Encore une affaire de syndic !!!

luc · #1 21-06-2007 16:28:34

Il y a un conflit d'intérêts de la part du syndic.

Quand vous avez un nid de guêpes (= problèmes) il y a trois solutions:
1. rien faire
2. tuer un par un les guêpes
3. faire enlever le nid de guêpes

Votre problème actuel est un de problèmes que vous allez avoir avec votre structure lourde et pleine de conflits potentiels.

En plus vous êtes à la merci de n'importe quel CP qui peut faire annuler toute décision de deux ACP (résidence et complexe), par le fait qu'aucune ACP de 8 ACP (7 résidences et un jardins & parking) a la personnalité juridique.

Il est manifeste que votre syndic abuse déjà de ce fait.

Demandez un conseil juridique indépendant sur l'application de l'arrêt de la Cour de Cassation (et son avis dans le rapport annuel).

Concrètement au moins un CP d'une résidence doit aller un justice, et demander la désignation d'un syndic judiciaire pour l'ACP du complexe (= résidences plus jardin,...). La procédure est une requête, mais vous devez demander la présence des 8 syndics concernées (ou le syndic avec 8 casquettes).

marie99 · #2 21-06-2007 14:05:22

Je suis membre du conseil de gérance pour le complexe, mais aussi pour ma résidence.

Il faut savoir que il y a 7 résidences.

luc · #3 21-06-2007 13:53:26

Bonjour,

Êtes-vous membre d'un CG de votre complexe et/ou bâtiment?

marie99 · #4 21-06-2007 10:41:18

Bonjour,
me voilà de retour avec encore des questions.
Nous avons eu une réunion de CG pour les communs ( parkings, jardins etc.. ) d'un complexe de + - 125 appartements.
Le syndic à démissionné de cette partie par mail, on accueille cette décission avec un grand soulagement, et on à un autre syndic et donc on se trouve avec une dette de +- 9.000 € rien que pour les communs.
Maintenant on aimerait bien résilier pour notre résidence, mais on est un peu tard puisque le renom doit être émis 3 mois avant et l'échéance de la date du renom est le 30 juin.
Nous devons absolument convoque une AG extraordinaire avec une invitation de 8 jours avant ?
j'insiste à dire que notre résidence n'a pas de contrat signé, j'ai bien pris note que on peut revoquer le syndic lors de l'AG.( il faut tout de même donner un préavis de 3 mois ? )
Le problème c'est que l'AG à déjà eu lieu en avril .
Maintenant comment faire pour revoquer ce syndic sans devoir payer 6 mois de préavis, sachant que pendant ce temps ils ne feront tout de même rien.
Les charges contre ce syndic s'alourdissent, et c'est la cause de leur demission d'une partie de leur mandat.
Sommes nous obligés d'attendre la prochaine AG ?
Nous pouvons toujours convoquer une AG extraordinaire mais les délais sont d'une semaine pour tout faire.
Vous voyez une solution ?
Merci bcp d'avance

MTM

marie99 · #5 07-06-2007 18:12:20

Je crois qu'on est en présence de ! ACP: 7 d'appartements et une pour les "garages et jardin". Exact?

Oui exact

Les présidents sont-ils le syndic de leur résidence? NON
Ou le représentant des CP envers le syndic? OUI

Qui sont "eux"? je me refère au syndic

en tout cas merci, mais je ne vois pas autre issue que le juge de paix.
cordialement

luc · #6 07-06-2007 17:17:08

marie99 a écrit :

Combien de temps après l'approbation des comptes l'AG doit avoir lieu ?.
J'ai voulu dire :Quelqu'un sait-il quel est le délai maximum pour un syndic pour faire la clôture comptable d'un exercice annuel ?
Il faut savoir que notre année comptable se termine en septembre, et que nous sommes en juin et nous avons toujours pas de AG.

Il n'y a pas de délai maximum, puisque la loi ne prévoit rien d'obligatoire. Mais vous pouvez demander au juge une "injonction de faire", assorti d'astreintes, pour que le syndic organise une AG et présente les comptes endéans une période déterminé.

Si suite aux décomptes non-approuvés un montant est due, il ne doit être payé "qu'après approbation des comptes par l'AG de l'ACP avec une personnalité juridique" et pas par le "ACG" ni autre association de fait.

S'il est déjà payé, vous pouvez déduire ce montant de la provision suivante. mais il faut en informer le syndic au préalable.

marie99 a écrit :

Il faut savoir également que les parties communes du complexe, comportent les garages, jardins (assurances, entretiens etc...)
Pour celà nous faison un ACG pour vérifier les comptes, après quoi ils organissent l'AG, que nous attendons toujours.

