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Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Tintin
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Le CNIC dit :

Cette situation classique de désinformation, est constatée fréquemment au sein d'associations de copropriétaires (ACP) . C'est en fait probablement l'origine principale des problèmes structurels au sein de la copropriété

Venez voir dans ma copropriété, c'est effectivement comme cela que le couple infernal syndic/conseil de gérance, manipule et réduit au silence les copropriétaires.

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WGT577
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Le résultat de l'enquête 2008 sur les syndics , qui en fait était probablement la cause du procès de l'IPI contre le CNIC, a été divulgué en néerlandais lors de la journée du Copropriétaire à OSTENDE et le sera en français lors de la journée en octobre à Bruxelles.

Un diffusion simultanée n'a pas été possible due aux problèmes techniques et juridiques causé par ce procès.

Le fichier PDF N sera disponible sur le site du NICM dans les jours qui viennent. Celui en F le sera dans quelques semaines.

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

L'asbl CNIC vient de publier un communiqué de presse sur son site, initulé: Des syndics désinformés déboutés en référé .

Elle y parle, d'une façon ferme, mais constructive, des conséquences de la citation par l'IPI, tant dans le passé, que maintenant et dans le futur.

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Tintin
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

L'IPI a dit :

Mettons-nous sur la sellette, faisons preuve d’humilité et prenons-nous en main, car nous n’avons plus d’excuse. L’IPI serre la vis et le fera encore, dans un seul but : celui de protéger notre profession.»

J'aurais préféré qu'il ajoute à ce paragraphe, "et les copropriétaires".

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

La plainte de l’IPI en référé contre l’asbl CNIC a été déclarée non fondée le 25.04.2008

Le CNIC vient d'envoyer son eNews N° 71 à ses membres et sympathisants, avec le contenu suivant:

CNIC a écrit :

Le CNIC avait lancé une enquête concernant les syndics le 12.02.2008. Ceci suite au fait qu’un syndic était sévèrement condamné pour une fraude de +200.000 euros envers une quinzaine d’ACP.

L’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) considérait ce document comme une atteinte à son honneur et à celui de tous les syndics. Il a donc demandé au CNIC par sa lettre du 14.02.2008 de publier un droit de réponse. Vu le contenu concret de cette lettre, le CNIC l’a refusé le 29.02.2008.

Devant ce refus deux citations, l’une en référés l’autre au fond, ont été lancées par l’IPI contre le CNIC.

Par son ordonnance du 25.04.2008 le Président du Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, siégeant en référés, a déclaré la demande en référé de l’IPI recevable, mais non fondé. Et il a condamné l’IPI aux dépens (= 1.200 € de frais d’avocat …).

L’asbl CNIC se réjouit que le Juge a suivi la position du CNIC. Plus en particulier le premier paragraphe de la page 9 de son ordonnance est frappant :

« (…), il n’est à ce jour pas établi que le syndic ayant fait l’objet de cette condamnation n’ait pas été agréé (l’IPI se contente de l’affirmer) et même si cette affirmation est exacte, l’ampleur de la fraude démontre, si besoin est, la nécessité d’un contrôle accru de la profession dans son ensemble et de la mise en place d’une information exhaustive auprès des copropriétaires quant à la fonction de syndic. »

Le juge confirme ainsi indirectement la nécessité de l’existence d’une association comme l’asbl CNIC et à la même page le droit constitutionnel du CNIC à la critique avec le texte suivant :

« Ce texte - litigieux - apparaît l’expression libre – garanti par la Constitution – d’une critique de la manière dont une profession est actuellement contrôlée, et qui ouvre cependant la voie à une réflexion sur les solutions à y apporter. »

Une analyse complète de cette ordonnance sera jointe à la Lettre Info pour membres de ce trimestre.

