Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété

Panchito-9340 · #1 01-11-2008 22:16:17

Bonjour,

Malgré que j'aie fourni les 12 factures de gaz relatives à l'année 2007, mes anciens locataires n'ont toujours pas réglé les régularisations de charges locatives pour 2007 (soit plus de 1500 €). Comme ils avaient reçu le décompte eau et chauffage 2007 au début du mois d'avril 2008, cela fait donc plus de 7 mois que je leur sers de banque, puisqu'en tant que copropriétaire, j'ai été obligée d'avancer cette somme et de régler l'ensemble des charges rubis sur ongles. Le problème est leur consommation totalement exorbitante d'eau chaude (alors que mon appartement ne représente qu'1% des quotités, ils ont consommé plus de 20% de toute l'eau chaude consommée par la copropriété).

Afin d'éviter la prescription, puis-je assigner maintenant? Quel délai d'attente est-il acceptable?

Panchito-9340 · #2 03-10-2008 11:22:59

Comme promis je vous tiens au courant de l'évolution de ce problème qui pourrait intéresser d'autres copropriétaires bailleurs devant faire face à des locataires récalcitrants quand il s'agit de s'acquitter de leurs charges locatives.

Il y a quelques jours, l'avocat de mes locataires, a demandé à notre Syndic d'avoir accès aux "pièces physiques" (càd les factures), puisque tous les décomptes fournis par le Syndic ainsi que le programme calculant le coût unitaire de l'eau chaude ne sont pas des preuves attestant de dépenses réellement effectuées.

Notre Syndic lui a répondu (j'ai reçu copie des courriers) que lui ne reconnaît que le propriétaire comme seul interlocuteur valable. Il prétend ne pas devoir entrer en contact avec des locataires et/ou leurs représentants. Il termine son courrier en précisant qu'il appartient aux copropriétaires, de passer chez le Syndic, afin de prendre copie des factures qui seraient exigées par des locataires.

Comme cela fait maintenant plus de 6 mois que je sers de banque à mes anciens locataires (partis en novembre 2007) et que ce petit jeu commence à bien faire, j'ai fait le nécessaire pour obtenir une copie des 12 factures de gaz relatives à 2007 (utilisé pour chauffer l'eau), les ai transmis à la partie adverse et attend avec impatience le payement du décompte eau et chauffage 2007 par mes anciens locataires qui sont visiblement de très mauvaise foi.

Panchito-9340 · #3 24-09-2008 11:01:35

Dans notre cas le syndic aurait due, dès parution de la loi sur la location, proposer à l'AG suivante un changement du Règlement de l'Ordre Intérieur (en y mettant les modalités d'exécution pour le locataire) et éventuellement le Règlement de Copropriété (principe général et modalités d'exécution pour le syndic et le copropriétaire), qui fixent les modalités de communication des comptes au locataire et les règles d'accès aux documents requis.

Un tout grand merci à Luc et Gof,

C'est effectivement très clair. Je me demande quand même s'il y a des Syndics qui ont procédé de la sorte. Pas le nôtre en tout cas! Par ailleurs et bien que je ne sois plus sure de la formulation exacte, je me souviens effectivement avoir lu dans notre règlement d'ordre intérieur ou Acte de Base qui datent tous les deux de 1987, que le Syndic ne peut avoir aucun lien juridique avec les locataires.

Je suis donc très curieuse de savoir ce qui va se passer...
La fin du mois étant proche, nous serons vite fixés.

luc · #4 24-09-2008 10:27:37

L'explication donné par Gof est très claire et naturellement correcte.

Gof a écrit :

Selon moi, il n'y a pas tellement un flou juridique, mais une méconnaissance de la loi qui devient de plus en plus technique et, de la sorte, n'est accessible qu'à quelques "élus". Les métiers juridiques n'échappent pas à ce constat.

La loi en général devient de plus en plus technique. La confusion est ici créé non seulement par le fait que la loi sur la location concerne aussi les copropriétés forcées (votre cas avec un syndic), mais aussi les immeubles à appartement multiples, propriété d'une seule personne (avec un régisseur).

Gof a écrit :

Luc pourra sans doute mieux vous expliquer que moi si le syndic peut s'opposer à ce qu'un copropriétaire ou un mandataire peut se voir refuser l'accès aux comptes de la copropriété (peut-être un point à mettre à l'ordre du jour d'une prochaine AG ?).

Le syndic peut essayer de se cacher derrière la lettre de la loi (la cas n'est pas explicitement prévue par la loi).

