travaux sur parties communes à usage privatif

pierre · #1 20-06-2007 09:57:03

Bonjour,

A Bruxelles, si le propriétaire d'un appartement en toiture d'un immeuble à appartements multiples souhaite aggrandir son bien en empiétant de plusieurs mètres sur la terrasse commune (mais à usage exclusif), doit-il uniquement obtenir l'accord des autres copropriétaires (unanimité ?) ou doit-il également racheter la bande de terrasse ainsi accaparée ?

Merci pour votre réponse.
Bonne journée.

perseverant · #2 21-06-2007 08:16:08

L’achat est indispensable si le propriétaire veut étendre son bien. Ce cas pose la question du changement de destination des parties communes d’un immeuble à appartements. Ce changement de destination ne se réalise pas sans formalités parce que les parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires. Juridiquement, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrain affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. La plupart du temps, l’acte de base et le règlement de propriété confirment cette affectation commune et ces biens ne se voient pas attribuer de millièmes ou de précompte immobilier. En conséquence, si l’on décide de rendre des parties communes privatives, en théorie, il faut modifier la répartition des millièmes pour tout l’immeuble, même si, dans ce cas, elle sera insignifiante. Il faudra fixer la quote-part de ce nouvel espace privatif dans les communs. Expliqué autrement, cela revient à dire que la participation de chaque copropriétaire aux charges communes va changer puisque le nombre de millièmes sur laquelle elle est calculée va être actualisé. En effet, le futur propriétaire de la partie de la terrasse actuellement commune devra assumer un petit surplus de charges auparavant assumées par l’association des copropriétaires. Une telle modification des statuts de l’immeuble ne peut s’effectuer que par notaire. De plus, seule l’association des copropriétaires peut prendre une telle décision, mais seulement à la majorité des quatre cinquièmes des voix, sauf si le règlement de copropriété impose des conditions encore plus strictes. La loi précise que doit être prise à une telle majorité la modification de la répartition des charges de copropriété et tous actes de disposition de biens immobiliers communs (article 577-7 & 1 2° a) et e)). Mais, comme la répartition des quotes-parts va être modifiée, il faudra en définitive l’unanimité (article 577-7 & 3).
De plus, si la jouissance privative et exclusive de la terrasse est mentionnée dans l’acte de base, même attachée au lot de celui qui veut agrandir, il s’agit d’une modification de droits réels en ce qui concerne la partie de terrasse convoitée. Enfin, n’oublions pas que, suivant la situation, il est possible qu’un permis d’urbanisme doive être demandé.

giannigianni · #3 08-11-2007 13:03:50

pierre a écrit :

Bonjour,
A Bruxelles, si le propriétaire d'un appartement en toiture d'un immeuble à appartements multiples souhaite aggrandir son bien en empiétant de plusieurs mètres sur la terrasse commune (mais à usage exclusif), doit-il uniquement obtenir l'accord des autres copropriétaires (unanimité ?) ou doit-il également racheter la bande de terrasse ainsi accaparée ?
Merci pour votre réponse.
Bonne journée.

Il est logique que pour s'aggrandir (vous agrandissez un lot privatif) sur une partie commune vous devez acheter la partie commune et la transformer en privative. Ceci implique un changement des quotes parts qui doit faire l'objet de l'accord de l'AG et d'un acte de base modificatif selon le prescrit du code (majorités, transcription, etc...).