A titre d’information ci-après des extraits de l’éditorial de IPINews de décembre 2007, écrit par les mêmes personnes qui ont décidé d’attaquer le CNIC par voie de référé :

«Si le secteur immobilier a à pâtir d’une réputation héritée d’un passé aujourd’hui révolu, il ne peut toutefois se targuer d’être sans faille. Des infractions sont encore constatées, et si elles sont toutefois davantage le fait d’incompétences que de malhonnêteté, elles sont intolérables. L’IPI entend y mettre fin. C’est son rôle, et c’est ce qu’attendent de lui bon nombre de particuliers et d’agents immobiliers.
(…)
En outre, dans les prochains mois, un accès aux Cadastre et autres données sera possible via l’Internet. Des formations in situ seront organisées et une campagne d’image permettra à tout le secteur de se valoriser auprès du consommateur.
(…)
Mettons-nous sur la sellette, faisons preuve d’humilité et prenons-nous en main, car nous n’avons plus d’excuse. L’IPI serre la vis et le fera encore, dans un seul but : celui de protéger notre profession.»

A ce jour l’asbl CNIC ne sait pas si l’IPI va aller en appel contre cette ordonnance, ni continuer son action quand au fond du litige. Le CNIC est prêt à conclure un compromis, pour autant qu’il est honorable et équitable. Ceci est dans l’avantage des copropriétaires et de tous les intervenants dans la copropriété.

Pour l'asbl CNIC,
Marc André
Président

Vu certains répliques dans ce sujet, j'ai tenu à le copier in extenso, sans commentaire.

Ceci n'est pas une victoire, puisque tous les parties perdent suite à une procédure judiciaire. On n'en sort jamais indemne. Dans le cas du CNIC il y a une perte financière assez significatif suite à l'annulation de la Journée du Copropriétaire 2008 et le report de son ordre du jour vers 2009.

Le Juge a reconnu "à première vu" le droit du CNIC à une indemnité morale, mais l'a renvoyé à la procédure de fond, vu que ce type d'indemnité ne s'octroie pas lors un référé.

Tous les membres effectifs du CNIC ont été mis en possession d'une copie de ce jugement, tel que l'IPI le fera en principe envers les membres de leur  Conseil National.

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Baxter a écrit :

"grande enquête nationale"..... "275 réponses".... : il y a combien d'ACP en Belgique ?.....

Le succès d'une enquête se mesure tenant compte avec des paramètres. Un est la méthode de diffusion. C'est un succès réel, vu dans ce contexte.

L'INS mentionne le nombre d'immeubles à appartements, sans distinguer entre ceux avec une ACP ou non.

La liste des ACP dans le BCE est encore incomplète, mais ne mentionne pas le syndic et la plupart des syndics ne complète pas les données. Donc on ne sait pas dire si l'ACP est géré par un syndic professionnel ou non.

Par contre combien de syndics professionnels exercent leur métier en Belgique? Ils sont syndic d'ACP pour combien d'ACP ???

Le vice-président du SNP l'a demandé récemment au Ministre de tutelle de l'IPI, par une question parlementaire. Pas de réponse concrète. Est-ce que l'IPI est capable de donner un chiffre concret et réaliste au Ministre (et donc aux électeurs)?

En fait il faut deux chiffres: les vrais syndics professionnels, qui n'exercent que ce métier et les syndics auxiliaires, qui exercent en fait une autre spécialisation du métier d'agent immobilier.

Le titre du livre de Martine Wahl et Serge Winnykamien, publié en 2004,  est dans ce cadre parlant:
"Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs".

Tout comme le nom officiel de l'ABSA:
"Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens".

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Baxter
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

"grande enquête nationale"..... "275 réponses".... : il y a combien d'ACP en Belgique ?.....

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grmff
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Grande enquête sur 250 personnes.

Je doute que le résultat de l'enquête ne soit réaliste. Seules les personnes qui auront eu à se plaindre de leur syndic auront répondu...

Bref, une étude certes intérressante, mais à prendre avec des pincettes, et pour ce qu'elle est. Point barre.