Je crois qu'on est en présence de ! ACP: 7 d'appartements et une pour les "garages et jardin". Exact?

marie99 a écrit :

En ce qui concerne les 7 résidences je ne pense pas qu'un contrat ai été signé par chacun des présidents, en tout cas pas en ce qui concerne la notre.

Les présidents sont-ils le syndic de leur résidence?
Ou le représentant des CP envers le syndic?
Ou quoi?

marie99 a écrit :

Vous dites qu'étant donné que nous n'avons pas de contrat signé, on peut revoquer le syndic lors de l'AG ? mais il faut donner un préavis ?
de plus l'AG de notre résidence à déjà eu lieu, ( puisque une AG est organisée par résidence ) donc on devra attendre 1 an ?

Une AG doit être organisé par le syndic dans tous les cas. Mais on peut organiser plusieurs AG par année. Voir vos statuts.

marie99 a écrit :

Une autre question : seul le syndic peut convoquer une AG extraordinaire ?
Nous avons essayé de le faire et ils ont répondu que ce n'est pas à nous de décider et que c'est eux qui s'occupent de ça.

Qui sont "eux"?

marie99 a écrit :

Notre affaire me semble en très mauvaise voie.
Merci beaucoup de votre conseil.
Cordialement
MTM

Votre cas est un exemple classique et typique du principe de
"Divide et impera".

La Cour de Cassation a déjà tranché et interdit cette méthode d'administration.

Votre complexe ne peut former, selon moi sur base des info fourni pas vous, qu'une seule ACP avec un seul syndic d'ACP, un seul AG des copropriétaires et éventuellement un seul CG, qui ne fait que contrôler et assister le syndic, SANS représenter les CP envers le syndic ni décider quoi que ce soit.

Je vous cite en extenso le commentaire de la Cour de son porpore arrêt du 03.06.2004, mentionné dans son rapport annuel 2004 (fichier PDF de +300 pages - voir la page 61 et 62):

F. LA PERSONNALITÉ JURIDIQUE N’EST ATTRIBUÉE QU’À
L’ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES D’UN GROUPE DE BÂTIMENTS ET
NON À L’ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES D’UN IMMEUBLE DE CE
GROUPE : ARRÊT DU 3 JUIN 2004 (C.01.0507.N)
La Cour se prononce en l’espèce sur la question de savoir si, dans le cadre d’un complexe immobilier, chaque immeuble du complexe peut posséder d’une personnalité juridique distincte et de sa propre association de copropriétaires.
La contestation à l’origine de cette affaire avait trait à une servitude entre deux immeubles à appartements, faisant partie d’un même complexe immobilier.
L’association des copropriétaires d’un des immeubles avait agi en justice pour demander l’annulation de la convention qui avait établi cette servitude.
Le jugement attaqué, après avoir examiné les deux thèses doctrinales
contradictoires sur ce point, décidait entre autres que, lorsqu’il existe, au sein d’un même complexe, plusieurs immeubles à appartements, il peut y avoir, outre l’association des copropriétaires du complexe, une association des copropriétaires propre à chacun de ces immeubles, celles-ci disposant chacune de la personnalité juridique et pouvant agir en justice.
Le pourvoi formé devant la Cour soutenait qu’il résultait des articles 577-2, § 9, 577-3 et 577-5, § 1er, du Code civil, que seule l’association des copropriétaires du groupe d’immeubles existait aux yeux de la loi, si bien que le jugement, en admettant que l’association des copropriétaires d’un immeuble faisant partie du groupe pouvait avoir la personnalité juridique, avait violé ces dispositions rendues impératives par l’article 577-14 du même code.
La Cour considère que l’article 577-5, § 1er, premier alinéa, du Code civil, qui octroie la personnalité juridique à l’association des copropriétaires d’une
copropriété forcée, et l’article 577-9, § 1er, de ce code, qui prévoit que
l’association des copropriétaires peut agir en justice comme demanderesse ou défenderesse, ne sont applicables qu’à l’association des copropriétaires du groupe d’immeuble, et non à l’association des copropriétaires d’un immeuble faisant partie du groupe.
La Cour fonde cette décision, d’une part, sur une analyse de l’article 577-5, § 1er, qui ne parle d’association de copropriétaires qu’au singulier, même lorsqu’il vise le cas des groupes d’immeubles et, d’autre part, sur l’intention du législateur lorsqu’il a accordé la personnalité juridique à l’association des copropriétaires, à savoir la simplification, sur le plan juridique, des relations entre les copropriétaires ainsi qu’entre eux et les tiers.
La Cour casse dès lors le jugement qui constate qu’une des parties était
l’association des copropriétaires d’un immeuble faisant partie d’un complexe
d’immeubles et qui avait décidé que cette association pouvait agir en justice.

