Comment dois je payer la reception provisoire ?

Gof-2118 · #1 03-03-2008 20:30:35

Si j’ai bien cerné l’opération immobilière que vous êtes en train de parachever, celle-ci s’inscrit dans le cadre de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne » d’après le nom de son père spirituel. Je vous invite à la consulter, d’autant plus qu’elle n’est pas très longue (15 art.). Cette loi est parmi les premières qui dérogent au droit commun des contrats du Code civil et vise une protection renforcée du consommateur.

La loi est impérative en sorte que toute disposition qui lui est contraire est nulle (voyez l’article 13 à ce propos).

Qui dit construction dit architecte. La loi de 1939, à laquelle j’ai déjà fait référence est d’ordre publique. Elle exige l’intervention de l’architecte à toutes les phases du projet. Il est vrai que dans la pratique, l’on rencontre des solution différentes, comme des missions partielles et autres inventions de cet ordre. La jurisprudence veille pourtant et reste très sévère à ce propos. Un architecte ne peut pas se retirer d’un projet sans autre forme de procès, surtout quand les travaux de construction ont été entamés.

L’architecte doit en plus faire état d’une indépendance totale vis-à-vis de l'entrepreneur. Toute convention contraire est nulle est engage la responsabilité de l’architecte, tant sur la plan civil que sur le plan disciplinaire.

Il convient, dans votre cas, d’analyser précisément votre relation avec l’architecte du projet, dès lors que l’état de ses frais et honoraires vous est adressé. Sans avoir vu votre contrat, j’aurais tendance à en conclure qu’il contient, fut-ce de manière implicite, une stipulation (promesse) dans votre chef au profit de l’architecte. Si cela se vérifiait, l’architecte est la pour vous assister dans la phase de réalisation du projet. Il se doit par conséquent de vous assister lors de la réception provisoire, tel le ferait un professionnel raisonnablement avisé et diligent. Il ne peut, en tous les cas, être absent de cette étape essentielle.

Malheureusement, il en va parfois autrement dans les faits et il arrive que l’architecte aurait plutôt tendance à servir les intérêts du constructeur, nonobstant sa mission d’ordre publique et en dépit des règles de déontologie strictes qui lui sont imposées par l’ordre des architectes.

Pour en venir à la réception de l’ouvrage, selon l’article 9 de la loi Breyne, la réception de l’ouvrage doit se réaliser en deux phases. D’abord celui de la réception provisoire et ensuite la réception définitive. Cette dernière ne peut en aucun cas avoir lieu avant l’écoulement d’un délai d’un an après qu’à eu lieu la première.

La réception provisoire marque en général le début d’une période de garantie, notamment celle de la garantie décennale dont l’entrepreneur et l’architecte sont les débiteurs, ainsi que le vendeur dans le cas d’une vente sous le régime de la loi Breyne (art. 6 : « Les articles 1792 et 2270 du Code civil sont également applicables au vendeur »).

Réceptionner un ouvrage c’est l’accepter tel que vous le recevez, avec tous ses défauts dont une personne raisonnablement avisée et prudente doit pouvoir se rendre compte. L’architecte, en sa qualité de professionnel du bâtiment devant faire état d’une indépendance totale vis-à-vis de l’entrepreneur, se doit d’assister pleinement le maître de l’ouvrage dans cette phase.

Cependant, eu égard aux problèmes rencontrés sur le terrain, d’aucuns ont proposé d’imposer le recours obligatoire à un architecte-conseil de la personne qui achète son logement sur plan. Cette intention n'a pour l'heure pas encore été concrétisée.

Pour qu’il soit en état d’être réceptionné, le bien doit pouvoir assurer une habitabilité normale. Il est tout à fait courant que de menues finitions restent à effectuer par le constructeur. Le cas échéant, celles-ci font l’objet de remarques dans le procès-verbal de réception provisoire. La réception définitive ne sera accordée que si les remarques sont levées et pour autant que des défauts, non apparents au moment de la réception provisoire, ne soient apparus entre-temps.

