Est-ce Bien Légal ??

Michel360 · #1 27-01-2007 17:01:22

Bonjour,

Voici le problème: Mon propriétaire a augmenté mon loyer (indexation) le 1er janvier 2006. Or, la date anniversaire de mon bail est au 1er octobre.

Pour l'indexation de mon loyer pour l'année 2007, j'ai reçu mi-janvier une demande d'indexation calculée sur octobre 2006 et ajoutée une demande de rétroactivité pour les mois de octobre, novembre et décembre 2006.

Cela est-il légal ?

Merci de vos réponses

Amicalement -:)

grmff · #2 27-01-2007 17:42:31

Oui, c'est légal. On peut demander la rétroactivité 3 mois.

Michel360 · #3 27-01-2007 17:58:20

Grmff a écrit :

Oui, c'est légal. On peut demander la rétroactivité 3 mois.

J'aurais souhaité une réponse un peu plus argumentée.

Il faut tenir compte que mon loyer a été indexé au 1er janvier 2006 et ce pour 12 mois de ce fait l'indexation perçue depuis janvier 2006 était payée pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2006. Que l'indexation selon la loi ne peut avoir lieu qu'à la date anniversaire du bail (ce qui n'est pas le cas pour 2006). Je comprends mal que le non respect de la Loi puisse être légal. Pour ce qui me concerne et au regard de la Loi, mon loyer ne pourrait être indexé qu'en octobre 2007.

Mon raisonnement est peut-être erroné, mais, je le crois logique ce qui ne veut pas dire que je le considère comme juste.

Merci pour la réponse donnée.

PIM · #4 27-01-2007 18:52:18

Pas clair, votre exposé...

Reprenons depuis le début.

Bail écrit ?
Datant du ?
Prenant effet le ?
Indice de base = ?

immorp · #5 27-01-2007 18:52:32

Michel360 a écrit :

J'aurais souhaité une réponse un peu plus argumentée.
Il faut tenir compte que mon loyer a été indexé au 1er janvier 2006 et ce pour 12 mois de ce fait l'indexation perçue depuis janvier 2006 était payée pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2006. Que l'indexation selon la loi ne peut avoir lieu qu'à la date anniversaire du bail (ce qui n'est pas le cas pour 2006). Je comprends mal que le non respect de la Loi puisse être légal. Pour ce qui me concerne et au regard de la Loi, mon loyer ne pourrait être indexé qu'en octobre 2007.
Mon raisonnement est peut-être erroné, mais, je le crois logique ce qui ne veut pas dire que je le considère comme juste.
Merci pour la réponse donnée.

L’indexation ne peut se faire qu’une fois l’an, au plus tôt à la date anniversaire de la prise en cours du bail.
Le propriétaire pouvait donc indexer le loyer le premier octobre 2005, et ne l’a fait que le premier janvier 2006, sans demander l’indexation d’octobre, novembre et décembre 2005 : Ne vous plaigniez pas…
Cette fois ci, il a encore une fois demandé l’indexation avec un peu de retard, mais a pensé à vous réclamer l’indexation des trois mois précédents, comme la loi l’y autorise.

Pour rappel, l’indexation du loyer n’est pas une augmentation, mais une simple adaptation au coût de la vie, comme pour les salaires…

Michel360 · #6 28-01-2007 10:39:45

PIM a écrit :

Pas clair, votre exposé...
Reprenons depuis le début.
Bail écrit ?
Datant du ?
Prenant effet le ?
Indice de base = ?

Merci Pour vos réponses,

Il s'agit bien d'un bail écrit et enregistré.
Date Le 01.10.1999
Prise d'effet à la même date
Indice de base 245,41€

A signalé cependant que jamais l'indexation n'a été calculée à la date anniversaire du bail mais chaque fois début janvier de chaque année avec l'index de janvier et non celui d'octobre. L'indexation était donc appliqué de Janvier à Janvier.

Merci

grmff · #7 28-01-2007 11:02:53

Pour savoir quel devrait être votre loyer, calculez vous même l'indexation.

Il n'est pas facile pour nous de calculer une indexation sur base d'un indice de 245.51€. lol

Pim.be propose une excellente explication de l'indexation ici

Notre excellent gouvernement nous propose un système de calcul de l'indexation ici

Et si vous avez des questions complémentaires, n'hésitez pas à venir nous retrouver.

perseverant · #8 29-01-2007 09:58:02

Allez, pour ne temriner, petit rappel des principes.