Mais un jugement très récent du 16.09.2008 sur la liste d'adresses des copropriétaires, obtenu par le SNP, explique très clairement qu'une disposition implicite peut être d'application, en lisant correctement différentes dispositions.

PS : je laisse le soin au SNP de publier et commenter en détail ce jugement, probablement dès qu'il est signifié. Mais j'indique déjà que le point de vue pratiquement identique de la commission sur la vie privé, SNP, CNIC, Test-Achats et last but not least de l'IPI a été confirmé à 100%.

Dans notre cas le syndic aurait due, dès parution de la loi sur la location, proposer à l'AG suivante un changement du Règlement de l'Ordre Intérieur (en y mettant les modalités d'exécution pour le locataire) et éventuellement le Règlement de Copropriété (principe général et modalités d'exécution pour le syndic et le copropriétaire), qui fixent les modalités de communication des comptes au locataire et les règles d'accès aux documents requis.

Il en résulte que les comptes doivent être en pratique à la disposition des copropriétaires environs un mois avant l'AG.

Gof-2118 · #5 24-09-2008 09:06:57

Panchito a écrit :

Je vous tiens au courant.

Ce dont je vous remercie d'ores et déjà.

Panchito-9340 · #6 23-09-2008 22:18:10

Cher Gof,

Mon avocat vient d'accepter que " Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. "

Il a donc invité les clients de son adversaire à consulter toutes les factures au département comptable du Syndic (dont les 12 factures de gaz en provenance d'Electrabel) et les invite à payer leur dû sur base du décompte fourni, explicité dans les moindres détails, avant le 30 septembre, sinon une citation s'en suivra.

Je vous tiens au courant.

Ce cas ne serait-il pas intéressant pour le SNP? Je suis étonnée qu'ils n'interviennent pas ici...

Gof-2118 · #7 23-09-2008 21:58:02

Selon moi, il n'y a pas tellement un flou juridique, mais une méconnaissance de la loi qui devient de plus en plus technique et, de la sorte, n'est accessible qu'à quelques "élus". Les métiers juridiques n'échappent pas à ce constat.

Reprenons dans l'ordre. Vous avez un contrat de bail. L'article 1728ter du Code civil fixe le principe suivant :

§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.

Donc, on privilégie les charges réelles, mais l'on peut aussi les fixer forfaitairement (le locataire d'une résidence principale peut cependant toujours demander la conversion en frais réels, si cela est possible).

Si le bailleur a l'obligation de produire "les documents établissant" les charges (les factures de consommation et d'entretien donc), le même article du Code civil prévoit une exception au principe :

Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

Ce texte me semble clair. Dans votre cas, il faut, mais il suffit, que vous remettiez le relevé établi par le syndic par lot, et dans ce relevé, vous devez encore distinguer quelles charges vous incombent (ex. grosses réparations, assurance incendie, ...) et quelles appartiennent à votre locataire.

Le locataire doit toutefois pouvoir accéder aux documents probants. Selon moi, il suffit que vous le mandatiez à cet effet. Luc pourra sans doute mieux vous expliquer que moi si le syndic peut s'opposer à ce qu'un copropriétaire ou un mandataire peut se voir refuser l'accès aux comptes de la copropriété (peut-être un point à mettre à l'ordre du jour d'une prochaine AG ?).

Si le locataire estime que la répartition des charges est fautive en raison d'une décision de l'ACP, c'est à celle-ci qu'il doit s'adresser et non pas à vous. (art. 577-10 du Code, déjà évoqué ci-avant).

L'article 1728ter précise encore :

§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

. Il s'agit donc de droit impératif.

Bien à vous,

Panchito-9340 · #8 23-09-2008 13:31:55

Un grand merci pour ces précisions.

Malheureusement leur avocat ne le sait pas apparemment car c'était déjà vers moi qu'il s'était tourné lorsqu’il m'a demandé en juin de fournir la facture prouvant que la copropriété achetait l'eau chaude (sic!) à ce tarif. Mon avocat m'avait dit à l'époque que c'était bien à moi de produire les explications nécessaires... et j'ai donc du prouver, spreadsheets excel à l'appui, que le coût unitaire de l'eau chaude était correctement calculé.

Ensuite, toujours sur les conseils de mon avocat, j'ai attendu patiemment tout le mois de juillet et d'août sans recevoir aucune nouvelle ni aucun payement, et maintenant, leur avocat revient encore à la charge vers le mien pour que je produise toutes les factures de gaz de 2007.

Qu'en pensez-vous? Se peut-il que les 2 avocats ne soient pas au courant que les locataires doivent s'adresser d'abord au Syndic? Etes-vous bien sur de cela?
Le Syndic prétend que juridiquement, il n'a pas à connaître les locataires...

