changement répartition quotités

moniqum · #1 19-01-2007 16:46:57

Bonjour !
Un voisin de mon immeuble a transformé une partie de son garage et de sa cour pour aggrandir son appartement.
Comme l'acte de base dit qu'il faut l'unanimité des propriétaires pour modifier les quotités, il refuse de le faire mad
Avant que je me retrouve devant le juge de paix ou au tribunal, quelqu'un saurait m'aider ? yikes
Merci bôcoup, bôcoup

PIM · #2 19-01-2007 16:49:29

moniqum a écrit :

Bonjour !
Un voisin de mon immeuble a transformé une partie de son garage et de sa cour pour aggrandir son appartement.
Comme l'acte de base dit qu'il faut l'unanimité des propriétaires pour modifier les quotités, il refuse de le faire
Avant que je me retrouve devant le juge de paix ou au tribunal, quelqu'un saurait m'aider ?
Merci bôcoup, bôcoup

un voisin de votre immeuble ?...

C'est dans votre immeuble ou dans l'immeuble voisin ?

moniqum · #3 19-01-2007 16:51:13

Dans mon immeuble. J'habite au 3è et lui au rez-de-chaussée

PIM · #4 19-01-2007 17:19:47

Et il a demandé un permis d'urbanisme ?

moniqum · #5 19-01-2007 17:22:38

PIM a écrit :

Et il a demandé un permis d'urbanisme ?

curieux · #6 19-01-2007 19:39:02

moniqum a écrit :

Bonjour !
Un voisin de mon immeuble a transformé une partie de son garage et de sa cour pour aggrandir son appartement.
Comme l'acte de base dit qu'il faut l'unanimité des propriétaires pour modifier les quotités, il refuse de le faire
Avant que je me retrouve devant le juge de paix ou au tribunal, quelqu'un saurait m'aider ?
Merci bôcoup, bôcoup

garage et cour lui appartiennent ?
si oui : devrait déjà être dans ses quotités ? non ?

Francis · #7 19-01-2007 22:41:19

les quotités pour 1 m2 de cour ou de garage ne sont pas les mêmes que pour 1 m2 d'appartement.
et de plus il y a changement d'affectation

grmff · #8 19-01-2007 22:48:48

Si il chauffe son garage, il est normal que sa part dans l'entretien de la chaudière soit augmentée. (et pareil pour toutes les autres dépenses...)

Si l'AG ne veut pas prendre de position, le seul moyen est de passer par la justice...

Qu'en dit votre AG?

moniqum · #9 19-01-2007 23:20:50

Tous les propriétaires sont d'accord avec moi, mais il a la procuration d'une dame impotente du premier dont il se charge des poubelles. Il a admis dans une conversation privée (je m'entends bien avec lui) qu'il n'agissait pas au mieux de ses intérets à elle. Mais il ne voit pas pourquoi il renoncerait à sa procuration.
Il refuse donc de faire le nécessaire alors qu'il l'avait accepté lors d'une AG, il y a 2 ou 3 ans.
J'aurais voulu avoir une loi expliquant que si la destination des superficies change, cela change de facto les quotités.
Ca existe ?
Merci beaucoup pour vos réponses, ça soutient vraiment !

curieux · #10 20-01-2007 01:04:55

Francis a écrit :

les quotités pour 1 m2 de cour ou de garage ne sont pas les mêmes que pour 1 m2 d'appartement.
et de plus il y a changement d'affectation

Pouvez-vous éclairer un peu plus ma lanterne : commennt se fait (en principe) le calcul des quotités ?

Grmff a écrit :

Si il chauffe son garage, il est normal que sa part dans l'entretien de la chaudière soit augmentée. (et pareil pour toutes les autres dépenses...)

Bien sûr mais (comme vous le savez) j'ai tendance à raisonner avec un chauffage individuel. Pour les autres frais l'effet réel en résultant peut-il être important ?

N'y a-t-til pas dans ce cas probablement bien d'autres éléments en suspens : nécessité d'une autorisation de la copropriété pour faire ces travaux (ouvertures dans les murs extérieurs communs), quid d'une toiture ?
Possibilité d'obliger à une remise en l'état ?

moniqum · #11 20-01-2007 08:50:44

Où puis-je trouver un texte légal où "on explique que les quotités pour 1 m2 de cour ou de garage ne sont pas les mêmes que pour 1 m2 d'appartement. et de plus il y a changement d'affectation"

et qui soit plus fort légalement que l'acte de base de la copropriété ?