Avant 1991, l'indexation ne s'appliquait que si les parties (bailleur et locataire) l'avaient prévu. C'est encore le cas pour les baux conclu à durée déterminée avant le 28 février 1991.
Tous les autres baux conclus après cette date et qui portent sur la résidence principale du locataire peuvent connaître une indexation sans que celle-ci ne soit impérative. Les parties peuvent en conséquence exclure toute indexation par une mention expresse dans le bail. Toutefois, pour tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 31 mai 1997, il ne pourra y avoir indexation que si le bail est écrit. Cette règle ne s'applique pas aux contrats verbaux conclus avant le 28 février 1991.
Indexer un loyer ne constitue pas une opération aussi compliquée qu’elle en a parfois l’air. Il existe en fait une formule toute simple à appliquer :
Loyer de base (a) X nouvel indice (b)
-------------------------------------------
indice de base (c)
(a) Le loyer de base, c'est celui qui a été fixé par les parties ou, s'il y a eu litige à ce sujet entre parties, par la décision de justice qui en est résulté. Attention ! Pas question d'ajouter toute charge ou frais que le locataire doit supporter lorsqu'on calcule le loyer de base. Si le bail est entré en vigueur avant le premier janvier 1984, le loyer de base sera celui qui a servi de référence au calcul du loyer durant toute l'année 1990. Si ce loyer a été contesté, le loyer de base sera alors celui qui a été payé en dernier lieu au cours de l'année 1983. Si une décision de justice a été rendue sur base d'une action introduite avant le 28 février 1991, le loyer fixé par le juge constituera également le loyer de base de notre formule.
(b) Le nouvel indice, c'est celui des prix à la consommation du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
(c) L'indice de base, aussi appelé indice de départ, est celui du mois qui précède la date de conclusion du contrat. Jusqu’au 31 janvier 1994, il s’agit de l’indice des prix à la consommation. Au-delà de cette date, c’est l’indice-santé qui s’applique, ainsi appelé parce qu'il exclut de son mode de calcul le tabac, l'alcool ou même l'essence. Cet indice est le seul applicable pour l’indexation des loyers (Arrêté-Royal du 24 décembre 1993, Moniteur Belge du 31 décembre 1993).
Beaucoup d’indices.
On constate la présence de beaucoup d'indices différents. Afin de s'y retrouver, on les qualifie avec leur année de création, comme par exemple l'indice base 81 ou 88. Il existe des tables de conversion entre ces indices mais l'idée est de toujours considérer que la base est de 100. Ainsi, par exemple, si l'on prend comme référence l'indice base 1996, le plus utilisé actuellement, tout indice d'une année antérieure sera par définition inférieur à 100. Le Ministère des Affaires Economiques publie chaque mois l'indice des prix à la consommation et il paraît au Moniteur Belge. La plupart des journaux et certains sites le mentionnent également. Si le bail stipule une indexation supérieure à celle obtenue par l’application de cette formule, elle pourra être diminuée à due concurrence. Par contre, une indexation moindre est autorisée.
Quand indexer ?
Une fois l'an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (et non de sa signature), le loyer pourra être indexé à la condition que le bailleur en ait fait la demande écrite au locataire. Si ce dernier ne s'exécute pas, le bailleur disposera d'un an à dater du jour de la demande par voie recommandée pour réclamer le paiement des sommes dues en supplément et qui résultent de l'indexation.
Prescription.
Au delà, il y a prescription. La prescription, c'est un moyen légal de se libérer d'un paiement d'une dette après un temps déterminé. Il ne faut pas confondre ce délai de prescription avec celui de cinq ans prévu pour le recouvrement par le propriétaire des charges et loyers. Si la demande du bailleur est tardive, elle ne couvrira que les trois derniers mois qui la précèdent. Pour mieux distinguer ce qui est prescrit de ce qui ne l’est pas, prenons un exemple : un bail est signé le 20 décembre 2005 et est entré en vigueur le premier janvier 2006. Dès le premier janvier 2007, le bailleur pourra demander l'indexation. S’il est distrait et qu’il ne réclame finalement cette indexation que le 20 décembre 2007, le propriétaire ne pourra réclamer le paiement de l'indexation que pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2007. En quelque sorte, il "perd" neuf mois d'indexation.

Michel360 a écrit :

PIM a écrit : Pas clair, votre exposé...
Reprenons depuis le début.
Bail écrit ?
Datant du ?
Prenant effet le ?
Indice de base = ?
Merci Pour vos réponses,
Il s'agit bien d'un bail écrit et enregistré.
Date Le 01.10.1999
Prise d'effet à la même date
Indice de base 245,41€
A signalé cependant que jamais l'indexation n'a été calculée à la date anniversaire du bail mais chaque fois début janvier de chaque année avec l'index de janvier et non celui d'octobre. L'indexation était donc appliqué de Janvier à Janvier.
Merci

khan · #9 07-05-2007 22:20:25

"
Les parties peuvent en conséquence exclure toute indexation par une mention expresse dans le bail.
"

Ma question est relative à la phrase ci-dessus;

Le locataire de mon appartement possede un bail signé avec l'ancien propriétaire (01/04/1995) où la champ relatif à l'indexation est barré (juste la zone à remplir et non pas le paragraphe en entier)

1) J'ai toujours pensé que je ne pouvais pas appliquer l'indexation, quid si je l'applique maintenant??

Merci d'avance
khan

perseverant · #10 08-05-2007 08:25:43

Si c'est le bail signé avec l'ancien propriétaire qui s'applique toujours, vous être suvrogé dans les droits et obligations de celui-ci; En bref, vous ne pouvez rien changer.

khan · #11 09-05-2007 20:12:54

Merci pour la réponse;
les baux datant d'avril 1995, et sans possibilité d'indexation, je n'ai d'autre choix, je pense, que d'attendre la prochaine révision triennale en septembre 2009. sad

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