Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994

Zitoun-5136 · #1 25-01-2007 18:16:08

oldman a écrit :

1) Voici ce que me dit un expert :
Dans un audit de société, la personne qui procède à l'audit demande à toute personne intéressée de lui faire connaître par écrit ses remarques et observations avant son contrôle.
Ce contrôleur fait son contrôle en tenant compte de ces remarques.
Dans ce système, la collecte de renseignements de la part de l'auditeur est essentielle et fait partie intégrante du contrôle.
2) Vous voulez des contrôles - car aujourd'hui, c'est le laxisme qui prévaut - mais en même temps vous pensez que ça va coûter trop cher.
C'est un peu comme si vous vouliez acheter une voiture d'occasion dont vous n'êtes pas certain mais qu'en même temps vous disiez : de grâce, pas trop de contrôle car ça va me coûter trop cher.

Je serais entièrement d'accord de faire appel à un audit parce que son action serait ponctuelle alors que j'ai cru comprendre que vous préconisiez de faire appel pour chaque contrôle annuel à un contrôleur extérieur à l'ACP. Ce contrôle là je le refuse car il n'apportera rien à mon problème.

De toute manière, en cas de faute du syndic et/ou des membres du conseil de gérance, il faudra que les frais de cet audit leur soient imputés et qu'ils renflouent les caisses de l'ACP des montants contestés.

...comme à Charleroi.

Oldman-0550 · #2 25-01-2007 18:05:50

1) Voici ce que me dit un expert :

Dans un audit de société, la personne qui procède à l'audit demande à toute personne intéressée de lui faire connaître par écrit ses remarques et observations avant son contrôle.
Ce contrôleur fait son contrôle en tenant compte de ces remarques.
Dans ce système, la collecte de renseignements de la part de l'auditeur est essentielle et fait partie intégrante du contrôle.

2) Vous voulez des contrôles - car aujourd'hui, c'est le laxisme qui prévaut - mais en même temps vous pensez que ça va coûter trop cher.

C'est un peu comme si vous vouliez acheter une voiture d'occasion dont vous n'êtes pas certain mais qu'en même temps vous disiez : de grâce, pas trop de contrôle car ça va me coûter trop cher.

Zitoun-5136 · #3 25-01-2007 17:10:22

oldman a écrit :

Faisons donc comme en Grande-Bretagne :
Les comptes des copropriétés sont envoyés chaque année sous une forme précise (et simplifiée au besoin) et selon un calendrier précis à la Companies House, administration du gouvernement qui contrôle TOUTES les sociétés, qu'elles soient commerciales ou non, comme les copropriétés.
Fini les contrôleurs-contrôlés, les copains et autres "assistants".
J'ajoute : IL Y A DES SANCTIONS POUR LES MANQUEMENTS (même les retards) en Grande-Bretange.
C'est ce qui manque ici : les sanctions.

Entièrement d'accord qu'il faut de véritables sanctions contre tous les manquements, mais le contrôle que vous préconisez ne sera jamais qu'un contrôle purement comptable et ce n'est jamais cela que j'ai contesté dans la compta de mon syndic mais uniquement le fait qu'il imputait des charges qui n'étaient pas des charges de copropriété parce que non décidées en AG, non urgentes ou indispensables et qu'elles n'avaient pas un intérêt commun.

Alors, de grâce ne multiplions pas encore des opérations de contrôle peut-être plus onéreuses que les montants contestés.

Soyons réaliste.

Oldman-0550 · #4 25-01-2007 16:58:38

Faisons donc comme en Grande-Bretagne :

Les comptes des copropriétés sont envoyés chaque année sous une forme précise (et simplifiée au besoin) et selon un calendrier précis à la Companies House, administration du gouvernement qui contrôle TOUTES les sociétés, qu'elles soient commerciales ou non, comme les copropriétés.

Fini les contrôleurs-contrôlés, les copains et autres "assistants".

J'ajoute : IL Y A DES SANCTIONS POUR LES MANQUEMENTS (même les retards) en Grande-Bretange.

