Révision du loyer

jeanbrussel · #1 11-03-2008 09:21:40

Bonjour à tous et merci d’avance pour vos conseils ou interventions.

Voilà j’ai un locataire dont le bail de 9 ans se termine le 31/12/08 et je désire conclure un nouveau bail avec un loyer majoré de minimun 15% quitte même à changer de locataire au besoin.
Soit le locataire est d’accord et nous signons au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail actuel c’est à dire au mois de juin, un nouveau bail de 9 ans commencant en 2009.
Soit il est pas d’accord pour la majoration de loyer et je lui envoie son renom au mois de juin de cette année. Et je cherche pour 2009 un nouveau locataire acceptant le prix du loyer révisé.
Ma question :
Puis je légalement augmenter mon loyer lorsque je conclu un nouveau bail, que ce soit avec un ancien ou un nouveau locataire ?
C’est juste pour me rassurer, on n’est jamais assez prudent.

kaplan · #2 11-03-2008 11:49:30

jeanbrussel a écrit :

Ma question :
Puis je légalement augmenter mon loyer lorsque je conclu un nouveau bail, que ce soit avec un ancien ou un nouveau locataire ?
C’est juste pour me rassurer, on n’est jamais assez prudent.

A mon avis , avec un nouveau locataire , vous fixez librement le montant du loyer.
Avec l'ancien locataire , si son bail de 9 ans se termine bien le31/12/08 vous lui donnez son renom dans les temps ( 6 mois avant l'échéance ) et vous lui faites signer un nouveau bail si il est d'accord d'une augmentation de loyer sinon vous cherchez un nouveau locataire.

PS:L'augmentation du loyer ne peut avoir lieu qu'à la fin d'un trienat et sous certaine condition mais comme vous êtes à la fin d'un bail de 9 ans , vous êtes amha en position de force.(fin du 3ème trienat = congé sans motif et sans indemnité )

A vérifier.

SNPC · #3 11-03-2008 15:07:58

Kaplan a raison d'être prudent.

Vis à vis du même locataire, vous ne récupérez votre liberté quant au loyer qu'à la fin d'un bail de 9 ans. Si vous avez fait un bail de courte durée et que vous conservez le même locataire à l'échéance, c'est aux mêmes conditions de loyer, étant entendu que le bail initial qui prend fin se transforme automatiquement en bail de 9 ans. Il sera éventuellement possible de négocier une augmentation du loyer ou de la demander en justice à la fin de la 6ème année, si la valeur locative du bien a augmenté dans certaines proportions.

Au cas où deux baux se succèdent avec des locataires différents, il faut distinguer:
- à la fin des 9 ans, pas de problème (si congé donné à temps)
- à la fin de 3 ans d'un bail de courte durée:
si c'est le locataire qui donne congé, vous récupérez votre liberté avec le suivant
si c'est vous qui congédiez le locataire, vous ne pouvez pas demander (pendant 9 ans en tout) un loyer plus élevé, sauf si le nouveau contrat est un bail de 9 ans.

Comme on va se marrer lorsqu'il y aura trois lois sur le bail de résidence principale!

Francis · #4 11-03-2008 20:15:21

Et si le locataire envoi son renon, puis après demande un nouveau bail !!!

jeanbrussel · #5 12-03-2008 07:55:11

Si j'ai bien compris, dans le cadre d'un renom à l'échéance d'un bail de 9 ans (mon cas), le bailleur a toute liberté pour changer le prix du loyer.

Maintenant, si j'oublie d'envoyer le renom a mon locataire 6 mois avant l'échéance du bail de neuf ans, mon bail est automatiquement prolongé pour une durée supplémentaire de trois ans avec pour moi aucun recours de révision du loyer sauf si je peux prouver que la valeur locative du bien a augmenté de manière significative ! CORRECT ?

jeanbrussel · #6 12-03-2008 08:04:13

Francis a écrit :

Et si le locataire envoi son renon, puis après demande un nouveau bail !!!

Si on applique la règle,
A la fin d' un bail de 9 ans aucun souci de révision
Pendant les 9 ans seulement après 6 ans si valeur du bien a augmenté

Pour du court terme maximum 3 ans,
si c'est le locataire qui donne congé, totale liberté avec le suivant
si c'est le bailleur qui congédie le locataire, il ne peut pas demander (pendant 9 ans en tout) un loyer plus élevé, sauf si le nouveau contrat est un bail de 9 ans.

Et dans un avenir probablement proche il faudra en plus tenir compte si le bien se trouve chez les coqs, chez les lions ou encore chez les zinnekes neutral lol

grmff · #7 12-03-2008 08:05:44

Vous avez bien compris, sauf que vous pouvez demander la révision du loyer entre le 6 et le 9e mois avant la fin du triennat, et il faut une différence de 20% au moins:

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

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