Il ne sert a rien d'attaquer les symptômes (approbation tardive des comptes, ...). c'est colmater des brèches et augmenter les frais de tout le monde.

Mais il faut se concentrer sur les causes (structure trop complexe de votre complexe) et appliquer la méthode préconisé par la Cour.

Néanmoins je suis d'accord qu'il faut pour cela un syndic professionnel qui n'a aucun lien avec le promoteur et qui n'est pas copropriétaire.

grmff · #7 07-06-2007 16:57:46

Il n'y a pas de règle légale pour cloturer un exercice comptable.

Généralement, on suppose que les comptes doivent être fait dans les quelques mois qui suivent la fin de l'exercice. Mais aucune règle précise n'existe au niveau de la loi.

Dans le cas des copropriétés, les propriétaires sont légalement couverts vis-à-vis de leur locataires en donnant le relevé de charge du syndic. Et ils doivent donner ce relevé annuellement. Par déduction, on suppose donc qu'un syndic doit donner ses comptes dans l'année.

marie99 · #8 07-06-2007 16:27:40

Excusez moi, j'entends par ACG, une assemblée du conseil de gérance, on vérifie les comptes et puis le syndic organise l'AG.
Pouvez vous me répondre sur mes autres question d'aujourd'hui ?
Merci beaucoup d'avance.

MTM

luc · #9 07-06-2007 11:03:37

marie99 a écrit :

...
Il faut savoir également que les parties communes du complexe, comportent les garages, jardins (assurances, entretiens etc...)
Pour celà nous faison un ACG pour vérifier les comptes, après quoi ils organissent l'AG, que nous attendons toujours.
...

C'est quoi un "ACG" ??

marie99 · #10 07-06-2007 10:48:11

Tout d'abord merci de vos réponses, c'est vrai que je me suis peut être mal exprimée concernan la question de savoir

Combien de temps après l'approbation des comptes l'AG doit avoir lieu ?.

J'ai voulu dire :Quelqu'un sait-il quel est le délai maximum pour un syndic pour faire la clôture comptable d'un exercice annuel ?

Il faut savoir que notre année comptable se termine en septembre, et que nous sommes en juin et nous avons toujours pas de AG.

Il faut savoir également que les parties communes du complexe, comportent les garages, jardins (assurances, entretiens etc...)
Pour celà nous faison un ACG pour vérifier les comptes, après quoi ils organissent l'AG, que nous attendons toujours.

En ce qui concerne les 7 résidences je ne pense pas qu'un contrat ai été signé par chacun des présidents, en tout cas pas en ce qui concerne la notre.
Vous dites qu'étant donné que nous n'avons pas de contrat signé, on peut revoquer le syndic lors de l'AG ? mais il faut donner un préavis ?
de plus l'AG de notre résidence à déjà eu lieu, ( puisque une AG est organisée par résidence ) donc on devra attendre 1 an ?
Une autre question : seul le syndic peut convoquer une AG extraordinaire ?
Nous avons essayé de le faire et ils ont répondu que ce n'est pas à nous de décider et que c'est eux qui s'occupent de ça.

Notre affaire me semble en très mauvaise voie.
Merci beaucoup de votre conseil.
Cordialement

MTM

luc · #11 06-06-2007 23:11:52

Grmff a écrit :

Je connais un seul cas d'AG avec une structure commune pour la gestion des parking, et quelques ACP se partageant cette structure commune. Ce mode serait légal (sous toute réserve) dans ce cas précis, avec un syndic pour cette communauté. Je n'ai pas vu les actes, j'en ai juste entendu parler.

Je connais différents cas semblables, qui sont composé d'une ACP par immeuble et une ACP pour chaufferie/parking du complexe.

La gestion y est souvent problématique ("Divide et impera").

Un cas typique de trois immeubles (en tout +300 appartements) est actuellement soumis au Juge, et un jugement est attendu pour cette année.

Dans ce cas les syndic des 3 ACP ont déjà déclarés spontanément eux-mêmes que la 4ème (celle de la chaufferie) est illégale. "Ils" ont attribué la propriété de la chaufferie à une des ACP. Mais je crois que le Juge décidera du statut de la chaufferie, et pas eux.

En tout cas, pour ce qui concerne la jurisprudence d'urbanisme et environnement, un groupe d'immeubles forme un et un seul site.

Il s'en suit que cette servitude urbanistique et environnementale a pour conséquence que seulement une ACP peut exister légalement.