C'est ce qui manque ici : les sanctions.

Oldman-0550 · #5 25-01-2007 16:57:13

Faisons donc comme en Grande-Bretagne :

Les comptes des copropriétés sont envoyés chaque année sous une forme précise (et simplifiée au besoin) et selon un calendrier précis à la Companies House, administration du gouvernement qui contrôle TOUTES les sociétés, qu'elles soient commerciales ou non, comme les copropriétés.

Fini les contrôleurs-contrôlés, les copains et autres "assistants".

Zitoun-5136 · #6 25-01-2007 16:56:14

oldman a écrit :

Zitoun a écrit : 1. puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif »,
Pas d'accord.
Dans une entreprise, la délégation syndicale n'est ni obligatoire ni unique. Chacun a le droit de choisir s'il veut être syndiqué et le cas échéant le syndicat auquel il adhère.
C'est une affaire privée, qui n'a rien à faire dans la loi; les conseils de gérance résultent d'une pratique ancienne, qui prédate la loi de 1994, et qui était en vigueur notamment dans les immeubles de type Amelinx gérés par la firme associée Gerim, qui avait l'exclusivité de la gestion pendant les 10 ans suivant la construction.

Je m'étonne que vous assimiliez le conseil de gérance à un syndicat de défense des copropriétaires, ce qui n'est pas prévu par la loi.

C'est peut-être là l'erreur commise par beaucoup de CP qui pensent que le CdG est leur relais auprès du syndic.

Je vous citerai un extrait du rapport que mon CdG vient de publier après l'AG.

"Notre mission, celle que vous nous avez confiée, est de veiller à l'intérêt de chacun d'entre vous".

A première vue cela paraît magnifique.

C'est oublier:
1/ que ce n'est pas la mission confiée par la loi
2/ que si le CdG doit être "au service de ...", c'est de l'ACP qu'il doit l'être et pas au service de chacun d'entre nous.

Dans la pratique cela signifie que dès qu'il satisfait à l'intérêt de 51% des copropriétaires, il peut s'arrêter.

Ce n'est pas ce que j'appelle l'intérêt commun car celui-ci n'est pas une addition d'intérêts individuels, sinon le CdG s'arrêtera à 51% des participants à l'AG.

Et ce n'est pas vous qui me contredirez en reconnaissant que cela représente rarement plus de 30% de l'ensemble des CP de l'ACP.

Zitoun-5136 · #7 25-01-2007 16:41:59

oldman a écrit :

Zitoun a écrit : 1. puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif »,
Pas d'accord.
Dans une entreprise, la délégation syndicale n'est ni obligatoire ni unique. Chacun a le droit de choisir s'il veut être syndiqué et le cas échéant le syndicat auquel il adhère.
C'est une affaire privée, qui n'a rien à faire dans la loi; les conseils de gérance résultent d'une pratique ancienne, qui prédate la loi de 1994, et qui était en vigueur notamment dans les immeubles de type Amelinx gérés par la firme associée Gerim, qui avait l'exclusivité de la gestion pendant les 10 ans suivant la construction.
On sait ce qui en est advenu : grosse faillite, des dirigeants en prison, etc.
En revanche :
ce qu'il faut prévoir dans la loi, c'est un commissaire aux comptes. Ce sera donc quelqu'un qui sache ce que c'est que la comptabilité et qui certifie son contrôle pour en être responsable. Et pour ça, il faut une méthode comptable digne de ce nom, pas une comptabilité de buvette.

Pas d'accord avec vous.

Si la désignation d'un commissaire aux comptes (même extérieur à l'ACP) est nommé le syndic refusera à nouveau le contrôle des comptes à tout CP qui en ferait la demande.

Je vous signale que mon syndic pratiquait la comptabilité en partie double comme vous la souhaitez mais que cela ne l'empêchait pas d'escroquer son petit monde en incluant des charges qui n'étaient pas des charges communes.
Exemples:
- imputation de ses propres frais de défense en justice et du CdG contre des CP.
- imputation de travaux privatifs (chez les CP dociles) en charges communes
- imputation de travaux non urgents et non votés en AG
etc

Ce ne sont pas des contrôles comptables qu'il faut pour de tels syndics, ce sont des audits comme à Charleroi.

