Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens

luc · #1 22-07-2010 06:16:55

En plus de ma réplique rapide du 18/07/2010 à 13h53, je voudrais quand même insister sur le fait que la mise en œuvre de la loi du 02.06.2010, nécessitera dans certains cas de suivre la méthode de travail d’un projet: définition des besoins (AG1), puis définir les fonctionnalités qui permettent à réaliser ses besoins (AG2), choisir la technique à mettre en œuvre (AG3) et finalement vérifier si les techniques mis en œuvre ont su réaliser le but (AG4).

Ceci certainement dans les ACP qui ont une manière de fonctionner qui en fait ressemble plus à la loi d’avant 1994 (cogérance) que la loi de 1994 (personnalité juridique de l’ACP et pouvoir de décision confié à l'AG).

Sans vouloir entrer dans les détails, je suggère de lire la page « Analyse fonctionnelle (conception) » de Wikipédia. Elle donne une indication de l’approche conseillée.

C’est ici que tout syndic va prouver par les faits qu’il travaille d‘une façon professionnelle, n’importe qu’il est un bénévole ou un agent immobilier agréé.

Naturellement il y a des syndics bricoleurs qui appliquent le principe : « d’abord exécuter, puis réfléchir ».

Ce sont ceux qui proposent à l’AG immédiatement une solution, sans permettre aux CP d’en délibérer en profondeur, puisque la firme attend "la décision du choix de la couleur". Il fait en plus pour que ce choix de couleur soulève beaucoup de discussion. A l’AG suivante (après l’achat) il admet qu’on n’avait besoin que d’une VW, mais qu’il a fait choisir entre une Rolls et une Mercedes. Et que la couleur n’avait aucune importance.

Dans le cas de l’implémentation de la loi je suggère le schéma suivant, si l’AG 2010 s'est tenu par exemple lors du 2ème trimestre de 2010.

AG1 (AGE) en octobre: convocation par lettre recommandé – définir les besoins – prendre les décisions urgentes provisoires comme le mode de convocation - pas d’autres points à l’OJ que ceux concernant la loi de 2010 et éventuellement un changement de syndic vers un syndic « type 21ème siècle » (professionnel ou bénévole) - diffusion de l'information en septembre

AG2 (AGE) en décembre: définir les fonctionnalités – vérifier le résultat des décisions urgentes provisoires – approuver le cahier des charges – donner l’ordre au syndic à lancer une demande d’offre – mise en œuvre de la comptabilité normalisé avant le 31.12.2010.

AG3 (AGE) en février : définir les techniques choisies – donner l’ordre au syndic à commander (notaire pour l’adaptation des statuts, informaticien pour le site Internet de l’ACP, …) - déterminer la période lors de laquelle l'AG sera tenu.

AG4 (AGA 2011) avant le 01.09.2011 : Vérifier si tout est exécuté – délibérer et voter sur le texte coordonné des statuts – programmer l’activation des ACP partielles tel qu’ils puissent fonctionner dans le contexte de la loi du 02.06.2010 à partir du 01.01.2012 - ….

Vous voulez choisir une VW qui fait ce qu’on demande ou vous faire imposer une Mercedes qui a la couleur que vous préférez ?

luc · #2 18-07-2010 12:53:44

virago a écrit :

(...)
Au final, rien de bien intéressant, si ce n'est et des règlements de copropriété/des actes de base demain en Belgique mis à jour par les logiciels vendus aux études de notaire.
De simple copier/coller.
Il me semble opportun que les associations de professionnels se mobilisent, quelques millions d'euros sont en jeu....

OUI, si vous partez du fait que TOUS les changements aux statuts ont été faits par acte authentique depuis 1994 ET remis aux copropriétaires.

Est-ce le cas?

Cette disposition de transition (Art. 19 §2) est en fait une amnistie pour tout changement des statuts dans le passé, qui n'a pas eu un acte authentique correspondant.

Les conditions sont en fait très strictes:
- il doit s'agir d'une décision de l’AG antérieure au 02.06.2010 en bonne et due forme (point à l'ordre du jour, ...);
- se trouver dans le registre des décisions de l'AG dans les langues de l'acte de base, tel que transcrit chez le conservateur des hypothèques;
- les statuts ne peuvent plus être changés à partir du 01.09.2010, si non une transcription authentique de l'acte de base coordonné devient quand même nécessaire pour la partie changé;
- cette décision antéreure ne peut pas être en voie de contestation devant le juge compétent;
- ....

Quelle est l'utilité de ce document ?

