pas d'état des lieux d'entrée mais des photos avec locataire qui pose,

cara · #1 03-05-2007 22:13:32

Bonjour,
Ma nièce vient de quitter la maison qu'elle louait pour une autre plus spacieuse, elle m'apprend que pour diverses mauvaises raisons (des plantations qui n'ont pas pris après qu'il les ait plantées l'an dernier, la pelouse qui n'a pas épaissit par manque de tonte, etc...), son proprio lui a retenu la moitié de la garantie locative (qui était de 3 mois de caution) et cette caution n'avait pas été placée sur un compte bloqué au nom du jeune couple comme prévu par la loi.
De plus, il semble qu'il n'y ait pas eu d'état des lieux d'entrée, ni de sortie. Mais que le proprio avait fait des photos sur lesquelles ils apparaissaient en couple, elle et son mari.
Cette façon de procéder n'est elle pas un peu légère et abusive ? Peut il retenir ainsi la moitié de la caution, alors qu'elle à rendu la maison dans un excellent état ? il leur a fait signer un reçu pour les 1500 euros qu'il leur a rendu.
Il refuse toute discution et raccroche au nez des parents de ma nièce, mais joue de l'intimidation avec les jeunes. Ils sont désemparés et ne savent plus s'ils ont bien fait d'accepter ces 1500 euros (ils se disaient sur le moment que c'est au moins ça de récupéré devant la mauvaise fois évidente de ce proriaitaire qui était venu visiter les lieux lorsqu'il avait déposé l'affiche "a louer", et à ce moment là, ils leur avait dit qu'il n'y avait aucun problème. Mais entre temps, il n'a eu aucun visiteur pour la prochaine location et son comportement a changé au moment de la remise des clés.

Quelqu'un peut il me dire s'ils ont un recours ? lequel ? Et si non, quelle aurait dû être leur attitude au moment de la remise des clés ?

grmff · #2 03-05-2007 23:16:46

Peut-on se baser sur des photos? Ben oui...

1500euros de frais pour la pelouse et des plantations qui n'ont pas repris, je ne sais pas si c'est abusif. Cela dépend sans doute de l'étendue des dégats.

Quand à la voie de recours, il faut voir ce que le locataire et le propriétaire ont signé à la sortie... si le proprio leur a fait signé la reconnaissance de 1500€ de dégats, ils n'ont dans l'os.

Sinon, la voie de recours, c'est la conciliation et la justice de paix.

cara · #3 04-05-2007 07:08:14

Grmff a écrit :

Peut-on se baser sur des photos? Ben oui...
1500euros de frais pour la pelouse et des plantations qui n'ont pas repris, je ne sais pas si c'est abusif. Cela dépend sans doute de l'étendue des dégats.
Quand à la voie de recours, il faut voir ce que le locataire et le propriétaire ont signé à la sortie... si le proprio leur a fait signé la reconnaissance de 1500€ de dégats, ils n'ont dans l'os.
Sinon, la voie de recours, c'est la conciliation et la justice de paix.

Ok, merci pour votre réponse.
Mais sont ils vraiment responsable si il y a quelques plantations qui n'ont pas repris après que le proriétaire les ai plantées en octobre 2005 en même temps qu'il a semé son gazon ? Ils ont loué un mois plus tard : en novembre 2005 pour un bail de 18 mois.
Et le proriétaire a t il le droit de faire une estimation lui même ? ne doit il pas demander un devis ? Il est le seul du quartier à avoir aménagé son terrain lui même sans faire appel à une firme qui retourne convenablement les terres. En cas de conciliation cela peut il jouer en la faveur du locataire ?
Je sais que je suis sur un forum de proriétaire, étant moi même propriétaire d'une maison que je donne en location, mais vos expériences personnelles peuvent peut être les éclairer.

grmff · #4 04-05-2007 07:32:15

Mais sont ils vraiment responsable si il y a quelques plantations qui n'ont pas repris après que le proriétaire les ai plantées en octobre 2005 en même temps qu'il a semé son gazon ? Ils ont loué un mois plus tard : en novembre 2005 pour un bail de 18 mois.

Après la plantation, il faut parfois arroser. Par exemple en cas de temps sec. C'est une responsabilité du locataire. Les plantes jeunes sont plus sensibles, et il faut leur donner plus de soins. C'est la responsabilité du locataire.

Par ailleurs, quand on plante, il y a toujours un pourcentage de perte. Perte à charge du propriétaire.

Ma prudence vient du fait que je ne connais pas l'étendue de la perte. Je ne sais pas les engrais qui ont été mis. Je ne sais pas la dimension du jardin. Et tout cela rend difficile l'estimation.

Et le proriétaire a t il le droit de faire une estimation lui même ?

