faut écarter à tout prix de la gestion, car se sont des empêcheurs de profit pour les actionnaires.

L'avenir est bien sombre, mais nous finirons bien par trouver un parlementaire qui défende un projet qui parle des intérêts de "tous à tous" et non des intérêts de “certains contre d'autres”. (Offre politique nouvelle, entendue ce lundi 15 janvier lors du déjeuner de nouvel an d'un parti francophone.)
Tintin

luc · #9 16-01-2007 23:40:39

PIM a écrit :

luc a écrit :
Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.
Vous faites une soupe entre les problèmes...
Sophismes...., votre dada, non ?...

Je suis d'accord que ce que j'ai écrit est un sophisme, de la tendance poujadiste, avec laquelle je ne suis pas d'accord. Écrit volontairement pour attirer l'attention sur le type de comparaisons qu'on va peut-être faire dans des semaines qui viennent.

La contrat-type de courtage proposé est un contrat correct (je suis pour les contrats écrits), mais il laisse selon moi trop peu de place aux besoins légaux du vendeur.

Mais la priorité pour l'IPI n'est pas selon moi de donner la perception que tout est en ordre, mais de prouver par des faits que sa boutique interne est en ordre.

L'agent immobilier peut-être courtier, régisseur ou syndic. Les qualités demandés qui les distinguent sont entre autres:

- courtier: savoir présenter un bien tel qu'il est vendu au meilleur conditions pour le vendeur, sans que l'acheteur se sent abusé.

- régisseur: avoir les qualités techniques pour gérer les biens d'un tiers

- syndic: savoir informer correctement un groupe hétérogène de gens concernant la conservation du bien qu'ils possèdent en copropriété et exécuter impartialement leurs décisions.

Résumons succinctement les points principaux:
- courtier: vendeur
- régisseur: technique de gestion d'immeuble
- syndic: informer un groupe sur la gestion correcte d'un immeuble

D'autres qualités doivent être présents, mais ils sont ou bien secondaires oui bien commun aux trois fonctions (intégrité, honnêteté, ..).

Donc ... pas parler de syndic d'immeuble (comme avant 1995), mais d'un syndic d'ACP (comme la loi de 1994 le prévoit).

Ceci n'est qu'une opinion personnelle. Et je n'ai pas l'intention de polémiquer là-dessus.

MarcelDufo · #10 16-01-2007 19:08:42

luc a écrit :

Majorité souvent impossible à obtenir si la syndic ne communique pas les adresses des CP.

Une des nombreuses quêtes de Don (Luc) Quichotte, cette histoire des adresses...

luc a écrit :

Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.

Et quand le CP va en justice, l'ACP (donc, le CP également) va avoir des frais d'avocat etc... qui peuvent monter, monter... Le CP en question va donc, d'une certaine manière, payer (via ses charges) pour se défendre contre lui-même (qui initie l'action contre le syndic). Luc a l'habitude de ce genre de procédure.

PIM · #11 16-01-2007 17:58:28

luc a écrit :

Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.

Vous faites une soupe entre les problèmes...
Sophismes...., votre dada, non ?...

luc · #12 16-01-2007 14:37:57

Zitoun a écrit :

Tout ceci pour dire que si vous n'avez pas un mandat ou une majorité derrière vous, vous êtes condamnés à vivre avec votre syndic actuel...sauf J.Paix

Majorité souvent impossible à obtenir si la syndic ne communique pas les adresses des CP.

Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.

PIM · #13 15-01-2007 15:49:00

PIM a écrit :

Tintin a écrit : Je suis désolé, j'ai mal introduit mon lien. Question à Pim, existe-t-il un programme d'aide ?
je recommence.
Tintin
Mon lien http://copropriete-ejuris.be/le-syndic-conseil-de-gerance.shtml
Je vois que vous vous en êtes finalement bien sorti, non ?
Sinon: mode d'emploi du forum

et plus précisément dans ce message-ci du mode d'emploi

PIM · #14 15-01-2007 15:40:38

Tintin a écrit :

Je suis désolé, j'ai mal introduit mon lien. Question à Pim, existe-t-il un programme d'aide ?
je recommence.
Tintin
Mon lien http://copropriete-ejuris.be/le-syndic-conseil-de-gerance.shtml

Je vois que vous vous en êtes finalement bien sorti, non ?