Si non vous courez par exemple le risque que votre comptabilité est annulé, avec toutes les conséquences néfastes, surtout pour les syndics en cause. En effet c'est eux qui doivent rembourser les dépenses qui ne sont pas régularisé par l'AG de l'ACP légale. On peut facilement aller 10 ans en arrière, dans certains cas.

grmff · #12 06-06-2007 22:39:01

L'année civile se termine en septembre

Vous avez de bien curieuses années civiles...

grmff · #13 06-06-2007 22:38:14

Le syndic veut maintenant démissionner de la partie commune ( garages) mais pas des résidences.

Il y a une seule assemblée générale. Scinder les différentes AG en résidence est généralement illégal. (mais pas toujours)

Je connais un seul cas d'AG avec une structure commune pour la gestion des parking, et quelques ACP se partageant cette structure commune. Ce mode serait légal (sous toute réserve) dans ce cas précis, avec un syndic pour cette communauté. Je n'ai pas vu les actes, j'en ai juste entendu parler.

grmff · #14 06-06-2007 22:33:51

Combien de temps après l'approbation des comptes l'AG doit avoir lieu ?
L'approbation de comptes se fait lors de l'AG. Je ne comprends dès lors pas votre question.

Du fait qu'aucun contrat n'est signé, sommes nous tenus à donner un préavis de 3 mois ? et à partir de quand ?
Le syndic sans contrat est révocable à l'assemblée générale.

Que devient l'argent du compte de la résidence ?
L'argent du compte de la résidence appartient à l'ACP. Il doit s'agir d'un compte tier, que le nouveau syndic récupère.

qui à accès à ce compte ?
Le syndic, et seulement lui.

Devons nous saisir le juge de paix ?
Si vous désirez changer de syndic, vous devez convoquer une AG à laquelle l'élection du syndic est prévue. Idéalement, vous devez avoir plusieurs proposition en poche, un document de comparaison des offres, et une majorité des propriétaires derrière vous.

Porter plainte à l'IPI ? ( le syndic y est bien affilié à l'IPI)
Quel serait lobjet de votre plainte?

marie99 · #15 06-06-2007 21:45:18

Désolée de vous déranger, mais nous avons un gros problème de syndic, et nous savons pas très bien où nous allons :
En 2004, nous avons pris possession d'un complexe de 7 immeubles dont + - 125 appartements.
Un syndic nous à été présenté et les choses ont suivi son cours.
La première année je trouvait que plussieurs choses n'allaient pas, mais ne connaissant rien, j'ai laissé faire.
L'année civile se termine en septembre, les comptes sont présentées et en ce qui me concerne une somme m'est due mais jamais remboursée.
Une nouvelle année civile recommence et elle est pire que l'année précedente.
Encoe un montant plus important m'est du, et je demande le remboursement, réponse du syndic, il faut attendre 3 mois.
Mes trois mois écoulés je ne vois rien venir.
Cete procédure est légale ?

Lors de l'AG pour le complexe, nous avons emis l'intention de revoquer le syndic, du fait que nous avons remarqué une super mauvaise gestion de la part du syndic.
Le CG à demandé au syndic ( le 24 avril 2007 )de faire un appel de fonds en urgence pour couvrir +- 9.000 Euros de factures impayées.
Rien à été fait, le compte rendu nous devons lui demander, sinon rien, nous voilà début juin et le syndic ne repond plus à nos nombreux mails et téléphones, je me suis présentée à leurs bureaux, porte clause...
Nous devons le revoquer avant fin juin sinon on est repartis pour un an ?
Le syndic veut maintenant démissionner de la partie commune ( garages) mais pas des résidences.
Or il se trouve que les résidences ont le même problème, le syndic ne fait rien de ce qui lui est demandé par le CG.

Le CG à demandé une AG extraordinaire et a emis une date au syndic, pour le 5 juin, via recommandé du 22 mai.

Réponse du syndic : nous aimerions remplir notre agenda nous mêmes; et depuis plus aucune nouvelle, le syndic ne répond plus ni aux écris ni au téléphone; plus de nouvelles.

La situation est plus que CATASTROPHIQUE.
En ce qui concerne ma résidence, nous n'avons aucun contrat signé avec le syndic, mais dès le départ nous avons payés des charges communes etc...

Questions : combien de temps après l'approbation des comptes l'AG doit avoir lieu ?
Du fait qu'aucun contrat n'est signé, sommes nous tenus à donner un préavis de 3 mois ? et à partir de quand ?
Que devient l'argent du compte de la résidence ?
qui à accès à ce compte ?
Devons nous saisir le juge de paix ?
Porter plainte à l'IPI ? ( le syndic y est bien affilié à l'IPI)

Désolée d'avoir été aussi longue, mais je me pose beaucoup de questions.

Je vous remercie d'avance pour votre réponse.
Cordialement.

MTM

Encore une affaire de syndic !!!

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