Oui. Reste à voir si cette estimation est raisonnable et basée sur des faits. Perso, quasi toutes les estimations de dégâts locatifs sont faites au moment de l'état des lieux de sortie avec signature du locataire pour accord.

ne doit il pas demander un devis ?

A mon avis pas. Mais le tout est de voir l'étendue des dégats...

Il est le seul du quartier à avoir aménagé son terrain lui même sans faire appel à une firme qui retourne convenablement les terres. En cas de conciliation cela peut il jouer en la faveur du locataire ?

Je vous ferai la réponse de normand: ptet ben qu'oui, ptet ben qu'non...

jeanbrussel · #5 04-05-2007 07:42:07

cara a écrit :

Je sais que je suis sur un forum de proriétaire, étant moi même propriétaire d'une maison que je donne en location, mais vos expériences personnelles peuvent peut être les éclairer.

D'abord bonjour,
ensuite permettez moi de vous contredire un tout petit peu. il n'y a pas que des propriétaires ici, nous avons également beaucoup d'avis de locataires qui sont aussi très enrichissants.

Enfin concernant votre problème, je dirais pas d'état des lieux d'entrée pas d'état des lieux de sortie, donc pas d'indemnité pour le propriétaire sauf comme dit judicieusement Grmff si les locataires reconnaissent à la sortie des dégats par écrit.

Maintenant concernant les photos, s'ils ne sont pas repris dans un document reconnaisant qu'ils ont valeur comme état des lieux d'entrée, je pense qu'ils ne n'ont pas de valeur. Maintenant ce n'est que mon avis.

Francis · #6 04-05-2007 07:58:49

Je suis également de l'avis (éclairé) qu'une photos non incorporée à un état des lieux valable n'a que peu de valeur voir même aucune, bien que les décisions des juges de paix sont parfois imprévisibles et bizarres.

D'autre part, lors de la remise des clés, losqu'on est pas d'accord, il ne faut pas signer un reçu mais contester.

Quant à la responsabilité de la perte des plantations je rejoint Grmff.

cochise · #7 04-05-2007 09:57:51

Pour ma part, étant jardinier amateur et possédant 1/2ha de pelouse et plantations et l'entretenant à la pince à épiler, je dirais que je ne mettrais jamais une propriété avec des plantations pour 1500€ en location si ce n'est à un locataire averti. Tout le monde n'est pas horticulteur en herbe!
Qu'il justifie ces frais! Maintenant, si les locataires sortant ont signé, cela devient plus difficile, mais pour 1500€ je tenterais la conciliation et le reste...
Quels sont les commentaires de ce jeune couple concernant les dégâts?? Ont ils entretenu le terrain?

Concernant les photos, j'en joins également dans mes EDL.

cara · #8 04-05-2007 11:27:21

Petites précisions pour vous répondre :

Concernant l'étendue des dégâts :

VOUS DITES : Après la plantation, il faut parfois arroser. Par exemple en cas de temps sec. C'est une responsabilité du locataire. Les plantes jeunes sont plus sensibles, et il faut leur donner plus de soins. C'est la responsabilité du locataire.
Par ailleurs, quand on plante, il y a toujours un pourcentage de perte. Perte à charge du propriétaire.
Ma prudence vient du fait que je ne connais pas l'étendue de la perte. Je ne sais pas les engrais qui ont été mis. Je ne sais pas la dimension du jardin. Et tout cela rend difficile l'estimation.

- la pelouse (+/- 250 M2) : ils n'ont commencé à la tondre qu'à partir du mois de juillet ! Elle était donc montée très haut... Mais elle est toujours là, fraîchement tondue au moment de la remise des clés. Peut être un peu plus épaisse que du fin gazon ??? En 2005, l'hiver n'a t il pas été plus étendu dans le temps (froid jusqu'en mai ?) J'ignore quelle peuvent être les conséquences d'un manque régulier de tonte. Cochise, en tant que jardinier éclairé et passionné peut il m'en dire plus ?

- Les plantations (un peu en façade et sur les côtés) : apparemment, seulement 2 ou 3 trucs desséchés qu'ils ont arrachés lorsqu'ils ont tondu tardivement (buisson ou vivaces ?? ils ne savent pas), ils ont été faire des photos hier, et il y a des fleurs qui poussent encore (qu'il n'y avait pas au moment de la remise des clés). Pour le reste, rien n'a dépéri.

- A aucun moment le propriétaire ne leur à spécifié, ni verbalement ni par écrit, qu'ils avaient le devoir d'arroser. (c'est vrai qu'ils auraient dû y penser, mais ils ont toujours vécu en appart... ceci explique peut être cela) ou de mettre des engrais (ce qu'il n'ont pas fait).