Sinon: mode d'emploi du forum

Tintin · #15 13-01-2007 02:11:55

Je suis désolé, j'ai mal introduit mon lien. Question à Pim, existe-t-il un programme d'aide ?
je recommence.
Tintin

Mon lien http://copropriete-ejuris.be/le-syndic-conseil-de-gerance.shtml

Tintin · #16 13-01-2007 02:05:44

Je vous invite à parcourir le lien suivant : Ejurist-copropriete
Voir le point E. (J'espère que cela va fonctionner, sinon Pim ne sera pas content sur moi.)
Voir également la jurisprudence française à ce sujet.
Le syndic
La désignation
La distinction des situations relevant des articles 46 et 47 du décret de 1967, trop souvent confondues, ressort nettement d’un arrêt qui casse une décision refusant de rétracter la désignation d’un administrateur provisoire (art. 47), «alors que l’assemblée générale [.1 convoquée à cet effet n’ayant pu parvenir à nommer un syndic, il y avait lieu à la désignation d’un syndic judiciaire» (art. 46) (Cass. 3e civ. 20 février 2002, AJDI 2002, p. 534, obs. P. Capoulade; Administrer mai 2002, p. 48, obs. J-R. Bouyeure).
Une cour d’appel retient, «à bon droit» (ce qui marque l’approbation de la solution juridique), que le syndic démissionnaire est juridiquement capable de demander la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e ci~~ 4 février 2004, BulI. civ. 111, n° 121 ; AJDI 2004, p. 557, obs. P. Capoulade; Administrer avril 2004, p. 48, obs. J-R. Rouyeure).
Il appartient au syndic de convoquer l’assemblée générale reportée, en temps utile, avant l’expiration de son mandat qui doit se produire au terme de la période d’un an ayant commencé à courir du jour de l’assemblée générale qui l’a nommé (Cass. 3e civ. 26 mai 2004, Sté Studios It/!ontFnartre c/ Syndicat 94 / 96 rue Lepic â Paris et autres, inédit).
Comme dans l’espèce précédente, le mandat du syndic nommé le 22 mai 1997 pour une durée de un an prenant fin lors de l’assemblée générale appelée à~statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 1997, ce que le syndic ne pouvait ignorer, il lui appartient de faire en sorte que le vote intervînt avant le 22 mai 1998. Le mandat prenant fin à cette date, le syndic ne pouvait ensuite convoquer une assemblée générale. 11 doit rembourser diverses sommes que le syndicat a dû payer en raison du maintien de son activité (Cass. 3e civ. 22 septembre 2004, AJDI 2005, p, 137, ohs. Cl. Giverdon).
Tintin

ABSA · #17 12-01-2007 10:30:27

Il est à noter que le nouveau code de déontologie des agents immobiliers stipule dans son article 8:

" Préalablement à l'acceptation de toute mission, l'agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention adapté à l'exercice de la mission qu'il pourrait lui être confié par le commentant potentiel. Ce projet doit être conforme aux normes applicables et stipuler de manière claire et non ambigüe les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires"

La meilleur manière d'atteindre cet objectif est de joindre son contrat à son offre. Les AG pourront faire leur choix en connaissance de cause.

L'ACP doit elle au niveau de l'AG mandaté la ou les personnes qui signeront le contrat du syndic. En effet, sur base de l'article 13 de la déontologie, il doit s'assurer "de l'identité, de la qualité et des coordonnées précises de son commettant ou des représentants de ce dernier, ainsi que que de l'adéquation des pouvoirs des ces personnes avec l'objet de sa mission".

