pénalités à payer au syndic ?

Katanga · #1 16-09-2007 18:40:27

Contraintes et pénalités :
Un syndic envisage d'instaurer des clauses pénales, voire intérêts de retard .
A-t-il ce droit, est-ce légal ?

En plus, le syndic exige que les comptes soient honorés avant l'approbation lors de l'AG ?

immorp · #2 16-09-2007 19:20:58

Katanga a écrit :

Contraintes et pénalités :
Un syndic envisage d'instaurer des clauses pénales, voire intérêts de retard .
A-t-il ce droit, est-ce légal ?

Oui, si celà figure dans l'acte de base.

Dans le cas contraire, il peut proposer à l'A.G de voter une modification du règlement dans ce sens.

grmff · #3 16-09-2007 19:33:52

C'est même usuel et habituel.

Perso, je trouve cela tout à fait logique: ceux qui ne payent pas mettent la copropriété dans l'embarras. Il est dès lors normal qu'ils aient un surcoût à payer, ou au moins une épée de Damoclès.

Trop facile sinon de ne payer que quand on est convoqué au tribunal...

Bref, votre syndic fait preuve d'une initiative qui permettra une meilleure gestion.

luc · #4 16-09-2007 22:35:29

Les provisions doivent être payé quand le syndic le demande, avec accord de l'AG (cas normal) ou sans accord (en cas d'urgence).

Mais le solde dû d'un décompte annuel ne peut être dû que s'il a été approuvé par l'AG. toute demande de paiement par le syndic doit se baser sur une décision de l'AG ou une urgence clairement motivé et détaillé.

Trois cas sont possible:

1. le syndic n'a pas dépassé le budget voté à l'AG précédente.

Aucun problème de liquidités. Il demande à payer les montants dues, puis il paie les montants à recevoir, dès que ceux qui devaient payer ont versé leur montant.

2. le syndic a dépassé le budget voté à l'AG précédente, mais a motivé et demandé un complément de provisions, vu l'urgence.

Aucun problème de liquidités. voir cas 1.

3. le syndic a dépassé le budget voté à l'AG précédente, n'a pas demandé une provision, mais a postposé des factures, des réparations non-urgentes, entamé le fonds de roulement sans autorisation, ... .

Les dégâts due au paiement du solde après approbation sont à sa charge, puisqu'il n'a pas demandé des provisions.

Les intérêts de retard sont en principe due dès une mise en demeure, avec effet à la date de paiement normal. L'intérêt ne peut pas dépasser en principe 2% de l'intérêt légal.

Une clause pénale, après mise en demeure, de 7 à 10% est usuel.

Il y a des jugements qui ont réduit la clause pénale de 15% à 7% et les intérêts de 18% à 7%, je crois.

Cette procédure de paiement peut être voté à la majorité normale (50%), sauf si votre règlement de copropriété prévoit une majorité plus restrictif.

Attention le syndic doit aussi proposer, par équité, les modalités de paiement, comme par exemple:
- envoi de la demande de paiement durant le premier mois du trimestre (ou plus tôt si période de vacances) pour les provisions
- envoi 30 jours avant l'AG, du solde annuel, mais daté à la date de l'AG.
- payable endéans les 30 jours.
- envoi d'un rappel par lettre simple 45 jours après l'envoi de la demande
originale
- envoi d'une mise en demeure 60 jours après l'envoi de la demande
originale
- dossier transmis à l'avocat 90 à 120 jours après l'envoi de la demande
originale

En marge: on ne paie pas sur le compte du syndic, mais sur le compte de l'ACP, dont seulement le syndic a la signature.

petitfuret · #5 17-09-2007 15:46:40

S'agit-il d'un syndic IPI ou d'un bénévole?
Toute modification du règlement de copropriété doit se faire avec les 4/5 des voix.
Le syndic ne doit pas confondre clauses de pénalité pour retard de paiement avec une rémunération supplémentaire. En effet, l'application de ces clauses " de punition" pour ceux qui mettent en péril les finances de l'ACP ne peut pas comporter une source supplémentaire de revenus pour le syndic. Les émoluments du syndic sont fixés une fois pour toutes et s'entendent tout compris. : voir son offre de service.
La totalité des clauses de pénalité qui seraient votées doit impérativement revenir à l'ACP.
L'approbation des comptes en AG valablement constituée signifie que les lots marquent leur accord avec ces comptes et leur répartition. Pour marquer son accord, il faut d'abord être possession de tous les chiffres, ces derniers devant être envoyés aux lots idéalement un mois avant la tenue de l'AG statutaire.
A noter aussi que l'approbation des comptes doit se faire à la fin de l'AG quand on a épuisé tous les points repris à l'ordre du jour et non en début de séance. Il est parfaitement inutile d'approuver avant d'avoir reçu les explications et/ou le détail de certaines factures.
Tout ceci serait évidemment bien plus simple et transparent si la comptabilité était consultable au jour le jour par internet

grmff · #6 17-09-2007 16:38:13

Je ne peux marquer mon accord avec petitfuret.

