dégats suite infiltration par facade

alpacino · #1 07-03-2007 09:49:52

bonjour,
je ne sais pas si je post ce message dans la bonne rubrique. jai un appartement dans un immeuble (5ème étage), dont les murs à l'intérieur sont humides (long des fenetres, au dessus, bas des murs,...) et ceci est dû à la facade qui présente des fissures. l'eau de pluie rentre par ces fissures externes et il commence à apparaitre des taches d'humidités, moisissures et champignons à l'intérieur de l'appartment. L'assurance de l'immeuble ne serait pas couvert pour les infiltrations. On m'a dis que c'est la copropriété qui devrait prendre ca en charge (réparation), mais qu'il faut un AG. Si oui, comment se passe les vote? l'unanimitée? est ce que le gérant ou président du syndic ne peut pas décider quand il y a urgence? Pour l'instant il y a eu une constation sur place sans écrits, mais que dois je ou que feriez vous concrètement (lettres, demande d'ag urgente?....). Merci pour vos conseils

grmff · #2 07-03-2007 16:56:28

Seules les infiltrations verticales sont couvertes par les compagnies. Par la toiture ou les terrasses. Pas par les murs.

C'est bien la copropriété qui est responsable de l'étanchéité. C'est donc à la copropriété de régler le problème.

Le mieux est donc de vous adresser au syndic, afin qu'il agisse rapidement. Vu le montant de ce genre de réparation, je doute qu'il n'agisse sous le coucert de l'urgence. Il devra donc convoquer une AG extraordinaire.

alpacino · #3 07-03-2007 20:40:21

Merci Grmff pour vos réponses. Toujours claires et précises.
J'ai contacté le syndic qui a mandaté un expert. Celui-ci a pris des photos, analysé le taux d'humidité dans les pièces. Les moisissures et surtout champignons seront analysés par un laboratoire. Effectivement, il me semblait bien que une AG devrait être convoquée, mais que devrais-je avancer comme réponse s'ils me disent qu'il n'y a pas eu cela dans un autre appartement donc nous co-propriétaire on va pas payer vos travaux(il y en a 20 autres apparts), vous savez le genre d'argument "c'est seulement chez vous le problème, pourquoi je devrais payer....". C'est toujours dans ces cas qu'on sais pas quoi dire. Merci encore.

grmff · #4 07-03-2007 22:22:59

Merci pour votre appréciation, cela fait toujours plaisir.

Pour ce qui est de l'individualisme ambiant, je comprend votre crainte. Que répondre en ce cas? Pas très difficile...

1°) le jour où le toit percera, ce n'est pas seulement l'appartement sous les toit qui payera les dégâts. Parce que la loi prévoit que l'étanchéité est commune.
2°) le jour où une décharge se bouchera sous le 3e étage, et que toute la merde des étages supérieurs se sera déversée pendant tout un week-end sur la moquette de la dame du 3e, ce n'est pas seulement elle qui supportera les dégâts. Parce que la loi prévoit que les tuyaux utilisés par plus d'un propriétaire sont communs.
3°) le jour où l'assureur refusera d'intervenir pour un camion qui aura percuté la façade, ce n'est pas seulement le rez de chaussée qui payera l'avocat pour se battre contre la compagnie. Parce que la façade est chose commune.
4°) et le jour où les murs extérieurs laissent passer l'eau, c'est à toute la copropriété d'intervenir également, parce que les murs extérieurs sont chose commune.

Vous pouvez demander au syndic de confirmer vos dires. Il sera obligé d'approuver et de renforcer votre position.

Si vous avez alors une opposition ferme et déterminée de l'assemblée et qu'il vous semble que le vote sera défavorable, vous pouvez rajouter que si par hasard vous deviez batailler pour votre droit, et qu'à cause des manoeuvres illégales de la copropriété votre appartement devait rester inhabitable, ce serait inévitablement au perdant en justice de couvrir les loyers que vous n'avez pas touchés. Le syndic confirmera aussi...

Attention, ce dernier comportement est assimilé à la bombe atomique en assemblée. Certains mal conseillé ou emporté pourraient mal le prendre, et s'engager dans la confrontation. Personne n'aime payer, et tout le monde tente d'y échapper, c'est normal, c'est humain. Ne pas prendre mal les choses et les deux trublions qui tenteraient de vous minimiser. Laisser pisser le mouton, et attendre le vote.

