Quid de l'état des lieux en cas de rupture de bail?

cath1984 · #1 12-01-2008 12:15:43

Bonjour à tous!
J'ai une amie qui a acheté une maison dans laquelle elle emménagera en mars. Elle loue actuellement un appartement depuis octobre 2006. Il y a donc rupture anticipée de bail. Comme elle est dans un bail de 3 ans, sa propriétaire lui demande 3 mois d'indemnités pour rupture anticipée. Jusque là, c'est normal (bien qu'elle leur refuse la possibilité de retrouver eux-mêmes des locataires afin d'éviter ces frais mais bon, de wet is de wet).
La question est pour l'état des lieux. A leur entrée, c'est un expert (amie de Madame) qui est venue le faire à frais partagés. Pour la sortie, c'est ce même expert qui va venir mais la propriétaire veut que ce soit mon amie qui paie l'entièreté des frais sous prétexte qu'elle rompt le bail. Est-ce exact?

Francis · #2 12-01-2008 12:41:32

Il faut voir le bail. Certaines clauses précisent parfaitement les frais à charges du locataire en cas de rupture de bail. ( honoraires de l'expert, frais de remise en location (agence immob) etc.)

Erico · #3 12-01-2008 17:33:26

Tout à fait, mais si le locataire doit payer l'expert, il a aussi le droit de le choisir je crois....ou du moins il doit être choisi de commun accord, je ne sais pas il doit payer l'expert désigné uniquement par le proprio

Quant au fait que le proprio ne laisse pas le locataire retrouver d'autres locataires, pas très cool, mais bon même si un proprio laisse le locataire chercher un successeur, le proprio a toujours la possibilité de refuser le successeur présenté ....le successeur doit en effet être agréé par le proprio

Et sachez que plus les proprios ont des emmerdes avec leurs locataires, plus ils sont difficiles avec les suivants, c'est humain, et c'est mon cas...

Et l'indemnité de rupture n'a rien à voir avec le fait qu'on trouve ou pas un successeur...ça c'est un forfait pour la faveur que le proprio fait au loc de le laisser partir avant l'échéance, car le proprio a aussi le droit de demander l'exécution complète du bail jusqu'à échéance

Eh oui !

luc · #4 12-01-2008 19:59:59

cath1984 a écrit :

(...) Comme elle est dans un bail de 3 ans, sa propriétaire lui demande 3 mois d'indemnités pour rupture anticipée.
(...) Pour la sortie, c'est ce même expert qui va venir mais la propriétaire veut que ce soit mon amie qui paie l'entièreté des frais sous prétexte qu'elle rompt le bail. Est-ce exact?

Les frais d'entrée et de sortie, pour autant qu'ils soient à charge du bailleur, sont amortie par lui durant le bail (en principe d'une durée de 3 ans).

Le législateur a prévu une indemnité de rupture anticipée parce que ces frais ne sont pas (partiellement) amortie.

Donc il n'y a aucune raison (sauf mention contraire dans le bail qui n'est pas contraire à la loi) que le locataire paie plus que l'indemnité de rupture et le loyer, en restant dans l'appartement pendant la durée du préavis.

cath1984 · #5 12-01-2008 22:55:34

Erick a écrit :

Tout à fait, mais si le locataire doit payer l'expert, il a aussi le droit de le choisir je crois....ou du moins il doit être choisi de commun accord, je ne sais pas il doit payer l'expert désigné uniquement par le proprio
Et l'indemnité de rupture n'a rien à voir avec le fait qu'on trouve ou pas un successeur...ça c'est un forfait pour la faveur que le proprio fait au loc de le laisser partir avant l'échéance, car le proprio a aussi le droit de demander l'exécution complète du bail jusqu'à échéance
Eh oui !

Oui je sais que mettre fin à un bail de 3 ans est plus compliqué mais bon, je connais plusieurs propriétaires qui, si les locataires retrouvent une personne correcte, ne demandent pas d'indemnités. Enfin bon de toute façon là n'est pas le problème, elle paiera ce qu'elle devra!

Pour l'état des lieux, d'après ce qu'elle m'a dit, il est écrit dans le bail que c'est l'expert de sa proprio qui doit faire l'état des lieux et que donc elle n'a pas le choix.