J'ai plutôt l'impression qu'il y a un énorme flou juridique qui profite à tout le monde (locataires-avocats-syndic,...) au détriment du copropriétaire bailleur qui me semble être le seul cochon payeur!

Gof-2118 · #9 23-09-2008 12:54:55

Panchito a écrit :

Avant de parler de sommes indûment payées par les preneurs, il faudrait d'abord qu'ils paient...

C'est bien de cette oreille que je l'entends, ce qui explique mon point 1) ci-dessous. J'ai d'ailleurs oublié de préciser que les articles 1728ter et quater sont impératifs et ne souffrent donc pas de dérogation contractuelle, pour peu qu'elle existe.

En cas de copropriété, ils ne doivent pas adresser leur contestation à l'adresse du bailleur, mais de l'ACP, ce qui ne réduit en rien à mon avis leur obligation de s'acquitter de leurs obligations vis-à-vis du propriétaire.

Ce n'est que s'ils obtiennent ensuite gain de cause en ce qui concerne la décision de l'AG de l'ACP, qu'ils peuvent se retourner contre le bailleur en récupération de l'indû, dans le délai d'un an à dater de l'envoi de votre décompte (quitte pour eux d'introduire deux demandes connexes, la première portant sur la décision de l'AG, la seconde sur l'indû, en sorte d'interrompre le délai de prescription).

Bien à vous,

Panchito-9340 · #10 23-09-2008 09:10:16

Bonjour Gof,

Avant de parler de sommes indûment payées par les preneurs, il faudrait d'abord qu'ils paient...

Je tiens également à vous signaler que cela fait 21 ans que je suis propriétaire de cet appartement, que les clés de répartition n'ont jamais été modifiées, que les comptes ont toujours été approuvés.

Tous ces délais me semblent quelque peu confus et je ne saisis toujours pas de combien de temps je dispose pour réclamer ces impayés, ni eux, pour contester leur décompte dûment établi et communiqué. Ne doivent-ils pas non plus justifier leur contestation?

Je suis bien résolue à ne pas laisser tomber (je pense au pauvre propriétaire qui leur a confié son bien après qu'ils aient quitté le mien) et ai donc pris un avocat qui va écrire à son adversaire pour inviter ses clients à aller consulter les 12 factures de gaz chez le Syndic et à payer leur dû pour la fin du mois de septembre sinon citation sera lancée.

Je vous tiens au courant.

Gof-2118 · #11 23-09-2008 07:22:30

luc a écrit :

Les délais sont plus longs (10 ans) pour les comptes individuels, tant qu'on les a pas acceptés, explicitement ou implicitement. Ex: utilisation d'une mauvaise clé pour répartir les charges.

Selon les articles 1728quater et 2273 du Code civil, "L'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater."

Bien à vous,

luc · #12 22-09-2008 21:54:04

La synthèse donné par gof reflète bien les possibilités des parties en cause (locataire, bailleur et ACP), s'il s'agit des comptes communs de l'ACP ou les comptes individuels des copropriétaires.

Les délais sont plus longs (10 ans) pour les comptes individuels, tant qu'on les a pas acceptés, explicitement ou implicitement. Ex: utilisation d'une mauvaise clé pour répartir les charges.

Gof-2118 · #13 22-09-2008 17:02:35

En y réflechissant (ça m'arrive lol ), l'on pourrait donc conclure comme suit :

1) Le locataire paye ses charges en exécution du contrat de bail, sur présentation d'un décompte dûment établi et communiqué par le bailleur ;

2) Si le locataire estime que le décompte est établi en suite d'une décision de l'AG qui lui porte un préjudice propre, il entame une action sur pied de l'art. 577-10, § 4, dans les délais ;

3) Si le locataire obtient gain de cause en 2), il demande au bailleur de restituer les charges payées en trop, conformément à l'art. 1728quater, éventuellement en ayant recours au juge si besoin en est.

Le point 2) n'est pas suspensif des obligations en 1), sinon, en effet, ce serait la foire du Midi pendant toute l'année.

Bien à vous,

PS : j'ai dû faire une mauvaise manoeuvre et effacer par mégarde mon précédent message (le véritable de 18h02).

luc · #14 22-09-2008 15:52:57

Panchito a écrit :

Je suis passionnément les discussions en cours et me permets d'apporter les précisions suivantes pour que vous puissiez m'indiquer s'il y a forclusion ou non.
L'approbation des comptes et décomptes 2007 a été consignée dans le PV de l'AG qui s'est tenue le 5 juin 2008 mais n'a pas été communiqué aux locataires qui étaient déjà partis depuis le 1er novembre 2007. Les locataires ont bel et bien reçu leur décompte "eau et chauffage" 2007 en avril 2008.
Cela fait donc 6 mois que je sers de banque mes anciens locataires (pour plus de 1500€) et je trouve que la plaisanterie a assez duré...