Zitoun-5136 · #18 12-01-2007 10:21:59

luc a écrit :

Grmff a écrit : Il est à noter qu'un syndic reste syndic jusqu'à ce qu'un autre syndic soit nommé. Une copropriété sans syndic, cela n'existe pas.
...
Négatif. Il n'est plus syndic mais "chargé des affaires courantes en attente de la désignation d'un syndic". C'est un mandat "tremblant", pendant laquelle il doit justifier chaque dépense en détail. Il ne peut demander aucune provision. Ni convoquer une AG. Etc ... . Lisez le Code Civil sur les mandats.
L'affichage de son mandat à l'entrée du bâtiment se base sur ce principe. S'il n'est plus syndic et l'affiche est là ... il y a faux en écriture.
Une ACP sans syndic est possible, si non la loi n'avait pas prévu le cas (= nomination d'un syndic judiciaire par le Juge).
Autre exemple: Une AG (avec la nomination du syndic) est annulé par le Juge. Il s'en suit que toutes les AG suivantes seront aussi annulés, s'ils ont été contestées. Le Juge devra désigner un syndic judiciaire, pour remettre l'ACP dans les rails.

Entièrement d'accord Luc que son mandat est limité aux affaires courantes, mais je voulais dire qu'il n'y a pas carence physique comme certains le pensent parfois.

Zitoun-5136 · #19 12-01-2007 10:19:02

Si je peux apporter mon expérience personnelle à ce sujet, je vous (re)dirai que nous étions un groupe minoritaire (8/102) à vouloir changer de syndic pour des raisons que j'ai déjà explicitées dans un autre sujet sur Pim.be

Faire appel à des candidats pour obtenir un devis, c'est bien, mais lorsque ce candidat vous demande au nom de qui vous lui demandez cette offre, si vous n'êtes pas membre du CdG ou ne représentez pas une majorité, c'est pas la peine de dépenser votre énergie dans cette démarche, vous n'obtiendrez aucune candidature...et d'autant plus si vous avez l'honnêteté de décrire la raison exacte de votre démarche !!
Je l'ai vécu.

Grmff a raison de dire que même si le mandat du syndic a expiré, celui-ci reste syndic jusqu'à la nomination du suivant.

En conclusion, un syndic qui sent le vent tourner et pressent sa révocation lors de la prochaine AG a tout intérêt à tarder à organiser une AG à la date prévue afin de prolonger son mandat.

Il ne reste donc que la Justice, comme je l'ai exprimenté moi-même.

Une requête devant le Juge de paix coûte 27 € et vous n'êtes pas obligé de faire appel à un avocat. Il faut cependant mettre l'ancien syndic à la cause.

Tintin se demande qui payera ce syndic provisoire.
Si vous argumentez bien votre requête pour démontrer les carences du syndic, vous demandez qu'il soit pris en charge par l'ACP.

Bien sûr, cela ne sera pas aussi simple que l'art. 577-8 §7 le dit: En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Soit l'affaire est simple, absence du syndic pour maladie par ex ou dépassement de mandat, et l'audience d'introduction sera suffisante pour convaincre le Juge, soit le syndic se défendra des carences invoquées et il y aura dépôt de conclusions.

Il se peut aussi que pour retarder la procédure, le syndic mette l'ACP à la cause, ce qui fut notre cas.

L'avocat de l'ACP, en fait celui du syndic, défendait que nous étions les SEULS (ma femme et moi) à contester le syndic.

Les conclusions de l'avocat du syndic se sont limitées à approuver celles de l'avocat de l'ACP !!

S'il y a 3 parties en cause, le délai sera long puisqu'il y a 3 fois un mois entre le dépôt des conclusions et ensuite 3 fois 15 jours pour des additionnelles et encore 3 fois 15 jours pour des conclusions de synthèses...etc.

Nous avions volontairement limité la mission du syndic provisoire à l'organisation d'une AG chargée de désigner un nouveau syndic et aux affaires courantes.

Après un an exactement, nous avons obtenu un syndic provisoire a charge de l'ACP !

Pas facile, mais on a quand même gagné ...sans avocat !!