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

L'enquête nationale du CNIC a été clôturé. Plus de 250 syndics ont été évalué par des copropriétaires. Les résultats seront communiqués dans les semaines/mois qui viennent.

En fait environ 188 personnes l'ont utilisée pour remplir le formulaire dont 89 Francophones et 99 Néerlandophones. Environ 87 personnes dont 50 Néerlandophones et 37 Francophones, ont envoyé la version papier à l'a.s.b.l. CNIC. Le tout ensemble nous avons 126 Francophones et 149 Néerlandophones participant à notre enquête.

et

Les résultats finaux seront publiés entièrement en plusieurs infos lettres aux membres et partiellement via les eNEWS (comme celui-ci).

Source: CNIC

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Baxter a écrit :

Luc a écrit :message du 01/04: Les débats ont eu lieu aujourd'hui devant le Juge des référés. Jugement attendu endéans les 15 jours.
Résultat connu ?

Le résultat m'est actuellement inconnu. Ce retard m'intrigue, mais n'est pas anormal, selon des spécialistes.

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Baxter
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Luc a écrit :

message du 01/04: Les débats ont eu lieu aujourd'hui devant le Juge des référés. Jugement attendu endéans les 15 jours.

Résultat connu ?

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petitfuret
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Il serait très intéressant de savoir QUI au sein de l'IPI a cité en référé et au fond..... Est-ce le conseil national au complet, l'assesseur juridique francophone, le président ou une autre instance faisant partie intégrante de l'IPI????

Ce petit " détail" pourrait éclaircir bien des points d'ombre.

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

PIM a écrit :

C'est une variante du "Mystère de la Chambre Jaune" cette affaire ou quoi ?...

Non, c'est une variante d'une session d'une AG d'une ACP, où les AG sont tenu dans le style "grande messe".

Dans les deux cas c'est au Juge de découdre le mystère et de remettre le syndic ou dans ce cas l'IPI dans la bonne direction, s'il faut.

Dans les deux cas ce sont des syndics professionnels, habitué à ce type de "grande messe", qui ont voulu que cela ce passe tel quel.

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PIM
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

C'est une variante du "Mystère de la Chambre Jaune" cette affaire ou quoi ?...

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Baxter a écrit :

Citation :Ni l'IPI ni le demandeur de cette procédure n'avaient jugé utile d'être présent
Il y a quelqu'un en + de l'Ipi comme demandeur ?

De fait oui.

Baxter a écrit :

Citation :Le début et la fin de la plaidoirie de l'avocat de l'IPI était instructif pour connaître la cause réelle de ce conflit .

Et c'est quoi, cette "cause réelle" ?

Je me le demande aussi. Mais c'est certain pour moi que ce n'est pas ce qui est mis dans la citation.

Baxter a écrit :

Citation :conflit regrettable et évitable.
Tout cela pour un droit de réponse refusé par Cnic...

Le Juge va déterminer si ce refus était  légal ou non.

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Baxter
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Ni l'IPI ni le demandeur de cette procédure n'avaient jugé utile d'être présent

Il y a quelqu'un en + de l'Ipi comme demandeur ?

Le début et la fin de la plaidoirie de l'avocat de l'IPI était instructif pour connaître la cause réelle de ce conflit .

Et c'est quoi, cette "cause réelle" ?

conflit regrettable et évitable.

Tout cela pour un droit de réponse refusé par Cnic...

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

ABSA a écrit :

Revenons sur le sujet initial.

L'IPI a cité le CNIC en référé.

Le CNIC l'avait suggéré.
CNIC a écrit :Si l'IPI se sentait dans son bon droit, il lui est absolument loisible de saisir la juridiction compétente aux fins de voir ordonner un tel droit de réponse.
Voilà qui est fait.
L'avenir nous informera sur la suite de ce dossier.

A titre d'information:

Les débats ont eu lieu aujourd'hui devant le Juge des référés. Jugement attendu endéans les 15 jours.