Le contrôle doit aussi, voire même surtout, porter sur l'opportunité des dépenses et contrôler si elles ont vraiment un intérêt COMMUN.

Il faut raison garder.
Bien que partisan, comme vous de la suppression de ce "nuisible", je ne crois malheureusement plus à sa suppression. Trop de CP le croient nécessaire comme ces mêmes CP sont intimement convaincus que la double signature sur les comptes est une garantie pour l'ACP.

Si le CdG doit rester, reléguons le à une tâche de simple contrôleur mais surtout pas d'assistant du syndic, ce qui permet aux syndics de se décharger de leur responsabilité sur l'ACP, via le CdG.

Il faudrait peut-être expliquer pourquoi les membres de ces CdG sont si attachés à leur poste.

A croire qu'il y a un sérieux avantage financier !!

Oldman-0550 · #8 25-01-2007 16:18:33

Zitoun a écrit :

1. puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif »,

Pas d'accord.

Dans une entreprise, la délégation syndicale n'est ni obligatoire ni unique. Chacun a le droit de choisir s'il veut être syndiqué et le cas échéant le syndicat auquel il adhère.

C'est une affaire privée, qui n'a rien à faire dans la loi; les conseils de gérance résultent d'une pratique ancienne, qui prédate la loi de 1994, et qui était en vigueur notamment dans les immeubles de type Amelinx gérés par la firme associée Gerim, qui avait l'exclusivité de la gestion pendant les 10 ans suivant la construction.

On sait ce qui en est advenu : grosse faillite, des dirigeants en prison, etc.

En revanche :

ce qu'il faut prévoir dans la loi, c'est un commissaire aux comptes. Ce sera donc quelqu'un qui sache ce que c'est que la comptabilité et qui certifie son contrôle pour en être responsable. Et pour ça, il faut une méthode comptable digne de ce nom, pas une comptabilité de buvette.

Zitoun-5136 · #9 25-01-2007 14:58:54

Faisant une synthèse de tout ce qui se dit sur les forums de copropriété de Pim, voici mes réflexions concernant les propositions de modification de la loi de 1994, tout en laissant aux juristes le soin de la rédaction du texte de loi.

1. Je pense que tout le monde (ou presque) reconnaît que les gros problèmes que connaissent les copropriétaires sont les conséquences de la cogestion illégale du syndic et du conseil de gérance, ceux que nous avons appelés le « couple infernal ».

2. Nous sommes aussi d’accord pour reconnaître que les assemblées sont (souvent) manipulées, et en déduisons alors que les syndics utilisent des techniques de manipulation des masses pour faire passer leurs projets.

3. Nous sommes d’accord pour dénoncer l’absentéisme croissant des copropriétaires lors des AG et le nombre croissant de procurations majoritairement remises aux membres du conseil de gérance.

4. Nous dénonçons aussi que les ordres du jour sont imprécis, souvent sibyllins, et ne correspondent pas aux points réellement votés.

5. Nous sommes encore d’accord pour dire que les PV d’AG, lorsqu’ils sont rédigés par le syndic, ne sont pas (toujours) objectifs.

6. Nous dénonçons aussi que des travaux non indispensables sont parfois effectués et que personne ne connaît réellement l’état du bâtiment …qui est aussi notre immeuble et nous dénonçons aussi que des travaux indispensables sont reportés par manque de fonds.

7. Nous sommes nombreux à dénoncer la difficulté des divers recours (IPI, conciliation, citation, requête, Justice de paix, première instance) envers le syndic (celui qui gère de fait l’immeuble), à la fois organe et mandataire, mais aussi personne physique ou personne morale, ou encore agréé IPI ou simple employé d’une personne morale.