Il permet de faire l'inventaire des décisions de l'AG avec effet sur les statuts et redémarrer à zéro (un document au moins contradictoire pour les nouveaux acheteurs, ...).

Ce document peut être approuvé avec une majorité de 50%+1.

Mais le contenu de ce document peut être contesté en justice, et mettra fin après cette procédure à des interprétations des statuts qui rendent certains ACP de fait ingérables.

C'est le syndic, et lui seul, qui doit décider si une mise à jour des statuts par ce document est nécessaire.

De toute façon il doit déposer lors d'une AG avant le 01.09.2011, un document qui reflète le contenu exact des statuts en date du 01.09.2010. Et donner la preuve de tout changement des statuts originaux.

Dès que l'AG a approuvé ce document on ne pourra plus faire référence à un changement des statuts qui n'est pas repris dans ce document.

Il y a actuellement des statuts d'ACP à Anderlecht qui réfèrent à des statuts d'autres ACP pour la gestion de leur chauffage.

En ce qui concerne la création des ACP partielles (en France: les ACP secondaires) il est impératif qu'on dispose d'une version coordonné des statuts.

Il y a actuellement des ACP qui se réfèrent aux mêmes statuts, et qui vont par ce fait devenir des ACP partielles sans personnalité juridique et qui vont devoir réactiver leur ACP principale.

Ce texte de loi est en fait un compromis entre deux tendances :
- Rien changer et obliger d’avoir un acte authentique dès changement des statuts au tarif normal
- Idem, mais au tarif réduit (comme en France durant la période de transition)

@virago

Ce texte à été écrit avant que j'ai lu votre réponse de 13h05.

virago · #3 18-07-2010 12:05:52

Je sais bien mais serait que des officines se montent de soi-disant juristes compétents, le voilà le risque.
Le cas des diagnostics immobiliers est un exemple flagrant vous êtes moins touchés en Belgique

Les sommes en jeu risque d'être considérable au moins 2000€ par acte de base

luc · #4 18-07-2010 12:01:06

grmff a écrit :

Que je sache, les actes de base ne doivent pas être fait impérativement par un notaire. Etant donné qu'ils ne doivent pas faire l'objet d'un acte authentique...

NON. C'EST UN CONCLUSION HATIVE ET ERRONEE.

La source originale de cette rumeur n'est pas fiable du tout.
Cette source est de fait INCREDIBLE.

On utilise de nouveau un des 26 techniques de SOPHISME, connus depuis le temps des Socrate, ... .

Lisez attentivement la loi du 02.06.2010 (qui est disponible sur PIM).

Vous allez comprendre qu'on vous a roulé énormément.

grmff · #5 18-07-2010 10:33:55

Que je sache, les actes de base ne doivent pas être fait impérativement par un notaire. Etant donné qu'ils ne doivent pas faire l'objet d'un acte authentique...

virago · #6 18-07-2010 09:43:18

Bonjour,

S'agissant du dernier article
"§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique".

Ne va-t-il pas y avoir urgence à mettre en oeuvre cette adaptation des actes de base et par conséquent une mise en concurrence tronquée des études notariales, le syndic ne dispose que d'un an;
Pour info, nous avons eu la même chose en France avec l'art 49 de la loi de 1965 qui avait pour objet un toilettage des règlements de copropriété.

Au final, rien de bien intéressant, si ce n'est et des règlements de copropriété/des actes de base demain en Belgique mis à jour par les logiciels vendus aux études de notaire.

De simple copier/coller. mad

Il me semble opportun que les associations de professionnels se mobilisent, quelques millions d'euros sont en jeu....

luc · #7 16-07-2010 22:23:33

croquette a écrit :

Merci pour la théorie.

Cette théorie n'est applicable qu'à partir du 01.09.2010. Avant il n'y avait aucune théorie, sauf qu'une compta devait exister.

croquette a écrit :

En pratique, un syndic est-il aujourd'hui autorisé à limiter la "comptabilité" transmise aux propriétaires (...)

