fin de bail de 3 ans- questions

payko · #1 04-03-2008 21:01:53

je suis proprietaire. j'ai signe un contrat de 3ans qui commence le 1/11/2005.
Si je veux que les locataires partent a la fin du bail. quand dois je leur envoyer une lettre au plus tard et que doit il est ecrit ?
si ils veulent partir , jusque quand ils peuvent l'annoncer ?
Si ils restent, est ce qu'il faut signer un nouveau contrat pour 6 ans ? est ce que l'etat des lieux de 2005 reste valable ?
Merci

grmff · #2 04-03-2008 22:42:43

>>Si je veux que les locataires partent a la fin du bail. quand dois je leur envoyer une lettre au plus tard et que doit il est ecrit ?

Vous devez leur envoyer le renon au moins 3 mois à l'avance. Vers mi-juillet par exemple.

Mentionner la date de fin du contrat est le minimum. Mentionnez également les modes de visites que vous proposez, la demande d'une date pour un état des lieux de sortie,...

>>si ils veulent partir , jusque quand ils peuvent l'annoncer ?
Ils doivent l'annoncer au moins 3 mois à l'avance. Vers mi-juillet par exemple.

>>Si ils restent, est ce qu'il faut signer un nouveau contrat pour 6 ans ? est ce que l'etat des lieux de 2005 reste valable ?
Le contrat initial se transforme par magie en bail de 9 ans qui a commencé le 1/11/2005. Il peuvent donner leur renon à tout moment et sans indemnité moyennant préavis de 3 mois.
Vous, de votre côté, vous devez vous les coltiner jusqu'au 31/10/2014. Au moins.
L'état des lieux reste bien entendu valable.

evelynev34 · #3 05-03-2008 13:43:31

C'est pas 6 mois pour le renom envoyé au locataire?

PIM · #4 05-03-2008 14:34:07

evelynev34 a écrit :

C'est pas 6 mois pour le renom envoyé au locataire?

On parle d'un contrat de 3 ans.
Il faut notifier le congé avec un préavis de 3 mois, avant l'expiration du terme.

evelynev34 · #5 05-03-2008 16:24:19

Ah ok smile .

payko · #6 07-03-2008 15:02:13

Merci beaucoup pour l'info rapide !
est ce que j'ai un interet a preferer de changer de locataires tous les 3 ans et ne pas avoir l'obligation de longs bails de 9 ans ?

cochise · #7 07-03-2008 16:23:11

payko a écrit :

est ce que j'ai un interet a preferer de changer de locataires tous les 3 ans et ne pas avoir l'obligation de longs bails de 9 ans ?

Vous répondez vous même à la question.

Avec un bail de courte durée, vous pouvez évaluer le locataire et ensuite déciderde le garder ou pas. Si vous êtes parti pour 9 ans, c'est autre chose. Personnellement, je fais des baux d'1 an renouvelable. Après la première année, je vois à qui j'ai affaire et si ca vaut la peine de continuer.

Gof-2118 · #8 07-03-2008 16:36:06

cochise a écrit :

Après la première année, je vois à qui j'ai affaire et si ca vaut la peine de continuer.

@Coch : en fait, vous voulez dire avant la fin du 9e mois

Bonjour Payko,

Avec un même locataire, vous ne pouvez proroger qu'une seule fois un bail de courte durée et aux mêmes conditions (sauf en ce qui concerne la durée, qui elle peut varier par rapport au premier bail). La durée totale doit rester en deça de 3 ans, faute de quoi le bail est réputé conclu pour 9 ans à dater de l'entrée en vigueur du premier bail.

Toute prorogation au delà de la 1ère équivaut à conclure un bail de 9 ans.

Avec des locataires différents, vous pouvez conclure autant de baux de courte durée successifs que vous le désirez, sous cette limite cependant, tirée des dispositons du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur :

§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant route clause au route convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.

Bien à vous,

grmff · #9 07-03-2008 16:43:39

Perso, mes derniers baux étaient des baux de 6 mois automatiquement reconduit pour une période de 6 mois. Les problèmes, c'est au début du bail qu'on les a généralement.

Donc, je me réserve le droit de mettre fin au bail au début, puis c'est parti pour un bail d type long.

Virer son locataire au bout de 3 ans, c'est plus risqué que de continuer pour 9-12-15 ans. C'est le début qui est risqué. Pas après 3 ans...

Erico · #10 08-03-2008 09:05:30

cochise a écrit :

payko a écrit :
est ce que j'ai un interet a preferer de changer de locataires tous les 3 ans et ne pas avoir l'obligation de longs bails de 9 ans ?
Vous répondez vous même à la question.
Avec un bail de courte durée, vous pouvez évaluer le locataire et ensuite déciderde le garder ou pas. Si vous êtes parti pour 9 ans, c'est autre chose. Personnellement, je fais des baux d'1 an renouvelable. Après la première année, je vois à qui j'ai affaire et si ca vaut la peine de continuer.

oui bon mais on n'est jamais sûr de rien et le risque zéro n'existera jamais..
et puis tout le monde n'est pas intéressé par un contrat d'un an non plus...moi en tant que locataire, pour un an je ne signerais pas..
et puis on peut très bien "noyer le poisson" pendant un an, et puis une fois que c'est reparti pour une plus longue durée commencer à déconner..

grmff · #11 08-03-2008 10:28:48

Tout peut effectivement arriver. Mais d'expérience, le déconnage arrive vite...