C'est là que je coince !
Merci !

luc · #12 20-01-2007 10:31:03

moniqum a écrit :

Où puis-je trouver un texte légal où "on explique que les quotités pour 1 m2 de cour ou de garage ne sont pas les mêmes que pour 1 m2 d'appartement. et de plus il y a changement d'affectation"
et qui soit plus fort légalement que l'acte de base de la copropriété ?
C'est là que je coince !
Merci !

Il est possible que les quotités doivent être changé. C'est fort probable en cas de chaufferie commune. Mais ... c'est dans un stade suivant. Concentrez vous d'abord sur la modification de l'immeuble. Est-ce des parties communes ou servitudes communes sont impliqué?

Si oui, vérifiez si l'AG a donné un accord positif pour les travaux à une majorité d'au moins 75%. Vérifiez si le demandeur a appliqué tous les conditions de l'avis positif de l'AG. Vérifiez si le demandeur a obtenu l'accord individuel de tous les CP pour changer l'acte de base.

L'urbanisme est une matière régionalisé. Pouvez vous indiquer dans quelle région l'immeuble est situé?

Si c'est Bruxelles je peux confirmer que le changement de la destination d'un local nécessite une permis d'urbanisme. A cette demande doit être jointe un accord de tous les CP ou la preuve (= recommandé ou huissier) que tous les CP ont été averti de la demande concrète et en ont reçu une copie.

Avis récent d'une commission de concertation bruxelloise: changement de d'emplacement de voiture ouvert (garage-peinture) vers un garage-box dans un parking souterrain nécessite le changement des plans originaux et donc une demande d'un permis d'urbanisme.

L'acte de base lui-même est une convention authentique et transcrite chez le conservateur des hypothèques. Il nécessite l'accord de tous les signataires (ou de leur successeurs) pour changer l'acte de base. Pour le changement du règlement de copropriété des majorités spécifiques sont prévus.

Comme dans cette acte de base la destination des locaux est spécifié dans le texte et dans les plans, alors ... il faut l'accord de tous (ou un jugement ou une loi) pour pouvoir le changer.

Résumons: on change les plans ... alors il faut l'accord de tous.

Conseil:

Va au service d'urbanisme de votre commune et demande de pouvoir voir le dossier d'urbanisme de votre immeuble. Prenez (si autorisé) une photo digitale des plans pour les parties de l'immeuble en cause.

Puis demandez si une demande de permis d'urbanisme est déposé pour une partie de votre immeuble. Si oui, demandez si:
1. un avis favorable de l'ACP est jointe. Si oui, demandez en une copie.
2. le demandeur a prouvé qu'il est propriétaire exclusif des parties qu'il change. Si oui, demandez en une copie
3. le demandeur a prouvé si aucune servitude commune existe pour la partie privatif qu'il change (esthétique, ...). Si oui demandez-en une copie.
4. demandez si une enquête publique est prévue. Si oui, il est fort probable que vous n'aurez accès au dossier que durant la période d'enquête.

Finalement demandez si un permis de lotissement, PPAS, ... existe qui affecte votre immeuble. Si oui, demandez à pourvoir le lire. Cherchez entre autres les parties qui limitent l'usage de la zone "cours et jardins". En principe seulement un pourcentage spécifique (voir PPAS ou lotissement) peut être bâti.

Compliqué? Oui, rien n'est simple. Mais ces textes vous donneront la possibilité de contacter la partie adverse d'une façon neutre. Vous n'allez pas demander qu'il se conforme à vos voeux, mais bien à ceux de l'autorité communale, l'AG, ...

Et en fait, quelle est la position du syndic dans tout cela? C'est un professionnel ou un copropriétaire bénévole? un syndic , bénévole ou professionnel, doit être impartial et défendre les intérêts de l'ACP et pas ceux d'un (groupe de) copropriétaires, même majoritaire.

Ceci n'est que mon avis personnel et rien de plus.

moniqum · #13 20-01-2007 11:32:45

Merci Luc !

