rupture d'un contrat cédé

mesomere · #1 24-02-2007 10:34:04

Bonjour à tous,
Je voudrais vous soumettre un problème dont je ne suis pas très sûr de la solution à y apporter.
Les locataires ont cédé le bail avec mon accord.( bail écrit de résidence principal de 9 ans).Le cessionnaire est le père d'un des locataires.Nous avons tous signé une convention de cession de bail dans laquelle les locataires cédants et le cessionnaire restent solidairement responsables, en ce compris les dégâts locatifs causés par le cessionnaire.
Le cessionnaire voudrait quitter les lieux sans préavis ( nous sommes dans la sixième année du contrat). Cela m'arrange vu que le loyer est dérisoire et il y aura des travaux à faire.
J'ai donc rédigé une convention de rupture de contrat, j'y ai indiqué que le cessionnaire déclare que les locataires cédants ont quitté le territoire,qu'il s'engage à les tenir informer de la fin du contrat et de les inviter à prendre contact avec le bailleur pour libérer la garantie locative.
Mais je me demande si cette clause est suffisante pour éviter tout problème avec les locataires cédants s'ils ne se manisfestent pas rapidement et que la garantie reste bloquée. Ils pourraient en effet prétendre ne pas avoir été mis au courant de la fin du contrat et que le bailleur n'avait pas à se baser sur les seuls déclarations du cessionnaire( même si ce dernier est un parent).
Il pourraient alors me réclamer des intérêts.
Je précise que le cessionnaire est retraitée et qu'il touche une petite pension, que suite à cette cession de bail, les locataires cédants ne m'ont pas communiqué l'adresse de leur nouveau lieu de résidence.
Je me demande si je ne devrais pas chercher seul si ce départ des locataires cédants est effectif?
Mais alors comment faire? en vous remerciant, meso

grmff · #2 24-02-2007 13:58:00

Faut pas être plus catholique que le pape...

Si les anciens locataires sont encore responsables d'éventuelles dettes du nouveau locataire, cela ne veut pas dire que vous êtes responsable ...

Si le nouveau s'engage à prévenir les anciens et que les anciens ne vous ont pas laissé d'adresse, vous avez fait ce que vous aviez à faire. Point.

mesomere · #3 24-02-2007 14:59:25

merci pour votre réponse mais :

Si les anciens locataires sont encore responsables d'éventuelles dettes du nouveau locataire, cela ne veut pas dire que vous êtes responsable ...

Responsable de ne pas avoir informé les anciens locataires de la fin du bail.

Si le nouveau s'engage à prévenir les anciens et que les anciens ne vous ont pas laissé d'adresse, vous avez fait ce que vous aviez à faire. Point

oui et non,
De mon point de vue, les anciens locataires ne sont tenus que par le contrat de bail et par la convention de cession de bail.
Ils ne sont pas tenus par la convention de rupture de contrat pour les points qui dérogent aux contrats précités ou si il y a de nouvelles clauses.
Ce point particulier de la convention de rupture de contrat- le nouveau locataire s'engage à prévenir les anciens locataires de la fin du bail- est une nouvelle clause, elle ne concerne que moi et le nouveau locataire, c'est mon avis!
Les anciens locataires pourraient alors se retourner contre moi, je pourrais faire de même avec le nouveau locataire sur ce point particulier mais comme je le disais,c'est un pensionné et il n'y a rien à en retirer "financièrement".
C'est d'ailleurs pour ces raisons que j'ai préféré la cession plutôt q'un nouveau bail.
Quant à l'adresse, ils pourraient très bien prétendre l'avoir transmise au bailleur.

Alors, un avis? merci

grmff · #4 24-02-2007 15:41:11

Mon avis? Vous cherchez midi à 14h...

Le contrat est cédé. Les anciens n'ont donc plus de droit sur le bail, juste des devoirs. Il ne s'agit pas d'une sous-location, mais d'une cession.

Vous ont-ils donné une adresse? Pouvez-vous les prévenir? Tirez-vous un bénéfice quelconque de ce blocage de garantie? Non, non et une 3e fois non.

Vous craignez qu'ils se "retournent" contre vous. Qu'est-ce qu'ils pourraient réclamer? Rien-schnoll-des clous.

Attendez qu'ils viennent vous retrouver, et puis c'est tout.

mesomere · #5 24-02-2007 16:51:07

Le contrat est cédé. Les anciens n'ont donc plus de droit sur le bail, juste des devoirs. Il ne s'agit pas d'une sous-location, mais d'une cession.

Faux, le locataire cédant conserve ses droits, en particulier celui de se voir restituer la garantie quand toutes ses obligations ont été remplies.

Vous ont-ils donné une adresse? Pouvez-vous les prévenir? Tirez-vous un bénéfice quelconque de ce blocage de garantie? Non, non et une 3e fois non.

Aucun bénéfice mais tout n'est pas une question d'argent,les gens se cherchent des poux pour bien d'autres raisons et quand il y a préjudice....
Quant à l'adresse, je pense que c'est le noeud du problème car il s'agit de savoir à qui revient la charge de la preuve.Devaient-ils me transmettre leur nouvelle adresse par recommandé?, faillait-il la mentionner dans la convention de cession de bail?