Camoufler ses problèmes pendant une année complète, c'est vraiment compliqué...

skywalker · #12 09-03-2008 14:46:36

Cher Grmff, je me permets de vous poser une question au sujet de vos baux de 6 mois. Etant un jeune bailleur, j'essaye de limiter au mieux les désagréments avec des locataires malveillants. Voilà pourquoi je fonctionne avec des baux d'un an. Je crois savoir qu'un bail de courte durée ne peut être reconduit qu'une seule fois, sans que la durée totale n'excède 3 ans. Dès lors, que faites-vous au bout du semestre si vos locataires vous donnent entière satisfaction et que vous souhaitez les garder le plus longtemps possible? Merci de vos réponses...

grmff · #13 09-03-2008 15:40:36

Cher Skywalker,

Merci pour ta question. Mon expérience n'est sans doute pas aussi extensive que tu sembles le croire.

Personnellement, j'espère que mes locataires résidentiels restent le plus longtemps possible. Moins ils changent, moins je dois bosser pour rénover, faire visiter, paperasser, faire les baux, me tracasser pour un nouveau locataire, et espérer qu'il payent.

Mon expérience me dit que c'est au début du bail que les problèmes sont les plus fréquents. Souvent, les problèmes de voisinage apparaissent immédiatement ou presque. Souvent, la mauvaise foi également.

En cours de bail, les problèmes sont plus dû par des éléments extérieurs imprévisibles: perte d'emploi, maladie, dépression, etc.

Dans le temps, je faisais des baux d'un an qui se renouvelaient tacitement pour une année, comme le SNP le propose et le soutien. Le bail de Pim ne le propose pas, et j'ai donc adapté mon bail en conséquence.

Je me suis rendu compte qu'avec un locataire qui faisait des problèmes immédiatement, c'était difficile d'attendre une année complète.

J'ai donc un bail de 6 mois, qui se renouvelle pour 6 mois, puis se transforme en bail de 9 ans. Même dans le bail de 6 mois, je laisse la possibilité au locataire de donner son renon moyennant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que la fin du bail se passe dans la 1-2-3e année.

La base de mon bail est le bail de Pim.be

Voici le texte adapté que j'utilise:

2. DUREE
Le bail est conclu pour une durée de ………………. mois prenant cours le ………………………...
Il prend fin à l’expiration de la période convenue moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins 3 mois à l’avance. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis au même conditions de préavis.
A l’issue de cette 2e période, le bail automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale.
Le Bailleur peut mettre fin au bail:
- à tout moment, en donnant un congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au 3ème degré ;
- à l’expiration du premier et du second triennat, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie ; cependant, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le Bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année ;
- à l’expiration du premier et du second triennat, en donnant congé six mois à l’avance, sans motif, mais moyennant le versement d’une indemnité
De son côté, le Preneur peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois, et le paiement d’une indemnité égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la 1ère, de la 2ème ou de la 3ème année
Lorsque le Bailleur use de sa faculté de résiliation anticipée, le Preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant congé d’un mois, sans indemnité

Toute critique est la bienvenue... je dois signer un bail cette semaine...

skywalker · #14 09-03-2008 15:57:14

Merci de votre réponse et de vos conseils. Je confirme que les problèmes arrivent très très rapidement. Dans le cas de mon dernier bail, mes locataires ont commencé à trouver des excuses...dès le premier mois de location. Le locataire s'étonnait de mon coup de fil: il avait pourtant demandé un ordre permanent sur mon compte et allait engueuler la banque dès le lendemain! Le deuxième mois de loyer: son épouse avait effectué le payement du loyer via PC banking mais elle s'était trompée. Troisième mois: les deux époux avaient été hospitalisés. A partir du quatrième mois: après avoir épuisé toutes les excuses d'école primaire (ils m'ont quand même épargné la lettre de leur mère confirmant que: "ses enfants n'ont pas pu payer le loyer à temps car sa voiture n'a pu démarrer et donc n'a pu se rendre à la banque,etc...;-)-)plus aucun loyer payé et justice de paix.

PIM · #15 09-03-2008 16:00:57

Grmff a écrit :

J'ai donc un bail de 6 mois, qui se renouvelle pour 6 mois, puis se transforme en bail de 9 ans.

Compte tenu du préavis de 3 mois, cela veut dire, en pratique, qu'il faut prendre attitude sur les 3 premiers mois...

skywalker · #16 09-03-2008 16:09:10

à l’expiration du premier et du second triennat, en donnant congé six mois à l’avance, sans motif, mais moyennant le versement d’une indemnité

Dans ce cas de figure, vous ne précisez pas le montant de l'indemnité à payer au preneur?

Lorsque le Bailleur use de sa faculté de résiliation anticipée, le Preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant congé d’un mois, sans indemnité

Cette notion, que je ne connaissais pas et que je n'indique pas dans mes contrats, est-elle réellement favorable au bailleur?

Merci!

grmff · #17 09-03-2008 16:22:00

La possibilité de préavis et l'indemnité est prévue par la loi. Ce paragraphe semble donc inutile... sauf que les lois changent et les contrats restent valables pour autant que les paragraphes aient été mis dans le bail.

Le contre-préavis d'un mois est également prévu par la loi. Cela fait un peu redite avec le code civil, mais je l'ai toujours laissé. Je ne sais pas pourquoi...

grmff · #18 09-03-2008 16:23:03

Compte tenu du préavis de 3 mois, cela veut dire, en pratique, qu'il faut prendre attitude sur les 3 premiers mois...

Eh oui... mais parfois c'est utile...

Passé la première année, le risque de mauvaise surprise est vachement amoindri.

skywalker · #19 09-03-2008 16:46:33

Et donc, selon la loi, l'indemnité équivaut à....????

grmff · #20 09-03-2008 16:53:10

Le Code Civil a écrit :

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
- respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;
- affectent le corps du logement occupé par le preneur et
- soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
(En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs <baux> moyennant un congé de six mois, pour autant que le <bail> ne soit pas résilié pendant la première année.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
(Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur au, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

Vous trouverez le texte sur les baux de résidence principale ici

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