achat d'un immeuble de rapport à schuman

sebinou1 · #1 29-10-2007 19:40:57

Bonjour à tous, bon je sais que ma question va paraitre peut-être un peu débile ...

je suis propriétaire d'un immeuble de rapport et j'aimerais en acheter un autre

je viens d'en trouver un dans le quartier schuman il se trouve à 100m du berlaymont et à une superficie d'environ 600m2 pour un revenu d'environ 10.000 euros par mois (locataires CEE). le bien est en très bon état, evidemment il y a des quelques travaux car intérieur assez vieillot !

la vendeuse m'en demande 1.700.000 euros ... soit environ 3000 euros/m2

trouvez-vous ça justifier car je n'ai aucune idée du prix du m2 dans ce quartier ? est-ce que quelqu'un à déjà eu une expérience dans ce quartier et avec ces locataires (bons payeurs ? peu de vide locatif ?)

voilà je cherche toute personne qui pourrait me donner des conseils ou me faire partager son expérience ... en attendant bcp de messages ; )
ciao

cochise · #2 30-10-2007 08:35:20

Le prix, je n'en sais rien, cela dépend de tellement de choses mais concernant les locataires CEE, je crois savoir que contrairement à ce que l'on croit, ce ne sont pas les meilleurs ni les plus stables. Demandez lui un décompte de ses loyers sur au moins 1an pour voir.

perseverant · #3 31-10-2007 14:04:12

Je rejoins Cochise.

La première question est de savoir POURQUOI on vend.

Ensuite, avant de vous engager plus avant, demandez une copie de tous les baux, et une preuve BANCAIRE de tous les versements depuis AU MOINS un an. De cette manière, vous écarterez déjà le risque bien connu de la vente d'un bien faussement loué, dont on grossit ainsi le rapport pour grossir dans les même proportions le prix. Si des loyers manquent, vous pourrez vous renseigner plus avantg sur les raisons et si un ou plusieurs procès sont en cours.

Ensuite, demandez l'expédition (le titre de propriété du bien).

En comparant les délais entre achat et revente souhaitée, et les délais des baux, vous disposerez également d'un indice très important (vieux locataires ou tous nouveaux ? etc...).

Enfin, ce bien est-il mis en vente par une agence ou pas ?

Dès reéponse à ces 3 points, je vous communiquerai par ce site une liste de points à vérifier pour limiter le risque à l'erreur.

PichonBiere · #4 08-11-2007 21:29:07

sebinou1 a écrit :

la vendeuse m'en demande 1.700.000 euros ... soit environ 3000 euros/m2

Pour habiter dans le même quartier (coté ambiorix), j'ai vu fleurir les annonces d'immeubles cet été, rien moins que 5 dans une même rue, dont au moins deux encore en vente.
Les prix affichés allaient de 525k€ à 1550k€ dans cette même rue, avec des immeubles plutôt en bon état.

PichonBiere · #5 08-11-2007 21:32:14

perseverant a écrit :

Je rejoins Cochise.
La première question est de savoir POURQUOI on vend.

J'oubliais, les couloirs aériens ont encore changé depuis cet été, et des avions font régulièrement demi-tour juste au-dessus du quartier, en particulier juste au-dessus de l'immeuble affiché à 1550k€...

ça fait cher pour se faire réveiller les matins à 6 heures et ne pas pouvoir se recoucher avant minuit, voire 2h du matin parfois !

Quand on ajoute cela à la route plus ancienne survolant Schaerbeek/St Josse et passant au niveau de la chaussée de Louvain, cela commence peut-être à faire beaucoup pour trouver un locataire fidèle.

REVERE · #6 09-11-2007 14:50:20

Je ne sais pas où exactement se trouve l'immeuble que vous comptez acquérir mais de gros travaux d'infrastructure pour le RER sont prévus entre la gare SNCB SCHUMAN et la gare de SCHAERBEEK via la ligne 26 qui est en fait la ligne marchandise ANVERS - CHARLEROI et passe par la gare de formation à hauteur du parc Josaphat de SCHAERBEEK, coupe la chée de LOUVAIN près de la place Meiser, passe sous la place "Jeanbine de Meux ?", l'avenue de Tervueren pour arriver à hauteur du Métro Mérode et DELTA.

Un bon conseil, vérifiez la situation du bien à vendre !

PichonBiere · #7 09-11-2007 15:31:29

REVERE a écrit :

Je ne sais pas où exactement se trouve l'immeuble que vous comptez acquérir mais de gros travaux d'infrastructure pour le RER sont prévus entre la gare SNCB SCHUMAN et la gare de SCHAERBEEK

pour faire simple, la tranchée suivra l'avenue de Cortenbergh, La place Jamblinne de Meux, puis l'avenue Plasky.

Francis · #8 09-11-2007 22:39:51

les travaux sont sous terre pour plus de 95% et les désagréments majeurs seront, en principe, les poses de nouvelles canalisations de gaz, eau et électricité ? Je ne crois pas que ces travaux affectent beaucoup les valeurs de l'immobilier.

luc · #9 10-11-2007 11:19:49

PichonBiere a écrit :

... pour faire simple, la tranchée suivra l'avenue de Cortenbergh, La place Jamblinne de Meux, puis l'avenue Plasky.

Extrait d'un document de BELIRIS, maître d'ouvrage de ce projet:

BelIris a écrit :

Un tunnel à moyenne profondeur, à construire en partie à l’abri d’infrastructures existantes, qui débutait avant la gare Schuman et rejoignait la ligne 26 avant le passage de celle-ci sous la chaussée de Louvain (en trait rouge).

Source: BelIris

Le document prouve que ce tunnel sera plutôt un atout pour le nord-est de Bxl.

Aux environs de Josaphat-Bordet la vente d'appartements à gonflé, depuis l'occupation des immeubles à bureaux par des organismes d'Europe et la certitude que l'OTAN reste.

Le prix de vente, constaté par moi dans mon quartier, est 2.000 à 2.500 €/m2 pour des immeubles partiellement rénovées datant des années septante. Location à environs 10 €/m2/mois.

cochise · #10 10-11-2007 11:27:09

luc a écrit :

Location à environs 10 €/m2/mois.

Ca me parait peu...

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