- De plus, au moment de la signature du bail, pas une seule photo d'état des lieux n'a été faite au jardin (jardin trop jeune ? ou manque d'intérêt du proprio ? ou tout simplement n'y a t il pas pensé ?) Le contrat de bail stipulant simplement qu'aucune modification de structure ne pouvait être apportée au jardin, ni béton, ni cloisons. Et que le gazon devait être tondu.

- Ils ont déplacé 2 lavandes et un arbuste parce qu'ils ont jugé que ceux ci seraient mieux à un autre endroit, et ça à bien repris.

- Toujours est il que s'ils ont fait très attention à ne pas mettre un seul clou aux murs dans la maison, ni modifier les peintures, ni tapisser, ils ont été moins attentif au jardin. Ils ont aussi fait l'entretien de la chaudière et à cette occasion, le technicien leur à fait la remarque qu'il était temps de le faire car elle n'avait probablement jamais été faite. (nouvelle construction habitée précédemment par le propriétaire et son épouse)

Concernant la validité des photos :

- Il est stipulé dans le bail que l'état des lieux se fait sous forme de photos.
- Il n'y a aucune photos de prises lors de la sortie, ni d'état des lieu écrit de dressé.

Concernant ce qu'ils ont signé à la sortie :

- Ils affirment n'avoir signé qu'un relevé d'index et qu'ils reconnaissent avoir reçu une somme de 1500 euros en retour. (pas une reconnaissance de dégats). Mais n'ayant aucun double, je ne peux en dire plus, d'autant plus qu'ils ne se souviennent plus des termes employés.

- Et quelles sont les conséquences pour un propriétaire qui n'accepte pas la garantie locative sur un compte bloqué et qui exige de garder la caution à sa disposition ? (Ca fait certainement très mal de devoir restituer une somme pareille en fin de bail)

Voilà, je n'en sait pas plus que vous. Vous en pensez quoi ? Peuvent ils essayer de se défendre ? Ont ils une chance ? et comment doivent ils alors procéder ?

cara · #9 04-05-2007 11:54:52

PS : excusez ma distraction, j'ai oublié de remercier tous ceux qui ont déjà eu la gentillesse de me répondre.

Merci à vous tous

cochise · #10 04-05-2007 12:04:08

Ha c'est déjà plus clair. Donc il n'ont signé en quelque sorte qu'un reçu de 1500€. A aucun moment, il ne reconnaisse laisser les autres 1500€ au proprio pour des dégâts locatifs. D'abord, je pense un petit envoi en recommandé avec AR demandant le remboursement intégral du solde de la garantie locative vu qu'aucun état des lieux n'a été établit et signé ni à l'entrée, ni à la sortie et que le bien est donc supposé rendu dans l'état dans lequel il a été loué. Ensuite, si pas de réponse positive, appel en conciliation en même temps qu'un dépôt de requête pour gagner du temps et si le greffe l'admet. Mais si vous avez un avocat, il vous le dire surement mieux que moi. De plus, devant un tribunal, la caution aux mains du bailleur, ca passera surement mal en cas d'abus.

Pour ce qui est de la pelouse, je vois pas trop le problème. Toutes les pelouses ne sont pas du gazon anglais, cela dépend de la variété des semences. On ne peut pas vous reprocher que le gazon s'épaissit quand même! C'est normal!

grmff · #11 04-05-2007 13:11:07

Pour les photos, il me semble avoir déjà raconté ma jolie histoire, mais je vais la reraconter. C'est gratuit.

Des locataires avaient quitté leur première maison depuis des années, et le propriétaire les contacte un jour pour avoir des photos des enfants dans le jardin. Parce que, quand on a des enfants et un jardin, on en fait souvent des photos...

Ces photos ont été utilisées en justice pour démontrer l'état de bon entretien du jardin par le locataire précédent, et donc du mauvais entretien du jardin par le locataire suivant...

Parait qu'ils ont eu gain de cause en invocant l'article suivant:

Art. 1731. <L 29-12-1983, art. 5>. § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve a la fin du <bail>, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

grmff · #12 04-05-2007 13:13:56

Ceci dit par ailleurs, si il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée ni à la sortie, je vois mal comment le proprio peut réclamer quoi que ce soit. Il aurait au moins dû accepter les clés avec les réserves concernant les dégradations.

Pour répondre à la question de la sanction pour cause de garantie non bloquée: il n'y en a pas... Inutile donc de se baser sur cela pour espérer quoi que ce soit. Eventuellement démontrer au juge que le proprio prend ses libertés avec la législation... rien de plus

cara · #13 04-05-2007 16:29:49

Merci pour toutes vos réponses,

Elle se sentait flouée et hier soir son mari et elle avaient le moral à zéro.
Mais au vu de vos réponses, elle se dit qu'elle ne risque pas grand chose à tenter... sinon de récupérer son dû ! Du coup, elle va agir !