Chaufferie commune : ce sont des calorimètres individuels, il n'y a plus aucun radiateur dans les parties communes

l'AG a donné un accord positif pour les travaux à une majorité d'au moins 75%. Vérifiez si le demandeur a appliqué tous les conditions de l'avis positif de l'AG. Vérifiez si le demandeur a obtenu l'accord individuel de tous les CP pour changer l'acte de base + Pour le changement du règlement de copropriété des majorités spécifiques sont prévus : oui, nous avions l'unanimité lors d'une des dernière AG (même lui a accepté de changer les quotités) mais ce propriétaire qui a fait ces travaux revient sur cet avis

c'est Bruxelles je peux confirmer que le changement de la destination d'un local nécessite une permis d'urbanisme. : il l'a demandé, il est en règle pour tous les papiers, mais le permis d'urbanisme n'inclut aucune clause au niveau des quotités de copropriété

Comme dans cette acte de base la destination des locaux est spécifié dans le texte et dans les plans, alors ... il faut l'accord de tous (ou un jugement ou une loi) pour pouvoir le changer : il dit que non parce que dans l'acte de base, il est spécifié qu'un propriétaire peut faire tous les travaux qu'il veut dans ses parties privatives sans rendre de compte aux autres copropriétaires. Cela incluerait de transformer son garage et sa cour en habitation sans devoir rien changer aux quotités

Résumons: on change les plans ... alors il faut l'accord de tous : non selon lui (et l'acte de base) car seulement dans ses parties privatives => nous n'avons rien à lui dire

Va au service d'urbanisme de votre commune et demande de pouvoir voir le dossier d'urbanisme de votre immeuble : je vais y aller et discuter, mais au téléphone, ils m'ont dit qu'il ne pouvait rien faire pour m'aider

Puis demandez si une demande de permis d'urbanisme est déposé pour une partie de votre immeuble. Si oui, demandez si:
1. un avis favorable de l'ACP est jointe. Si oui, demandez en une copie
Avis favorable

2. le demandeur a prouvé qu'il est propriétaire exclusif des parties qu'il change. Si oui, demandez en une copie
Il est propriétaire selon l'acte de base

3. le demandeur a prouvé si aucune servitude commune existe pour la partie privatif qu'il change (esthétique, ...). Si oui demandez-en une copie.
Aucune servitude

4. demandez si une enquête publique est prévue. Si oui, il est fort probable que vous n'aurez accès au dossier que durant la période d'enquête.
Elle a été faite, mais comme nous avions son accord à l'époque, personne ne s'est opposé aux travaux

Finalement demandez si un permis de lotissement, PPAS, ... existe qui affecte votre immeuble. Si oui, demandez à pourvoir le lire. Cherchez entre autres les parties qui limitent l'usage de la zone "cours et jardins". En principe seulement un pourcentage spécifique (voir PPAS ou lotissement) peut être bâti.
Je ne sais pas. Je vais leur demander

Et en fait, quelle est la position du syndic dans tout cela?.
Ce n'est pas un professionnel, il a vu des juristes qui semblent donner raison à ce propriétaire étant donné le contenu de l'acte de base, mais je ne trouve pas ça logique : un garage et une cours qui deviennent un cuisine et permettent la construction d'une chambre, sans que les quotités changent ?!?

MERCI BEAUCOUP Luc, je vais aller à l'urbanisme avec vos indications
Je vous souhaite un excellent week-end !

luc · #14 20-01-2007 12:19:57

D'abord votre réponse est très difficile à distinguer de mon texte. Ce qui le rend de fait illisible pour les autres. Pim a mis je crois un petit manuel disponible en ligne pour vous guider à utiliser le forum. Mais cela n'empêche que c'est lisible pour moi. Je peux donc répondre.

Chaufferie commune : ce sont des calorimètres individuels, il n'y a plus aucun radiateur dans les parties communes

Comme chez moi. Une seule chaufferie pour tous les appartements privatifs, sans radiateurs dans les parties communes (hall, ...). L'élément commun dans les appartements privatifs est l'eau chauffé. Elle dispense sa chaleur par des radiateurs privatifs. Mais la surface de ces radiateurs doit être connu pour déterminer la consommation des calories communes.

L'ajout de radiateurs peut déséquilibrer la circulation d'eau chaude. Donc à vérifier par le syndic.

moniqum a écrit :

c'est Bruxelles je peux confirmer que le changement de la destination d'un local nécessite une permis d'urbanisme. : il l'a demandé, il est en règle pour tous les papiers, mais le permis d'urbanisme n'inclut aucune clause au niveau des quotités de copropriété.

Ma réponse partait d'une demande d'urbanisme en cours.