Étaient présents: les 2 avocats des parties en cause, les deux administrateurs délégués du CNIC et moi-même.

Ni l'IPI ni le demandeur de cette procédure n'avaient jugé utile d'être présent ni d'envoyer un observateur.

Le début et la fin de la plaidoirie de l'avocat de l'IPI était instructif pour connaître la cause réelle de ce conflit regrettable et évitable.

ABSA a écrit :

Le CNIC annonce, dans le même communiqué sur son site, que son colloque est post-posé d'un an.

Relisez le communiqué. Le thème et les sujets ont été postposé vers la journée 2009. La perte réelle en recettes pour 2008 reste.

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Grmff a écrit :

Si vous avez une solution, franchement, je suis preneur. Mais dire que l'AG n'est pas assez impartiale, c'est un déni de démocratie. C'est l'AG qui est l'organe de décision

Ce n'est pas parce que l'AG est l'organe de décision, qu'elle est toujours impartiale. L'abus de majorité peut exister.

C'est d'ailleurs entra autres pour cette raison que toute décision de l'AG est annulable par le Juge.

Ce n'est pas parce que le commissaire aux comptes a la confiance de la majorité absolue de l'AG qu'il est impartial et que ses constats sont donc soi-disant inattaquables.

Ce type de raisonnement est un sophisme.

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grmff
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Le problème des modifications aux statuts, se pose dans le cas de transmission de l'acte de base, lors de la vente d'un appartement. Comment le nouveau propriétaire peut-il être certain que le document qui lui est remis, possède bien les dernières modifications ?

Le syndic devrait être obligé de répondre aux candidats acquéreurs comme à ses propriétaires clients: 3 derniers comptes et registre des AG. La loi pourrait être adaptée en ce sens très simplement. Le syndic qui ne le fait pas engagerait sa responsabilité.

tintin a écrit :

Dans votre rôle de syndic, quand une modification aux statuts était approuvée, comment faisiez-vous pour mettre l'acte de base à jour ?

J'ai eu le cas, avec grosse modification structurelle de l'immeuble, disparition de lot par division de celui-ci en 15, changement de place et d'étage d'autres lots et modification de l'extérieur du batiment. La modif s'est passée en 1990. L'acte est inchangé à ce jour. C'est pourtant pas faute d'avoir essayé(voir mon message du 1/10/2006 à 18h52) et cela pose encore des problèmes lors des ventes. La répartition se fait depuis suivant la nouvelle structure du batiment.

tintin a écrit :

Ce qui importe en fait, ce n'est pas que la modification soit enregistrée, c'est que les statuts en possession des CP soient toujours la dernière version. Voici ma suggestion :
Le syndic reprend sur une liste, tous les N° d'articles des statuts. A côté de chaque N° est noté la date d'application de cet article. En cas de litige non résolu devant un tribunal, on le signale.
Cette liste est datée par le syndic et signée.
En plus de cette liste, chaque article des statuts, reprennent à côté du N°, la date d'application.
A chaque AG, cette liste est fournie avec l'ordre du jour. De cette manière chaque copropriétaire peut vérifier si son acte de base est bien la dernière version en application. En cas de vente, l'acquéreur reçoit cette liste du syndic, et il peut s'assurer que le document qui lui est transmis est correct.
Avec un tel système, je ne vois plus l'intérêt de faire authentifier les modifications. Tout au plus, on envoie au bureau des hypothèques la copie de la liste modifiée, afin qu'elle soit archivée officiellement.

Vous imaginez la quantité de paperasse que cela ferait?
Si vous voulez faire simple, il suffit d'imposer que le notaire demande les modifications au syndic comme il demande déjà les fonds de récerve, décisions déjà prises, etc.

Parce que, si le syndic ne remplit pas ce que vous proposez, il n'y a aucune sanction, et c'est trop tard pour lui imposer.