Votre bût est de récupérer les 1500 €.

Vu le contexte du dossier et le fait que le locataire travaille avec un avocat vous avez un intérêt à consulter un avocat.

D'abord, si une mise en demeure n'a pas encore été fait, il y a urgence de le faire. Cet avocat pourra le faire.

Il pourra en même temps y joindre les trois documents mentionnés dans une réponse précédente. La communication d'eux reste selon moi nécessaire.

Il y a selon moi aucun retard de communication, puisque l'AG avait eu lieu en juin. Vous pouvez dire d'avoir attendu la forclusion (pour vous) pour être certain qu'aucun propriétaire et/ou locataire avait contesté les comptes.

Déterminez avec votre avocat l'indemnité que vous pourriez demander.

Et tenez nous au courant de la suite ....

Panchito-9340 · #15 22-09-2008 15:27:06

Je suis passionnément les discussions en cours et me permets d'apporter les précisions suivantes pour que vous puissiez m'indiquer s'il y a forclusion ou non.

L'approbation des comptes et décomptes 2007 a été consignée dans le PV de l'AG qui s'est tenue le 5 juin 2008 mais n'a pas été communiqué aux locataires qui étaient déjà partis depuis le 1er novembre 2007. Les locataires ont bel et bien reçu leur décompte "eau et chauffage" 2007 en avril 2008.

Cela fait donc 6 mois que je sers de banque mes anciens locataires (pour plus de 1500€) et je trouve que la plaisanterie a assez duré...

luc · #16 22-09-2008 15:13:34

Gof a écrit :

Au risque de m'embarquer une fois de plus dans un échange de propos houleux (c'est apparemment le propre de ce salon copropriété),

houleux ???

Gof a écrit :

j’attire toutefois l’attention sur le fait que selon l’article 1728ter du Code civil, il suffit pour un bailleur d’un logement situé dans un immeuble à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, de faire parvenir au preneur un relevé des frais et charges, à condition « que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. »

Je suis tout à fait d'accord avec vous, mais il est possible que techniquement la décision de l'AG ne soit pas communiqué au locataire.

Cette disposition ne change en rien la forclusion instauré par la loi de 1994 (CC 577/10 §4 e.a.). L'article 1728ter n'impose que les mesures d'application dans ce cas concret.

Les info communiqués ne démontrent pas que la communication de cette décision ait été communiqué au locataire avec une date juridiquement certain. Il est un fait que si cela est le cas, il ne fait plus le faire une 2ème fois.

gof a écrit :

Dans le cas qui nous préoccupe, le locataire peut difficilement contester qu’il n’a pas reçu ce relevé, puisque c’est l’objet de sa contestation (si vous voyez ce que je veux dire) . Il lui appartenait donc de consulter les documents ad hoc dans le délai imparti pour introduire le recours de l'article 577-10, § 4.

Le relevé, dont je parle, est une annexe du PV de l'AG qui a approuvé les comptes. Je connais des ACP ou les relevés 2006 ont été envoyés, mais pas encore approuvés.

Personellement, je ne lui tendrais plus la main aujourd'hui en envoyant de nouveaux décomptes, car cela pourrait donner à penser que le bailleur ne l'aurait pas fait correctement par le passé.

Le bailleur devra prouver qu'il a envoyé la décision (= PV) de l'AG.

Si le syndic n’a pas permis l’accès aux comptes, il a commis à mon sens une faute à l’égard du preneur, certes – puisque celui-ci ne peut contester utilement son décompte – mais également à l’égard du copropriétaire-bailleur.

Le locataire peut encore utilement contester les comptes, mais en appelant le syndic dans la cause, en demandant que la faute du syndic soit constaté et qu'il en subit les conséquences.

Gof-2118 · #17 22-09-2008 14:41:34

Au risque de m'embarquer une fois de plus dans un échange de propos houleux (c'est apparemment le propre de ce salon copropriété), j’attire toutefois l’attention sur le fait que selon l’article 1728ter du Code civil, il suffit pour un bailleur d’un logement situé dans un immeuble à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, de faire parvenir au preneur un relevé des frais et charges, à condition « que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. »

Dans le cas qui nous préoccupe, le locataire peut difficilement contester qu’il n’a pas reçu ce relevé, puisque c’est l’objet de sa contestation (si vous voyez ce que je veux dire) wink . Il lui appartenait donc de consulter les documents ad hoc dans le délai imparti pour introduire le recours de l'article 577-10, § 4.