Ceci dit, la réception provisoire ne doit pas nécessairement être formalisée par un pv de réception. Le fait de prendre possession des lieux ou de s’y établir vaut réception. Si vous installez votre cuisine, ceci pourrait être interprété comme une prise de possession des lieux récognitive d’une réception provisoire. Afin d’éviter tout malentendu à cet égard, il convient d’établir un avenant signé et date par l’entrepreneur et vous, voire par l’architecte, que vos travaux n’ont pas ce caractère.

Selon la classe de l’entrepreneur, celui-ci a dû ou non constituer un cautionnement bancaire pour garantir la bonne fin des travaux. Le cas échéant, la réception provisoire emporte la libération pour moitié de ce cautionnement.

Il est habituel de payer le solde du prix de la construction à l’occasion de la réception provisoire. La plupart des constructeurs refusent de remettre les clés aussi longtemps qu’ils n’ont pas été entièrement payés.

Mais vous de votre côté, vous faites état de frais à charge du vendeur. Ne fléchissez pas trop vite et ne payez pas trop vite non plus. Réclamez ici encore l’assistance de l’architecte, par écrit de préférence.

De mémoire, je vous rend le résumé d’un jugement récent qui illustre votre problème. Un quidam R achète un appartement d’une société immobilière publique bruxelloise, qui cède le terrain, et d’un entrepreneur qui cède les constructions érigées sur le dit terrain (renonciation au droit d’accession / variante du droit de superficie = clin d’œil à un autre salon de discussion récent). Lors de la réception provisoire naît une contestation sur les sommes dues de part et d’autre. R refuse de payer la totalité de la somme réclamée par les vendeurs et ces derniers refusent de remettre les clés. R s’en réfère au juge qui condamne les vendeurs à remettre les clés et à dédommager R pour la période d’indisponibilité.

Conclusion : mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès.

Mais je conçois que comme profane, une telle situation n’est pas facile à gérer. D’où les conseils répétés de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Renseignez vous à ce propos (par écrit) sur le rôle que l’architecte du projet entend jouer.

En espérant que votre projet se termine bien.

perseverant · #2 03-03-2008 12:32:11

Si je comprends bien, votre contrat d'entreprise ne prévoit aucune tranche de paiement en fonction de l'avancement des travaux et, de plus, vous demande de tout payer dès la RP et peut-être même avant. Normalement ce contrat doit être appliqué. Mais, en fonction :

a) de ce que constatera l'architecte, vous aurez une idée de ce qu'il faut encore réaliser et une évaluation de ces travaux.
b) des remises et astreintes dues.

Le risque est grand que l'entrepreneur vous doive plus que le solde encore à lui du.

En conséquence, il me semble judicieux de vous entretenir avec votre architecte, qui est là et payé(e) pour défendre vos intérêts, de préparer un projet de PV de RP qui tienne compte de tout cela.

Theduke · #3 03-03-2008 09:17:13

Bonjour,

alors pour vous répondre

1) c'est un achat sur plan
2) c'est moi qui paye l'architecte car ce dernier m'envoie des factures en son nom et non au nom de l'entrepreneur.
3) dans le contrat d'entreprise, il est dit que laz reception définitive aura lieu un an après la date de la reception provisoire. Mais je ne vois aucun montant relevé dans le texte explicatif. Ils expliquent juste que je peux accepter ou refuser et motiver le refus.
4) j'ai aucun accord mais vendredi, j'ai pris contact avec l'architecte pour lui poser la question. Elle m'a répondu que je pouvais car je ne prenais pas possession des biens en y installant une cuisine. Aussi elle va venir 4 jours avant la reception provisoire faire un état des lieux du batiments et on va y relever ensemble les imperfections. Donc me voilà déjà un peu plus rassureé. Mais reste que je ne sais pas si je dois retenir du montant de la reception provisoire un pourcentage que je remettrais lors de la reception définitive...

En tout cas merci de vos conseils.

