Charges locatives

JJ · #1 01-08-2007 13:34:09

Je suis propriétaire de 3 appartements dans le même immeuble. A la régularisation des charges de l'année, le syndic doit me rembourser dans les 15 jours après l'AG (1er juin). A ce jour je n'ai encore rien reçu. C'est une copropriété jusqu'à maintenant sans problème. Mais voilà, le rdc et le 1er étage ont été vendus et le nouveau propriétaire ne paie pas ses charges...
Ces charges sont importantes car il est majoritaire.(anciennement banque et bureau).
Réponse du syndic : pas d'argent pour faire le remboursement sad
Que faire ?

luc · #2 01-08-2007 15:14:06

JJ a écrit :

Je suis propriétaire de 3 appartements dans le même immeuble. A la régularisation des charges de l'année, le syndic doit me rembourser dans les 15 jours après l'AG (1er juin). A ce jour je n'ai encore rien reçu. C'est une copropriété jusqu'à maintenant sans problème. Mais voilà, le rdc et le 1er étage ont été vendus et le nouveau propriétaire ne paie pas ses charges...
Ces charges sont importantes car il est majoritaire.(anciennement banque et bureau).
Réponse du syndic : pas d'argent pour faire le remboursement
Que faire ?

Questions:
1. Votre syndic est-il professionnel ou non? Agréé IPI ou non?
2. Lisez vos statuts. Que dit on pour le montant minimal du fonds de roulement, de réserve ou autre ?
3. Ce fonds est il mentionné sur le dernier bilan annuel?
4. Ce bilan démontre-t-il un problème de cash-flow?
5. Comment sont payé les charges? Avances mensuel/trimestriel ou autre système?

Demande au syndic ce qu'il a fait pour faire payer "le majoritaire".

N'oubliez pas que le syndic est responsable en cas d'impossibilité de faire face à payer les dettes de l'ACP suite à un manque d'argent.

Il devra donc:
1. mettre le CP majoritaire devant le Juge, en passant par le rappel, mise en demeure, ...
2. demander des avances supplémentaires aux autres, pour approvisionner la caisse et ainsi éviter un cash-flow négatif.
3. ces avances supplémentaires seront top ou tard compensé par les remboursements du CP majoritaire (avec des indemnités qui peuvent être lourd).

Les CP qui paient peuvent demander que ces avances supplémentaires à l'ACP donnent le même intérêt que due par ce CP majoritaire à l'ACP comme indemnité.

Si le syndic oublie de demander ces intérêts et autres indemnités au CP majoritaire, ce sera le syndic qui les paiera de ses propres fonds, si l'AG en décide (sans le CP majoritaire, si non c'est probablement un abus de majorité en plus).

Lisez vos statuts (ou décision d'une AG précédente) pour connaître ce taux (1,5% par mois?).

JJ · #3 02-08-2007 07:56:53

Bonjour,
Le syndic est SA Géomètre-Expert Immobilier
Le fond de roulement ainsi que le fond de réserve sont par rapport aux tantièmes.
Le fond de roulement est indiqué dans le dernier bilan (bilan très très légèrement en boni, mai 2007)
Les charges sont payées par trimèstre. Puis-je déduire les montants à récupérer lors du prochain appel de fonds ?

Le syndic a déjà envoyé courriers, rappels, ....au nouveau propriétaire (depuis +1 an) Ce propriétaire a régularisé (tout ou une partie) juste avant l'AG. Depuis plus rien.
Peut-on demander au syndic de faire un prêt si nécessaire à la banque à la place de faire augmenter les charges aux autres ? avec intérêts, indemnités...

oui il y a un taux mais je n'ai pas les doc sous la main.

Merci pour vos explications.

luc · #4 02-08-2007 23:40:49

JJ a écrit :

...
Le fond de roulement ainsi que le fond de réserve sont par rapport aux tantièmes.
Le fond de roulement est indiqué dans le dernier bilan (bilan très très légèrement en boni, mai 2007)
Les charges sont payées par trimèstre. Puis-je déduire les montants à récupérer lors du prochain appel de fonds ?

Ceci me parait correct, sauf qu'un bilan ne peut avoir un boni ni un mali pour une ACP.
J'en déduis que les dépenses ont été légèrement plus bas que le budget. Ce qui est très correct.

Ce montant aurait dû être inscrit comme un montant à rembourser aux CP.

Le fait qu'on ne sait plus vous rembourser veut dire que le fonds de roulement est à 100% utilisé. Donc le syndic DOIT entreprendre des actions en mettant le CP récalcitrant devant le Juge. Si non il est négligent (ou partial).

JJ a écrit :

Le syndic a déjà envoyé courriers, rappels, ....au nouveau propriétaire (depuis +1 an) Ce propriétaire a régularisé (tout ou une partie) juste avant l'AG. Depuis plus rien.

Votre syndic est probablement en tord. Il aurait dû citer ce CP majoritaire devant le Juge de Paix au moins 6 mois après le premier problème.

On peut parler de négligence et même d'une attitude partisane (désavantage les autres CP).

Ceci peut avoir comme conséquence que les frais de l'ACP, causé par le non-paiement seront mis par un Juge à sa charge.

JJ a écrit :

Peut-on demander au syndic de faire un prêt si nécessaire à la banque à la place de faire augmenter les charges aux autres ? avec intérêts, indemnités...

Oui, mais l'AG doit l'autoriser. Ce sera très coûteux, et difficile à obtenir. Votre banque na va pas donner facilement un prêt pour vos dépenses journalières, mais bien pour l'achat d'une maison, voiture, .. .

JJ · #5 03-08-2007 06:49:30

Le montant des charges à me rembourser (dans mon cas) est indiqué dans le bilan. (A rembourser dans les 15 jours)

Puis-je déduire les montants à récupérer lors du prochain appel de fonds ?

Je voulais dire un prêt à la banque à la demande du syndic. Je peux payer un supplément de charges mais celà éviterait de sortir encore des frais en + aux CP

luc · #6 03-08-2007 11:46:07

JJ a écrit :

Puis-je déduire les montants à récupérer lors du prochain appel de fonds ?

NON. Cela ne ferait qu'augmenter le problème de cash-flow de l'ACP. Et aggrave le cas.

JJ a écrit :

Je voulais dire un prêt à la banque à la demande du syndic. Je peux payer un supplément de charges mais celà éviterait de sortir encore des frais en + aux CP

L'ACP ne doit qu'avancer les frais de récupération. Ils sont récupérables, avec des intérêts, chez le ou les CP qui ne paient pas, n'importe leur motif.
Sauf s'ils ont des preuves irréfutables que la comptabilité présenté n'est pas correcte en votre défaveur.

JJ · #7 03-08-2007 11:57:35

Merci

luc a écrit :

JJ a écrit :
Puis-je déduire les montants à récupérer lors du prochain appel de fonds ?
NON. Cela ne ferait qu'augmenter le problème de cash-flow de l'ACP. Et aggrave le cas.
JJ a écrit :
Je voulais dire un prêt à la banque à la demande du syndic. Je peux payer un supplément de charges mais celà éviterait de sortir encore des frais en + aux CP
L'ACP ne doit qu'avancer les frais de récupération. Ils sont récupérables, avec des intérêts, chez le ou les CP qui ne paient pas, n'importe leur motif.
Sauf s'ils ont des preuves irréfutables que la comptabilité présenté n'est pas correcte en votre défaveur.

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