Et si le vote vous était défavorable, demander que les paroles de chacun soient précisémment mises dans le PV de l'AG. Demander que la position du syndic, qui a un devoir de conseil, soit rapportée également. Il vous restera alors hélas à aller en justice.

Je précise immédiatement que ce que je mentionne ci-dessus est valable pour autant que la cause soit extérieure à votre logement. La condensation, c'est pour votre poire hélas.

Bonne chance.

alpacino · #5 07-03-2007 22:41:27

Merci pour le temps que vous avez pris à répondre à mes questions. J'utiliserai à bon escient les exemples que vous avez cités. ET en cas que je sens que ca risque de mal tourner et sur le moment même,avant de voter, je vais les inviter à regarder les photos et les inviterai également à venir voir l'appartement juste avant de prendre leurs décisions et pour qu'ils voient ce qu'il risque de leur arriver à cause des facades. Après cela, le vote et on verra. Je vous tiendrai au courant de la suite. Je vous souhaite une très bonne soirée.

Francis · #6 09-03-2007 08:45:00

Qu'a dit l'expert de l'origine de ctte humidité ? Car si c'est de la condensation, vous perdez votre temps comme le dit Grmff.

Attendez l'été, nettoyez à l'eau de javel les parties atteintes et si les moisissure reviennent avant l'automne il s'agit sans contestation possible d'infiltration.
Si les fenêtres ont été changées, simple vitrage remplacé par double-vitrage, que les murs affectés sont peu isolés ou de faible épaisseur, il y a de fortes chances qu'il s'agisse de condensation.

alpacino · #7 09-03-2007 19:21:31

l'expert a dis verbalement (son rapport devrait arriver une fois l'analyse faite des champignons) que la facade est déjà abimée depuis quelques années et qu'il y a une étude en cours (depuis 2 ans) pour sa rénovation ou un nouvel habillage. on ne parle même plus de micro fissures, mais bien plus). Rien n'a été fait à cause d'un problème de cout pour les coproprio., et je risque de devoir attendre, alors que j'ai des locataires dedans. C'est ce qui m'angoisse le plus. Egalement, on va faire analyser les champignons qui commence a augmenter afin de déterminer ce qu'il en est. Toutefois, nous avons déjà lavé et les taches de moisissures reviennent. Le pire, c'est que ca commence aussi dans la chambre (toutes les fenetres qui donnent sur la facade). En fait, il s'agit de taches poudreuses vertes (entre autres) et taches qui apparaissent dans les coin des murs. Aussi, ces taches correspondent souvent avec l'endroit des joints de facades. Il est constaté par photos que les joints sont abimés, mais qu'il y a aussi des fissures à bcp d'endroit. Quand on toque sur le murs en dessous des chassis, on entend qu'il y a un bruit différent , comme des fissures dans le platre. Ceci aussi a été constaté par l'expert. Effectivement, on a changé les chassis par du double vitrage il y a 8 mois. Les problèmes sont apparus pendant les fortes pluies, mais est ce un hasard, je n'en sais rien. Nous n'avons que l'appartement depuis 8 mois, tout a été rénové en profondeur, et les locataires sont la depuis 1 mois. Nous n'avons jamais vu quelque chose comme ca. J'ai des photos mais je ne sais ou les mettre pour que des personnes donnent leur avis. Cordialement

grmff · #8 09-03-2007 19:21:34

Attention, il peut y avoir plusieurs cause à la condensation. Le pont thermique en est une. Et en cas de pont thermique, il ne me semble pas que la responsabilité du locataire soit engagée.

Dans le cas de mur faiblement isolé, avec remplacement de chassis simple vitrage par double vitrage, on est dans un cas de figure "pont thermique" dont l'origine est constructive, et le résultat de la condensation dont le locataire n'est pas responsable.

J'ai déjà vu également des problèmes de condensation exagérée parce que le chassis simple vitrage, qui condensait l'eau par litre, n'évacuait plus l'eau vers l'extérieur. En débouchant simplement le petit trou dans la rigole dans le bas de la vitre, le phénomène a intégralement disparu (et les plaintes aussi!)