Personellement, je ne lui tendrais plus la main aujourd'hui en envoyant de nouveaux décomptes, car cela pourrait donner à penser que le bailleur ne l'aurait pas fait correctement par le passé.

Si le syndic n’a pas permis l’accès aux comptes, il a commis à mon sens une faute à l’égard du preneur, certes – puisque celui-ci ne peut contester utilement son décompte – mais également à l’égard du copropriétaire-bailleur.

luc · #18 22-09-2008 13:29:48

Panchito a écrit :

En fait, mes anciens locataires (ceux dont on parle ici) sont déjà partis depuis novembre 2007, mais n'ont toujours pas réglé les régularisations de charges locatives de 2007 ni le décompte annuel "eau et chauffage" 2007 qui leur a été envoyé début avril 2008.
La garantie est heureusement toujours bloquée mais ils viennent de demander la semaine passée que je produise toutes les factures de gaz (soit 12) reçues par le Syndic pour la copropriété en 2007.
L'ensemble des comptes et décomptes 2007 ont été visés par les 2 commissaires aux comptes qui ont fait rapport à l'AG du 5 juin, suite à quoi, ils ont été approuvés et décharge fut donnée au Syndic.
Ont-ils encore le droit maintenant de me demander de fournir une copie de toutes factures? Je suis vraiment à bout de patience vis-à-vis d'une telle mauvaise foi... Fallait-il les prévenir par recommandé que les comptes avaient été approuvés? (Cela fait 21 ans qu'ils le sont...) alors qu'ils n'ont jamais rien contesté auparavant??

Envoyez par recommandé une copie des documents suivants:
1. le décompte contesté de 2007
2. le rapport des commissaires (s'il existe)
3. le PV de l4AG 2008, qui a approuvé les comptes 2007

Ceci met la balle dans le camp locataire et l'oblige à discuter directement avec l'ACP (= syndic). Il aura 3 mois à contester la décision de l'AG devant le Juge de Paix. Il devra demander les copies au syndic.

Lien juridique indirect:

Code Civil Art. 577/10 §4
(...)
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
(...)

1. contrat de location = droit personnel
2. on peut contester un décision, qu'on n'a pas contesté durant des années, si elle n'a pas été signifié durant les mêmes années. Obtenir raison est autre chose.

Panchito-9340 · #19 22-09-2008 12:07:43

En fait, mes anciens locataires (ceux dont on parle ici) sont déjà partis depuis novembre 2007, mais n'ont toujours pas réglé les régularisations de charges locatives de 2007 ni le décompte annuel "eau et chauffage" 2007 qui leur a été envoyé début avril 2008.
La garantie est heureusement toujours bloquée mais ils viennent de demander la semaine passée que je produise toutes les factures de gaz (soit 12) reçues par le Syndic pour la copropriété en 2007.
L'ensemble des comptes et décomptes 2007 ont été visés par les 2 commissaires aux comptes qui ont fait rapport à l'AG du 5 juin, suite à quoi, ils ont été approuvés et décharge fut donnée au Syndic.
Ont-ils encore le droit maintenant de me demander de fournir une copie de toutes factures? Je suis vraiment à bout de patience vis-à-vis d'une telle mauvaise foi... Fallait-il les prévenir par recommandé que les comptes avaient été approuvés? (Cela fait 21 ans qu'ils le sont...) alors qu'ils n'ont jamais rien contesté auparavant??

luc · #20 21-09-2008 22:01:04

Panchito a écrit :

A propos d'être "Forclos"...
Peut-on me confirmer que des LOCATAIRES ne disposent que de 3 mois pour contester les comptes et décomptes qui ont été approuvés lors de l'AG statutaire (5 juin dernier dans mon cas)?
Cette règle n'est-elle pas uniquement valable pour des copropriétaires?
D'avance merci,

Le délai est de trois mois pour tous, mais à partir de la date que la décision leur a été communiqué avec une date certaine (recommandé, ...) s'ils ne sont pas membre de l'AG.

Panchito-9340 · #21 20-12-2007 10:26:22

Bonjour,

Mes locataires trouvent le coût unitaire de l'eau chaude anormalement élevé dans notre copropriété (Woluwe-Saint-Pierre).

Il est de 1,363 € / hectolitre en 2006

Notre Syndic "outsource" ces calculs à Caloribel.

Ce coût unitaire vous semble-t'il normal?

Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété

Re : Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété

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