Francis · #4 02-03-2008 11:45:03

Je voyais surtout le cas des constructions d'appartements dans lequel l'architecte est désigné et "payé" par le promoteur. Là, il y a grand intérêt a se faire assister.

Pour les constructions de maisons "clés sur porte", c'est quasi la même chose.
Il y a aussi le cas des "architectes constructeur" et les missions simplifiées ou limitées des architectes.

Gof-2118 · #5 02-03-2008 10:35:33

Francis a écrit :

Que vous ayez un architecte ou pas,

La loi de 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte contient des dispositions d'ordre public.

Ainsi l'art. 6 qui précise : " L'exercice de la profession d'architecte est incompatible avec celle d'entrepreneur de travaux publics ou privés."

Un archtitecte indépendant vis-à-vis de l'entrepreneur doit donc suivre le projet immobilier dans toutes ses phases, de la conception jusqu'à la réalisation, et, s'il y échet, assister le maître de l'ouvrage lors de la réception. Ceci fait partie de sa mission légale irréductible (comme les Gaulois tongue ).

Francis · #6 01-03-2008 14:45:22

La réception provisoire se traduit « sur le terrain » par une visite détaillée des constructions, en relevant toutes les irrégularités, erreurs, malfaçons « visibles ». Un PV est alors dressé entre le constructeur et son client, reprenant ces défauts et précisant ce qu’il en advient : réduction de prix, réparation avec délai, etc.
Pour les modalités de paiement, il faut examiner avec soin votre contrat, celui-ci fait la loi.
J’ai très souvent vu des paiements réalisés lors de la signature de cette réception provisoire et des montants déduits ou mis en réserve de bonne finition des malfaçons !

Que vous ayez un architecte ou pas, vous pouvez très bien vous faire assister d’un expert indépendant (architecte, géomètre, etc..) dont vous assumez évidemment la rétribution.

Gof-2118 · #7 29-02-2008 17:31:56

Pour être certain que l'on soit tous partis sur de bonnes bases :

1) c'est vous qui faites construire ou est-ce un achat sur plan soumis à la loi Breyne ?
2) qui paye l'architecte, vous (ok) ou l'entrepreneur (pas ok) ?
3) votre contrat distingue-t-il la réception provisoire (notion tirée des marchés publics) de réception définitive (n'existe pas en tant que tel dans le Code civil) ?
4) avez-vous un accord écrit (ou pv de chantier) avec l'entrepreneur concernant votre accès aux lieux pour placer la cuisine ?

Bien à vous,

Theduke · #8 29-02-2008 14:00:24

Ah voilà ce que je voulais savoir... Je me trouvais ça aussi bizarre, il me demande de payer toutes les factures pour la reception provisoire y compris le montant de la reception provisoire. Mais je me disais que si j'en faisais de tel, je n'aurai plus aucun moyen de pression sur eux après... donc je ne dois rien payer concernant le montant de la reception, je règle les restes de factures mais pas celle là.

perseverant · #9 29-02-2008 13:57:19

NON; Ne payez rien à l'avance, vous n'aurez plus aucun moyen de pression pour le solde qui vous est du, pour les éventuelles malfaçons et, en plus, cela peut valoir acquiescement. Entourez-vous...

Theduke · #10 29-02-2008 13:51:26

Merci du conseil mais je veux juste savoir si je dois ou non payer à l'avance le montant de la reception demandée par l'entrepreneur. Ou alors est ce que je peux payer une fois le pv de la reception payé ?

perseverant · #11 29-02-2008 13:47:40

Ben, normalement, c'est vous qui désignez l'architecte et surtout pas l'entrepreneur.... C'est une clé sur porte ?

En tous les cas, l'architecte a été payé, je suppose. Elle doit donc vous vous assister lors de la réception provisoire, vérifier les factures, et établir le PV en précisant les malfaçons, manquements, omissions, défauts véniels, etc... Elle doit également établir le décompte que je vous ai suggéré.

Au préalable, elle doit préparer tout cela avec l'entrepreneur.