Par contre, s'il ne remplit pas ma proposition, l'acheteur est bien au courant qu'il a affaire à un branquignole dès le début.

tintin a écrit :

Ceci est simple et résout tous les problèmes de mises à jour. A part dans notre copropriété, je présume qu'on ne modifie pas les statuts tous les ans ?

Je ne connais pas beaucoup de copropriété où on change les statuts. Trop lourd et trop compliqué.

tintin a écrit :

J'approuve ce que Luc dit, ce dont nous avons besoin, avant n'importe quoi, c'est de trouver un système qui assure que les règles soient respectées et qu'elles soient appliquées à tous les syndics pro ou pas. Plus simple sera ce système, mieux il fonctionnera.

Plus c'est simple, mieux cela fonctionne. J'approuve à 100%! Le fonctionnement fluide et sûr est garanti par la simplicité. Le fonctionnement économe aussi.


tintin a écrit :

Aujourd'hui on me répond, il y a la justice, je réponds : NON, c'est trop lent et trop onéreux pour des petites malversations ou pour le non-respect de règles indiscutablement établies.

Pourtant, ce sera toujours le cas. Quelque soit le système proposé.

tintin a écrit :

L'assemblée générale, elle n'est pas suffisamment impartiale pour sanctionner des manquements. Son seul recours serait de liquider le syndic. La sanction la plus grave n'est pas souvent la plus adéquate, il faut une gradation en rapport avec la faute. De plus, il n'y a pas que les syndics qui puissent commettre des malversations, les règles prévalent pour tout le monde. Un CP qui ne paie pas ses charges sans motif valable est un bon exemple.

Si vous avez une solution, franchement, je suis preneur. Mais dire que l'AG n'est pas assez impartiale, c'est un déni de démocratie. C'est l'AG qui est l'organe de décision

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luc
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Re : Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

L'ennui des cas litigieux est qu'on est rapidement confronté à des faits, qui sont en principe qualifié comme pénal (intimidation, faux en écriture, diffamation, ..).

On a alors deux choix:
1. éviter une plainte en pénal, et continuer en civil (Juge de Paix)
2. déposer une plainte au pénal, avec comme résultat que la majorité des procédures en civil seront suspendues ("Le pénal tient le civil en état")

Seulement la procédure pénale permet d'avoir aisément accès aux preuves.

Ce choix n'est pas aisé, puisque les "adversaires" sont des gens que vous croisez tous les jours sur votre palier, que vous entendez dans la salle de bain, qui ont leur boîte aux lettres à coté du vôtre, ... .

En plus vous êtes obligé en civil d'attaquer l'association. Ce sera aisé pour le pouvoir en place de dire que vous avez attaqué tout le monde.

Résultat ... vous vous trouvez isolé, n'importe vos preuves.

Grmff,

On ne peut parler de démocratie, qui si les règles sont respectés. Vous et moi savons que ce n'est pas le cas dans les ACP à problèmes.

Il n'y a que deux solutions

- vendre et laisser pourrir la situation jusqu'au moment que c'est trop tard. Je connais "un bateau" qui est arrivé à ce stade. Réparations impossible parce que aucun fournisseur veut intervenir, etc ... .

- rester et restaurer la démocratie.

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luc
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Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

L'eNEWS nr. 67 du CNIC, envoyé le 12.02.2008, porte comme titre: "Syndic malveillant condamné à trois ans de prison et une faramineuse amende! - Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? ». Faites le test !".

Le syndic, qui n'est pas repris sur la liste actuelle des agents immobiliers agrées par l'IPI, avait fraudé pour 200.000 euros dans 15 ACP à De Panne.

L'enquête, jointe à l'eNews, peut aussi être remplie directement sur le site du CNIC:
en néerlandais et en français (suivra). Priorité a probablement été donné à la version N, puisque le cas s'est passé en Flandre.

Le résultat de l'enquête sera présenté lors de la Journée du Copropriétaire 2008 à Ostende.

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