Question supplémentaire: L'acte authentique et transcrite du changement de l'acte de base existe? Avec le plan général "as build" de la cuisine, ... et le texte des changements des parties communes?

Si oui, contactez ce notaire, pour avoir son avis quand au changements des quotités.

Si non, demandez au syndic de mettre ce point à l'OJ de l'AG suivante, avec la désignation d'un notaire (de préférence celui d' acte de base originale) et donner l'autorisation au notaire de désigner un expert-géomètre pour déterminer si les quotités ont être changé ou non. La manière que les quotités sont calculés n'est pas votre problème.

A noter que tous les frais de l'ACP, lié à ce changement, sont en principe à charge de l'interessé.

Et aussi que le permis d'urbanisme doit être affiché pendant plus qu'un mois. Copie des dates d'affichage doit se trouver dans le dossier à la commune (et chez le syndic). Si non, le permis n'existe pas. En effet la commune donne l'autorisation, mais c'est seulement l'affichage, endéans un an je crois, qui active le permis. A partir de la date d'affichage l'interessé a je crois un an pour faire les travaux, prolongeable avec un an.

Francis · #15 20-01-2007 12:24:07

Quel est exactement le statut de sa cour ou jardin? Regardez attentivement dans l'acte de base et le règlement de copropriété. Un propriétaire peut avoir l'usage d'un jardin ou d'une cour sans que celle-ci soit une partie privative.

Pour l'explication des quotités par m2, j'y reviendrai plus tard car manque de temps.

PIM · #16 20-01-2007 13:27:21

moniqum a écrit :

Merci Luc !

Si vous mélangez les citations et vos réponses, cela devient incompréhensible !
Utilisez les fonctions de citation (bouton "citer") svp
Pour corriger votre message concerné, utilisez la fonction "éditer"

Francis · #17 20-01-2007 21:13:50

Pour le calcul des quotités par m2 ; la loi précise que " la fixation de la quote part des parties communes afférentes à chaque bien privatif " se fait " en tenant compte de la valeur de celles-ci ".
Les quotités sont donc en proportion avec les valeurs respectives des différents lots privatifs et non nécessairement de leurs superficies respectives.
Si 1 m2 d’un appartement au 1er étage peut avoir la même valeur qu’un m2 d’un appartement du 2ème ou 3ème étage, sa valeur est différente de celle d’une cave, d’un garage ou d’une mansarde. Lorsque l’on compare les prix de vente demandés pour les différentes parties d’un immeuble, on voit des différences au m2 très marquées.
De même, la valeur d’un rez commercial n’est pas comparable à celui d’un appartement, le rapport de force variant suivant la localisation.

moniqum · #18 20-01-2007 22:04:36

Merci beaucoup Francis !
Grâce au texte que vous m'avez communiqué, j'ai trouvé la loi

Art. 577-7 § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.]
Inséré par l'art. 2 de la L. du 30 juin 1994 (M.B., 26 juillet 1994, Errat, M.B., 20 septembre 1994), en vigueur le 1er août 1995 (art. 11).

Art. 577-9 § 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier:
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble

Il ne me manque plus qu'un texte légal expliquant la répartition des quotités pour un garage, une cour privative (si elle est reprise dans le calcul des quotités, ce que je ne pense pas) et une zone d'habitation.

Merci beaucoup, vraiment !

Francis · #19 20-01-2007 22:36:16

Il n'y a pas de texte de loi précisant la manière de répartir les quotité autrement que suivant la valeur des lots. C'est pourquoi les notaires chargent un géomètre de faire le plan des différents lots et des parties communes et sur base des valeurs de répartir les quotités. C'est, comme on dit, "à la discretion de l'homme de l'art". Il est parfois dificille au géomètre (et je sais de qui je parle) de faire admettre sa répartition des quotités qui ne tient pas compte uniquement des m2.

Généralement, en cas de contestation aboutie de la répartition des quotités , le Juge de Paix désigne un géomètre comme Expert Judiciaire afin d'établir une nouvlle répartition.

moniqum · #20 21-01-2007 00:02:12

Dans mon acte de base, on ne parle que des appartements et du garage. Il n'y a rien sur la cour. Est-ce qu'une cour fait partie des quotités ?

Connaissez-vous un exemple de recalcul de quotités après la transformation d'une partie d'un garage et d'une partie de cour en cuisine ?

Encore merci !

changement répartition quotités

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