OUI jusqu'au 31.08.2010.
NON dès le 01.09.2010.

croquette · #8 16-07-2010 19:58:56

J'ai oublié de citer dans les recettes dont nous ne sommes pas informé: les avances trimestrielles sur charges, les versement annuels au fonds de réserve et les paiement des soldes sur charges de l'exercice écoulé !

croquette · #9 16-07-2010 19:53:22

Merci pour la théorie.
En pratique, un syndic est-il aujourd'hui autorisé à limiter la "comptabilité" transmise aux propriétaires à une liste des charges sans spécifier l'évolution des comptes et le détail des recettes résultant des pénalités pour retard de paiement, des indemnités pour déménagement, etc. ?
J'habite dans un immeuble comportant plus de 80 appartements mais je suis censé me satisfaire de cette liste des versements réalisés par le "syndic" : une appellation selon moi un peu pompeuse pour cette personne.
Croquette

Saxo · #10 16-07-2010 18:51:26

Comptabilité :

Les fonds de roulement et de réserve restent strictement réglementés (art. 577-11 § 5) :

On entend par “fonds de roulement”, la somme
des avances faites par les copropriétaires, à
titre de provision, pour couvrir les dépenses
périodiques telles que les frais de chauffage et
d’éclairage des parties communes, les frais de
gérance et de conciergerie.
On entend par “fonds de réserve”, la somme des
apports de fonds périodiques destinés à faire
face à des dépenses non périodiques, telles que
celles occasionnées par le renouvellement du
système de chauffage, la réparation ou le renouvellement
d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle
chape de toiture.

Selon l'art. 577-8 § 4 (nouveau), le syndic doit :

17° de tenir les comptes de l’association des
copropriétaires de manière claire, précise et détaillée
suivant le plan comptable minimum normalisé
à établir par le Roi. Toute copropriété de
moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des
garages et des parkings est autorisée à tenir une
comptabilité simplifiée reflétant au minimum les
recettes et les dépenses, la situation de trésorerie
ainsi que les mouvements des disponibilités
en espèces et en compte, le montant du fonds
de roulement et du fonds de réserve visés à l’article
577-11, §5, alinéas 2et 3, les créances et les
dettes des copropriétaires;

On attend le PCMN.
De toute façon, le reste du para. est d'application.

Et quand le syndic change :

9° de transmettre, si son mandat a pris fin de
quelque manière que ce soit, dans un délai de
trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble
du dossier de la gestion de l’immeuble
à son successeur ou, en l’absence de ce dernier,
au président de la dernière assemblée générale, y
compris la comptabilité et les actifs dont il avait
la gestion, tout sinistre, un historique du compte
sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que
les documents prouvant l’affectation qui a été
donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur
les comptes financiers de la copropriété;

Il y a aussi des dispositions en cas de mutation.

croquette · #11 16-07-2010 18:30:36

Plusieurs interventions n'apportent rien et ne servent qu'à rendre plus complexe le sujet. yikes
Sont-elles réellement utiles ?
Parlons un peu plus de ce qui est et non de ce qui devrait être !
Qu'en est-il des règles comptables que le syndic se doit de respecter ?
Croquette

Saxo · #12 16-07-2010 17:48:28

PIM a écrit :

La loi ne dit pas: "3 mois plus tard", mais "à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge", ce qui n'est pas la même chose.
Moralité: toute loi publiée par exemple entre le 01 et le 30/06, indépendamment de la date précise, prendra effet le 01/09, etc.

Exact.
Il faut LIRE et non INTERPRETER en fonction de ce qu'on croit pouvoir affirmer.

PIM · #13 16-07-2010 17:34:10

La loi ne dit pas: "3 mois plus tard", mais "à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge", ce qui n'est pas la même chose.

Moralité: toute loi publiée par exemple entre le 01 et le 30/06, indépendamment de la date précise, prendra effet le 01/09, etc.

luc · #14 16-07-2010 17:28:21

Extrait du site du Senat:

Sanction et promulgation :2/6/2010
Publication 28/6/2010 , page 39717-39726

Extrait de la loi ....

à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge

1er jour du 1er mois qui suit le 28/06/2010 = 1/7/2010
donc
1er jour du 3ème mois qui suit le 28/06/2010 = 1/9/2010

@virago

Ne vous en faites pas, vous n'êtes pas le seul d'avoir un problème avec cette formule juridique. J'avais aussi des problèmes, comme d'autres, quand j'ai entendu cette formule à le traduire vers une date correcte.

PIM · #15 16-07-2010 14:40:07

virago a écrit :

Je dois être fatigué mais étant donnée (...)

Je vous le confirme: vous êtes fatigué.

grmff · #16 16-07-2010 14:37:29

Le Roi n'a pas signé le 2/9/2010. Il resignera peut-être pour vous faire plaisir, mais le 2/9/2010, c'est pas encore passé.

grmff · #17 16-07-2010 14:36:49

Le premier jour du mois, c'est rarement le 28. Très rarement.

virago · #18 16-07-2010 13:50:31

§ 1er La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil. à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Je dois être fatigué mais étant donnée que le Roi l'a signé le 02/09/2010 et qu'elle a été publié le 28/06, l'entrée en vigueur ne devrait-elle pas être au 28 septembre 2010 au lieu du 1er/09?