Ceci dit, avec ce que l'auteur du post initial nous décrit, je ne pense pas que ce soit le cas.

alpacino · #9 09-03-2007 19:25:15

l'expert a dis verbalement (son rapport devrait arriver une fois l'analyse faite des champignons) que la facade est déjà abimée depuis quelques années et qu'il y a une étude en cours (depuis 2 ans) pour sa rénovation ou un nouvel habillage. on ne parle même plus de micro fissures, mais bien plus). Rien n'a été fait à cause d'un problème de cout pour les coproprio., et je risque de devoir attendre, alors que j'ai des locataires dedans. C'est ce qui m'angoisse le plus. Egalement, on va faire analyser les champignons qui commence a augmenter afin de déterminer ce qu'il en est. Toutefois, nous avons déjà lavé et les taches de moisissures reviennent. Le pire, c'est que ca commence aussi dans la chambre (toutes les fenetres qui donnent sur la facade). En fait, il s'agit de taches poudreuses vertes (entre autres) et taches qui apparaissent dans les coin des murs. Aussi, ces taches correspondent souvent avec l'endroit des joints de facades. Il est constaté par photos que les joints sont abimés, mais qu'il y a aussi des fissures à bcp d'endroit. Quand on toque sur le murs en dessous des chassis, on entend qu'il y a un bruit différent , comme des fissures dans le platre. Ceci aussi a été constaté par l'expert. Effectivement, on a changé les chassis par du double vitrage il y a 8 mois. Les problèmes sont apparus pendant les fortes pluies, mais est ce un hasard, je n'en sais rien. Nous n'avons que l'appartement depuis 8 mois, tout a été rénové en profondeur, et les locataires sont la depuis 1 mois. Nous n'avons jamais vu quelque chose comme ca. J'ai des photos mais je ne sais ou les mettre pour que des personnes donnent leur avis. Cordialement

Francis · #10 09-03-2007 21:27:51

La condensation est plus forte par temps pluvieux que par temps sec. La condensation se fait toujours sur une paroi plus froide, delà à l’appeler pont thermique c’est une question de vocabulaire.
Les juges de paix jugent au cas par cas et à ma connaissance aucune jurisprudence stable n’existe.
La condensation ne se réalise que s’il y a production de vapeur dans l’appartement, donc s’il est occupé ou après travaux de rénovation tels que peinture ou plafonnage car cela entraîne beaucoup d’évaporation d’eau donc de vapeur.
Si rien n’était visible avant l’entrée des locataire, il y a fort à parier qu’il s’agit de condensation.
Une méthode assez simple pour vérifier s’il s’agit de condensation est de fixer sur un mur affecté une feuille de plastique (genre chemise-dossier en plastique transparant) à l’aide de papier collant fixé hermétiquement sur le périmètre. Après un certain temps (qq heures à 2 jours) s’il perle de l’humidité sur le plastique (face côté pièce), c’est qu’il s’agit bien de condensation. La détection d’humidité entre le mur et le plastique ne fournit aucune indication fiable. Evidement il faut faire confiance au locataire pour vivre normalement et ne pas essuyer le plastique. Le contrôle de la température superficielle du mur intérieure à l’aide d’un thermomètre infrarouge laser et la prise du taux d’humidité intérieur sont de nature à fournir de bonnes indications mais on entre ici dans le domaine du professionnel.

oxyd · #11 12-03-2007 12:30:36

Art. 577-9. § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.

Pour comprendre en situation : Si Alpacino demande de mettre son problème à l'ordre du jour avec l'appui du rapport de son expert, est-ce que le délai de 3 mois prend cour si l'AG vote négativement ?

Art. 577-8. Le Syndic 4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

Les dégats d'Alpacino ne peuvent-ils pas être entrepris par le Syndic sous couvert de cet Art 577.8 4° ? En somme, obliger l'AG et/ou le Syndic de prendre la décision "positive" !?

Et aussi pour remercier les intervenants de leurs réponses.

ABSA · #12 12-03-2007 14:19:12

Il est toujours difficile de se prononcer sur un problème technique repris sur le Forum. Un nombre important d’éléments pouvant intervenir et modifier la perception du problème (Urgence ou non par exemple).

De manière donc générale, c’est au syndic de prendre les mesures conservatoires qui s’imposent et/ou de convoquer une AG extraordinaire pour résoudre le problème.

Si des travaux urgents s’imposent au niveau des parties communes et que l’AG les refusent, le copropriétaire lésé peut faire appel au juge de paix, sur base de l’article 577-9 §4 du code civil, afin de forcer la copropriété à les réaliser . Il ne faut pas attendre le délai de trois mois pour cela.

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