De nombreux syndics ont une facturation globale, qui ne tient pas compte des suppléments. Je ne parle pas des heures passées en AG (encore qu'il y a des limites...) mais du travail administratif supplémentaire que certains lui donnent.

Pour motiver un syndic à être près des sous de la copropriété et à avoir un suivi performant, il est parfois utile de lui laisser facturer les frais de rappel. C'est motivant. Et c'est correct tant que c'est mentionné au contrat. Et c'est juste tant que c'est voté en AG.

Pour ce qui est de voter les comptes en fin d'AG, je ne peux marquer mon accord non plus. A mon sens, une AG doit d'abord parler de l'année écoulée, de toutes les actions prises par le syndic, ensuite de l'apporbation des comptes passés et le quitus au syndic. Ensuite, il faut s'attaquer à l'année qui vient avec les travaux, les gros entretiens et les projets de la copropriété pour le futur.

Bref, s'il est idiot d'approuver les compte avant d'avoir reçu la présentation des comptes et les explications, il serait idiot de reporter l'approbation de l'année passée à la fin de l'AG.

Quant à la compta sur internet, c'est effectivement possible. Mais quel logiciel actuel le permet? Et quel est le pourcentage de proprio qui va aller les voir au jour le jour? Est-ce que ce travail d'upload est vraiment nécessaire, ou est-ce que pour les 2 pelés et 3 tondus qui vont aller consulter, c'est pas un peu exagéré?

J'admire les syndics qui ont une politique d'ouverture. Mais la charge de travail doit en être limitée...

luc · #7 17-09-2007 22:54:46

Quand même deux commentaires:

1. Les honoraires pour les frais de rappel.

D'accord si le syndic l'a mentionné dans son contrat et c'est mentionné dans le RC.

Mais cela doit être réciproque.

Donc ... amende à prévoir dans le RC et le contrat pour le syndic s'il a dépensé plus que le budget (le cas 3).

2. D'accord avec Grmff que les comptes ne peuvent pas être voté à la fin, mais ... non plus au début.

Certains syndics ont tendance à d'abord faire voter les comptes et la décharge. Ils renvoient toute réponse à des questions spécifiques aux points suivants.

Par exemple pour les travaux exécutée en tranches. Il dit qu'il va répondre aux questions des travaux de l'année passé quand on parle des travaux à faire. Alors c'est trop tard de désapprouver quelque chose, puisque la décharge a été donné.

Donc: la décharge à la fin et les comptes après avoir répondu à tous les questions des travaux de l'année passé et leur implication sur ceux de l'année en cours.

La pratique démontre que finalement l'approbation des comptes va se retrouver dans la dernière moité dans l'AG.

immorp · #8 18-09-2007 08:13:41

Grmff a écrit :

Quant à la compta sur internet, c'est effectivement possible. Mais quel logiciel actuel le permet? Et quel est le pourcentage de proprio qui va aller les voir au jour le jour? Est-ce que ce travail d'upload est vraiment nécessaire, ou est-ce que pour les 2 pelés et 3 tondus qui vont aller consulter, c'est pas un peu exagéré?

Effectivement, seulement 2 à 5% des copropriétaires consultent les comptes sur Internet ou les forums privés….. Ils sont pourtant 95% à avoir accès à Internet….

luc · #9 18-09-2007 09:18:30

Il ne faut pas confondre la disponibilité des comptes d'une copropriété sur l'internet et leur consultation sur internet.

D'abord la psychologie démontre que dans un groupe aléatoire en moyenne seulement 20% sont activement intéressées, dont la moité d'une façon positive et l'autre moité d'une façon négative. Le reste c'est la masse silencieuse.

Il en ressort que:
1. au maximum seulement 10% vont, dans un premier pas, utiliser ce nouveau moyen de consulter
2. ceux qui sont dans le groupe négatif essaient d'éviter qu'il y a des preuves qui vont être utilisé contre eux (= preuve d'accès), dont n'y accèdent pas
3. la masse silencieuse ne veut pas qu'ils soient "vues"

Les nouvelles techniques de ce qu'on appelle la tendance "web 2.0", et dont PIM est un excellent exemple, vont lentement s'imposer.

Les agents immobilières qui ont pris les devant dans cette matière, comme PIM, Immorp et d'autres, pourront à ce moment faire rentabiliser cette investissement.

On investit pour avoir un rendement à long terme, et pas à court terme.

J'ai participé la semaine passé à un congrès de deux jours sur le web 2.0 et tout ce qui tourne autour de cela d'un point de vue fonctionnel (et pas technique).

Le web 2.0 y fera partie de la vie de +50% des gens vers 2010/2015.

petitfuret · #10 18-09-2007 10:10:29

Nous sommes en 09.2007 et demain c'est déjà 2010...
Gouverner c'est prévoir.... alors soyons clairvoyants....le monde évolue... heureusement d'ailleurs et les techniques mordernes doivent servir à l'être humain et ce dans tous les domaines....

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