Désolé pour cette question

luc · #19 01-07-2010 08:48:09

Gros_Malin a écrit :

Je suis sans doute naïf mais ne faut-il pas une facture/justificatif pour toute une sortie de cash du compte fonds de roulement/de réserve d'une ACP lambda? Comment dès lors pratiquer pour justifier le paiement en noir d'un nettoyeur? En outre cela doit supposer une relative complicité du CP contrôleur des comptes non?

Naïf, non.

Mais la loi actuelle n'imposait pas la forme, ce qui laisse des pommes pourries la possibilité d'en abuser "légalement".

Ce qui ne sera plus possible à partir du 01.09.2010, dès que la loi du 02.06.2010 est d'application.

luc · #20 01-07-2010 08:44:20

rexou a écrit :

Comme disait très bien Gof : "Le monde n'est pas parfait. Et si on en prenait acte? "

Le monde n'est pas parfait. Des fuites de gaz existent donc. Ils attendent le moment propice à pouvoir exploser.

Que doit-on faire: en prendre acte ou entrer en action?

rexou a écrit :

Vous êtes un légaliste absolu. Vous respectez la loi, telle que vous la percevez, avec intransigence.

La réponse du Juge de notre canton, lorsque l'avocat de l'ACP a dit "que j'étais un légaliste et je formais par ce fait une minorité de blocage d'une personne" lors d'un plaidoyer récent, a été (en résumé):

"Le légaliste N° 1 est le Juge. N'importe quel copropriétaire qui cite l'ACP et obtient raison, ne bloque pas l'ACP, mais l'ACP se bloque lui-même en refusant d'exécuter la loi et les jugements précédents. L'ACP doit subir les conséquences de son refus de dialogue avec un de ses 400 membres."

Wikipédia dit:

Au sens strict, le légalisme est la doctrine qui impose le respect littéral des textes de loi au détriment de son esprit.
Au sens large, cette expression signifie plus prosaïquement le souci de respecter la loi.

Concernant mon vécu, j'ai su plus que survivre parce que je suis en fait pragmatique, en jouant la balle et pas en cherchant l'homme. J'ai occupé des fonctions clés et de confiance, même lors de ces 4 fameux ans, puisque j'y étais rentable, étant déjà connu comme "intransigeant avec toute personne malhonnête".

Si vous avez un panier de pommes, avec une pomme pourrie dedans, allez vous le laisser dedans ou être intransigeant et enlever la pomme?

.

PIM · #21 21-01-2008 16:54:52

A la Chambre, M. Hamal (par ailleurs, vice-président du SNP) a déposé, avec d'autres, une proposition de loi "visant à moderniser et à assurer
une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés".

Dans l'exposé préalable, il est indiqué:

"La proposition de loi vise à améliorer les dispositions
du Code civil relatives à la copropriété, en donnant réponse à bon nombre de problèmes se posant dans la vie pratique des copropriétaires.
La proposition de loi prévoit ainsi, notamment:
– la possibilité de créer des entités juridiques distinctes au sein de la copropriété, afin de prendre en charge les problèmes concernant seulement certains copropriétaires;

– la possibilité d’imposer des pénalités particulières, à charge des copropriétaires en défaut de payer leur quote-part;

– de permettre l’élargissement de l’objet de l’association
des copropriétaires, afi n de permettre de l’étendre à
des services en relation directe avec la copropriété (par
exemple pour les senioreries);

– de rendre responsable l’association des copropriétaires
des dommages causés aux copropriétaires et aux
tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien,
et de permettre à cette même association d’agir en
justice dans l’intérêt des parties communes;

– de garantir que la liste des personnes en droit de participer aux assemblées générales soit mise à jour;

– de clarifi er les dispositions relatives aux tenues
des assemblées générales, tout en évitant les confl its
d’intérêts;

– d’imposer des règles minimales relatives à la comptabilité
des copropriétés;

– de redéfi nir le rôle et les missions du conseil de
gérance, afi n d’éviter qu’il soit à la fois contrôleur et
contrôlé;

– des garanties, pour l’acheteur d’une part de la
copropriété, lui permettant de connaître les charges
auxquelles il devrait faire face en cas d’acquisition."

Le document complet (format pdf) est téléchargeable ici.

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