assurance solde restant du et clause d'octroi de prêt

BuckDany · #1 06-02-2008 16:28:46

Bonjour,

J'achète une maison et pour cela ai demandé, après mis en concurrence, à ma banque une offre de PH. Celle-ci m'a fait un bon taux... en lisant les conditions d'octroi cette clause apparait : "Le remboursement total de l'avance pourra être exigé conformément aux stipulations repris dans le cahier type si le contrat ASRD à annexer au présent crédit n'était pas conclu ou n'était pas maintenu jusqu'à l'entière libération en principal, intérêts et accessoires."

J'ai demandé au conseiller de la banque si cette clause m'empêchait de résilier mon asrd chez eux pour en prendre une moins chère l'an prochain. la réponse fut NON et même de la part de plusieurs service du siège à Bruxelles. Et de m'expliquer que la libération de l'avance se fait lors de l'achat et donc en une fois à la signature de l'acte, et qu'àprès j'étais libre de changer d'asrd. Or, en première page de l'offre on donne la description de l'avance comme ceci :

Avance N° xxxxxxxx
montant 140000€
durée 360 mois
etc...

A la lecture de cela, je me suis dit que la libération de l'avance se fait dans 30ans et que donc cette clause est bien ce qu'elle est : m'empêcher de partir vers une asrd moins chère et donc de récupérer ce qu'ils me font comme ristourne sur le prêt. (pour infos asrd de ma banque 18500€ sur 30 ans et asrd de mon courtier 9700€ en 20 ans)

est-ce que je vois juste ?
y-a-t-il qlq un qui a déjà fait un changement d'asrd et comment cela-s'est-il passé?
est-ce une clause abusive qui pourrait me dispenser de payer les 250€ de frais de dossiers qu'ils me réclament car l'offre à été faite ?

merci d'avance
Dany

Gof-2118 · #2 06-02-2008 16:51:00

La loi sur les pratiques du commerce et l’information et la protection du consommateur interdit les offres conjointes.

« Il y a offre conjointe au sens du présent article, lorsque l'acquisition, gratuite ou non, de produits, de services, de tous autres avantages, ou de titres permettant de les acquérir, est liée à l'acquisition d'autres produits ou services, même identiques ».

Si cet extrait explique bien la notion d’offre conjointe, il y a bien sûr des exceptions qui sont prévues dans la loi (par exemple un costume, ou une boîte de balles de tennis, etc.)

En matière de crédit hypothécaire, vous trouverez une application de ce principe dans la loi relative au crédit hypothécaire :

« Il y a, au sens et en vue de l'application de la présente loi, " contrat annexé " lorsque l'emprunteur souscrit ou maintient en vigueur un contrat d'assurance, en exécution d'une condition du crédit dont le non-respect pourrait entraîner l'exigibilité de la créance. Ce contrat annexé ne peut être que :

- une assurance du solde restant dû couvrant le risque de décès, destinée conventionnellement à garantir le remboursement du crédit;
- une assurance couvrant le risque de dégradation de l'immeuble offert en garantie;
- une assurance caution.
[…]
Il est interdit au prêteur d'obliger directement ou indirectement l'emprunteur à souscrire le contrat annexé auprès d'un assureur désigné par le prêteur. »

Votre réponse se trouve donc dans cette dernière phrase.

Les lois que j'ai citées sont impératives et ne tolèrent pas de dérogation.

Bien à vous,

PIM · #3 06-02-2008 17:17:43

Et si vous demandiez à la dite banque de vous confirmer par écrit que vous êtes libre de soucrire l'ASRD où vous le voulez , sans exigence de remboursement anticipé ?...

luc · #4 06-02-2008 17:35:36

Gof a écrit :

(..)
Les lois que j'ai citées sont impératives et ne tolèrent pas de dérogation.
ç...)

Certain?

J'ai déjà lue autre chose sur la définition "impérative", dans le contexte des loyers, copropriété, ... .

Néanmoins vous avez raison selon moi.

PIM · #5 06-02-2008 17:38:10

luc a écrit :

Gof a écrit : (..)
Les lois que j'ai citées sont impératives et ne tolèrent pas de dérogation.
ç...)
Certain?
J'ai déjà lue autre chose sur la définition "impérative", dans le contexte des loyers, copropriété, ... .
Néanmoins vous avez raison selon moi.

Gof n'a pas dit que toutes les lois étaient impératives, mais bien celles qu'il a citées...

cochise · #6 06-02-2008 17:42:45

Le plus simple est de prendre la SRD directement chez votre courtier. Changer n'est pas facile. Si j'ai bon souvenir, il faut l'accord de l'institution bancaire.

Gof-2118 · #7 06-02-2008 18:24:34

luc a écrit :

Gof a écrit : (..)
Les lois que j'ai citées sont impératives et ne tolèrent pas de dérogation.
ç...)
Certain?
J'ai déjà lue autre chose sur la définition "impérative", dans le contexte des loyers, copropriété, ... .
Néanmoins vous avez raison selon moi.

