obligations du syndic

debaisieux

Pimonaute

Lieu : nivelles

Inscription : 19-10-2006

Messages : 23

obligations du syndic

Quelqu'un dispose-t-il d'une référence d'article de loi obligeant le syndic à porter des points de copropriétaires à l'ordre du jour de l'assemblée générale ? En effet, souvent notre syndic ne reprend pas nos demandes. En a-t-il le droit ?

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 954

Re : obligations du syndic

Certains actes de base prévoient une procédure, mais le code civil est muet à ce sujet.

Luc nous en apprendra peut-être plus sur la théorie.
Pour ce qui est de la pratique, c'est un scandale de procéder de la sorte.

ABSA

Pimonaute bavard

Inscription : 26-03-2006

Messages : 288

Site Web

Re : obligations du syndic

Voici un vaste sujet.

Grmff a parfaitement raison au niveau du code civil.

Les règlements de copropriété stipulent généralement que l’ordre du jour est établit par celui qui convoque l’assemblée générale. Et celui qui convoque l’assemblée est le syndic de l’acp.

Le syndic peut-il refuser de mettre à l’ordre du jour un point demandé par un copropriétaire ? La réponse est non.  La problématique se pose dans les acp complexes ou difficiles.

Que faire avec des AG qui ont 20 ou 30 points à l’ordre du jour ?  C’est à l’AG de les traiter de la manière la plus efficace possible, le rôle du président est alors important.

Est-il acceptable de faire des AG qui se terminent à minuit ou 1 heure du matin alors que le début de la séance était 19 ou 20h ? La réponse est non. Si l’ensemble des points ne peut pas être traité dans un délai raisonnable, une nouvelle séance pour terminer l’ordre du jour devra être convoquée.

luc

Pimonaute non modérable

Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique

Inscription : 09-08-2004

Messages : 5 629

Site Web

Re : obligations du syndic

Certains actes de base prévoient une procédure, mais le code civil est muet à ce sujet.

Luc nous en apprendra peut-être plus sur la théorie.
Pour ce qui est de la pratique, c'est un scandale de procéder de la sorte.

D'accord avec la position de Grmff et ABSA.

Mais le syndic peut d'office organiser une AG spéciale sur des points spéciaux (ex: travaux ascenseurs), puis un mois plus tard l'AG annuelle.

Pour ceux qui aiment la "théorie" ou qui préfèrent que la pratique se repose sur des bases solides:

Article 577/8 Code Civil
...
    § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
1°     de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
...
8°     de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;

Celui qui convoque, écrit la convocation et est donc responsable de l'ordre du jour.

Le syndic détermine donc l'ordre du jour.

Le résident, qui n'est pas membre de l'AG (locataire, copropriétaire en cas de démembrement, ...), a le droit d'imposer au syndic de communiquer ses demandes ou observations à l'AG.

Mais le propriétaire (ou la personne désigné par les propriétaires d'un lot en cas de démembrement), qui est memebre de l'AG, ont les droits d'un membre d'une assemblée constituées (conseil communal, ...) , pour tout ce qui n'est pas stipulé dans la loi ou les statuts.

Il en découle qu'ils ont le droit d'initiative (= le droit à mettre des points à l'ordre du jour) et le droit d'information.

La séquence des points de l'OJ a son importance.

Ex: Un CP demande des info sur certains travaux d'urgence en 2006. Il va de soi que mettre ce point à l'OJ après la décharge du syndic et l'approbation des comptes, retire toute signification au point, proposé par ce CP.

Le syndic devra donc établir cet OJ avec beaucoup de soin.

Si différents CP soumettent des points analogues, il devra les regrouper en un point.

Ex: trois points sur les travaux des ascenseurs (fonds de réserve, vitesse de l'ascenseur, niveau d'usure actuelle des moteurs), seront regroupé dans un point avec éventuellement des sous-points.

De grâce éviter de classer les points comme suit:
1. les poinst du syndic
2. les points du CG
3. les points des autres CP

Le CG n'a aucun droit de regard dans cette problématique. Tout membre du CG peut proposer des points à l'OJ comme un membre de l'AG. Pas plus ni moins. La composition de l'OG n'est ni une tâche d'assistance ni une tâche de contrôle. Le contrôle ne se fait qu'après l'envoi de la convocation. Si le CG approuve l'OJ avant envoi, alors il s'attribue une tâche de syndic et devient partisane.

Il ressort aussi de la loi qu'un couple, propriétaire d'un appartement, ne peut pas proposer comme couple un point à l'OJ.

Si la femme est le membre de l'AG, alors elle pourra proposer des points.

Si son mari n'est pas d'accord il pourra communiquer ses points ou observations par écrit à l'AG par la voie du syndic, mais le syndic ne peut pas mettre les propositions du mari comme points à l'OJ.

Si au moins un membre de l'AG soutient une demande d'un résident non-copropriétaire, alors  ... le syndic est obligé d'acter cette demande dans le PV et de mettre ce point à l'OJ de l'AG suivante.

Pourquoi tout cela? Pour éviter que des discussion dans le ménage ont des répercussions dans la gestion de l'ACP.

Si l'OJ est trop chargé le syndic pourra d'office organiser deux AG, en prenant soin de respecter la séquence globale de l'OJ.

Le noeud est que le syndic, bénévole ou non, doit rester impartiale dans toute les circonstances.

Ex. classique: un CP qui répète chaque année la même demande, qui chaque année n'obtient pas la majorité requise. Le point devra être mis à l'OJ, même si l'AG l'a interdit, sans commentaire de la part du syndic.

Mais un point proposé qui n'appartient pas à l'administration et conservation des parties communes (ex: appareils détecteurs incendie à Bruxelles pour les appartements loués) ne pourra pas être mis à l'OJ comme un point séparé. Puisque cela concerne la gestion des parties privatives (= seulement le propriétaire et son régisseur).

Le rôle du président de l'AG est plus important que celui du syndic lors de l'AG. L'assesseur juridique N de l'IPI a consacré un article dans la revue TAppt 2006/1 sur la doctrine concernant la fonction de président d'AG.

NB Pour les ACP importants je suis partisan que le président de l'AG soit un professionnel, indépendant des agents immobiliers et des avocats. Par exemple un médiateur, spécialisé en copropriété. Ou un notaire indépendant du syndic et des copropriétaires individuels.

....

En effet le sujet est vaste.

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 954

Re : obligations du syndic

Merci à Luc pour ce rappel théorique bien instructif.