Francis · #6 12-01-2008 23:19:22

luc a dit: Les frais d'entrée et de sortie, pour autant qu'ils soient à charge du bailleur, sont amortie par lui durant le bail (en principe d'une durée de 3 ans).

Le principe: l'état des lieux (d'entrée et de sortie) est à frais partagé.
Lors d'une rupture de bail, celui-ci met souvent à charge du responsable de cette rupture le paiement des frais occasionnés et parfois précise ces frais. J'ai vu des baux qui mettait à charge du locataire défaillant : 100% des honoraires d'expert pour l'état des lieux de sortie, 50% de l'état des lieux d'entrée du suivant (la part du propriétaire), les honoraires de l'agence immobilière chargée de la relocation et cela en sus du préavis et de l'indemnité contractuelle. Cela fait peut-être un peu beaucoup et double emploi, mais cela a même été accepté en Justice de Paix...

cath 194 a écrit: Pour l'état des lieux, d'après ce qu'elle m'a dit, il est écrit dans le bail que c'est l'expert de sa proprio qui doit faire l'état des lieux et que donc elle n'a pas le choix.

Souvent il est dit au bail que l'expert qui établi l'état des lieux d'entrée fera également la sortie. cela est souvent contesté en justice et avec, à ma connaissance, gain de cause quasi systématique.
En cas de risque de problème suite à des dégâts importants ou des problèmes relationnels entre les parties, je conseille à chaque partie de choisir son propre expert. celui-ci est responsable vis à vis de son client et cela a l'avantage de la clarté. A noter que cela n'empêche pas l'éventuelle prise en charges des honoraires par le locataire responsable de la rupture si cela est prévu au bail...sic.

Si il n'y a que peu de dégâts, l'expert unique, compétent et neutre (?) est la solution de la sagesse. Ce n'est pas parce que l'expert est choisi par le propriétaire qu'il sera obligatoirement partisan de celui-ci. Je connai un propriétaire (client) qui lors de la conclusion du bail dit à son locataire bien me connaître et être un "copain" alors qu'en +-10 ans je l'ai vu 6 fois.

Erico · #7 12-01-2008 23:19:29

cath1984 a écrit :

Erick a écrit : Tout à fait, mais si le locataire doit payer l'expert, il a aussi le droit de le choisir je crois....ou du moins il doit être choisi de commun accord, je ne sais pas il doit payer l'expert désigné uniquement par le proprio
Et l'indemnité de rupture n'a rien à voir avec le fait qu'on trouve ou pas un successeur...ça c'est un forfait pour la faveur que le proprio fait au loc de le laisser partir avant l'échéance, car le proprio a aussi le droit de demander l'exécution complète du bail jusqu'à échéance
Eh oui !
Oui je sais que mettre fin à un bail de 3 ans est plus compliqué mais bon, je connais plusieurs propriétaires qui, si les locataires retrouvent une personne correcte, ne demandent pas d'indemnités. Enfin bon de toute façon là n'est pas le problème, elle paiera ce qu'elle devra!
Pour l'état des lieux, d'après ce qu'elle m'a dit, il est écrit dans le bail que c'est l'expert de sa proprio qui doit faire l'état des lieux et que donc elle n'a pas le choix.

C'est plus compliqué mais aussi coûteux en argent et en temps...

Faut faire visiter, mettre des annonces, discuter, vérifier la solvabilité des nouveaux, etc.....puis refaire un état des lieux d'entrée, ça coûte

Donc sorry réclamer une indemnité est logique, minimum un mois........mais réclamer celle prévue dans le contrat n'est pas exagéré..

Moi je fais ça au cas par cas, une indemnité est prévue, pour certains je la demande, pour d'autres non, pour d'autres je la demande en partie...c'est selon comment le locataire s'est comporté envers moi...
Vis à vis de celui qui est en train de partir, je demande 6 mois ( prévus dans le bail commercial), car il a joué pas mal avec mes pieds, retard de paiement, travaux sans mon autorisation, etc...