Tout ceci pour dire que si vous n'avez pas un mandat ou une majorité derrière vous, vous êtes condamnés à vivre avec votre syndic actuel...sauf J.Paix

luc · #20 12-01-2007 10:02:59

Un projet de cahier de charges est proposé par un ou plusieurs CP (de préférence +20% des quotités). D'où la nécessité d'avoir accès à la liste des CP.

Le projet n'est qu'une base de discussion (comme le projet de loi de la sénatrice NYSSENS). On peut y mettre des propositions un peu provocantes, tant que tout le monde sait que tout est changeable.

Ils demandent au syndic de réunir une AG spéciale avec ce point à l'ordre du jour. Ils proposent des CP comme président et le secrétaire de la séance et demandent au syndic(s) en fonction de s'éloigner, vu qu'on va traiter de sa mission.

Les initiateurs proposent de préférence à nommer comme président d'AG un avocat, un notaire, ou autre personne, apte à diriger le débat d'une façon neutre et d'arriver à un texte concret.

On discute en long et en large. On arrive lentement à une proposition concrète avec parfois des variantes pour l'un ou l'autre point.

Ce projet est remis à l'ordre du jour de l'AG suivante (au moins 3 mois plus tard). Lors de laquelle on se focalise à approuver le règlement (= cahier des charges) définitif. Ceci d'abord en votant les articles litigieux un par un et ensuite en votant sur le règlement global.

Dans ce règlement on détermine le mode d'inscription comme candidat-syndic et la manière que les offres seront remis.

La technique de la double enveloppe remis à une personne neutre (= l'avocat président de l'AG) a déjà été utilisé dans des ACP de ma commune et est très efficace.

Donc DEUX AG pour LANCER ce système et une pour le choix du syndic. Les suivants fois il ne faut qu'une AG.

La charte du SNP est une bonne base de départ pour le projet, mais il faut le changer impérativement à au moins 10 places essentielles.

D'autres propositions existent ou seront proposés.

Essentiel est aussi que et les offres sont en possession des CP aux moins 1 mois avant l'AG et qu'une copie du contrat définitif soit envoyé à tous les CP.

Aussi essentiel est que ceux qui vont signer ce contrat au nom de l'ACP soient nommé syndic provisoire pour cette mission et en font donc rapport à l'AG suivante. En effet représenter l'ACP est une mission de syndic. Ils seront donc responsable envers l'ACP si le contrat effectif ne concorde pas avec la décision de l'AG.

Tintin · #21 12-01-2007 01:40:57

Luc nous a fait part de sa proposition d'établir un cahier de charge pour sélectionner le syndic.
J'y suis favorable. Le problème reste à savoir qui va établir ce cahier de charge ? Qui va contacter les candidats potentiels ? Sur quels critères seront-ils sélectionnés ? Au hasard, sur recommandations, sur une liste de l'IPI ou du SNP ?
A l'heure actuelle, c'est le conseil de gérance qui propose les candidats. Si ce conseil n'est pas honnête, vous êtes foutu.
Chez-nous le conseil de gérance a décidé une fois pour toute, que notre syndic était le meilleur de toutes les solutions imaginables. Il n'est pas professionnel, donc moins onéreux, il habite l'immeuble, donc proche des problèmes.
A la prochaine AG, son bail de 5 ans sera terminé depuis un mois. Moralité nous n'aurons plus officiellement de syndic pour organiser la prochaine AG.
Qui va demander à ses frais au juge de Paix de nommer un syndic provisoire ou un syndic judiciaire pour organiser la prochaine AG ?
Qui va payer ce syndic provisoire ? l'ACP qui n'est pas demandeuse ou le copropriétaire emmerdeur ?
Si on ne bouge pas, le vote est emballé et terminé, il n'y aura qu'un candidat. Le syndic actuel.
Question : Sans prendre mon cas particulier comme exemple, je vous demande votre avis.
Comment organiser la sélection d'un syndic ?
Qui ? Comment ? Quand ?
Tintin

Choix d'un nouveau syndic

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