perseverant · #4 08-11-2007 13:16:41

Ce cas pose la question déjà soulevée du changement de destination des parties communes d’un immeuble à appartements. Qu’il s’agisse de la question de cette terrasse, d’une buanderie, de caves, d’une chambre de bonne sous les combles, d’une conciergerie ou même d’un local pour vélos, ce changement de destination ne se réalise pas sans formalités parce que les parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires. Juridiquement, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrain affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. La plupart du temps, l’acte de base et le règlement de propriété confirment cette affectation commune et ces biens ne se voient pas attribuer de millièmes ou de précompte immobilier. En conséquence, si l’on décide de rendre des parties communes privatives, il faudra modifier la répartition des millièmes pour tout l’immeuble. Il faudra fixer la quote-part de ce nouvel espace privatif dans les communs. Expliqué autrement, cela revient à dire que la participation de chaque copropriétaire aux charges communes va changer puisque le nombre de millièmes sur laquelle elle est calculée va être actualisé. Une telle modification des statuts de l’immeuble ne peut s’effectuer que par notaire. De plus, seule l’association des copropriétaires peut prendre une telle décision, mais seulement à la majorité des quatre cinquièmes des voix, sauf si le règlement de copropriété impose des conditions encore plus strictes. La loi précise que doit être prise à une telle majorité la modification de la répartition des charges de copropriété et tous actes de disposition de biens immobiliers communs (article 577-7 & 1 2° a) et e)). Mais, comme la répartition des quotes-parts va être modifiée, il faudra en définitive l’unanimité (article 577-7 & 3).

L'ordre du jour de l'AG devra également prévoir la motivation du changement (l'achat) et l'imputation des frais y afférents, à charge du candiat acquéreur puisque l'opération a été réalisée à sa demande et profit presque exclusif.

Pour le reste, je vous renvoie à ma question précédente.

luc · #5 08-11-2007 17:05:39

En plus du commentaire de perseverant:

1. Avec Google on sait facilement (pour la Région Bruxelles et communes limitrophes) voir si la terrasse d'un penthouse a été agrandi ou non.

2. L'acte d'achat initial (= promoteur -> premier acheteur) permet parfois un agrandissement de la terrasse, sans autorisation d'AG. C'est à l'acheteur d'en apporter la preuve (en principe l'acte notarié de son achat). Voir aussi les plans, jointes à l'acte d'achat initial. Les limites d'une terrasse agrandi y seront en principe toujours mentionnés, si cette possibilité existe.

giannigianni · #6 08-11-2007 17:13:07

luc a écrit :

En plus du commentaire de perseverant:
1. Avec Google on sait facilement (pour la Région Bruxelles et communes limitrophes) voir si la terrasse d'un penthouse a été agrandi ou non.
2. L'acte d'achat initial (= promoteur -> premier acheteur) permet parfois un agrandissement de la terrasse, sans autorisation d'AG. C'est à l'acheteur d'en apporter la preuve (en principe l'acte notarié de son achat). Voir aussi les plans, jointes à l'acte d'achat initial. Les limites d'une terrasse agrandi y seront en principe toujours mentionnés, si cette possibilité existe.

La terrasse en question, si j'avais bien compri, est partie commune et le coproprietaire en a la jouissance seulment. Donc 1 et 2 ne sont pas d'application car il s'agit "simplement" de soit racheter une partie commune soit y faire des travaux approuvée par l'AG mais sans changement du droit reel et quotité c'est à dire les travaux et la terrasse restent de propriete de l'immeuble/ACP.

PIM · #7 08-11-2007 17:20:09

luc a écrit :

1. Avec Google on sait facilement (pour la Région Bruxelles et communes limitrophes) voir si la terrasse d'un penthouse a été agrandi ou non.

- je suppose qu'il y a lieu de lire "google earth" ou "google map"
- si on commence à utiliser ces outils comme preuves, on n'est pas sorti de l'auberge
- ne pas oublier que ces photos ne sont pas datées : j'ai déjà pu constater que pour certains quartiers que je connais bien, ces photos datent en réalité d'env. 2-3 ans... (autant le savoir)

PIM · #8 08-11-2007 17:23:35

giannigianni a écrit :

La terrasse en question, si j'avais bien compri, est partie commune et le coproprietaire en a la jouissance seulment. Donc 1 et 2 ne sont pas d'application

... encore heureux qu'on ne puisse pas voir avec Google qu'il y a eu changement d'affectation juridique, sans agrandissement physique.

La tendance googlienne de devenir Big Brother, on en parle déjà à suffisance...
(voir notamment plusieurs posts à ce sujet sur le célèbre www.caktus.be

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