Erico · #8 12-01-2008 23:22:47

en règle générale, faut arréter de toujours demander aux proprios de faire des cadeaux.........est ce que les locataires en font aux proprios ?

quand ils partent anticipativement, se préoccupent ils une minute des tracas que ça causera au proprio ? non, ils ne voient que leur cas...

alors qu'on ne reproche pas au proprio de ne voir que son cas !

désolé

grmff · #9 12-01-2008 23:31:34

En fait, les locataires ont tellement l'habitude des cadeaux, qu'un proprio qui demande ce que la loi lui autorise à demander... est quasi traité de voleur.

J'ai même eu le cas d'une avocate qui trouvait anormal que je demande les 2 mois d'indemnités contractuelles parce que j'avais consenti à relouer pendant la période du préavis (à la demande du locataire et pour éviter double loyer à charge de celui-ci!)

C'est bien simple, elle avait conseillé à son client (mon ex-locataire) de me trainer en justice. Elle a fini par se dégonfler en conciliation... mais même à la sortie, elle trouvait que j'en avais trop demandé, sur le plan de l'équité.

Erico · #10 12-01-2008 23:44:25

Ah mais je vais aller plus loin, une juriste d'un organisme connu censé défendre les proprios m'a dit par téléphone une fois :" moi les 6 mois d'indemnité de rupture que vous avez demandés, je ne vous les aurais jamais donnés..."

il s'agissait d'une résiliation anticipée d'un bail commercial classique après seulement un an d'occupation
6 mois étaient prévus dans le contrat, je les ai exigés et les ai reçus...

Erico · #11 12-01-2008 23:45:36

Grmff a écrit :

En fait, les locataires ont tellement l'habitude des cadeaux, qu'un proprio qui demande ce que la loi lui autorise à demander... est quasi traité de voleur.
J'ai même eu le cas d'une avocate qui trouvait anormal que je demande les 2 mois d'indemnités contractuelles parce que j'avais consenti à relouer pendant la période du préavis (à la demande du locataire et pour éviter double loyer à charge de celui-ci!)
C'est bien simple, elle avait conseillé à son client (mon ex-locataire) de me trainer en justice. Elle a fini par se dégonfler en conciliation... mais même à la sortie, elle trouvait que j'en avais trop demandé, sur le plan de l'équité.

de toutes façons on leur donne un doigt, ils demandent la main, puis le bras, alors...........à la rigueur on en viendra à ne plus faire aucun cadeaux....on ne nous en fait pas à nous....

cath1984 · #12 13-01-2008 00:41:18

Erick a écrit :

en règle générale, faut arréter de toujours demander aux proprios de faire des cadeaux.........est ce que les locataires en font aux proprios ?
quand ils partent anticipativement, se préoccupent ils une minute des tracas que ça causera au proprio ? non, ils ne voient que leur cas...

alors qu'on ne reproche pas au proprio de ne voir que son cas !
désolé

Houla faut pas s'énerver comme ça hein! Je n'ai jamais dit qu'elle ne pouvait pas demander des indemnités. De toute façon, ce n'était pas LA question. La question, je le rappelle, concernait la désignation de l'expert pour l'état des lieux. On peut quand même venir poser des questions sans pour autant se faire traîter de locataires abusifs, c'est un comble ça! Alors si votre réaction est due au fait que je m'étonne que le propriétaire puisse avoir des indemnités si on lui retrouve un locataire et bien oui, tout le monde n'a pas la science infuse dans l'immobilier donc je pensais que c'était comme ça.

Erico · #13 13-01-2008 08:27:24

Je ne m'énerve pas, je parle de situations réelles et vécues tout simplement.

Et remarquez que je suis même allé dans votre sens, disant que oui il est possible que le locataire défaillant doive payer les frais d'expert, mais qu'alors il doit pouvoir avoir son mot à dire quant à la désignation de l'expert...du moins c'est mon avis...et je trouverais ça tout à fait normal.

Moi en tous cas si j'étais un locataire défaillant je n'accepterais pas de payer pour un expert désigné uniquement par le proprio

Et je ne crois pas vous avoir traitée de locataire abusif, donc svp ne déformez pas mes propos. Merci.

Juste que vous devez comprendre le ras le bol des proprios confrontés de plus en plus souvent à des gens qui ne respectent pas les contrats signés....
Moi je pense de plus en plus à vendre, tellement j'en ai ras le bol....et je ne suis pas le seul.

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