8. Curieusement, alors qu’une majorité d’intervenants copropriétaires dénoncent l’inutilité du conseil de gérance (voir même sa nuisance), les intervenants syndics appellent à l’indispensabilité de celui-ci pour pouvoir bien gérer, surtout dans les grandes copropriétés.

9. Nous dénonçons tous l’absence de toute information relative à la gestion de notre bien et en particulier l’absence de documents permettant d’assister de manière constructive à l’AG et non être mis devant le fait accompli de décisions déjà prises par le syndic …et le CdG.

10. Nous sommes unanimes à reconnaître que chaque syndic établit sa comptabilité selon ses propres règles et sans respect d’un PCMN et que ces comptabilité, qui s’apparentent davantage à des comptes de ménagères, sont en plus non transparentes.

Mes propositions sont les suivantes :

1. puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif », même pour les gros immeubles, mais son rôle, à défaut de pouvoir baliser les limites quant à l’ « assistance du syndic », de ne lui laisser que la seule mission de contrôler le syndic, càd veiller à ce que ce dernier exécute correctement les décisions d’AG et celles prévues par la loi sans toutefois outrepasser celles-ci. Qu’en aucun cas, même en présence d’un CdG, le syndic n’a le droit de refuser à un CP l’accès à TOUS les documents de l’ACP au motif que le CdG a déjà contrôlé. S’il existe, il faut aussi responsabiliser ses membres quant aux conséquences de rapports trop complaisants à l’égard du syndic.

2. la loi doit impérativement interdire au syndic de présider les assemblées générales sous peine de nullité de celles-ci. S’il n’y a pas de candidat, il n’y aura pas d’AG. TANT PIS. De toute manière le syndic a l’obligation de faire exécuter les travaux urgents et indispensables, donc il n’y a rien à craindre pour les responsabilités de l’ACP.

3. exiger qu’un minimum de 50% de tous les CP soient présents (et non seulement représentés) pour valider une AG, même une seconde et interdire qu’il y ait plus de 20% de procurations. Je pense que ce sera la SEULE manière de conscientiser les CP à la gestion de leur immeuble et augmenter le taux de participation.

4. les ordres du jour devraient reprendre les termes exacts qui seront repris sur les bulletins de vote ainsi que les majorités à obtenir pour valider la décision. Toute dérogation à cette règle annulera la décision prise (en cas de contestation en justice). Interdire les votes à main levée (non identifiables) .

5. interdire au syndic d’être le secrétaire de l’AG et de rédiger le PV. Choisir un CP non membre du conseil de gérance. Le secrétaire aura l’obligation de mentionner toutes les remarques faites par un CP. En cas de dérogation à cette règle le PV sera considéré comme non probant. Le PV devra aussi mentionner le nombre de présents et représentés ainsi que la liste des mandants et leurs mandataires.

6. la loi devrait inclure les points relatifs à la charte de qualité du SNP, notamment l’obligation d’établir un rapport technique du bâtiment reprenant tous les travaux effectués depuis sont origine.
a. La loi devrait rendre obligatoire le fonds de réserve
b. La loi devrait rendre obligatoire la budgétisation de ces travaux (cfr charte SNP) par l’élaboration d’un plan d’épargne de ces travaux
c. En cas de manquement (impossibilité d’exécuter les travaux par manque de fonds), rendre le syndic responsable via son assurance RC

7. le syndic doit obligatoirement être une personne physique et agréée IPI (relation intuitu personnae), le syndic ne peut plus être une personne morale. Cela aura automatiquement une répercussion sur les gros bureaux de syndics qui, très justement, font si peur à la plupart d’entre nous.

8. si le conseil de gérance a l’interdiction d’assister le syndic dans sa gestion, les syndics professionnels seront contraints de gérer moins d’immeubles, ce qui mettra fin au développement des gros bureaux de syndics. Le fait que ce soient précisément des syndics qui défendent l’existence des conseils de gérance est la preuve que sans CdG ils ne pourraient pas gérer…des gros immeubles et surtout pas autant.