Vous craignez qu'ils se "retournent" contre vous. Qu'est-ce qu'ils pourraient réclamer? Rien-schnoll-des clous

Je l'ai déjà dit, je le répéte: me réclamer des intérêts.
Quand le nouveau locataire aura tout payé, je n'aurai plus de raison de conserver la garantie, il faudra la restituer.
Je l'avais dit, nous sommes dans la 6ème année, imaginez qu'ils se pointent à la fin du bail, je devrais peut-être leur rembourser les intérêts de retard, à 7% l'an si l'affaire est porté devant le tribunal, c'est une possibilité

mesomere · #6 24-02-2007 17:04:10

Au risque de me répéter, je précise que la garantie dont je parle est celle déposée par les anciens locataires, garantie que j'ai conservé lors de la cession du bail conformément au contrat de cession de bail ( modèle édité par le SNP )

grmff · #7 24-02-2007 17:14:11

Et la garantie est déposée sur un compte bancaire bloqué à leur nom?

mesomere · #8 25-02-2007 02:00:18

Et la garantie est déposée sur un compte bancaire bloqué à leur nom?

oui,au nom des locataires, un couple marié.Le nouveau locataire n'a rien déposé.
Que les anciens restent solidairement responsables me suffisait.

Mais en discutant sur ce forum une autre idée m'est venu à l'esprit.
J'ai rencontré dernièrement le nouveau locataire dans l'appart., j'y ai rapidement jeté un coup d'oeil et comme je le disais plus bas, il y aura des travaux à faire,la garantie déposée n'est pas importante vu que le loyer est dérisoire.
Et ce que je crains c'est qu'en réalité, ils ont peut-être compris que la garantie ne suffirait pas à couvrir les dégâts locatifs, le prétexte (avoir quitté le territoire) viserait alors à éviter des poursuites: impossibilité de saisie des avoirs du pensionné et les autres ne sont plus là...circulez y a plus rien à voir.

Est-ce possible ou c'est moi qui a un esprit tordu?

cochise · #9 25-02-2007 09:09:20

Vous n'aviez pas visité les lieux lors du changement de locataire?

grmff · #10 25-02-2007 10:57:15

Si la garantie est déposée sur un compte bancaire, ils ne pourrontpas vous réclamer des intérêts... Et voilà un argument qui tombe.

Pour ce qui est de la garantie locative, vous pourez aller devant le juge pour réclamer qu'elle soit libérée à votre profit.

Et si les anciens sont encore en Belgique, vous le saurez vite au cour de la procédure...

mesomere · #11 25-02-2007 17:50:37

Vous n'aviez pas visité les lieux lors du changement de locataire?

Non, vu que les anciens ont accepté, par écrit, de rester responsables des dégâts causés par le nouveau locataire.Ils avaient également la possibilité de faire un état des lieux lors de l'entrée du nouveau locataire pour savoir qui a fait quoi mais ça c'est entre eux et je ne sais pas s'ils l'ont fait.

Si la garantie est déposée sur un compte bancaire, ils ne pourrontpas vous réclamer des intérêts... Et voilà un argument qui tombe

Si j'ai bien compris votre propos, vous dîtes que si la garantie leur est due mais qu'elle n'a pas été remise ( pour x raisons), ils ne pourront pas réclamer des intérêts.
Mais je crois qu'il existe, pour tout retard de paiement, un intérêt bien supérieur au taux d'épargne où la garantie est déposée. je crois que ça doit être 7 % l'an.
D'ailleurs, en réponse à un membre qui se plaignait que le bailleur ne voulait pas lui remettre sa garantie, vous dîtes:

Vous vous trouvez dans le cas classique de mauvaise foi et interprétation différente de la part du proprio et de son gestionnaire.
Perso, j'hésite pas, je lui enverrais un recommandé lui demandant de vous rendre la garantie avec un intérêt normal, et lui réclamant l'intéret au taux légal à partir de ce jour.
Mentionnez une date limite de remboursement.
Et mentionnez clairement que vous irez en justice si nécessaire.
Terminez par la formule "La présente vous est envoyée sous toute réserve généralemen tquelconque et sans reconnaissance préjudiciable de notre chef" Cela fait très avocat caché derrière vous...
Et si il ne bouge pas, convoquez le en conciliation (gratuite) sans aucune hésitation

l'URL de la question:
https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19580&idsujet=277354&page_index=1

Ce taux légal dont vous faîtes mention doit donc être supérieur au taux d'épargne sinon il n'y aurait aucune raison de réclamer des intérêts ou alors vous avez deviné que la garantie n'a pas été déposée sur un compte.

grmff · #12 25-02-2007 17:57:10

Le taux légal est d'application:
1. pour les cautions non déposées sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire
2. pour les résidences principales
3. si le locataire a demandé au proprio de mettre les fonds sur un compte bloqué.

Comme les fonds sont sur un compte bloqué, il ne peut pas vous réclamer d'intérêt.

En outre, si il invoque cette clause, il doit vous demander de libérer les fonds. Ce que vous ne pouvez pas faire puisque vous ne connaissez pas sa nouvelle adresse...

Franchement, cette raison n'en est pas une... Ne craignez en aucun cas les intérêts à payer.

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