Il me semble qu'il s'agit d'une législation qui protège des intérêts privés et la nullité n'existe par conséquent que si l'on s'en prévaut.

Néanmoins, en matière de crédit hypothécaire, la Commission Bancaire, Financière et des Assurances veille au grain. Les contrats standards des institutions de crédit doivent être préalablement approuvés par cette Commission, sous peine de sanctions pour le contrevenant pouvant aller jusqu'à l'interdiction d'exercer.

Le consommateur de crédit peut demander l'intervention de cette commission s'il estime que la législation n'est correctement appliquée.

Par le passé, certaines grandes banques, qui avaient une interprétation à leur avantage de la loi nouvelle sur le crédit hypothécaire, se sont fait rappeler à l'ordre à cause de leurs offres conjointes de prêts et produits d'assurance (à l'initiative d'une union professionnelle de courtiers d'assurances si je me souviens bien).

Voilà, c'était juste pour la petite histoire, mais cela illustre bien la problématique.

Cordialement,

luc · #8 06-02-2008 18:48:46

Gof a écrit :

(...)
Voilà, c'était juste pour la petite histoire, mais cela illustre bien la problématique.

Excellent exemple, qui démontre que l'autorité publique peut aider à faire appliquer la loi. Merci.

Une loi n'est que impérative que quand les parties privés en cause sont réputé inégaux (bailleur - locataire, ACP - copropriétaire, ACP - syndic, ...).

Certes on peut discuter sur la réalité de cette inégalité, mais le législateur tranche.

BuckDany · #9 06-02-2008 18:59:18

Et si vous demandiez à la dite banque de vous confirmer par écrit que vous êtes libre de soucrire l'ASRD où vous le voulez , sans exigence de remboursement anticipé ?...

c'est ce que j'ai demandé mais bon.....la réponse fût......NON !

donc en résumé, si j'ai bien compris :

- primo : la clause en elle-même n'est pas abusive car prévue dans la loi des contrats annexés
- secundo : seule la manière dont force la banque à souscrire ce contrat annexé peut être sujet à caution.

ben la solution est toute simple pour moi alors...demander à ma banque de relevé le taux pour ne pas être lié à l'asrd..... c'est un comble....un client qui va demander pour relevé son taux... sad et prendre les assurances chez mon courtier.

merci pour toutes vos réponses

un bonne soirée à tous

Dan

Gof-2118 · #10 06-02-2008 19:03:29

luc a écrit :

Une loi n'est que impérative que quand les parties privés en cause sont réputé inégaux (bailleur - locataire, ACP - copropriétaire, ACP - syndic, ...).
Certes on peut discuter sur la réalité de cette inégalité, mais le législateur tranche.

Je pense pas pouvoir partager ce point de vue. Lors de la grande réforme sur la matière des baux de résidence principale, cette question était à l'ordre du jour, notamment en ce qui concerne l'impossibilité de renoncer unilatéralement à un bail de courte durée avant son terme. Si le locataire devait être considéré comme la partie faible au contrat, des dérogations devaient être admises en sa faveur, malgré le caractère impératif de la loi (cela vise notamment les clauses dites diplomatiques). L'on a néanmoins considéré que les nouvelles normes tendaient à instaurer un équilibre entre les droits du locataire d'une part, et ceux du propriétaire d'autre part. En d'autre termes, la loi ne protège pas davantage le locataire que le bailleur.

Mais il est vrai que dans beaucoup d'autres matières, les dispositions impératives ont pour vocation de protéger une partie faible en rendant nulles certaines clauses qui pourraient s'avérer abusives. L'on retrouve ce raisonnement à la base de beaucoup de normes qui relèvent du droit de la consommation (dont celles qui font l'objet de la question posée à l'origine).

Cordialement,

Gof-2118 · #11 06-02-2008 23:38:21

BuckDany a écrit :

donc en résumé, si j'ai bien compris :
- primo : la clause en elle-même n'est pas abusive car prévue dans la loi des contrats annexés
- secundo : seule la manière dont force la banque à souscrire ce contrat annexé peut être sujet à caution.

Votre prêteur peut en effet imposer comme condition d'octroi du prêt que vous souscriviez une assurance solde restant dû en couverture.

Elle ne peut par contre pas vous imposer que vous souscriviez le contrat chez lui ou par son intermédiaire.

Il me semble enfin, mais sans certitude, qu'il peut vous octroyer un avantage lorsque vous le faites (par exemple une réduction du taux, ou du tarif de l'ASRD).

Bien à vous,

grmff · #12 06-02-2008 23:56:50

Il me semble enfin, mais sans certitude, qu'il peut vous octroyer un avantage lorsque vous le faites (par exemple une réduction du taux, ou du tarif de l'ASRD).

C'est ce que fait ING. Et je n'ose pas imaginer que Test-achat ne les aurait pas poursuivi en justice si ce n'était pas légal... Mes conseils juridiques m'ont confirmé que c'était parfaitement légal...

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