9. hormis le fait que le syndic devrait être contraint de fournir un minimum d’informations aux copropriétaires (devis (minimum trois et avant l’AG), contrats, rapports d’experts, convention du syndic, etc…) à l’époque de l’internet, la loi devrait obliger les syndics a utiliser ce media comme outil de gestion et mettre TOUS les documents à disposition des copropriétaires qui possèdent cet outil. Un password limiterait l’accès aux seuls CP de l’ACP. A nouveau, s’inspirer de la charte de qualité SNP.

10. bien évidemment, imposer des règles comptables.

Vous aurez remarqué que je faisais référence à la charte de qualité SNP.
Cette charte contient de très bonne obligations, ce que je conteste violemment est sa mise en application puisque le SNP ne peut garantir que les syndics qui y souscrivent la respectent.

L’engagement des syndics à respecter cette charte n’est qu’un engagement sur l’honneur.

Quant à forcer les CP à participer aux assemblées générales, je vous relaterai mon expérience en tant que membre d’un club nautique situé en Hollande, à 150 km de mon domicile.

Inscrit comme « membre de passage » à un tarif supérieur à celui de membre effectif du club j’ai été invité à l’assemblée générale statutaire du club. J’ai signalé au Président du club, qu’habitant à 150 km du club, je n’avais pas envie de faire un AR de 300 km sur ma soirée.
Cette absence signifiait mon refus d’adhérer comme membre effectif du club avec sa conséquence financière. L’année suivante, j’ai participé à l’assemblée générale du club et suis devenu membre effectif. Cette réunion consistait à obliger les membres à se rencontrer pour mieux se connaître et ce n’est pas une mauvaise chose.

luc · #10 24-01-2007 17:59:28

cloclo a écrit :

Comment on fait avec les liens donnés du SNP par Luc (?) ?
Je clique et bof : serveur introuvable ?
merci
cloclo

Sorry. Erreur de moi. J'avais oublié d'effacer le "html://" initial. C'est corrigé.

Cloclo-3506 · #11 24-01-2007 17:00:33

Comment on fait avec les liens donnés du SNP par Luc (?) ?
Je clique et bof : serveur introuvable ?

merci

cloclo

luc · #12 24-01-2007 10:30:57

Le moteur de recherche de PIM ne permet pas de rechercher des mots de trois lettres, comme snp, luc, … . Il m’est donc impossible de voir si le sujet a déjà été traité.

Je visite mensuellement le site de la SNP, puisque je ne reçois comme membre de l’AES que le « Eigenaarsmagazine ». Je l'ai visité hier soir.

On retrouve sur le site du SNP les trois fichiers suivants :
- Propositions de la SNP – Partie n° 1 (7 pages)
- Propositions de la SNP – Partie n° 2 (6 pages)
- Propositions de la SNP – Partie n° 3 (6 pages)

Tout d’abord je suis heureux que la SNP a donné suite aux demandes pressantes de leurs membres (voir entre autres les discussions sur ce forum mi 2004) pour s’intéresser de près de la problématique des propriétaires des appartements privatifs en copropriété forcée, qui sont accessoirement copropriétaires des parties communes de la copropriété.

Et encore plus qu’ils se sont jetés dans l’eau pour avancer des propositions. C’est en effet plus facile de critiquer que de proposer.

La SNP a en effet réagit à la parution de différentes articles dans la presse nationale en août 2006, suite à l'envoi aux Ministres concernées d’un cahier des doléances d’une dizaine de copropriétaires d’origine divers, ayant tous un problème : les zones grises de la loi actuelle de 1994.

SNP a écrit : Comme annoncé dans Le Cri de septembre 2006, nous entamons l’analyse des projets de réforme de la loi du 30 juin 1994 que le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires suggère.
Les pistes ainsi explorées n’ont d’autre but que de susciter la réflexion et les réactions de toutes les parties intéressées par la copropriété.
Celles-ci devront dès lors être peaufinées et améliorées.
C’est le propre d’un syndicat vivant et actif que de « se jeter à l’eau » pour permettre, au profit de tous les copropriétaires, une amélioration réelle de cette loi.