Si, vraiment, vous décidez malgré tout de ne plus travailler avec l'architecte, je vous conseille de vous faire assister par un homme de l'art (architecte-conseil, gémètre-expert..) lors de la RP et, dès maintenant, d'envoyer une mise en demeure (recommandé) à l'entrepreneur pour rappeler les sommes dues qui seront décomptées de ce qui reste à payer. L'avantage de la mise en demeure est de faire courir les intérêts, établir de manière officielle les astreintes et renverser la charge de la preuve (bien qu'ici ce soit un professionnel). Je pense que, dans tous les cas, vous devez vous faire conseiller par un juriste spécialisé.

grmff · #12 29-02-2008 13:41:55

Père Sévérant et Pim qui jouent Statler et Waldorf lol

Theduke · #13 29-02-2008 13:41:03

Il n'y a rien d'indiquer dans le contrat, il parle de la recpetion provisoire puis un an après de la reception définitive mais aucun montant n'est soulevé. Oui il y a un architecte mais a été désigné par l'entrepreneur...

PIM a écrit :

@ theduke:
- vérifier ce qui est prévu dans votre contrat
- il n'y a pas d'architecte ?

Theduke · #14 29-02-2008 13:39:17

Oui il y a un architecte qui a été nommé par l'entrepreneur et elle est tellement incompétente que je ne veux plus avoir a àfaire à elle...

perseverant a écrit :

Avant de répondre, avez-vous pris un architecte ?

perseverant · #15 29-02-2008 13:16:20

Avant de répondre, avez-vous pris un architecte ?

PIM · #16 29-02-2008 13:15:39

@ theduke:
- vérifier ce qui est prévu dans votre contrat
- il n'y a pas d'architecte ?

PIM · #17 29-02-2008 13:14:10

perseverant a écrit :

ma 500 ième intervention.

Theduke · #18 29-02-2008 13:10:40

Donc si je vous suis bien, je dois écrire un recomandé à l'entrepreneur lui demandant de soustraire au montant demandé l'indemnité de retard ainsi que la remise sur la construction du bien ? Mais je dois payer l'intégralité du mon tant restant ? Car on me dit que je dois garder un certain pourcentage pour le reception définitive.. mais dans le tableau de facturation qui m'a été remis au début, je ne vois rien après le reception provisoire. Aucun montant n'est relevé. Vous entendez quoi par prendre possesion du bien ? En fait je fais placer ma cuisine, qui n'est pas comprise dans le contrat d'entreprise, la semaine sjute avant la reception provisoire mais je n'habiterais toujours pas les lieux. Est ce considérer comme prendre possession du bien ?

perseverant · #19 29-02-2008 13:05:54

Les grands esprits se rencontrent.... Je garde cette phrase pour ma 500 ième intervention.

Merci PIM d'exister...

PIM · #20 29-02-2008 13:03:39

Oups!
Pas vu la réponse du Père Cévérant... qui a pianoté en même temps que moi, sans doute.
Heureusement: nos réponses vont dans le même sens smile

Theduke · #21 29-02-2008 12:47:21

Bonjour à tous,

voilà j'ai fait bâtir une nouvelle construction avec un entrepreneur. Les travaux touchent à leur fin. Voilà qu'une date pour la réception provisoire vient d'être arrête. A cette date, m'a été envoyé aussi une dernière facture. Mais ma question est la suivant : dois je payer cette facture avant de procéder à la réception ? Car l'entrepreneur me dit pour la réception toutes les factures doivent être réglées. Mais l'entrepreneur me doit des indemnités de retard ainsi qu'une remise sur le prix de la maison... Alors que dois je payer pour ne pas me faire "avoir" par l'entrepreneur ? De plus j'ai peur de payer la réception complètement, de constater des malfaçons et puis de ne jamais les voir venir faire les réparations. J'aimerai donc ne pas tout payer de cette réception histoire de faire pression sur l'entrepreneur afin qu'il exécute correctement tous les travaux demandés. Puis je faire ça ? J'attend vos conseils avec impatience car là je ne sais pas trop bien quoi faire...

Bien à vous

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