Merci encore et bon week end.

cochise · #14 05-05-2007 07:24:39

Ben écoutez, moi avec 1.500€ je pars une semaine à la côte d'azur ca me motiverait wink

Erico · #15 05-05-2007 10:44:46

ok des photos, mais encore faut il qu'elles soient datées et qu'on puisse prouver la date

Francis · #16 05-05-2007 14:38:57

A noter que l’entretien d’un appartement ou d’une maison est une obligation faite au locataire. Qu’il y ait état des lieux d’entrée ou pas, le locataire doit rendre les lieux loués en parfait état de nettoyage et d’entretien (même s’il a reçu les lieux non nettoyés) en vertu de l’obligation d’ « user des lieux en bon père de famille ».

Ce qui vaut pour le nettoyage et l’entretien intérieur, vaut également pour l’extérieur. Les vitres doivent être propres intérieur et extérieur. Une terrasse extérieure doit être balayée et nettoyée à l’eau comme un carrelage intérieur. Du même raisonnement, une pelouse doit être tondue, une haie taillée et des parterres nettoyés.

Pour les jardins, les états des lieux d’entrée (incorporant des photos si possible) servent pour prouver l’existence des arbustes, des plantes, arbres etc. Une haie plantée par le locataire doit être en fin de location taillée comme si elle existait auparavant. L’état des lieux permet au propriétaire d’exiger ici une indemnité pour l’enlèvement de la haie.

Personnellement, je constate très vite si un jardin a été régulièrement entretenu ou s’il n’a fait l’objet d’un nettoyage complet final. Et dans ce dernier cas, la responsabilité des locataires dans les plantations disparues ou abîmées est facile à engager, surtout en présence d’un état des lieux d’entrée précis et agrémenté de photos. A noter que les photos n’empêchent nullement la nécessité d’inclure dans l’état des lieux d’entrée une description des éléments photographiés.

Erico · #17 05-05-2007 14:57:21

ok cela dit , étant propriétaire mais aussi locataire...je suis d'avis qu'il faut être correct des deux côtés

si on me donne un logement nickel, je le rends nickel

si je donne un logement nickel- je ne voudrais pas donner à louer quelque chose qui n'est pas en bon état et qui n'est pas propre tout simplement parce que je n'aime pas faire aux autres ce que je n'aimerais pas qu'on me fasse- je veux qu'on me le rende nickel

mais en tant que locataire il ne faudrait pas exiger que je rende nickel quelque chose qu'on ne m'a pas donné nickel........ça pas question....

question de correction je trouve....

Francis · #18 05-05-2007 15:25:29

Je ne parle pas de remise à neuf mais de propreté et d'entretien, sans pour cela dire que je pratique de telle façon à chaque état des lieux de sortie. Entre l'application stricte de la législation et la pratique, il y a une marge.

Erico · #19 05-05-2007 15:36:40

en fait moi quand j'ai quitté la maison familiale pour vivre en couple j'ai été locataire deux ans il y a plus de 20 ans

je suis propriétaire de la maison où je vis

je suis aussi proprio d'un appartement et de deux rez commerciaux que je loue donc

mais suis aussi, via mon épouse qui est indépendante, locataire d'un rez commercial

ma mère est locataire

mon père était proprio de 3 maisons dont deux qu'il louait et je gérais sur la fin de sa vie ses locations

donc je suis et ai été des deux côtés

la maison que j'ai louée, on me l'a donné correcte mais pas nickel...je l'ai rendue nickel , question de fierté, je me rappelle même que mon proprio a dit à la dame qui venait d'acheter la maison et qui était présente à l'état des lieux de sortie que je la rendais mieux que je ne l'avais reçue tant extérieur ( j'avais crée et bien entretenu un petit jardin) qu'intérieur....et vu que j'ai tout tapissé et peint à mon entrée et que nous n'étions resté que deux ans, tout était encore très bien à mon départ

question de fierté encore une fois, sinon je l'ai regrétté un peu , quelques mois avant mon départ, voulant ouvrir le chassis de la SDB qui était assez pourri, il s'est un peu tordu et la vitre s'est cassée...le proprio a payé le vitrier et me l'a ensuite déduit de ma garantie....bon oui c'est moi qui l'avait cassée, mais si son chassis avait été en bon état ça ne serait pas arrivé

et bon je lui rendais son bien nickel en plus....et j'avais toujours tout payé en temps et en heure et en plus ( à l'époque c'était autorisé) il me faisait payer le précompte...

pas d'état des lieux d'entrée mais des photos avec locataire qui pose,

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