Les propositions méritent une étude approfondie. Certains reflètent certainement un consensus plus que général (la comptabilité, …). Mais d’autres suscitent plutôt des questions, et même des réactions plus vives que la loi de 1994 lui-même. Ne prenons que leur proposition de faire du conseil de gérance implicitement un conseil d’administration.

Toute proposition n’est rentable que quand il diminue les zones grises. La proposition ne peut donc pas créer des incertitudes en plus.

Dans un groupe de propositions on retient psychologiquement plus facilement la première et la dernière. Des professionnels comme la SNP le savent. Analysons ces deux propositions, parce que commenter plus que 30 propositions dépasse les limites de ce sujet.

Contrariété entre le texte de la loi et les statuts existants (Art. 577/3 CC).

La doctrine hésite maintenant entre une « caducité » (opinion majoritaire) et une « nullité relative » (opinion minoritaire). Au lieu de trancher l’avocat de la SNP propose une variante :
SNP a écrit :« Les dispositions statutaires non conformes à la loi nouvelle sont inapplicables, mais sur base de la nouvelle disposition légale, des copropriétaires pourraient d’office s’appuyer sur la loi en cas de contrariété des statuts avec celle-ci ».
Donc introduction d’une nouvelle possibilité juridique «l’inapplicabilité » des statuts avec maintes litiges juridiques en perspective. Donc une zone grise en plus, si on suit cette proposition.

Simplification de la responsabilité du syndic (Art. 577/8 § 5,6 et 7 CC) (dernière page du fichier 3).

Ici le vice-président de la SNP propose :
SNP a écrit :Il nous apparaît préférable d’en limiter les libellés de la manière suivante:

§5 Le syndic est seul responsable de sa gestion.
§6 L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.

Les autres développements des textes actuels ne nous semblent rien apporter de plus. Bien au contraire cela ouvre des portes à des délégations, des désignations complémentaires etc.. qui vont à l’encontre du caractère indivisible du syndic et de sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété. C’est par ailleurs à lui d’apprécier si dans certaines circonstances, dans l’intérêt de la copropriété et sous sa responsabilité, il doit être assisté, en sollicitant au besoin l’avis du Conseil de gérance s’il existe et/ou de l’assemblée générale. Par ailleurs, si le syndic en place est défaillant (sauf le cas d’empêchement provisoire dont il n’est pas responsable), quel est l’intérêt de voir désigner un syndic provisoire, autant procéder tout de suite à la révocation du premier et à la désignation d’un nouveau…

Le résultat de cette simplification serait entre autres :

- le Juge peut suite à la proposition de la SNP lui-même choisir et nommer un syndic effectif avec un mandat de cinq ans, où actuellement il ne peut que nommer des syndics judiciaires ou provisoires. Encore une atteinte à la liberté des propriétaires.

- l’ACP se retrouve dans l‘impossibilité d’appliquer la réglementation concernant les demandes de permis d’environnement dans la Région Bruxelloise, si le syndic n'a pas les connaissances techniques requises par l’ordonnance Bruxelloise concerné et doit faire appel à un sous-traitant. Donc impasse qui va à l’encontre d’une gestion correcte de l’environnement. Un merci d’Al Gore ?

- ...

J‘ai donc des doutes quand à l’utilité de cette simplification.

Vue d’ensemble

Dans ma jeunesse j’ai appris que tout texte doit pouvoir être résumé, après une lecture diagonale, dans quelques mots, si non il y a un problème.

J’hésite à le dire, et j’espère d’avoir mal compris, mais ma première impression est que toutes les propositions de la SNP se résument dans cette petite phrase :
« Fonçons sans réfléchir pour faire avancer les choses. »

Ceci en opposition d’autres propositions de changement de la loi, qui se résument avec :
« L’information impartiale génère des décisions plus correctes ».

Donc j’espère que la SNP comparera ses propositions avec les principes de « Corporate Governance » qui exigent une information impartiale, et les amendera où il faut.

Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994

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